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221仲介、解体料について
- 1 名前: このこの 投稿日: 2007年01月21日(日)22時10分52秒
はじめまして。いま、物件のまいまい交渉をしているところです。
そこで、問題が。
売主と買主だけで交渉してきました。もうすぐ契約というところで、買主側が仲介業者を通したいと言ってきました。自分とこの子会社のようですが。
それで、その仲介手数料を売主である私どもに請求して来ました。あわせて家の解体料も請求してきました。いままでそんな話はまったくなく突然
言われて納得がいきません。交渉当時は更地にするのが条件ということもまったくなく、家が建っている状態のままでよいということを交渉の初期にいってあります。
相手方の買主もそれ以降何も言ってきませんでした。
いかんせん書面がまったくないので、何ともしがたいのですが、金額的に３００万くらいになりそうなんです。
このような場合、仲介料、解体料はどちらが持つべきなのでしょうか？あるいは折半とか？
よろしくお願いします- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年01月22日(月)09時40分59秒
このこのさん,御質問ありがとうございます。日本には契約の自由という根本
の法律が有ります.条件が気に入らなければ契約破断です.条件交渉となると
推定申し上げます。
余談：どうせ仲介料を支払うべき不動産会社を選定するのが先方の条件で
有れば・・・相手の身内と云うべき子会社では無く,このこのさんの立場で
仲介業務,交渉業務をして頂ける不動産会社をこのこのさんが選定する条件
を相手に希望したら如何でしょうか？仲介不動産会社は・・一般的には
売り手側の業者さん,買い手側の業者さんと2社居ることの方が一般的です.
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222賃貸マンションの所有者変更
- 1 名前: ＴＡＲＯ 投稿日: 2007年01月16日(火)10時24分35秒
初めまして。
オーナーチェンジで賃貸マンションを購入しました。入居者との賃貸借契約、敷金は前オーナとの契約条件のまま引き継いでいます。
家賃の入金先だけ変更して、家賃はききちんと入金いただいているのですが契約書の書き換えはしていません。
契約書の書き換えを行おうと思って入居者と話したのですが、保証人の関係で契約書の書き換えを渋っています。
家賃は入っているので問題ないのですが、前契約者との契約書のままで問題はないのでしょうか？
よろしく御願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年01月16日(火)15時51分40秒
ＴＡＲＯさん,御質問ありがとうございます.契約行為は当事者の合意が必用
です.契約当事者が変わったのですから・・・・再度契約をする必用が有ると
推定申し上げます.しかし,色々な問題でこの再契約が難しい場合には・・
当事者合意契約より弱くはなりますが契約の継承の承諾書を当事者に必ず取っ
て於く方が良いと推定されます.しかし,保証人さんにもこの旨の了解を文書で
取る必用が有ると推定申し上げます.
法的な事がご心配な場合には弁護士さんなどにご指導を仰いで下さい.
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223市街化調整区域
- 1 名前: チュウ 投稿日: 2007年01月16日(火)01時54分45秒
見学会という看板を見て、見に行きました。この会社は、こういう家を建てますよ。と、施主の許可を取りお披露目かと思いきや、営業マンがきて、販売物件です。と・・・。
土地も広く住宅も立派なのですが、驚くほど安いのです。聞くと、市街化調整区域なので、大きな声では言えないとか・・・。
土地の所有者に名義を借りて、申請し、建てたもの。購入後、しばらくはその人の表札もかけて下さい。といわれました。
違法ではないです。と言われ、あまりの安さに購入を考えていますが、本当に違法ではないのでしょうか？
チラシには載せれないので見学会としたと言われたのを思い出し、契約前にためらっています。
税金も払うのだから、私の口から言えませんが、１０年もすれば、売れるし、増築もできると・・・。
本来、私には、資格がないので買うことはできません。○年より以前にその地区に住んでいれば購入できるとか・・・。
危ない橋のような気がしてきて・・・。アドバイスをお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年01月16日(火)09時30分17秒
チュウさん,とっても難しい（答えたくない）御質問拝見しました.
下手に正直に答えてダンプカーが弊社に突っ込んで来てもイヤですから・・・
答えません.（笑）
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224土地の個人売買
- 1 名前: フヂワラ 投稿日: 2007年01月14日(日)17時12分42秒
お世話になります。現在、不動産屋さんを通さずに、土地の購入を
持ちかけられており、手続き等に関して情報収集中です。
地方ということもあって、土地代は十分に自己資金で対応できるのですが、
評価、司法書士の紹介について金融機関に相談することを薦められました。
金融機関に相談することについてのメリット、デメリットについて何かご存知
でしたらご教示下さい。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年01月15日(月)10時28分38秒
フジワラさん、個人売買は相手や土地の重要事項に付いてキチンと調べる能力
が有る方のみがリスクが少なくなると推定申し上げます。
不動産業者も①土地を斡旋する業務と土地を買い主さんの不利にならないように
キチンと②調査する業務と、後々のトラブルを防止する目的で正しく③契約書を作成
する業務、そしてトラブル無く④名義変更等が出来るお世話をする、大きく分けて４
つが有ります。その他にも税金やら諸費用やら・・・諸々のお仕事をして仲介料を
頂いています。
フジワラさんが個人売買をすると言うことは①土地の斡旋のみが省略される
だけです。②から④はご自分で行う必用が有るのです。一般的にこの様な能力
が有る方は弁護士、会計士、司法書士、行政書士などの方に限定されると推定
申し上げます。
金融機関などは融資の事は理解出来ていても不動産取引はハッキリ言ってド素人
です。トラブルに巻き込まれないように十分注意をして下さい。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年01月15日(月)10時35分34秒
追伸：一般的に司法書士は与えられた書類により名義を変更する業務をする
だけです。不動産の調査や契約行為などは一般的には行わないと推定されます。- 4 名前: フヂワラ 投稿日: 2007年01月15日(月)19時13分46秒
ＲＥサンハウジング様、早速のご回答、ありがとうございます。
参考にさせていただきます。
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225不法投棄のゴミの処理
- 1 名前: 倒れそう 投稿日: 2006年12月29日(金)13時28分01秒
夫が親から相続した土地を売却しました。
不動産業者の強引な勧めで、大変急な出来事だった為、
時間がなく「その土地に不法投棄されているゴミがある」という
ことを言うのを忘れていたそうです。
もう契約、入金も済んでいるのですが、後日、売り主に対しこの
不法投棄のゴミに対する何らかの請求はあるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月29日(金)17時38分20秒
倒れそうさん、ご質問ありがとうございます。さて、契約書の条文にはどのように
記載されて居るでしょうか？よく読んでご判断下さい。
瑕疵担保責任を負う場合、負わない場合で変わってきます。また、不法投棄のゴミ
が犯罪的な不法投棄の場合地主さんに責任を要求される場合もあり得ると推定申し
あげます。
もちろん、不法投棄のゴミは一目すればキッチリわかるはずですので買い主がこの
状態を知った上で買ったのか？によっても変わってきます。
大事なことを告げないと後でもっと大変な目に遭う場合も有ると推定されますので
正直が一番と私は思います。- 3 名前: 倒れそう 投稿日: 2006年12月31日(日)10時58分41秒
年末のご多忙中回答感謝致します。
契約書には
（従物の帰属）本物件内の樹木、庭石その他の附属物は、当事者において特別の約定のない限り買主の所有に貴するものとする。
とあります。この文面以外、関係のある事は書いてありません。
年明けに弁護士さんに相談しようと思います。
後々何か事が起きた時きちんと対応出来るように。
余談ですが、今回の事は本当に急で坊ちゃん育ちの夫が本当に「忘れて」
契約を済ませてしまいました。（私的にはありえません）
ありがとうございました。
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226３家族共有で購入したリゾートマンションの売却
- 1 名前: 小島 和代 投稿日: 2006年12月27日(水)23時51分36秒
婚姻期間中、取引先の２家族と共有でリゾートマンションを購入しましたが、現在は当方は離婚しました。元夫はうつ病で収入がなく、マンションの管理費は利用している私が今のところ払っていますが、そんな余裕もなく、元夫の借金の保証人にもなっているので、売却して現金が欲しいと思っています。ローンはありませんが、他の家族が相談には応じてくれません。こちらの意思だけで、売却または、他家族に持分を買ってもらえる方法はないでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月29日(金)17時33分24秒
小島さん、ご質問ありがとうございます。話し合うしか有りません残念ながら・・
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227欠陥住宅と聞いて・・・その処置について
- 1 名前: フル 投稿日: 2006年12月26日(火)22時01分22秒
はじめまして。
平成7年の中古物件を買おうとしております。
この間、家の外周と部屋の中も見させて頂いたのですが、問題が何点かありました。
1.二階上側の外壁材（パネル）が、めくれ（北側、南側）そのため、雨が浸入していると思われる事。
2.室内の壁紙が、柱に沿って亀裂が入っていた事。
1と2が、気になって不動産屋と話をしましたが、内部に雨が侵入している可能性と、なぜ外壁が剥がれたのか、
壁紙に亀裂が入っているのか専門家に見てもらったほうが良いと言って、不動産屋が頼んだ大工さんに
見てもらった結果、
①東側に5ｍｍ沈んでいる。その理由は、「通常は木材を工場で加工し現場で組み立てるが、この物件は現場で木材を切り組み立てた為、家がずれた」のではとの事。
②いわゆる欠陥住宅だが、補強が出切る。その方法は、外壁材を全取替えで、外壁と柱の間にコンパネ（住宅用の補強材？）を打ち「ツーバイフォー」
方式にすると強い家となるし、それ以上ずれることは無いとの事。
一応、床下収納から基礎を確認しましたがひび割れはありませんでした。
①②の補強で、大丈夫なのか、もし大丈夫で契約を結ぶ時の注意点を教えていただきたいのですが。
すいません、宜しくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月29日(金)17時31分22秒
フルさん、ご質問ありがとうございます。さて、中古住宅の欠陥の原因は？性格に
診断されたのでしょうか？不動産やさんの頼んでくれた大工さん、どの程度の構造
知識が有るのでしょうかね？？？今では大工さんは木を刻み組み立てる人の場合が
とても多いような気がします。５ｍｍの沈下？だけでしょうか？？？柱や梁の傾き
は？家の構造部材のねじれは？
雨漏れの原因は？家の土台や柱は腐って居ませんか？シロアリ被害は大丈夫？等々
よくよくチェックをして居ますか？
一般的に中古住宅の場合は瑕疵担保責任を売り主は負わない契約形式が一般的ですが
（買い主が契約後に建物に不備が発見されても一切文句は言わない契約形式）
ご心配なら瑕疵担保責任を適当な期間負ってもらう契約形式にするのもよいかも？
しれませんね・・・しかし、しかし、売り主さんが経済的に未来の負担を負えなければ
意味がありませんが？？？？？
高額な買い物ですので・・・フルさんが費用負担してもフルさんの立場で現場を
チェックしてもらえる優秀で経験豊富な建築構造に秀でた一級建築士に現場を一日
程度キッチリチェックしてアドバイスをしてもらった方がよいかもしれませんね
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228売買の二重契約について
- 1 名前: たまや 投稿日: 2006年12月25日(月)00時04分01秒
夫が悪質な手口で投資用マンションを購入させられました。
すぐに転売するとのことで、夫は押し切られる形で購入したようです。
本当は買う気のない買い手役の人物を紹介し、売買契約を結ばせるも、
ローンがおりない事を理由に転売は暗礁に乗り上げた形でした。
仲介者は夫をに気づかせないためにか、ローンがおりず、
夫にお金が入らないのは申し訳ないとして、
自分が一旦買うからとその仲介者とも売買契約書を交わしています。
先ごろ買い手役の人物の話によりすべて詐欺だったことが判明しました。
現在その人物との間で交わされた売買契約書の回収にまではこぎつけたのですが、
仲介者との間で交わした売買契約書の回収には至っておらず、
できればこの仲介者との縁を断ち切りたいことが先決と考え、
連絡をとることは控えたいと考えています。
今後購入させられた物件は速やかに売却したいと考えていますが、
このままの状態で私どもがまったく別のルートで売買契約を結んだ場合
二重契約になるのでしょうか？
まず、最初に交わした買い手役の人物との契約中に仲介者との契約が行われている為、
そもそもこの時点で二重契約となり、契約自体が無効になるのか。
もしくは現在買い手役の人物との契約書は回収できているので、
次に交わされた仲介者との契約書が有効になるのか・・・・
またそれを回収せずに新たに売買契約を交わすことは可能なのか？
わかりづらい話で申し訳ありませんがよろしくお願いします- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月25日(月)09時59分55秒
たまやさん、御質問ありがとうございます。二重契約はいけません。場合に
よっては詐欺罪で訴えられる可能性が有ります。
話の内容からすると・・・もう法律の専門家（有能で良心的な弁護士）の領域
です。私個人の見解としては只の弁護士は専門家では有りません。只の勉強屋
？？？です。- 3 名前: たまや 投稿日: 2006年12月25日(月)20時10分24秒
そうですか。
すでに夫が弁護士にも相談はしておりますが、ご指摘通り
只の弁護士さんのようです。不動産に長けた方をこれから探したいと考えます。
少づつですが、前進する気持ちでおります。
返信くださりありがとうございました。
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229ローンの利率について
- 1 名前: MT 投稿日: 2006年12月25日(月)09時35分11秒
初めて書き込みさせていただきます。
マンションの購入を考えているのですが、モデルルームでシュミレーションを
作っていただいたのが 銀行のローンで変動の利率で1.2％でした。
変動だと不安ですが、固定の3％以上の利率だと毎月の支払いが厳しいのも
現実です。
やはり変動だと 将来ぐーんと利率があがるかもしれないのでしょうか？
とても悩んでいます。
それと、連帯債務者になるつもりですが、世帯主が死亡した場合
団体信用生命保険に加入していても 連帯債務者に支払いがかかってくるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月25日(月)10時08分51秒
ＭＴさん、御質問ありがとうございます。なんでも最悪をシュミレーション
して於く事が重要と推定されます。
そもそも・・・住宅（マンションを含め）は住まう人が幸せに成るために購入
するモノです。夫婦がもめる最大の原因は金と女（男）です。借金はどこまで
云っても借金、自分のお金では有りません。人間ゆとりが大切です。
さて、団体信用生命保険の加入の仕方によります。デュエットと云う加入の
仕方が有ります。下記を参照下さい。
http://www.rmo.co.jp/busibase/1805.html
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230土地売買契約後に判明した事項について
- 1 名前: ぽんた 投稿日: 2006年12月24日(日)11時25分01秒
初めまして。
新居の建築のために造成済みの土地の購入契約を交わし現在建築確認のための図面を
作成中です。
土地の契約後に、現在のプランで建物を建てる場合土地内に設置された浄化槽を移動
する必要があり、これを移動しないと建築確認が下りないということが判明し、住宅
メーカーより屋外給排水工事費として当初予定していた金額に５０万円程度の追加予算
を提示されました。
この浄化槽は雨水を再利用するための浄化槽自治体で行政指導されている浄化槽で、
造成した業者の方で既に埋め込み済みでしたが、どの位置に埋め込んであるか等の
情報が契約前には得られなかったため、住宅メーカーの方でもこの追加予算は予想
していなかったようです。
建築確認を実際にしてみないとわからないが、場合に寄っては更に５０万程度の追加
予算もあり得るとの話を聞いておりますが、該当土地は当方の予算的に少々厳しく、
契約前に多少なりとも値引きは出来ないか等の交渉をしていたこともあり、当初見て
いた予算より１００万も追加予算がかかるのであれば土地契約を白紙撤回できないか
と考えています。
そこで質問なのですが、今回のケースのように追加予算／別途工事を前提としなけれ
ば建築確認が取れない場合、買い主側がこの追加予算／別途工事に合意しなかった場
合は建築確認が取れないという事になるのでしょうか？
ちなみに土地契約の特約事項として「買い主の建築確認が取得できない場合は本契約
を白紙解約できるものとする」という一文が記載されています。
ごちゃこちゃしてわかりづらくて申し訳ありませんがアドバイスよろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月25日(月)09時52分48秒
ぽんたさん、御質問ありがとうございます。素人集団（ハウスメーカーを含め）
のおちいった”ああぁ～～こんなはずじゃぁ～？”ですね（涙・・・
購入した不動産会社が普通の会社なら土地を買うときに交付される重要事項
説明書に浄化槽設置済みの配置図面なり記述があるはずです。
過失
ぽんたさんの場合
ぽんたさんは浄化槽が設置されている旨を建設会社に告知する義務があります。
建設会社の過失
仮にぽんたさんより浄化槽の設置の報告が有れば位置を確認の上、建物設計
をするべきです。また、仮にぽんたさんの過失により浄化槽の告知が無くとも
敷地をキチンと調査の上、設計、見積もりをすべきです。
また、特約事項の有効性ですが・・・記述の内容によると思います。
ただ、建築確認が通らないと有るのみでは・・・お金をかければ？又は設計
変更すれば確認は通ると推定されますので特約の適応は難しい？かも？？
仮に全ての条件を特定し変更等が無いと云う前提での場合は・・・有効かも？
以上、ここ、に至ってはぽんたさんも白紙解約したいと云うある意味逃げの
発想では無くどうしたらこの建築行為がお互いに納得が行くものになるか？
真剣に話し合って下さい。
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231教えてください
- 1 名前: S 投稿日: 2006年12月20日(水)23時36分10秒
はじめまして。教えてください。築13年の中古住宅の購入を考えていますが、管財人の弁護士が売主で瑕疵責任を請求できないと不動産やさんに言われました。雨漏りなどの心配はないと不動産やさんは言いますが、書類などで示されたわけではありません。調査機関に依頼して自分で調べるべきか、売主に調べるようお願いできるのか、また、欠陥があった場合に、契約前なら修理を請求できるのか、教えてください。また、契約に関して注意点があれば教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月22日(金)09時31分20秒
Ｓさん、御質問ありがとうございます。中古住宅の場合一般的には現状での
売買となるケースがほとんどです。また、中古住宅の物件の現状報告書を
提出して頂いてその中に雨漏れとあれば・・・売り方にその修理を購入の
条件とするか？もしくは現状売買と相手が主張するのであれば残念ながら
雨漏れは購入後に買い主が直すと云うことになります。
何れにしても競売前の破産管財人による任意売買と推定されますので普通の
取引と思わないことが重要です。まぁ～弁護士さんは仕事としてこの物件を
売っているわけですから・・・早い話取引が出来れば売り主（破産者）、買
い主さんの事を心から思うなんて事は必要ないわけです。
ご自分で十分説明を詳細に受けてデメリットも十分納得の上お取引をするの
ならして下さい。- 3 名前: S 投稿日: 2006年12月22日(金)22時08分49秒
ありがとうございます。もう一度、考えてみます。
このホームページ、相談する相手がいない、誰にしていいかわからない人にとってはとっても有難い場所になっていると思います。ぜひ続けてください。ありがとうございました。
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232売買契約後に売り渋られてます。
- 1 名前: さくら 投稿日: 2006年12月19日(火)02時50分49秒
仲介マンションを主人名義で購入しました。
ローン審査も通り組むことができ、頭金￥１５００万の入金を済ませ
不動産売買契約書を取り交わして、あとは登記の手続きをして鍵が
引き渡される、というスケジュールでした。
ところが、仲介業者・前住人・当方の３者が会った場で登記どころか、
入居を延期してほしいと言われるようになりました。
当方が１日も早く入居したい旨は前から何度もお願いしているのですが、
契約後２週間が過ぎた現在でも話は並行線のままです。
どうも更に高くで買う方が出てきて売り渋りをされてるようなのです。
私どもとしてはとても気に入った物件なので、どうしてもそこに
住みたいと、強く願っているのですが。
仲介業者はどちらの言い分にもうなずくだけですし、私ども夫婦には
こういった事で知識のある知人がおりませんので、ご相談しました。
現在私はホテル住まいを余儀なくされていて、いつまで続くのか
ほとほと困り果てております。どうか、よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月19日(火)10時57分58秒
さくらさん、御質問ありがとうございます。ムムム・・・・なんとも？
１５年ほど前のバブル時代に良くあった話ですね（涙・・・・
全ては契約書の条文の中に書いてあると推定されます。一般的には契約書の
条文の中に契約の解除の条文が有ります。普通は手付け倍返しで売るのをやめる
事が出来、手付け放棄で買うのをやめることが出来るとされて居ると推定され
ます。もちろん、契約の履行に着手した後は違約金の定額の取り決めが無ければ
この相手の契約解除に伴う損害賠償を請求出来るとされています。
まぁ～契約後にゴチャゴチャするとはなんとも誠意の無い売り主さんとは思い
ますが・・・あくまで契約は契約です。解除出来ることも契約の一つです。
十分に話し合ってお互いの納得が行く結論にならない場合には”契約の条文”
通りに処理するしか無いと推定されます。話がこじれるようでしたら法律の
専門家（良心的な弁護士さん・非常に少ない（涙）にお願いするのも一つの
方法です。
さくらさんのご納得が行く結果が早く得られて平安な日々の訪れる事をお祈り
申し上げます。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月19日(火)11時01分54秒
追伸：マンションが欲しくて契約書の条文以上に買う条件を上乗せ等する場合
は注意をして行って下さい。話がこじれた場合、益々ゴチャゴチャになる恐れ
が有ります。一旦契約した条件は相手は守る義務が有ります。- 4 名前: さくら 投稿日: 2006年12月20日(水)01時04分23秒
ご返答ありがとうございました！
バブル時代に起こってた事今頃…、それも結婚の第一歩なのに…(涙)
契約後も(今も)ネットの不動産サイトの売り出し物件に掲載されているのが
不信で、早く削除するように伝えてたのですが。もっと厳しく言うべきでした。
ご説明いただいて、先方にも解除の権利があるという事を知り愕然としています。
(契約書類を主人とよく読んでませんでした。。反省。)
もし先方が契約解除を希望してきたら、手付金は￥４５０万払ってますので
２倍の￥９００万に加えて、違約金、もしくは損害賠償の請求ができる、
ということですね？ホテル代や引越し荷物のトランクルームの保管代等々。
結構まとまった額になりそうですが、それでも売りたくないと思われるか
どうか、ってところでしょうか。
何度会っても話は平行線で、ついには前住人の方は来なくなって
しまったので、非常に少ない良心的な弁護士さん、探してみます。
追伸に書いていただいた「一旦契約した条件は相手は守る義務がある」
というお言葉で心強くなりました！
主人と契約書をよく読み返して、頑張ってみます。
ありがとうございました。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月20日(水)09時28分46秒
さくらさん、良く契約書の条文を読み理解して下さい。契約書にどのように
書いてあるか当方では解りませんので具体的な数字等はアドバイスの外です。
さて、それでも・・・一般的な契約書では契約解除に伴う手付け倍返しが適応
される場合には違約金（損害賠償）とダブルでは請求出来ない契約書が多いと
推定されます。違約金に手付け金相当額などの具体的な金額が定められて居な
い場合は契約後のそれぞれの契約履行に伴う進捗状況に応じて違約金（損害賠償
額）を算定する必用が有ります。
良く契約書を読み込んで間違いないように対応をして下さい。- 6 名前: さくら 投稿日: 2006年12月20日(水)12時36分30秒
契約書の内容をひとつひとつ理解して(簡単ではなさそうですが)、
弁護士さんを探すことにします。
やはり契約解除されることより、カギを渡していただくことが一番の
希望なので！
ありがとうございました。
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233土地売買時の事務手数料とは?!
- 1 名前: まる 投稿日: 2006年12月17日(日)01時04分20秒
こんばんは!!お世話になります。早速ご質問ですが･･･
今秋、土地を購入したのですが事情があって手放すことにしました。
ある不動産屋さんに、売りたいなと話していたところ、
その方のお友達の不動産会社が、土地を探しているお客さん（業者）を紹介してくれて、
３千８０万円で契約し、仲介手数料税込み百万円で契約しました。
その後、決済日を前に、その仲介業者が、別に「事務手数料１０万円」を
いただくと言うのですが、広告料など一切かかっていないので、
大変、不信に感じます。（連絡もいつも携帯）
かかってたとしても103.32万円の中で賄って欲しいと思うのですが、
交渉の余地はあるでしょうか？ 宜しくご指導お願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月18日(月)10時21分09秒
まるさん、御質問ありがとうございます。事務手数料の中身の詳しい説明を
受けて下さい。不動産会社の仲介業に関する事務は一般的には仲介手数料に
含めます。その他の、仲介業務に関しない事務が有るのかもしれません。
例えば・・・名義変更に関する司法書士の手数料や印紙代等々の売渡証書
や抵当権抹消手続き等々の事を言っているのかも知れません？？？
とにかく詳しい説明を詳細に受けて下さい。
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234土地の契約・手付金・仲介手数料
- 1 名前: らいよん 投稿日: 2006年12月12日(火)18時46分46秒
はじめまして。今回事務所用地100坪を押さえることができました。
手付金 ３３００万円の5％ 仲介手数料3％＋６万円と消費税でした。
１２月の８日に返事をいただき今は契約日の連絡を待っています。
契約日はこちらから指定することはできるのでしょうか。
（手付け金の用意に日にちがかかります。）
あと、仲介手数料はいつ支払うのでしょうか？契約の日と別にできるのでしょうか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月13日(水)11時26分12秒
らいよんさん、御質問ありがとうございます。契約日は売り主様、買い主様
双方のご都合の良い日を選んで決めます。もちろん、取扱不動産会社の都合
も少しですが加味されます。（笑）ですから、らいよんさんのお金が準備出来
ご都合の良い日を不動産会社に早めにお伝えしましょう。
また、仲介手数料は不動産会社と交わした仲介契約書に支払期日や支払い方法
（一括支払い又は分割支払い）が記載されて居ます。仲介契約書がまだ結ばれて
居ないようでしたら早めに締結をしましょう。
また、不動産業界は一般的にとてもおおちゃくです。契約書の内容や物件の
重要事項の書かれた重要事項説明書などは事前に十分時間をかけて説明を受けないと
一般の人には普通は理解出来ません。しかし、多くの取引で契約の直前にさらっと
読み合わせをするだけですましている事例が殆どです。これでは普通は理解でき
ません。
十分に時間を取り十分に契約書、重要事項説明書を理解の上、リスクや解約の
場合の双方のペナルティーなども納得の上、記名押印してくださるのが良いと
私は思っています。
不動産業界では・・・弊社の様なやり方（本当の意味の顧客重視）はとても
少数派（私の知る限り弊社しか無い）です。- 3 名前: らいよん 投稿日: 2006年12月14日(木)10時02分20秒
どうもありがとうございました。
このサイトを見つけてから私も勉強していろいろ調べて契約や支払いに望まないと
いけないなとつくづく思いました。邪魔くさがらずにしっかり土地購入までがんばります。
このようなサイトを運営してくださることにとても感謝します。契約や融資が成立した暁には
また報告します。ありがとうございました。
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235借地の購入について
- 1 名前: ひで 投稿日: 2006年12月11日(月)22時37分57秒
祖母が何十年と借りていた土地（この土地に祖母の家が建っている）を購入するに当たって、通常の購入金額より安く購入することはできるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月12日(火)10時12分12秒
ひでさん、御質問ありがとうございます。通常の場合、祖母様には地上権の
持ち分が発生している可能性が有ります。この権利の分は値引き交渉をする
事が出来る可能性が有ります。あくまで可能性ですので地主さんが売らない
と言えばそれまでです。
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236買い替えについて。
- 1 名前: あい 投稿日: 2006年12月07日(木)23時52分23秒
新築購入をして半年ですが線路沿いなのでノイローゼ気味です。３棟現場で隣はまだ売れてなく２９３０万で売りに出ています。うちは２７８０万で買いました。今買い替えすれば不動産屋が２５００で買いとってくれるそうですが手数料、引越し代など考えると悩みます。この条件は隣が売れていない今の価格なので時期が遅くなればまた下がります。どうすればいいでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年12月08日(金)16時35分19秒
あいさん、御質問ありがとうございます。良く現場の状況をチェックしなくて
買ちゃったんですね（涙・・・・
買う前に弊社のホームページに出会えればこんな失敗は無かったのに・・・
さて、こればっかりはご家族で十分話し合って結論を出すしか無いと推定申し
あげます。こればっかりは・・・・
余談：弊社にもとても多くの不動産購入希望のお客様がみえます。しかし、
正直・・・不動産のなんたるかを十分理解しているお客様はとても少ないと
推定されます。素人の雰囲気で買っちゃって居るみたいです。弊社ではあい
さんの様なお気の毒な方を少しでも減らすべく・・ご来店下さった方には
不動産購入達人の巻・のガイダンスをさせて頂いています。不動産の絶対に
失敗しない買い方、良い物件を誰よりも確実に買う買い方、不動産物件の
プロが査定する方法等々・・・・満載です。（笑）
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237共有名義のマンション売却について
- 1 名前: すみ 投稿日: 2006年11月15日(水)12時48分06秒
離婚した夫と私の父との共有名義のマンションを、
売却したいと元夫から申し出がありました。
今は、マンションのローンはすべて私が支払っていて、夫は仕事もなく、支払う財力がありません。マンションを売却となると色々手数料もかかり、ローンが3000万ほど残っており、売却額は分かりませんが
残債がかなり残ると思われます。
このことも承知の上で売却したいといっていますが、残債を支払う財力もなく、売却しようとして
支払いができないとなったときに、私の父にたいして、どのような影響があるのでしょうか。
または、売却前に夫名義に変更することは可能でしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年11月15日(水)16時37分23秒
すみさん、御質問ありがとうございます。売却額と借入残額に差があり負債が
残る場合には・・・この負債全額を別途預金等から補填しないと売却出来ません。
つまり、売却を前提で元夫が資金ゼロの場合は親御さんがその不足資金を全額
持つ必用が有ります。
また、売却前に夫に名義を変更する場合には融資している金融機関の許可が
必用です。一般的には預金ゼロ、収入ゼロの方には許可は下りないと推定され
ます。- 3 名前: すみ 投稿日: 2006年11月15日(水)23時00分01秒
お返事ありがとうございます。
今、この状況でマンションを売却するのは不可能に近い状態であるということですよね。
と、いうことは、
私の親に迷惑をかけないためには
私がマンションに住み続けてローンを払っていくか、
賃貸にして誰かに借りてもらって家賃をもらい、ローンを支払うか、
これぐらいしか対応策はないのでしょうか？
もし、私がこのマンションを出て行った場合に、売却もローンの支払いもできない場合も
やはり、私の父に対して全額請求が来るのでしょうか？
私の父が全額支払わなくてはならない義務はあるのでしょうか？
ちなみに父8対元夫2の割合で共有になっています。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年11月16日(木)09時56分18秒
すみさん、再度の御質問ありがとうございます。不動産の名義の割合とその
支払い責任者は同一の割合で有る必用が有ります。すみさんやすみさんの親御
さんの経済状態にも依りますが・・・離婚したご主人はもう赤の他人ですから
赤の他人と共有名義と言うことが今となっては不自然なのです。８割をお父様
が持っていると云うことですと・・・一般的には持ち分の多い方に名義を精算
してその後の売却なり・・ローン返済なりをする方がスッキリと対応出来ると
推定されます。
また、もうどうにも成らない・・・場合・・・ローン返済が焦げ付く様な場合
は一般的には金融機関が競売にかけます。そして競売落札額が借入額を下回る
場合には残った残債を名義の持ち分で払う必用が有ります。- 5 名前: すみ 投稿日: 2006年11月16日(木)12時51分54秒
お返事ありがとうございます。
父8対元夫2とかきましたが、間違えで、父2対元夫8の割合です。
なので、元夫に名義を清算したほうがいいということですよね。
でも元夫には財力がないので、これはできない・・・
となると、全額私の父が精算するか、競売にかけるしか方法はないのでしょうか？
たとえば、競売にかけて残債がある場合、その2割を私の父が払えばいいのでしょうか？
元夫が残債の8割を払えない場合には、どういう処置がとられるのでしょうか？
「マンションを売りたいから出てほしい、」
といったきり、元夫が私からの連絡を避け続け、
何も話ができないものですから本当に困ってしまいます。
全部押し付けてすぐにでも引っ越したいのですが、父に迷惑がかかるのは
分かりきっているので、どうにかその最良の対策方法をみつけたいのです。- 6 名前: M 投稿日: 2006年11月28日(火)13時42分59秒
はじめまして。
一ヶ月ほど前に夫の借金の問題で離婚をすると決め、マンションの売却が済んだら
離婚届けを出しに行くつもりで、不動産屋と契約して販売活動もしてる段階だったん
ですが、昨日夫が失踪してしまいました。捜索願もしましたが、多分無理だと思います。
銀行ローンも名義も半々になってます。
夫が居なくなった今、マンションの売却、名義変更等は出来るんですか？
これから借金の催促とかも始まってくると思います。
今、私に出来ることって何ですか？
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238耐震は大丈夫か・・・
- 1 名前: きのこ 投稿日: 2006年11月27日(月)09時29分06秒
私は昨日・おとといとマンションの見学をしました。
間取りやセキュリティなど、新築マンションだけあって充実して気に入り購入しようか
ということになりました。
ただ気になる点が２点ありアドバイスいただきたくメールします。
1つ目は、このマンションの設計確認をしたのがあの耐震偽装で騒
がれた『イーホームズ社』ということ。
営業マンは『確かにイーホームズというと不安がある人が多いの
ですが、他の第3者の機関も設計確認していますし『設計性能評価』
と『建設性能評価』の二つの鑑定書もついており安心です。」と
言われました。
その場では納得したのですが、あとになって考えてみると本当に大丈夫なのか不安になりました。
あんな事件の後なのでよけい不安になっています。
震度○度までは大丈夫か？など質問して確認したほうがいいのでしょうか？
あともう1つは、値引きということで返事を急がれていること。
営業マンとの話も終盤にさしかかった時に「11月のうちの会社
のノルマにまだ達してないので多少の値引きは上に強く言えま
すよ。」と言われたのでどのくらい引いてもらえるのか聞い
たところ、その人の上司が説明に来て「確かに月末でノルマの
調整があるので、200万ほど割引ができそうです。ただ本当に
11月も残り少ないのでできれば今日中に契約を申し込んでもら
いたい」と言われました。
しかしそんな見学したその日に決めるのはちょっと無理…と思ったので、
なんとか今日の夕方まで返事を待ってもらうことになりました。
こんなに値引きしてもらえるのかということと、1日で決めて欲しいとい
うことに少し不安になりました。
長くなりましたがこの２点をどう思われますか？今日中に決断しなければ
ならないのですが、急で誰にも相談できず困っています。
恐れ入りますが、できるだけ早いお返事いただけるととてもありがたいです。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年11月27日(月)10時04分16秒
きのこさん、御質問ありがとうございます。建物の耐震性に付きましては、
大きく３つのファクターで決まります。
１，設計が建築確認のレベル（震度６で大倒壊しない）からどの程度安全率
余分に強度が設計して有るか？どうか？です。通常の建築確認のみが通った
建物は震度７では被害を受ける可能性が大です。住宅性能報奨制度の耐震
ランク３（大凡建築確認レベルの１５０％アップ）で初めて震度７で安全と
云う設計に成っています。
２，施工会社に手抜きが無いか？施工会社があまり過当競争をして受注して
居る場合にはこの手抜きの恐れが有りうると推定されます。これを防止する
為には建築時の管理体制がとても大切です。この建築時の管理方法がどのよ
うな管理会社（設計事務所）で管理されていたか？出来れば中立の第三者
機関がしていれば一応安心と推定されます。建設会社が直接管理までやって
居る場合には詳細な管理データー・・・をチェックする必用が有るかも知れ
ません。もちろん管理項目はとても多岐に渡ります。
３，設計時の強度や性能が十分確保出来る建設材料が正しく使われて居るか？
材料のランクがダンピングされて居ないか？鉄骨やコンクリートの強度と品質
に付いてチェックする必用が有ります。
その他・・・ヒューザーに見られるように２割広くて２割安いなんて代物は
私から言わせればだまされる方も４割は過失が有ると推定されます。
私の個人的な意見としては不動産はせかされて買うモノでは有りません。十分
調べて納得して・・・たとえ結果としてだまされて居ても”その時点の最善の
選択で有ったと自分が思えるかどうか？”この十分な調査と納得が必用と推定
されます。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年11月27日(月)10時09分39秒
訂正・・誤 住宅性能報奨制度
正 住宅性能保証制度
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239個人名義の中古住宅
- 1 名前: あつし 投稿日: 2006年11月23日(木)23時40分56秒
中古住宅（築２５年経過）の購入予定の物です。
売主は不動産業者の社長（個人名義です。）の場合瑕疵担保責任は
負わなくてもいいのでしょうか？
よく、不動産会社の名義で売主の場合は２年間の瑕疵担保責任を
負わなければならないなど聞くのですが・・。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年11月24日(金)14時03分21秒
あつしさん、御質問ありがとうございます。事業として不動産物件を扱う
不動産会社なり不動産自営業者が売り主の場合には確かに２年です。
しかし、事業用の資産でない個人のモノを売る場合にも一般的には２年の
瑕疵担保責任を負うことになると推定されますが、この不動産が確実に個人の
モノで有りたまたま自営の自分が事業として売る場合には見解が分かれる所
で有ります。詳しくはお住まいの県の建設部不動産業課（名前は各県でマチマチ
）にお尋ね下さい。- 3 名前: あつし 投稿日: 2006年11月24日(金)20時42分43秒
早速お問い合わせしてみます。ありがとうございました。
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240事業停止した企業の不動産
- 1 名前: こうじ 投稿日: 2006年11月21日(火)21時32分29秒
はじめまして。営業不振で事業停止した会社の不動産（本社ビル、工場、土地）を購入することはできるのでしょうか？登記簿謄本で担保がどのようになっているかを調べることが先決ではないかと思いますが、詳しくはわかりません。
新聞発表によりますと、法的手続きを含めた事業整理を検討しているとの報道がされています。
購入できるのであれば、どのような手順で行えば良いのでしょうか？また注意事項等アドバイス頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年11月24日(金)13時30分11秒
こうじさん、御質問ありがとうございます。マズ、登記簿謄本などで正確な
持ち主を初めどの程度の抵当権やその他の権利を付けているか確認する必要
が有ります。そして、マズ、持ち主に購入の意思表示をする必用が有ります。
今の段階で持ち主が当事者能力を有していないほどの状況ですと・・・
抵当権者（複数の場合有り）等に相談すると良い方法が見つかるかも知れません。
また、すでに破産管財人などが認定されて居るような場合にはこの破産管財人
に対して購入の申込みをする必用が有ります。通常の場合は破産になると
破産管財人の判断で任意売買を検討して・・・売れないようなら競売の手続き
と成ります。任意売買で買うのも良いでしょうし競売で落札する方法も有ります。
当然、任意売買又は競売に競争相手が有る場合には確実に買える保証は有りま
せん。破産などの場合には公的書類に現れない権利関係等もあり得ますので
十分注意をして行動して下さい。
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