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白紙解約について  (不動産購入売却相談コーナー掲示板)

1 名前: 買主 投稿日: 2010年04月05日(月)16時37分09秒

建築条件付の物件を購入することとなりました。
△△不動産会社が仲介にはいり、
土地の売主は
●●建設という宅建業者で
建物も
●●建設手配の◇◇工務店での仕事となります。

大手都市銀行の住宅ローンの事前審査をクリア後、
まず△△不動産会社の仲介で
土地売買契約を結びました。
そして売主の●●建設手配の
建築士と打ち合わせを2回行い、
プラン図をつくりました。
そして
住宅購入の書籍等で紹介されている
建築時のチェック項目である
地盤調査の方法、
基礎部分の仕様、
木材や建材の内容、
断熱材や設備についての質問を
●●建設の窓口の方へしました。
(質問内容は
屋根の断熱方法やパワーボードの仕様、
アンカーボルトの取り付け方などです。)
基本的に規格品で建てる
物件なので
基礎・木材・断熱材・設備・取付け方は
変更できないと案内を受け、
私も了解しました。

しかし後日突然、
●●建設より
△△不動産会社を通して、
売主として白紙解約したいと
申し出がありました。
(建築請負契約はまだしておりません。)

理由を聞くと
買主である私と
売主の●●建設の
「価値観の違い」が原因ということでした。
●●建設手配の◇◇工務店での仕事の質でよいから
是非白紙解約せずに
建築してほしいとお願いしました。
何か不適切な質問があったとするならば、
反省し次回から質問はしない旨を伝えました。
しかし
売主からの
 手付金
 仲介手数料(土地に対しての)
 土地売買契約書に使った印紙を
返却するから白紙解約してほしい
と通告してくるだけでした。

◇◇工務店の仕事のやり方を
優先していただいていいいと売主にも伝えました。
しかし
一方的に
「買主の私のレベルが高い」
「価値観の違いがある」という理由で
白紙解約の通告を受け困っております。

土地売買契約後、
建築請負契約に進むために
ローンの手配や
必要書類をそろえておりました。
また
今回の物件を是非購入したい
私としては
売主が解約意思を変えてくれないのなら
せめて手付け解除にしてほしいと思うのです。
でも
できれば穏便に
打ち合わせを続行したいと思っております。
長文になりましたが
アドバイスをよろしくお願いします。

2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2010年04月06日(火)13時33分40秒

買主さん、ご質問ありがとうございます。さて、建築条件付きの売買の場合
売り主、買い主が建築物に付いて契約が出来ない場合、土地の契約も白紙と
なる契約形態です。よってこのままでは白紙解約に応ずるしか方法が有りま
せん。
余談:一般的に建て主の方から建築の内容や価格で合意が出来ずに白紙解約
を申し出るケースが殆どと思いますが・・・売り主から申し出ることはまれ
と推定されます。一般的に請負契約とは請け負けと書くように建て主さんとの
信頼関係が無いと建築屋さんとしては不安でしょうがない事も事実です。
大手なら顧問弁護士さんなんかがいますので建て主ともめてもなんら痛くも
痒くも有りませんが、中小企業の工務店なんかですとそれはそれは心労と費用
と大変な負担が有ります。買い主さんが気に入ったこの土地は推定するにとても
優良な宅地と推定させて頂きます。と・・・言うことは誰でも気に入る土地?
で有れば売り主はよりトラブルの可能性が少ない、いっぱい儲けさせて頂ける
人の方が良いわけです。一度相手に不信感を与えてしまった事実が有るわけです
からそれを取り除くために何が出来るか?心を込めて話し合うしか無いかも
知れません。

また、もう一つの可能性(少ないと思うけど・・・)買い主さんよりより有利
な新たなる買い主が現れたケースもゼロでは無いと推定申し上げます。しかし
だからと言ってごり押ししても信頼関係が戻らなければ建築する家が満足出来る
保証は有りません。

3 名前: 買主 投稿日: 2010年04月06日(火)16時24分47秒

ご回答ありがとうございます。
今回の経験で
「3ヶ月以内に建築請負契約ができない場合 白紙解約 ができる」
という契約書の条文は
建築条件付土地販売という方法から
買主を守るためのものと解釈しておりましたが
「売主が買主を選別する機能」
をもつ
条文でもあることを学びました。

サンハウジング様のご推測どおり
今回のケースは中小企業の工務店が
着工以降に細かい指摘をうけるのを
恐れたようです。

買う側として
第三者機関に検査してもらいたい場合や
細やかなチェックをしたいという態度は
売主へは
白紙解約できる時点では感じとらせないことも
大切だと思いました。

売主の不信感
を打ち合わせで解決するよう努めます。
(チェックを嫌がる姿勢は買主の
不信感を招く気がするのですが・・・)

あとこのようなケースで白紙解約した場合は
土地売買契約も不成立の契約書となるので
使った印紙税は返還できると
私は解釈しております。
△△不動産会社に対して
白紙解約する売主を紹介された立場として
印紙税分の返金を依頼することは
通常可能なのでしょうか?
売主の白紙解約によるケースの
条件付土地の売買契約書の扱いが
私が検索したがぎり見受けられませんでした。
お手数ですが
経験豊富な
サンハウジング様の
アドバイスをいただければ幸いです。

4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2010年04月08日(木)17時34分33秒

買主さん、再度のご質問ありがとうございます。さて、建築条件付きの契約
の場合、それが条件が満たされなくて白紙解約された場合でも印紙の還付は
税務署は認めて頂けないと推定されます。(以前税務署に問い合わせをした
場合の返事です)

独白:(笑)家造り&家作りでは・・・普通の場合昔から言われて居るように
3度建て直しをしないと満足する家は出来ないと有ります。

つまり・・・本当に満足する家創りは・・・建て主も建設会社もそれぞれの
職人さんも信頼関係に有り全員が協力しないと出来ません。大手でも中小でも
普通の建設会社は契約をしてしまえば・・・家作りは処理仕事なんです。
処理仕事に素人の建て主からごちゃごちゃ言われたく無いと云うのが本音です。
弊社の様に会社は普通は無いかも知れません。弊社はお施主様とトコトン話し
合いお施主様との相互理解を深めます。一般的に建て主さんは人生をかけて
家を作りますから不安が100%で私の前に起こしになります。この不安を
取るために弊社は出来る事は何でもやります。それでも取れない場合には、
第三者のプロ(設計士等の専門家)のセカンドオピニオンを受け入れています。
また、建設会社さんが許可を頂ければ弊社もセカンドオピニオンを業務として
させて頂いて居ます。何故この事が出来るか・・???弊社は設計や施工に
関して一点の曇りも無いと云うことです。

続く

5 名前: REサンハウジング 投稿日: 2010年04月08日(木)17時46分15秒

具体的な事例を申し上げれば、大手ハウスメーカーで住宅建設をお決めになり
自分の土地で地盤調査までやりさあ着工ってお客様が?心配からキャンセル
されて・・・その後、弊社に起こしになったケースが有ります。猜疑心100%
の状態で・・・打ち合わせやディスカッションを約7ヶ月、打ち合わせ回数35回
(延べ打ち合わせ時間約105時間)その間に双方が熱が入り怒鳴り合う事2回
(笑)そして相互理解が可能になりました。そんな事例も有ります。

家創りは建設会社を決めた時点で約80%は終了しています。普通の人は契約
してから家作りが始まると思っているかも知れませんが?建設会社は、契約
イコール・・・ほぼ終了と思っているようです。(処理仕事)
買主さん、建設会社は星の数ほど有りますよ?(笑)心の目で自分の人生を
かけても安心できる建設会社を選んで見てはいかがでしょうか?確かに砂漠
の中で一粒の砂金を探す努力が必要かも知れません、貴方は貴方の家創り
幸せの入れ物、を人生をかけて行うのですよ!あなたが一番努力をしないと
あなたの夢は叶いませんよ(笑)頑張って下さい。

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