1家売却総費用は？- 1 名前: 大きく作ろう 投稿日: 2010年04月26日(月)17時29分47秒
はじめまして。
家の売却手続き費用等についてお伺いします。
義理母名義で当初家を購入し支払は私全額出しです。その後、義理母が他界し、名義は義理息子（義理母の息子）が相続。
固定資産税等は、その義理息子が支払っていました。(家は空家状態でした)
何年か経ち、義理息子から連絡があり、その家を売却したとの連絡が入りました。
売却費用等を差し引き、義理兄弟で分割することとなりましたが、当初の家購入時の支払は全額私という事で
いくらか私にもくれるというのですが、これは法律上そうせざるを得なければならないのでしょうか？
もともと全額支払ったのは私なので売却分全額頂くことはできないのでしょうか？
また、売れた金額は270万に対し売却費用に160万円かかったといってます。
信じられません。
よろしくお願い致します。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年05月07日(金)18時06分33秒
大きく作ろうさん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・・・
具体的な物件内容が解りませんのでコメントしようが無いです。
売却費用の具体的な内容によりますが？普通は物件価格の１０％
程度が多い様に推定されますが？？？？内容が解りませんので
判断が付きません。
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2決済後の瑕疵について- 1 名前: よし 投稿日: 2010年04月13日(火)15時54分45秒
１ヶ月前に土地を購入したのですが、決済後に近隣（１棟先）に暴力団組長の自宅が存在することが判明しました。
その場合、売主に対して瑕疵担保責任を追及できると思いますが、出来れば、契約自体の“白紙解約”をしたいのですが、できるのでしょうか？
要するに、全額返金してもらえないのかということです。
予め、暴力団の存在を知らされていれば、当然、購入しませんでした。
むしろ、購入した金額（相場くらい）が妥当なものではなかったとまで思うのです。
このまま、その土地に家を建てても、怯えて暮らさなければならないのかと心理的苦痛が生じています。
何より売主と仲介不動産業者からの説明が無かったことに憤りを感じています。
これは明らかに“詐欺行為”に当たるのではないでしょうか。
売主の夫（故人）と暴力団組長は面識があったことは周辺住民の方から聞いて分っています。
また、仲介不動産業者は、その事実を知らなかったと主張していますが、その主張は通るのでしょうか。
事前に調べて、私に告知すべきだったと思います。
訴訟を起こすつもりでいますが、何か良いアドバイスがあれば教えてください。
すいませんが、よろしくお願いします。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年04月15日(木)13時27分37秒
よしさん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・・お気持ち十分理解できます。
お察し申し上げます。
さて、契約書に瑕疵担保条項が有りますが・・・一般的には個人売買の場合、瑕疵担保
を付けないことが多い様な事が有ります。契約書をもう一度ご確認下さい。
さて、一軒おいてお隣が暴力団の事務所なら普通は解ることが多いですが、組長の自宅
となりますと？？？判断が分かれるところです。日本の法律はとても弱者に冷たい法律
が多いですから注意が必要です。弁護士さんにアドバイスを受けるときは明確な判例を
元に説明を受けて下さい。売買の状況やケースにも依りますが？？？民事裁判はとても
時間とお金がかかります。日本の民事裁判は、真実や正義はあんまり関係のない判決が
出るケースも時折有るような気が個人的にはしています。一時の感情や憤りに任せて行動
を起こしますと傷口をさらに広げてしまう結果となるケースが有るか？無いか？よくよく
冷静に判断をして下さい。それには、なるべく多くの判例を自ら詳細に読み込み自分の
ケースに当てはめ、客観的な物的証拠（第三者、裁判長等に認定できる）のあるなしも
ご自分で判断した上で行動方針を自ら決めて下さい。弁護士任せは時として危険な場合
が有ります。弁護士さんを選ぶときも注意が必要です。私の知っている弁護士さんは
このような信じられない事を平気で云う弁護士も居ます。”真実なんてどうでも良い！”
良心的で知識と経験と人間味がある弁護士さんを探すことが寛容です。基本的に弁護士
はもめれば、もめるほど・・・利益が上がる商売です。そして、買っても負けても弁護士
さんは一円も損はしません。早く解決されて平穏な日々が訪れる事をお祈り申し上げます。
- 3 名前: よし 投稿日: 2010年04月16日(金)13時00分58秒
貴重なアドバイス、どうもありがとうございます。
非常に勉強になりました。
契約書を今一度確認してみます。
そして、頭を冷やし、冷静になって、訴えを起こすか否かも判断したいと思います。
仰るとおり、弁護士選びも慎重にしなければなりませんね。
それにしても、日本の法律は被害者にとって、傷口を広げるような矛盾した仕組みになってますね。
“騙した者勝ち”のようなものですし、私のようなケースはますます増加していくと思うのです。
購入した土地は閑静な住宅街の中にあり、まさか暴力団の組長の住まいがあるとは思いもしませんでした。
そのことについて確認すらしなかった私自身にも落ち度があったと猛省しています。
また、何かあったら相談に乗ってください。
この度は、どうもありがとうございました。
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3白紙解約について- 1 名前: 買主 投稿日: 2010年04月05日(月)16時37分09秒
建築条件付の物件を購入することとなりました。
△△不動産会社が仲介にはいり、
土地の売主は
●●建設という宅建業者で
建物も
●●建設手配の◇◇工務店での仕事となります。
大手都市銀行の住宅ローンの事前審査をクリア後、
まず△△不動産会社の仲介で
土地売買契約を結びました。
そして売主の●●建設手配の
建築士と打ち合わせを2回行い、
プラン図をつくりました。
そして
住宅購入の書籍等で紹介されている
建築時のチェック項目である
地盤調査の方法、
基礎部分の仕様、
木材や建材の内容、
断熱材や設備についての質問を
●●建設の窓口の方へしました。
(質問内容は
屋根の断熱方法やパワーボードの仕様、
アンカーボルトの取り付け方などです。)
基本的に規格品で建てる
物件なので
基礎・木材・断熱材・設備・取付け方は
変更できないと案内を受け、
私も了解しました。
しかし後日突然、
●●建設より
△△不動産会社を通して、
売主として白紙解約したいと
申し出がありました。
(建築請負契約はまだしておりません。)
理由を聞くと
買主である私と
売主の●●建設の
「価値観の違い」が原因ということでした。
●●建設手配の◇◇工務店での仕事の質でよいから
是非白紙解約せずに
建築してほしいとお願いしました。
何か不適切な質問があったとするならば、
反省し次回から質問はしない旨を伝えました。
しかし
売主からの
手付金
仲介手数料(土地に対しての)
土地売買契約書に使った印紙を
返却するから白紙解約してほしい
と通告してくるだけでした。
◇◇工務店の仕事のやり方を
優先していただいていいいと売主にも伝えました。
しかし
一方的に
「買主の私のレベルが高い」
「価値観の違いがある」という理由で
白紙解約の通告を受け困っております。
土地売買契約後、
建築請負契約に進むために
ローンの手配や
必要書類をそろえておりました。
また
今回の物件を是非購入したい
私としては
売主が解約意思を変えてくれないのなら
せめて手付け解除にしてほしいと思うのです。
でも
できれば穏便に
打ち合わせを続行したいと思っております。
長文になりましたが
アドバイスをよろしくお願いします。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年04月06日(火)13時33分40秒
買主さん、ご質問ありがとうございます。さて、建築条件付きの売買の場合
売り主、買い主が建築物に付いて契約が出来ない場合、土地の契約も白紙と
なる契約形態です。よってこのままでは白紙解約に応ずるしか方法が有りま
せん。
余談：一般的に建て主の方から建築の内容や価格で合意が出来ずに白紙解約
を申し出るケースが殆どと思いますが・・・売り主から申し出ることはまれ
と推定されます。一般的に請負契約とは請け負けと書くように建て主さんとの
信頼関係が無いと建築屋さんとしては不安でしょうがない事も事実です。
大手なら顧問弁護士さんなんかがいますので建て主ともめてもなんら痛くも
痒くも有りませんが、中小企業の工務店なんかですとそれはそれは心労と費用
と大変な負担が有ります。買い主さんが気に入ったこの土地は推定するにとても
優良な宅地と推定させて頂きます。と・・・言うことは誰でも気に入る土地？
で有れば売り主はよりトラブルの可能性が少ない、いっぱい儲けさせて頂ける
人の方が良いわけです。一度相手に不信感を与えてしまった事実が有るわけです
からそれを取り除くために何が出来るか？心を込めて話し合うしか無いかも
知れません。
また、もう一つの可能性（少ないと思うけど・・・）買い主さんよりより有利
な新たなる買い主が現れたケースもゼロでは無いと推定申し上げます。しかし
だからと言ってごり押ししても信頼関係が戻らなければ建築する家が満足出来る
保証は有りません。
- 3 名前: 買主 投稿日: 2010年04月06日(火)16時24分47秒
ご回答ありがとうございます。
今回の経験で
「3ヶ月以内に建築請負契約ができない場合 白紙解約 ができる」
という契約書の条文は
建築条件付土地販売という方法から
買主を守るためのものと解釈しておりましたが
「売主が買主を選別する機能」
をもつ
条文でもあることを学びました。
サンハウジング様のご推測どおり
今回のケースは中小企業の工務店が
着工以降に細かい指摘をうけるのを
恐れたようです。
買う側として
第三者機関に検査してもらいたい場合や
細やかなチェックをしたいという態度は
売主へは
白紙解約できる時点では感じとらせないことも
大切だと思いました。
売主の不信感
を打ち合わせで解決するよう努めます。
(チェックを嫌がる姿勢は買主の
不信感を招く気がするのですが・・・)
あとこのようなケースで白紙解約した場合は
土地売買契約も不成立の契約書となるので
使った印紙税は返還できると
私は解釈しております。
△△不動産会社に対して
白紙解約する売主を紹介された立場として
印紙税分の返金を依頼することは
通常可能なのでしょうか?
売主の白紙解約によるケースの
条件付土地の売買契約書の扱いが
私が検索したがぎり見受けられませんでした。
お手数ですが
経験豊富な
サンハウジング様の
アドバイスをいただければ幸いです。
- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年04月08日(木)17時34分33秒
買主さん、再度のご質問ありがとうございます。さて、建築条件付きの契約
の場合、それが条件が満たされなくて白紙解約された場合でも印紙の還付は
税務署は認めて頂けないと推定されます。（以前税務署に問い合わせをした
場合の返事です）
独白：（笑）家造り&家作りでは・・・普通の場合昔から言われて居るように
3度建て直しをしないと満足する家は出来ないと有ります。
つまり・・・本当に満足する家創りは・・・建て主も建設会社もそれぞれの
職人さんも信頼関係に有り全員が協力しないと出来ません。大手でも中小でも
普通の建設会社は契約をしてしまえば・・・家作りは処理仕事なんです。
処理仕事に素人の建て主からごちゃごちゃ言われたく無いと云うのが本音です。
弊社の様に会社は普通は無いかも知れません。弊社はお施主様とトコトン話し
合いお施主様との相互理解を深めます。一般的に建て主さんは人生をかけて
家を作りますから不安が１００％で私の前に起こしになります。この不安を
取るために弊社は出来る事は何でもやります。それでも取れない場合には、
第三者のプロ（設計士等の専門家）のセカンドオピニオンを受け入れています。
また、建設会社さんが許可を頂ければ弊社もセカンドオピニオンを業務として
させて頂いて居ます。何故この事が出来るか・・？？？弊社は設計や施工に
関して一点の曇りも無いと云うことです。
続く
- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年04月08日(木)17時46分15秒
具体的な事例を申し上げれば、大手ハウスメーカーで住宅建設をお決めになり
自分の土地で地盤調査までやりさあ着工ってお客様が？心配からキャンセル
されて・・・その後、弊社に起こしになったケースが有ります。猜疑心100％
の状態で・・・打ち合わせやディスカッションを約7ヶ月、打ち合わせ回数35回
（延べ打ち合わせ時間約105時間）その間に双方が熱が入り怒鳴り合う事2回
（笑）そして相互理解が可能になりました。そんな事例も有ります。
家創りは建設会社を決めた時点で約８０％は終了しています。普通の人は契約
してから家作りが始まると思っているかも知れませんが？建設会社は、契約
イコール・・・ほぼ終了と思っているようです。（処理仕事）
買主さん、建設会社は星の数ほど有りますよ？（笑）心の目で自分の人生を
かけても安心できる建設会社を選んで見てはいかがでしょうか？確かに砂漠
の中で一粒の砂金を探す努力が必要かも知れません、貴方は貴方の家創り
幸せの入れ物、を人生をかけて行うのですよ！あなたが一番努力をしないと
あなたの夢は叶いませんよ（笑）頑張って下さい。
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4業者への売却なのに仲介料とは- 1 名前: 齊藤 投稿日: 2010年03月26日(金)01時22分25秒
専任媒介で不動産屋さんを通して買主をさがしておりました。※土地のみ
なかなか売れず不動産屋さんと金額交渉をしているうちにその不動産屋さんが
ある金額で私どもの土地を買い受けするという話がでてきました。
既に買主様候補を絞っているみたいなのですが、その方が土地だけではローン
が組めないなどの理由で不動産屋さんが私どもから購入する形です。
いずれ建物込みで販売する方向で一旦、不動産屋さんが買主になる模様です。
しかし、不動産屋さんとの直接の売買取引になるはずなのに仲介手数料を
要求されています。この場合も手数料を払うべきなのでしょうか。売買を
急いでいるのでこの業者に売る方向で検討していますが、何か腑に落ちない
ので善後策があれば教えてください。
お願いいたします。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年03月26日(金)12時38分54秒
斉藤さん、ご質問ありがとうございます。不動産会社が直接買い付ける場合
には普通は仲介料とはならないと推定されます。しかし、この不動産会社の
関連会社に建設会社や法人不動産会社の経営者等が個人的に購入するような手
続きを条件とした場合には仲介料は発生すると推定されます。直接疑問を担当
者にお聞きになれば、具体的に説明をして頂けると思います。普通の会社なら
法律違反はしないと推定されます。
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5公簿面積で売買して損しました- 1 名前: 月 投稿日: 2010年03月10日(水)01時49分53秒
公簿面積による売買で土地を購入しました。
引渡後思うところがあって土地家屋調査士に実測させたところ、
約２坪公簿より狭かったです。住宅地ですので許容誤差をオーバーしています。
契約書は公簿売買なのでこちらは異議を挟めない内容になっていますが、
買主は売主に対して減額請求できるのでしょうか？
買主側からこのようなクレームがあった場合、
売主や売主側の仲介業者はどう対処されますか？
減額請求に応じるか、契約書を盾につっぱねるか。
宜しくお願い致します。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年03月18日(木)11時21分31秒
月さん、ご質問ありがとうございます。減額請求は出来ません。契約は契約書
どうりに履行されることをお勧めいたします。
- 3 名前: 月 投稿日: 2010年03月18日(木)16時49分36秒
許容誤差というのは、
国土調査法施行令第６条、別表第５による計算による公差になりますが、
これに基く正当な減額請求はできないのですか？
- 4 名前: 月 投稿日: 2010年03月18日(木)17時53分45秒
何度も申し訳ありません。
公簿売買というのは、実測して土地が多くなろうが少なくなろうが
精算しないという土地の売買契約のことですが、
公差以上の差違があっても一切考慮されないのかが知りたかったわけです。
- 5 名前: 月 投稿日: 2010年03月18日(木)17時58分07秒
何度も申し訳ありません。
公簿売買というのは、実測して土地が多くなろうが少なくなろうが
精算しないという土地の売買契約のことですが、
公差以上の差違があっても一切考慮されないのかが知りたかったわけです。
- 6 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年03月19日(金)09時48分06秒
月さん、再度のご質問ありがとうございます。契約書の条文を正確に読み込んで
ご判断下さい。契約とは社会生活において個人は、国家の干渉を受けること
なく、自己の意思に基づいて自由に契約契約複数の当事者間の合意によって
発生する権利と義務の関係。当事者は契約の内容に法的に拘束され、互いに、
契約に定めた義務（債務）を行うよう要求でき、義務違反（債務不履行）が
あった場合には損害賠償などを請求できる。しかしながら契約の内容が各種
法律に抵触するような場合には、法が優先され違法部分に付いては無効とされ
ます。公募売買のケースを選択する場合には、都会では基本的に誤差は少ない
傾向に有り、田舎では大きく狂うケースがまま有る傾向に有ると推定されます。
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6仲介手数料について教えてください。- 1 名前: お願いします 投稿日: 2010年03月17日(水)20時09分04秒
私は買い主で、来週には引き渡しになる土地なのですが、ここにきて、仲介業者(建築もやっている業者)が家もうちの会社で建てて下さいといってきました。契約書には建てると言うことは全く書かれていません。しかし、購入する土地は売りに出されていたものではなく、その業者が探してくれたものです。土地を探してもらう際には、そこで建てるという選択肢も考えていましたが、仲介のなかでトラブルがあったり、建物の見積もりについても、合計金額だけを書いた紙と間取りを持ってくるだけで、とても見積もりとは思えないものでした。そのようなことから、この業者での建築は選択肢からなくすことにしました。そのことは１ヶ月以上前に伝えましたが、引き渡しの10日まえになって、うちで建ててくれないなら手数料を余分に下さいといわれました。売りに出されていない土地を探してくれたのはありがたいのですが、当初から言われていたことではないのでびっくりしてしまいました。 土地が500万円と安いので手数料は22万円なのですが相手は、はじめ80万円 を請求してきました。 建物をうちで建てた場合の５パーセントは払ってもらわないと困るということです。
何事もなく仲介していただいたのならまだわかりますが、トラブルばかりだったのでお礼は払いたくありません。仲介手数料について金額が決まらないのですが、引き渡しの日が来てしまいそうなんですが、それでも取り引きはできますか？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年03月18日(木)11時36分40秒
お願いします、さんご質問ありがとうございます。宅地建物取引業法では
不動産仲介料は３％＋6万円と消費税とされて居ます。しかし、この土地を
探すために貴方が特別の宣伝広告なり調査なりをお願いした場合にはその実費
を支払う必要が有る場合が有ります。その特別の依頼に付いて金額の明示や
実行の指示がなければ正規の手数料を上限として支払う事が一般的と推定され
ます。
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7住宅ローンを組む方法ないですか？- 1 名前: 市街化調整区域 投稿日: 2010年03月17日(水)01時45分58秒
現在、土地の購入を検討中です。
市街化調整区域の土地を購入し、家を建てる予定なのですが、要資格者なのは妻なので、土地の名義は妻名義でないといけないと不動産やさんに言われました。
土地もローンで購入したいと考えていたのですが、妻は現在専業主婦でローンが組めません。
今まで３つの銀行から土地に関してはローンは組む事が出来ないと言われましたが、不動産やさんから紹介をしてもらったある銀行からは『妻を連帯債務者とし、他にもう1人連帯保証人をつければ土地代もローンを組む事が出来る』言われました。
しかし、金利がとても高いのです。
他の銀行さんで同じ条件（妻が連帯債務者になる）でローンを組む事は出来ないのでしょうか？
他の方法でも何か妻名義の土地も含めて夫がローンを組む方法はないでしょうか？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年03月18日(木)11時31分37秒
市街化調整区域さん、ご質問ありがとうございます。さて、一般的な金融機関
では市街化調整地域に対する担保価値がとても低くみられている場合が多いと
推定されます。ローンを設定する金額と頭金の割合により金融機関が判断する
ケースが多いと思います。これは、それぞれの金融機関の判断によりますので
それぞれの金融機関に相談するしかありません。多くの場合、住宅融資は
それぞれの金融機関の連携する保証協会に保証料を払うことにより保証人の
代わりをして頂いて融資が尽きます。これに対して、保証協会を付けずに
各金融機関の判断で担保価値、借入者の属性、等々を吟味して融資をする
プロパーローンの二つが大きくあります。この場合には、一般的には第三
者の担保価値を持つ不動産等を所有する保証人を必要とします。
具体的にはそれぞれの金融機関に相談するしかないと思います。
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8はじめまして。- 1 名前: 池田博之 投稿日: 2010年03月13日(土)16時11分33秒
池田と申します。ネット見ささせいただきメールさせて頂きました。 突然のメールで失礼します。昼間なかなか電話できないのでメールにさせていただきました。
現在、僕は美容室で働いてます。開業したく事業計画や見積などは作成していざ日本政策金融公庫のほうに面談に行きましたそこで面接官から融資は厳しいと言われました。 なぜかと言うと美容室を開業しようとしてる場所が実家で実家は現在、理容室です。実家の土地を担保に保証人をおやじにしていたのですが土地がすでに担保に入っていて叔父の借り入れの担保物件になってます。評価格は3000万で残金は1400万叔父の家と僕の実家をあわせて2400万の抵当がせっていされてます。あと、問題は親父のクレジットの借金が400万あり根抵当が1000万で設定されてるみたいです。日本政策の人はクレジットが問題でクレジットの支払いをきれいにして担保の第一を日本政策金融公庫にしてもらわないと申し込みはできませんとの事です。担保の入ってる銀行に話した所担保の第一をのくのは無理との事でした。そんな状態ですが僕は2年前にマンションを購入しています。現在のマンションを売って親子間の売買ですが住宅ローンをくんで親の土地と家を買うことは可能ですか？親はもう家を売るとゆってます。僕としては残したいです。よろしくお願いします。携帯 09058879145
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年03月18日(木)11時24分54秒
池田さん、ご質問ありがとうございます。一般的な銀行では血縁者（２～３等親）
の売買にはローンは付けて頂けない場合が私の知る限り殆どと思います。
詳しくは金融機関にお尋ね下さい。
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9隣の塀と盛り土の関係- 1 名前: トミー 投稿日: 2010年02月10日(水)11時06分43秒
実家の隣の土地が売却され隣の敷地内にあった塀が土台のみを残し壊されました。実家が３０年～４０年前庭を造った時にその塀を土留めに使い約５０～６０センチの盛り土をしています。その上に大きな石が置いてあったり木を植えています。隣に来ている測量士の人がこれ以上壊すとお宅の庭に影響が出る可能性があるため、壊すことができないとのこと。（うちが盛り土をしている部分の昔の塀を残し）隣が塀を新しく作り今後、その塀が壊れ隣の土地に影響を与えた
時は実家が修理さなければならないと言われました。最もよい方法は実家の敷地内に盛り土をしている部分（隣との境界の自分の敷地内に土を除き鉄筋を入れた）土留めの塀を作るのが今後のトラブルがないために一番いいのではといわれましたが、本当にそうなのでしょうか？今残されている塀もこちらが壊さなければならないのでしょうか？法律上もっとよい方法を知りたいのでお願いします。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年02月15日(月)09時10分40秒
トミーさん、ご質問ありがとうございます。自分の敷地内の管理は自分で行う
のが原則です。隣家の敷地内の残地物の塀までは貴方の責任では無いと推定
申し上げますが・・・ここはお隣どおしであるし、貴方の敷地内の盛り土も
あなたがやったことですから隣家に迷惑をかけないように心を込めて隣家と
相談される事をお勧めいたします。
- 3 名前: トミー 投稿日: 2010年03月18日(木)11時15分00秒
お返事有り難うございました。隣家と相談の上、今後トラブルがないように話し合いたいと思います。
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10立ち退きを迫られています。- 1 名前: こまった 投稿日: 2009年12月16日(水)15時40分23秒
今住んでいる借家が大家夜逃げの為に、競売に出され11月に落札されました。
落札した不動産のほうからいくつかの提案がありました。
●20万引っ越し代を渡すので、今すぐ立ち退く。
●3万ずつ家賃を納める賃貸契約を結べば半年いていい。ただし、使った汚れ、壊れているところ、ハウスクリーニング全部を請求する。
●この家を買う。
競売になるかもしれない話は聞いていたので、次の住まいを探し、結局マイホームを買うことにしました。
4月に完成なので、それまでは出来ることならここにいたいと思っています。
ここの賃貸契約に仲介していた不動産は、半年は権利があるから主張してかまわないと言います。
私たち側は、どこまで主張できるのでしょうか？
相手側の不動産の人は、撤回という言葉で話をころころ変えてくるし、私達家族の身辺を調べたりしているようで
信頼できる相手とは思えません。そこと契約を結んだりしなくてはいけないのでしょうか？
もともと故障個所も汚れも多い家に現状で入居をしました。賃貸契約をした不動産とはその辺の約束もしていました。
今の家主からは、もともと壊れていたところまで私達に請求をされそうで心配です。
そして、4月まで住める方法はあるんでしょうか？
家を建設中ということは話すべきですか？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年12月18日(金)13時45分22秒
こまったさん、ご質問ありがとうございます。もう期限が解っているわけですか
から・・・半年先までの家賃や住宅の改修費を含めて見積もりを出して頂き
半年そこに住むのか？直ぐに別の賃貸に移るのかどちらがこまったさんに有利
か判断するしか無いかも知れません。
また、落札した不動産会社？が信用置けるか？置けないか？？？は残念ながら
私には判断が出来ません。
- 3 名前: どうしたらいいの？ 投稿日: 2010年02月28日(日)17時31分06秒
突然の質問よろしくお願いします。
私は二年前に親の知り合いの分譲一軒家を借りました＜知り合いが離婚し一人で住むのが広すぎる為＞
でも契約書みたいなものもなく家賃をローンの返済額が９万５千円だったのでこの額を毎月その知り合いの口座に振り込んでいました。
私が知り合いの口座に振り込んでその口座から銀行さんが引き落とすようになっていました。
口約束だけで家を借りてしまい今は後悔しています。
去年１１月中旬執行官と名乗る人がカメラをもった人を含んで３人いきなり家に来ました。
突然の事でビックリしたのですが、事情を聞きました、知り合いはローン返済額を滞納しており何処に今いるのかも所在不明とのことでした。
私は教えてもらっていた住所と電話番号を教えたのですが電話にも出ず家も退去して今は住んでいないとのことでした。
今ではまったく所在もわからず見つかっていません。
２週間ほど前封書が届きました。
競売の書類でした４月２０日午前１０：００落札日と記載されていました。
落札されればこの家を手放さないといけないのでしょうか？
手放すにしても一番上の子が今年の４月８日小学校入学します、ここに引っ越ししてきたのも子供が小学校にはいるのにとても
環境が良くて引っ越してきました。立ち退きとなると学校の事が一番気になっています。
転校させるのはあまりにもかわいそうなので引っ越すなら子供が行く学校県内で考えています。
それでなんですが、こういう場合立ち退き料は払ってもらえるんでしょうか？
学校の事引っ越し費用のこと引っ越し先の入居にかかる費用等はどうなるのでしょうか？
今出て行ってくださいといわれてもとてもじゃないけど出ていける額ではないです。
私たちがお金ださないといけないのでしょうか？
- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年03月01日(月)10時28分34秒
どうしたらいいの？さん、申し訳ございませんが、この掲示板の冒頭に有り
ますように賃貸は相談対象外とさせて頂きました。
余談・競売は基本的にはどうしようも有りません。落札者が円満に解決する
意志が有ればなにがしかの立ち退き料は払われるケースも有ります。賃貸人
が居る場合には退去期間が最大で6ヶ月程度頂けるケースも有ります。その後は
強制執行も法的に可能です。詳しくは裁判所に出向いてお尋ね下さい。
お願い、今後、賃貸に付きましては書き込みをご遠慮して頂けますようにお願い
申し上げます。
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11一般媒介契約書の有効期限- 1 名前: ハロ 投稿日: 2010年02月20日(土)09時18分05秒
一般媒介契約書の有効期限が
不動産売買契約（土地）の決済日より早いのですが大丈夫ですか？
不動産売買契約書には、不動産業者、宅建取引主任者が明記され、
印があります。
担当者は、売買契約書があるので、引き渡しまで面倒みます。
とのことですが。念のため、アドバイスいただけたら助かります。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年02月22日(月)07時43分11秒
ハロさん、不動産売買のご質問ありがとうございます。さて、媒介契約は
一般的には契約まで有効期間が有ればよろしいかと思います。仲介契約の
場合不動産会社の本則は契約までがお仕事です。契約から名義変更までは
補助的な業務とされています。びっくりしたかも知れませんが・・・・
契約行為は当事者（売り主と買い主）自らが責任を持つ行為です。不動産売買
契約書には不動産会社は立ち会いの印を押しますが・・・不動産会社が行う
不動産会社が主語となった行為規定は無いと推定されます。
また、また、びっくり・・・
余談：
この国の不動産行政はメチャクチャ遅れているし・・ずれて居ます。だから
メチャクチャトラブルも多いのです。しかし、行政は根本的な解決はなぁ～
んにもしません。お客様が出入りしている不動産会社により運、不運が決まる
的なデインジャラス業界です。（笑）弊社では、仲介のお客様に仲介業務とは
？から始まり全ての契約書を事件、事故などの実例を上げて十分理解して頂き
当事者としてのリスクを確認した上で契約をして頂きます。説明時間のべ5時間
～10時間ほどレクチャーをします。
例えば・・・個人対個人の売買の仲介契約の場合
頭金の1割（2,000万円の土地なら200万円）を万が一売り主が持ち逃げした場合
には買い主として自ら取り返す努力をするか？それが出来ない場合、その損失
を被らなければなりませんよ（涙）不動産会社としては不動産会社の過失が
無ければ何にもして上げられません（キッパリ）良いですか？リスクは貴方が
覚悟の上、契約をして下さい。契約とは当事者自身が自ら責任を持つ（取る）
行為です。・・・と・・・
- 3 名前: ハロ 投稿日: 2010年02月25日(木)01時32分35秒
わかりやすく、詳しいお話ありがとうございます。
ここまで説明してくださるサンハウジングさんに出会えてよかったです。
売主さん、仲介業者さんとのめぐりあわせは縁で、最後は信頼関係なんですね。
大きな買い物なのに不安定で驚くことばかりですが、
良い関係で引き渡しがすむよう注意して進めようと思います。
ありがとうございました。
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12共同購入の件- 1 名前: リリー 投稿日: 2010年02月16日(火)05時34分13秒
私の主人と姉のご主人と姉の長女の３人の名義で家を購入しようと思っています。住宅ローンは３人の借入年数をそれぞれ変える事は可能ですか？現在、私の長女は高校生ですが、住宅ローンの支払い途中で就職し、本人が納得すれば、
長女にローンを引き継いでもらう事は可能ですか？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年02月16日(火)09時54分51秒
りりーさん、住宅ローンのご質問ありがとうございます。高校生は現在の所
ローンは組めません。また、ローンを複数名義で組むことは可能ですが、その
資格に付いての審査（定職に就いている事、金融事故の無い事、収入が一定
以上有ること等々）ローンを複数に分ければ借入年数等は、それぞれのローン
で変える事は可能と推定されますが・・・借入諸経費は分けた数だけ倍化され
るのが一般的です。詳しくは融資を受ける予定の金融機関に事前にご相談される
事とお勧め申し上げます。
- 3 名前: リリー 投稿日: 2010年02月17日(水)03時17分45秒
回答ありがとうございます。借入諸経費が、分けた数だけ倍化されるという事ですと、一人の名義ですと物件の5～10％の諸費用からどのくらい増えてしまいますか？ もうひとつの質問ですが、高校生の娘に始めからローンを組むというのではなく、始めは主人の名義で組み、娘が大学も卒業し、就職して収入が安定したときに、ローンの返済が仮に残っていたとして、その時に娘にローンの返済を引き継いで貰うという方法があるか？伺いたかったのです。
- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年02月20日(土)02時04分01秒
親子継承ローンと言う方法も金融機関では有るかも知れませんが・・・ローン
を実行する段階で未成年者には・・・未成年者の権利を保護する観点から少々
難しい様な・・・私個人としては思います。詳しくは金融機関でお尋ねになって
下さい。
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13借地権の立ち退き料- 1 名前: ぷーさん 投稿日: 2010年01月31日(日)02時46分05秒
約50年くらい住んでいます。
借地50坪 土地評価格約100万円
建物は 家で建てました。
地主さんから 返してほしいと言われました。
質問1 私達は 立ち退き料金は どのくらい貰える権利がありますか?
質問2 その後 借地権の権利を地主に 売る・・という事になるらしく
税金がかかる様な事を聞きました。どのくらい税金の支払いが発生するのか
計算方法などありましたら 教えて下さい。
宜しくお願い致します。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年02月15日(月)09時07分17秒
プーさん、ご質問ありがとうございます。土地の評価は坪単価でしょうか？
全体の値段でしょうか？全体の値段とすれば税金はかからない？と推定申し
上げますが・・・立ち退き料はケースバイケースの相談事ですから決まった
額が有るわけでは無いと推定申し上げます。正確なアドバイスは具体的な
現場状況や評価、その他の契約書の有無や、借地の賃料の妥当性などを検討
しないと判断が出来ません。司法書士さんなり弁護士さんに具体的に相談を
しないと判断が付かないと思います。
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14名義の違う土地、家の売却- 1 名前: ふるや 投稿日: 2010年01月25日(月)23時52分43秒
兄名義の土地に、叔父が住んでいます。家は叔父名義です。
亡き祖父が、叔父、が結婚した当時に敷地内に別居を立てたものですが
父が亡くなったので土地は兄が相続しました。
が、その土地を売却したいのですが可能でしょうか。
可能ならばその方法を教えてください。
万一、叔父と話し合い退去してもらえた場合
兄だけの手続きで土地＋家を売却できるのでしょうか？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年01月28日(木)10時11分03秒
ふるやさん、不動産売約のご相談ありがとうございます。さて、一番円満に
行く方法はおじさんの土地を分筆（土地を分ける）しておじさんの家の建って
いる土地はおじさんが買い取る（相続問題をこじらせないように）又は譲渡
する。お兄さんの土地だけになりますが売却可能です。しかし分筆が出来ない
場合、おじさんの家の部分の土地にはおじさんの俗に言う地上権が発生して
居ます。この部分の対価（推定30年自分の家の名義で他人の土地に住んで居る）
場合最大５０％、但し、地代を払っていない場合等に付いては発生しない場合
も有る）を買い取るなり移転費を出すなりしないと納得しない場合も有ると
推定されます。おじさんが売却に納得しない場合・・・論理的には土地だけを
他人に売却する事は可能かも知れませんが・・・先ず、将来の紛争や使いかって
が不安で購入希望者は居ない可能性も有ります。基本的にお兄さんの手続き
だけで家の円満な売却はとても困難と推定されます。
- 3 名前: ふるや 投稿日: 2010年01月29日(金)22時51分05秒
お返事ありがとうございます。
叔父の長男が４３歳なので、少なくても４３年は住んでいるはずで、
その間、地代などは一度も支払ってもらっていません。
｢地上権の部分の対価」とは、叔父の家を買い取る、と言うことですよね？
１・叔父の家を買い取った後で売却する
２・叔父に土地を買ってもらう
の、２通りが円満策という解釈でよろしいでしょうか？
もし、叔父が退去に納得してくれた場合も
家の名義が叔父である限りは上記方法をとらないと売却できない、と言うことでしょうか？
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15築２５年の家を売りマンション購入- 1 名前: アントニオ 投稿日: 2010年01月25日(月)23時29分09秒
25年前土地を1000万で購入し1000万の家を建てました。15年程海外に居てその間家を貸し、数50万以上の修繕費も使いました。2009年の秋にその物件を1200万で売り、3800万で新築マンションを現金で購入しました。この場合確定申告する必要があるのでしょうか？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年01月28日(木)10時25分44秒
アントニオさん、申し訳ございませんが個別の税務相談は税務署にお尋ね下さい
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16売買契約成立後の事件- 1 名前: のん 投稿日: 2010年01月26日(火)22時46分42秒
はじめまして。仲介業者を通じて物件の売買契約を結びました。物件は元々の所有者から競売で現在の売主（不動産会社）に渡っておりますが、売買契約成立後すぐ、元の所有者が自宅で家族を殺してしまう事件を引き起こした、という事実が新聞に載りました。元の所有者は現在も物件の目と鼻の先に住んでおり、物件を手放したいきさつもあって、購入後に不安を覚えています。昔からの土地柄で近所では周知となっていることもあり、物件価値も当然下がることでしょうし、もし解約すれば数年は売れないのではないかと思います。仲介業者、売主双方に責任はありませんが、このような場合価格の引き下げを要求することは可能でしょうか？また、どの程度の要求なら一般的にありえることでしょうか？契約成立後の出来事である以上、「社会通念上知っていれば契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす事項」としての解約は難しいのでしょうか？よろしくお願いします。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年01月28日(木)10時24分18秒
のんさん、不動産売買のご相談ありがとうございます。売買契約条項により
ます。基本的には自殺物件が、売買の契約の目的が達成出来ない場合のケース
でどのように書かれているか？また、契約書の条文によります。あくまで不動産
売買の契約書は起こりうる最悪の場合に円満な人間関係を維持する目的で作られて
いるケースが多いと推定されます。のんさんの契約書を十分読み込んでご理解
下さい。
また、契約後の交渉が出来るか出来ないか？？？これは双方の当事者の合意が
出来る場合には契約条件の変更も可能な場合が有ると推定されます。
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17新築を売却すべきか- 1 名前: シャエコロ 投稿日: 2009年09月16日(水)19時12分05秒
３件隣の新築を先月購入し、今月から暮らし始めました。
本当に近所で安心しきっていたのですが、新居は角地で幹線道路に続く
幅３ｍ道路が家の前を通っているせいか、騒音と粉塵が予想以上に酷く
将来、健康面に影響しないかと不安です。
売却を考えた場合、金銭的に早い時期で売却した方がいいのか、それとも
３～５年我慢して売却した方がいいのか、アドバイスを頂きたいと思いま
した。また、どうしても我慢が出来なかったら、何年間は賃貸にしようか
とも思いましたが、その場合、売却する時に不利になりますか？
（勿論、入居される人にも寄ると思いますが）
すみませんが、無能な私にアドバイスを宜しくお願いいたします。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年09月17日(木)11時45分03秒
シャエコロさん、不動産のご質問ありがとうございます。さて、さて、なんと
もせつない状況ですね（涙）この新築住宅が人気エリアに有り、一般の方が
買いやすい値段か？どうかに？かかっています。
通常の一般物件の場合、中古になった段階でおおよそ諸経費を含めた総額の
2割は安くなります。そのご徐々に価格が下がり約２０年で建物価格はゼロ
から1割程度となり、この建物価格に売却時の土地の価格を加算したモノが
中古の販売価格となります。また、賃貸などに使用し建物の使用の仕方が荒
かったり、メインテナンスなどを怠った場合、建物が通常使用できない場合は
土地価格マイナス解体費が販売価格となります。
中古住宅の経年価格のシュミレーションと、賃貸に移り住んだ場合や、別物件
を購入した場合などや、貸家にした場合などなど・・・色々とシュミレーション
して頂ける良心的で能力の有る不動産会社を丁寧に、丁寧に探し出して相談を
してみて下さいね・・・頑張ってね
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18任意売却前の中古マンションの購入- 1 名前: まりん 投稿日: 2010年01月20日(水)13時11分01秒
一戸建ての建て売りを１２年前に購入し、これまで遅滞なく住宅ローンを支払ってきましたが仕事（契約社員）がうまく行かずこれまで貯蓄を崩しながら住宅ローンを支払って参りましたが、とうとう貯蓄も底を尽き、今月の末の支払いから延滞となりそうです。子供達も巣立ったことから、広い家に夫婦で住んでいる状態ですので、思い切って任意売却で手放そうかと考えております。ただ、不動産の値下がりで残債が１０００万ほど残りそうです。
当然家を手放すのですから住む家を探さなければなりません。今時、賃貸でも家賃は６～７万はかかりますので、中古のマンションで安い物件１０００万前後でしたらボーナス払い無しで月々５万程度と家賃より割安の物件もあります。
そこで問題ですが３ヶ月延滞するとブラックとなってしまい住宅ローンも組めなくなりますので、今のうちに中古マンションの住宅ローンを組まなければと思っておりますが、このような状況では審査は通らないのでしょうか？
また、今後明らかに残債が１０００万近く残ろうとしている時にこのような判断は間違っているのでしょうか？
男一人なら、どのような生活でも耐えるのですが・・・・・。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年01月21日(木)08時44分27秒
まりんさん、ご質問ありがとうございます。住宅ローンは現在のローンと合計
してローン審査をされます。この債務超過の状態では普通は住宅ローンは付か
無いと推定されます。もちろん、私は金融業では有りませんので断定的な事は
言えませんが・・・具体的には金融機関に相談をして下さい。
また、任意売買でも1000万円不足する残債を同時に現在
の金融機関に納めないと売却できません。このとき金融機関がいくらかの債権
の放棄を交渉する場合が有るのが任意売買です。
現在の金融機関に現在のローンの繰り延べ（残債の支払いの期間を長くする
事と月々金額の減額）を交渉するのも一つの方法と推定されます。
また、弁護士さん、司法書士さんなどに事前の相談をするのも一つの方法と
推定されます。
- 3 名前: まりん 投稿日: 2010年01月21日(木)09時11分45秒
早速のご回答ありがとうございます。
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19私道の協定- 1 名前: あゆ 投稿日: 2010年01月13日(水)18時16分05秒
東西を走る公道にT字（南北）に約３８ｍの私道を１０件で持っています。
私道は位置指定道路につながっています。その先は公道です。
私道の道幅は何箇所かが素人計測で４ｍ未満です。
（３８０ｃｍや３９９ｃｍ角地の隅切りは２ｍ弱と２．３８ｍです。）
今回そのうちの２軒（敷地２５坪と３０坪築４０年弱リフォームしているが古家）が越しました。
１軒は１１月から「再建築不可。但し書き許可申請必要」として売却に出しています。
その私道は過去に但し書き道路になってなく、測量図も役所にありません。
私道の計測費用を出すのが納得いかないのかその売却依頼先の大手不動産と設計事務所が
１０軒に対して位置指定にトライしたらどうかと持ちかけ説明会を開きました。
役所と協議をすれば現況のまま測量と申請だけで協議を重ねれば位置指定になる
可能性があると言うのです。
それがだめなら但し書き道路にしましょうと。
現況で位置指定が取れるなんて信じられません。
測量を割り勘にするためだと考えるのですが
どうでしょうか？
長文ですみませんが宜しくお願いします。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年01月21日(木)08時32分56秒
あゆさん、せっかくご質問頂きましたが・・・このケースでは現場の状態が
キチンと把握出来ないと判断が付きません。位置指定道路にするためには
現在の道路の状況や性能（アスファルトの厚みや側溝等）が役所の基準に
合致している必要が有ります。測量だけでは無く、現状を十分理解した上で
費用対効果を勘案して判断する必要が有ります。当方では判断出来ません
- 3 名前: あゆ 投稿日: 2010年01月21日(木)09時07分36秒
お忙しい中ありがとうございました。
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20水道管の承諾料- 1 名前: 竹田 投稿日: 2010年01月17日(日)17時42分42秒
はじめまして。
土地を購入予定です。５０坪で南道路ですが前面道路の水道管は
個人のもので40ｍｍです。引き込みをする上で承諾料が必要らしいですが
いくらが妥当な金額でしょうか？
当方は一戸建てを予定しており20ｍｍで引き込みです。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2010年01月21日(木)08時35分45秒
竹田さん・・・ご質問ありがとうございます。個人の所有の水道管？と言う
こと自体イレギュラーな土地ですね？？？水道局などで十分な情報収集をした
上でメリットデメリットを理解してご判断下さい。
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