|
不動産のお問い合わせは 0532-47-0333 |
| 不動産購入売却相談コーナー（サンハウジング提供） |
不動産の購入・売却に限定した掲示板です。
過去の掲示板（現在は書込不可）
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
625個のスレッドがあります (最大スレッド保管数1800)
Copyright©2015 Sunhousing Co., Ltd
不動産のお問い合わせは
0532-47-0333
不動産購入売却相談コーナー（サンハウジング提供） 掲示板が新しくなりました。こちらからどうぞ。
不動産の購入・売却に限定した掲示板です。
ご注意:購入売却以外に関する書き込みは受け付けておりません。
書込は新規相談案件書込フォームより承っております。返信はＲＥサンハウジングのほうで致します。建築に関するご相談はこちらの掲示板（建築なんでも相談コーナー）よりどうぞ。過去の掲示板（現在は書込不可）
不動産購入売却（限定）相談コーナー
不動産なんでも相談コーナー
新規書き込み停止。新しい掲示板はこちら
181土地を分けての売却は？
- 1 名前: ウェル 投稿日: 2007年04月09日(月)23時22分37秒
不動産業者の仲介にはいってもらう方より、今のままでは、買ってもらいにくいので、半分に分けて売却し、分筆を売主がしたらいいと、アドバイスをいただいています。
他の業者からは、この売却の方法は、宅地建物取引業法第１２条からみて、認められてないと聞きしました。
何も資格がないものは、一区画での売却しか出来ないということでしょうか？
土地の家屋調査士のＨＰには、よく土地の売却の時の分筆をしますと買いてありますが、宅地建物取引業の方だけが対象なのかよくわかりかねます。
どちらの見解が、正当なのか教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月10日(火)10時44分14秒
ウェルさん,不動産の相談を建築相談の掲示板に書き込むことはご遠慮願い
ます。
さて,ウェルさんがご自分で不動産を直接買い主さんに販売する場合に於いて
継続反復して販売（例えば一年に2件以上販売）する場合は販売すること自体
が”業”と見なされますので宅地建物取引業法第１２条違反となると推定さ
れます。また分筆して複数の土地に分けて仲介業者さんと仲介契約をして不特定
多数の買い主に販売する場合も売り主が宅地建物取引業法の免許が無い場合には
売り主は宅地建物取引業法違反,仲介不動産会社は宅地建物取引業法ほう助の罪
になると推定されます。分筆することで大きな土地は面積や価格が下がり潜在
購入予定者が増える事は推定されます。（売りやすくなる）もちろん間口が
狭い土地などを縦に分筆してより間口が狭くなるなどの土地の形状が一般的
な利用に際して不利に成る場合などは分筆=売りやすいとは行かない場合も
あり得ますので注意が必要です.
宅地建物取引業法上では不特定多数の買い主に継続反復して不動産を販売する
場合には免許が必用と云うことに成ります。一般的には大地主や大きな土地を
お持ちの方は知らず知らずに仲介業者の勉強不足？又は法律の理解不足で脱法
行為に手を染めてしまう可能性があり得ます.もちろん,この様な脱法事例は
ちまたでは見かけます。地主としても脱法行為を避けるためには不特定多数の
一般の買い主を捜すのではなく特定の人（業者）に販売をするしか遵法の方法
は現在の所見あたりません.
何れにしても”業”の成立要件が満たされないような販売方法で販売するしか
無いと推定されます.
余談：行政としましても万が一この業法違反の事実が買い主の不利益と共に
発覚した場合には摘発をすると推定されます・・・と云う見解の様です.- 3 名前: ウェル 投稿日: 2007年04月10日(火)13時06分06秒
ついうっかりして、違う掲示板に書き込んだことを、おわびします。
書き込んでから、気がついて削除しようとしたけれど、できなかったので、そのままになってしまいました。
個人では、買い主に購入してもらいやすいような土地にしにくいので、最近、分譲住宅を販売している不動産業者に売却をしようと話をもちかけています。
この選択が、まちがっていなかったと再確認させてもらいました。
とても参考になって感謝しています。
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
182新築を売却したい
- 1 名前: nn 投稿日: 2007年04月05日(木)14時41分50秒
はじめまして。教えていただきたいことがあります。
今現在、家の都合上で新築した家を売却したいと考えているのですが
どれくらいの金額になるか教えてください。
築年数は６ヶ月です。
かかった費用は２３００万。ローン残高は約２０００万。頭金は３００万程度です。
土地は払い済みで１１５０万です。
何にどれくらい費用がかかるかなどを教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月06日(金)11時05分25秒
nnさん,御質問ありがとうございます。あなたの建築した住宅のエリアが人気
エリアなのか否かにかかって来ます。なかなか土地の出ない人気エリアなら
購入価格近くでうれるでしょうし・・・不人気エリアなら住宅価格は半額でも
売るのに苦労するでしょう。もちろん,土地の形状や道路付き（南道路や北道路）
でも売れ行きや価格は違って来ます。詳細は地元の実績があり信頼出来そして
客観的な多くの事例地を元に数値による不動産査定が出来る不動産会社に相談
して見て下さい。
余談・一般的な土地であり一般的な人気度のエリアならザクッと推定するなら
土地価格＋建物価格×0.8～0.7程度と推定されます。費用は仲介手数料や名義
変更費用が仮に販売価格が2000万円とするならばおおよそ80万円程度かかると
推定されます
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
183司法書士の選択
- 1 名前: ひろりん 投稿日: 2007年04月03日(火)22時19分34秒
土地を購入した時に、所有権の移転登記を司法書士に依頼しますが、
この場合一般的には買主が司法書士を指定できるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月04日(水)09時22分01秒
ひろりんさん,御質問ありがとうございます。通常の不動産取引では司法書士
さんは買い主の専権事項とさて居る場合が多いと推定されます。
不動産の取引は法的には不動産屋さんが行うモノでは有りません.不動産やさん
の行為は仲介業をしてそして契約の当事者が当事者の責任として契約をする訳
です.その場合不動産やさんは立会人に過ぎません.
そして,不動産の決済（名義変更）行為は売り主買い主のそれぞれの名義変更
の手続きの代理人を専任すると云うことですので売り主買い主それぞれが代理
をまかせても良いと云う司法書士を本来は専任すべきです。しかしながら一般
の方は司法書士に友人や顧問司法書士が居るわけでは有りませんので不動産会社
が紹介をして居ると云うことです。不動産の売買の名義変更に何らかのトラブル
が有った場合被害を受ける可能性の高い当事者は買い主で有る場合が多いので
司法書士を一名専任する場合には一般的には買い主が決める事が多いと推定
申し上げます。
取引に際して売り主側に何らかの特殊事情が有る場合には買い主さんもその
特殊事情が理解出来売り主側の希望する司法書士に問題が無ければ買い主さん
納得の元売り主側の司法書士さんになることもあり得ます.- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月04日(水)09時24分32秒
補足：ひろりんさんに意中の司法書士が居る場合にはなるべく早くその司法書士
さんの指定を不動産会社に告げないと・・・行けません。書類作成やその他の
業務を始めている場合にはトラブルになる可能性があり得ます.- 4 名前: ひろりん 投稿日: 2007年04月04日(水)13時01分23秒
大変よく分かりました。ありがとうございます。
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
184生前贈与物件を売却して宅地購入
- 1 名前: サラメイ 投稿日: 2007年04月01日(日)21時53分11秒
現在、自分名義の宅地建物があります。父名義の土地を生前贈与してもらい、
それを売却して別の土地を購入(売却金額と同程度)して新築(借入金あり)をと考えております。
譲渡所得税等は賦課されるでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月02日(月)15時31分25秒
サラメイさん,御質問ありがとうございます。このケースは税金をなるべく
かからない？又は安くするためには対応が難しいです.具体的な物件の詳細
書類を持ち税務署に事前相談をして下さい。出来れば事前に税務署のＨＰで
勉強して下さいね
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
185賃貸用に購入したマンションの名義について
- 1 名前: もにもに 投稿日: 2007年03月30日(金)20時18分53秒
賃貸用にマンションを購入することになりました。賃貸収入は給与所得の多い私名義のほうが高くなります。妻名義で購入できれば賃貸収入にかかる所得税が少なくてすむと思いますが、私名義で購入して税金対策にするのが得かどちらがよいか迷っています。アドバイスをお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月31日(土)09時42分58秒
もにもにさん,御質問ありがとうございます。この問題はもにもにさんのご家族
の収入状況や年齢,購入に借入があるなしにより異なってきます。詳細は税理士
さんに相談しないとどの方法がもにもにさんに取って一番有利か掲示板上では
判断が付きません。
一般的に奥様がご主人の扶養控除に入っているか居ないか？この賃貸用のマンション
の減価償却がどれくらい有るか？この購入が相続税の対策になるか？成らないか？
などなど・・・色々なファクターが有ります.
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
186フィリピンの土地
- 1 名前: マニラ 投稿日: 2007年03月25日(日)21時25分36秒
フィリピンのマニラの北の方で彼女が農場をしたいと４ヘクタールの土地で
３５０万円といいますが、４ヘクタールとは何坪ですか？- 2 名前: マニラ 投稿日: 2007年03月25日(日)21時27分31秒
はじめましてが抜けてました。すみません- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月26日(月)10時59分28秒
マニラさん,御質問ありがとうございます.4ヘクタールで約12100坪と推定
されます.- 4 名前: マニラ 投稿日: 2007年03月27日(火)14時58分43秒
どうもありがとうございます。
僕も今年から不動産屋で働いてます、この板は大変勉強になりす。
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
187雨漏りの中古住宅の売却
- 1 名前: まさ 投稿日: 2007年03月24日(土)22時12分24秒
はじめまして。築２５年の家を売却予定の者です。
家の一部から雨漏りが生じて天井がタブついています。
この状況で不動産業者にみせたところ、
１．売主がキレイに雨漏りをなおして売却する。（費用は売り主負担）
２．現状のまま売却して雨漏りは買い主負担。
この２パターンがあるとのことです。
しかし、この業者曰く２の場合、業者として著しい雨漏りの家を
商品として世間に広告を出すことは なかなかやりずらいようです。
理由は、業者として家を見学にきたお客様にすすめずらいようでした。
どうしたらいいのかわからず書き込みをしていますが。
なにかアドバイスいただけますでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月26日(月)10時55分06秒
まささん,御質問ありがとうございます.一般の不動産評価の場合この雨漏れ
住宅が一般グレードの木造住宅の場合家には不動産的な価値は殆ど残って
居ないと推定されます.しかし,中古住宅の場合はその程度により価値を付けて
販売価格に上乗せして販売するケースもあり得ます.
雨漏れをして居る住宅に販売価格的な価値が認められる場合でお答えします.
1,まさんが雨漏れを直す修理費用が無理をせずに捻出出来る場合は売りやすさ
を考えて事前に修理をする事をお勧め致します.雨漏れを理由に不当な値引きを
防止する意味でもメリットが有ると推定されます.
2,雨漏れ修理費用が無い場合・・・事前に修理の見積もりを取り金額を算定し
買い手に安心の情報として提示すれば買いやすくなるかもしれませんね
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
188抵当権付き中古物件について☆
- 1 名前: トム 投稿日: 2006年09月20日(水)19時06分36秒
はじめまして、こんばんは！今、中古物件を- 2 名前: トム 投稿日: 2006年09月20日(水)19時29分13秒
すみません！間違えてボタンを押してしまいましたｍ－－ｍ
あらためて☆今、1850万の中古物件を契約しているのですが
８月半ば、本契約で250万持って印鑑押しに行ったときに
はじめて抵当付物件と教えられました（＾＾；
真っ白にするので、抵当は必ずはずすので、ということなので
そのまま本契約（不動産売買契約書）しました。
中古物件の持ち主は亡くなった旦那さんの２番目の奥さんで
名義は２番目の奥さんの名義になっています
１番目の奥さんには子供が２人いてその二人が抵当権を持っています
一人はお金がもらえればＯＫなんですが、
もう一人がお金を受け取らなくて抵当権をはずずことを拒否しているようなのです。
弁護士さんをはさんで色々話し合ったりしているようなのですが・・・（＋＋；
契約書の残代金及び所有権移転登記というところに
残代金の支払いは平成１８年９月１５日、となっているとゆうことは
もう期限が切れて売主さんの契約違反ということでしょうか？？
損害賠償や違約金はとれるのでしょうか？
家電や家具やらたくさん買ったのに・・（ＴＴ）
一応、不動産の人は無償の賃貸ということで住んでもいいと言ってますが
自分のものじゃない家に住むのはちょっと抵抗がありまして・・。
しかもこの先本当に自分の物になるのかも分からない状態ですし（＋＋；
どうぞ助言をお願いいたします
ＰＳ、おかしな文章でごめんなさいｍ－－ｍ- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年09月21日(木)12時15分59秒
トムさん、御質問ありがとうございます。思いがけないトラブルお察し申し
あげます。抵当が外れないと名義は買い主に出来ませんね・・・普通は？
何れにしてもいい加減な決断は後々、トラブルを増幅する危険性をはらんで
居ます。トムさんが相手が抵当権を外す交渉なり法的手段なりを実行する
期間が待てるなら待てば良いし・・・契約書通りの実行を求めるなら・・・
契約違反と云う事になります。
もう少し、契約前にチャンと話を詰めるべきでしたね？（涙・・・・- 4 名前: トム 投稿日: 2006年09月21日(木)14時14分00秒
ご返答ありがとうございます（＾－＾）本当に助かりました！
これから慎重に対応していきたいと思います。
もうしばらく相手を信じて待ちたいとおもいます（＾＾；
ありがとうございましたｍ＾＾ｍ- 5 名前: ひろし 投稿日: 2007年03月24日(土)15時36分59秒
不動産に関して全くわかりませんのでおしえて下さい。抵当権付き中古住宅を買いたいのですが根抵当権が付いています。不動産屋が仲介していますが心配ですので注意する事を
教えてください。
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
189売主の債権
- 1 名前: ねこ 投稿日: 2006年06月28日(水)10時12分51秒
初めて相談させていただきます。よろしくお願いします。
築4年の中古マンションの購入を検討しているのですが、広さや築年数が浅い割りに売値が安かったので仲介業者に確認すると、前所有者の関連会社(親戚の会社）が倒産し、その関係でこの物件を至急処分したく現在その人の弁護士が知り合いの不動産業者に売買手続をしている。
その手続き完了は日程は未定だ。よって今この物件を購入してくれるのであれば、手付金は0円でそちらの住宅ローンの方が完了してから一括でいいがどうでしょう・・・。というような条件をいわれました。登記簿を確認すると前所有者の名義で抵当権の設定もあります。
うちとしては、きちんと新たな登記簿に載ってくる売主さんと売買契約を交わしたいのですが、早く手続きをすすめたがります。業界ではこのような契約は多いのですか？また、素人ですのでこのようなケースでは購入を諦めた方がよいのでしょうか？
なにとぞご回答の方よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月28日(水)13時45分11秒
ねこさん、ご質問ありがとうございます。この物件の販売理由や販売権利者
や手続き等の問題点などなど・・・もっと詳しく正確に調査してから対応
をされることをお勧め致します。不動産に付いている抵当権を実行しますと
普通は競売となります。そうすると多くの買い手と競争をするわけです。
落札者が新たな所有者としてこの物件を販売するかどうかは落札者しだいと
云うこととなります。
もっと詳しくこの物件を調査して尚かつ不動産売買の知識をもっと正しく
得てから行動に移られることをお勧め致します。- 3 名前: ねこ 投稿日: 2006年06月28日(水)14時40分37秒
早速のご回答ありがとうございます。
なにぶん不動産売買の知識不足、勉強不足でお恥ずかしいです。
新たに質問させていただきます。
この物件の正確な調査を専門家にお願いするとしたら、どういう分野の方になるでしょうか？
知り合いに不動産関係の方はいないので、一から探すことになるのですが。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月29日(木)11時32分04秒
ねこさん、倒産物件はその倒産の仕方等？により闇金や８９３などにお金を
借りている場合には不当占拠などの問題も発生します。一番良いのはこの物件
を管理している破産管財人の弁護士先生を調べて、良心的な不動産会社を伴い
色々なリスクを含めた説明を受けると良いでしょう。破産管財人と云えども
あなたが間違いなく取引が出来るか？までは保証をしてくれません。あくまで
想定外のリスクはあなたが負う覚悟が必要と推定申し上げます。- 5 名前: ねこ 投稿日: 2006年06月29日(木)14時12分05秒
ご丁寧に教えていただきありがとうございました。- 6 名前: ひろし 投稿日: 2007年03月24日(土)15時27分40秒
抵当権がついている中古を買いたいのですが。しかも根抵当権ついています
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
190中古住宅
- 1 名前: tokumei 投稿日: 2005年08月25日(木)16時02分34秒
昭和47年築の中古住宅の購入を考えています。
その住宅は平成2年に増築し、増築部分は未登記でした。
今回、買付証明書の条件として増築部分の登記を挙げました。建築確認書はあるのですが、完了検査を受けていない（売り主が覚えていないなどあいまいな態度です）ようで検査済証はありません。
登記したと連絡がきたため登記簿を見たところ、建築確認書に書かれていた延べ面積に比べ登記簿の数字は1.8㎡大きいです。
不動産屋に聞いたところ、完了検査や検査済証が法的に義務付けられたのは今から5年前で、この物件は違法建築ではないといいます。
これは正しいのでしょうか？
またこの物件を買うにあたって注意すべき点を教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年08月29日(月)09時19分55秒
ｔｏｋｕｍｅｉさん、ご質問ありがとうございます。ムムムム・・完了検査は
以前は受けなくても公庫等の融資を受けない場合には黙認されていました。
しかし、当然受けるべきモノを受けないと云うことは何か？そこに有ると推定
するのが一般的な思考回路ですね？（笑）
さて、登記は司法書士等が現地を正確に計り登記することが義務づけられて
居ます。よって登記面積が正しいと推定するのが合理的と推定申し上げます。
注意すべき点
１，昭和４７年と云うことですので新耐震法以前の建物です。増築時にこの
既存不的確な耐震基準を直さないと全体としては建築確認が許可されない
可能性が有ったが故に・・・○ンチ○をした？？？？？
２、耐震性能に付いて診断をしてダメ度合いを認識した上でお買い求めになる
ことをお勧め致します。
３，建物は命の入れモノであると私は思います。- 3 名前: ひろし 投稿日: 2007年03月24日(土)15時17分47秒
中古住宅で抵当権が設定されている住宅でしかも根抵当権の物件を買いたいのですが注意することはなんですか
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
191自己破産予定の医院購入について
- 1 名前: Ｋ．Ｋ 投稿日: 2007年03月23日(金)02時29分55秒
現在勤務医として働いているのですが、院長が体調不良のため閉院すると言って来ました。開業時に借り入れた借金は返済不能なので自己破産するとの事です。
そこで現在自分に患者さんもかなりついているので引き継ぎたいと思うのですが、現在の院長の借金の残高をそのまま返済するのはかなり困難です。そこで仮に
自己破産した時に管財人の弁護士さんと交渉して競売価格程度の金額で購入する事は可能でしょうか。不動産の評価額程度ならば返済を考慮しても医院経営
は充分成り立つのですが。それとも物件が競売にかからないと購入できないのでしょうか？宜しくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月23日(金)13時45分13秒
Ｋ．Ｋさん,御質問ありがとうございます。自己破産後管財人の弁護士さんと
話し合い,Ｋ．ｋさんの購入条件が管財人としての条件と合致しなおかつ債権者
一同が合意した場合に購入出来る可能性があり得ます.もちろん,管財人としては
より有利な買い主を探しますので・・Ｋ．Ｋさんより良い条件を他の方が出され
れば購入は出来ない可能性があります.それと債権者全ての合意が得られないと
競売になると推定申し上げます.- 3 名前: Ｋ．Ｋ 投稿日: 2007年03月23日(金)23時15分49秒
ご返答有難うございます。この不動産には開業当初融資を受けたメインバンクだけが抵当権をもっているのですが、
この場合の債務者というのはこのメインバンクが合意すれば購入可能なのでしょうか？またこのメインバンクと直接交渉
して購入する事は可能なのでしょうか？- 4 名前: Ｋ．Ｋ 投稿日: 2007年03月23日(金)23時36分25秒
たびたび申し訳ありません。現在の所有者である院長が自分に任意売買する事はできるのでしょうか。
もし可能な場合その価格は競売価格よりかなり高くなってしまうのでしょうか。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月24日(土)09時36分31秒
k.kさん,再度の御質問ありがとうございます.抵当権を付けているのがメインバ
ンクだけで借入もメインバンク（抵当権無しの闇金？）だけで有ればこの銀行
が債権者となります。もちろん,メインバンクがｋ.ｋさんと院長と合同の話し
として債権の部分放棄（貴方の買える金額まで）をしてくれれば話は早いです.
しかし,一般の銀行は公平性や貸出の責任の所在等の問題で一般的には大企業
にしかこの手法（社会的不安解消の為と云う錦の御旗）はとりません.もちろん
銀行としても破産や競売にするようりも確実に実利が有れば応ずる可能性は
あるかも？知れません.何れにしても破産前の処理は銀行の部分債権放棄が
可能か否かにかかって居ます。
アドバイス：この病院の客観的な価値を算出（有能な口の堅い不動産会社又は
有能な不動産鑑定士）してもらいなおかつ競売に成った場合の最低落札額の
算出基準等を弁護士さんなどと相談して予め算出して知識として保有する必用
が有ると思います.そしてｋ.ｋさんに一番有利な買方やリスクは何かについて
キチンと把握をして下さい.・・・何れにしてもｋ.ｋさんが買いたいと言う
意向が外部に漏れると安くは買えない恐れが有ります。また競売などになった
場合この貴方の購入の意志がちまたに漏れると・・・魑魅魍魎がウヨウヨと
湧いてくるのが競売です.（笑）十分気をつけて対応をして下さい.
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
192土地売買契約前の断りについて
- 1 名前: ひろりん 投稿日: 2007年03月23日(金)12時33分52秒
私は、Ａ不動産（売主側）仲介の土地を、Ｂ不動産を通じて購入の申込みを
しました。
最初、Ｂ不動産からＡ不動産に問合せをした時には、他に商談しているので
待って下さいとのことでした。その後Ｂ不動産から、私にこの土地を買える
ことを伝えた時に、Ａ不動産に『問合せが多く、また現金で購入したい方も
いるので、ローン特約を付けるのは厳しいことと、返事は２日間以内に』と
言われたとのことでした。私は、この土地を気に入ってたので直ぐに、申し
込みをしました。約束の２日目の日にＢ不動産から、『詳しい理由は分から
ないが、現金のお客様に決まりましたと連絡があった。』と聞きました。
私は、約束の日までに買うと言ったのに、一方的に断られました。
Ｂ不動産の見解では、『普通は期間を言われたのだから、他に良い条件の
お客様が現れても優先されると思うが、契約も手付金もしていないし、
この段階では、売り主が誰に売るかは自由ということでしょう。』とのこと
ですが、納得できません。この場合、慰謝料とか損害賠償金とか請求する事は
できませんか！？
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月23日(金)14時19分46秒
ひろりんさん,御質問ありがとうございます.ムムムム・・・・マズはお気の毒
とお察し申し上げます。ひろりんさんの被害が契約締結上の過失になるか？
成らないか？に依ります.文面からのみ判断しますと契約締結上の過失には
該当しないケースでは無いかと推定されます。その根拠としてはひろりんさん
の側に精神的な苦痛以外に具体的な損失がないと推定されるからです。
不動産の取引については宅地建物取引業法と云う法律で不動産業者はかなり
厳しい制約が有ります.しかし,売り主,買い主の自由契約の原則は宅地建物
取引業法とは別の商法,民法の問題です.
余談：ひろりんさんは私ども不動産会社からしますととても貴重な買い主様
です.宅地建物取引業法の出来たときは悪徳不動産会社に被害に遭われるお客様
を保護するための法律が・・・・昨今のモラルハザードなのかいい加減な顧
客がとても増えた関係上この法律による被害者はむしろ真面目な不動産会社が
とっても痛い目に遭っています.ドタキャンやインネンはむしろお客様が付けら
れるケースの方が圧倒的に多いです.
一般的にひろりんさんの書かれた買付書（購入申込書）は顧客を守るために
法的な意味は持たないとされています.（過去の顧客を守ると云う目的の判
決により）方は万人に平等で有る必用がありますから契約の反対の当事者,
売り主にも意味が無いとされる所以です.当然不動産仲介会社は契約的な意味が
無いことには責任は取れません.
もちろん,道義的な責任は発生していると思います。しかし,圧倒的に現在の
不動産取引の実情は買付書を買い手からのキャンセルは買い主が95％以上と
推定されます。
この不幸な現実の反動として不動産会社も自己防衛のためにお客様に法律的
な事以外は十分に説明をしないで契約を素早くさせて居る不幸が有ります.
契約後に買い主は色々な事に気付き後悔をして居る現実も有るのです.
本来お客様を守るべき宅地建物取引業法が時代のモラル崩壊で関係者全員を
苦しめている結果となって居ると推定されます。
つづく- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月23日(金)14時21分43秒
アドバイス：ひろりんさんもこの不幸を糧として本当に信頼出来る不動産会社を
探すことです。良いことも悪いこともキチンと正直に伝える不動産会社を選ぶ
事です.もし,万が一弊社のお客様がひろりんさんと同じ目に遭っても・・・
多分・・・わはははは・・・やっぱりね（笑）次を探しましょう・・・と
笑顔でおっしゃるでしょう.弊社では不動産取引の起きうるほぼ全てのリス
クを事前にキチンと説明をしています.
このひろりんさんに起きた不幸な出来事は・・・時折起きうる事件です。- 4 名前: ひろりん 投稿日: 2007年03月23日(金)17時36分37秒
回答が早くて、分かりやすくて、納得できて、親切にありがとうございます。
おっしゃる通りで、実害は今のところ何もないのです。ただ、１０月位から
金利が上がるみたいなので、新しい土地探しが遅れると、金利上昇分を
損してしまうとおもうのです。
それから、申込は口頭でしただけで、買付書は書いていません。
また、急いでたので書かなかったのですが、Ｂ不動産が買えなかったことを
その日の夕方報告に来たときに、Ａ不動産も一緒に来て『期待に添えな
かったことは、本当に申し訳ない。』と謝って、簡単に事情を説明して
『納得は頂けないと思いますが、詳しく話せないこともあります。説明
不足ですが、どうか勘弁｣してください。これは、がっかりさせたお詫び
です。』と言って、お金の入った封筒を出してくれました。この時、妻と
私の父も同席していて『そんなん受け取ったらあかん。そんなんだけで
許さん！』と横で言うので差し戻しました。
次の日、Ｂ不動産にＡ不動産を呼び出してもらって、また三人で説明を
求めると共に、利息が上がる分と銀行へ住宅ローンの事を聴きに行ったり、
建築会社とその土地での間取りプランを打合せたりして費やした時間の
責任を取ってほしいと迫りましたが、Ａ不動産は私たちに『急がれていると
思うので、何とか家作りがうまく行くように、まず土地探しで（仲介手数料
なしで）協力させて頂きたい。』とのことでした。
父は『Ａ不動産は信用できないから、土地探しでは協力はいらない。他の
面で責任を取ってください。また考えて報告下さい。』と言ってました。
父は、お金の事を強調していたのですが、私たち夫婦の正直な気持ちは、
私たちも言いすぎなのかな・・・と思っています。
Ａ不動産は、この時も同じような立地条件の土地の案内を持ってきて
くれてたみたいですが、罰がわるくてどうしたら良いか分からなくなって
ます。
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
193名義変更その他
- 1 名前: ショート 投稿日: 2007年03月23日(金)06時25分34秒
お世話になります。私は妻名義の分譲マンション（妻の実妹が連帯保証人）
に住んでいます。現在は妹は現在同居していません。こんな中ローンの
借り換えを検討しています。銀行に相談すると、借り換えに関しては、夫婦の
名義であることが条件とのことです。そこで妹より贈与ということで私へ
の名義変更を検討したのですがかなりの贈与税がかかるようで現実的だは
ないようです。そこで私がマンションを買い取るという方法はあるでしょうか
？その上で借り換えをしてメリットがあるか？お聴きしたいのです。
ちなみに①現在公庫で変動金利（H22に2.75～4.00）
②妻、妹に特別控除受給中（年間合わせて約10万円）
③返済はすべて妻（夫婦）…妹は当初より名前だけ
④契約者（妻）旧姓のまま
⑤現在、返済7年目（ローン期間35年） いかがでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月23日(金)13時51分31秒
ショートさん,御質問ありがとうございます.ショートさんが妹さんの持ち分を
買い取る？（妹さんが実質返済を一円もして居ないと云うことだと？？？？）
買い取る部分が無い？むしろ債務者変更？を銀行が認めるか？認めないか？
これは銀行の判断に成りますので・・・私では判断出来ません.また,ローンの
借り換えのシュミレーションは具体的な金融機関で無いと出来ませんので
メリットが有るのか？無いのか？も私では判断出来ません.
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
194立ち退きについて
- 1 名前: 和田真理子 投稿日: 2007年03月20日(火)21時42分57秒
当方家主です。
建て替えの為、借家人に立ち退き料を支払い、立ち退きの交渉中です。
Ａ（借家人）に立ち退きを御願いした所、１０年前に自身でリフォームした
代金を要求されました。約８０万円です。
これは、１０年前にＡから、自分でリフォーム代を払うので、
家賃を下げてくれないか？と言われ、１ヶ月当たり２万円家賃を下げました。
今回、その代金の要求があり、では、２万円下げた家賃と清算しましょう。
１年で２万円×１２ヶ月＝２４万円 １０年で２４０万円と
２４０万円―８０万円＝１６０万円を支払ってくれと当方が言うと、
当方にだまって転居してしまいました。当方は借家と自宅が離れている為、
後で、気づきました。転居先もわからず多少の荷物が残っているので
困惑しています。相談は
①家主に内緒で転居しても法律違反にならないか？
②どの位の期間がたてば、明け渡し完了と判断し荷物等処分して良いのか？
③処分する場合、法的に届け出ておく必要な物があるのか？
以上ご相談いたします。よろしくお願いいたします- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月22日(木)10時07分51秒
和田さん,せっかく御質問頂きましたが冒頭にもありますように賃貸は相談外
と成っています.
袖スリ遭うも多生の縁？・・・でお答えしますが適時削除させて頂きます
①のお答えは・・・一般的には契約書には賃借人が家を長期で留守にする場合
等に付いては賃借人に連絡の義務が明記されているケースが多いと思います.
これは民事になりますので民法に違反していようが居まいが官権がこの賃借人
を取り締まることなど出来ませんので和田さんがご自身で法的な処置をする
しかありません.
②③他人のモノを勝手に処分する事は出来ません.裁判所に申請をして裁判所
の許可の元に処分をしなければなりません.
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
195売却したい
- 1 名前: コリン星人 投稿日: 2007年03月20日(火)00時10分05秒
離婚するにあり、私が所有権を持っている家を売却したいが、離婚調停中の妻と息子一人、妻の両親がまだ住んでいます。退去請求できますか?- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月20日(火)09時54分51秒
コリン星人さん,御質問・・・・とても・・・悲しいです.
さて,基本的に離婚調停が出来ないと住人（家族）は退去出来ないと推定申し
上げます.仮に離婚原因が少なくともあなたの側に少しでもあれば調停前の
退去要求は裁判所の判断としてはあなたに不利になると推定申し上げます.
一度は愛した人です.心を込めて話し合って下さい。人は不幸やアクシンデト
で成長する機会を与えられます。この機会を生かすように自分自身の人とし
ての”愛”（かつての愛かも？）に問いかけてみて下さい。ここで成長する
事が出来れば同じ過ちは二度と起こさない（相手に起こさせない）で済むと
思います。
頑張ってね（笑）
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
196契約解除について
- 1 名前: ＵＶＥＲ 投稿日: 2007年03月16日(金)17時40分44秒
新築マンションの売買契約を1週間程前に交わしました。
不動産屋にせかされた事もあり、よく考えたら契約を解除したいと思います。
相手方は履行に着手していませんので手付放棄にて解除したいのですが、
解除の手続きの方法がよくわかりません。
不動産屋の言われるがままにやるのも怖いのですが・・・
解約の覚書などはやはり双方の印が必要ですか？
契約書などは覚書を交わす前に返還しない方がいいですか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月17日(土)10時41分58秒
ＵＶＥＲさん,御質問ありがとうございます.まず,ＵＶＥＲさんは契約当事者
に心を込めてあやまって下さい.
さて,第一にすることは契約書の中の契約解除の記述が有ればその解除の方法
に従って下さい.具体的な解除の手続き等に記載が無ければ一般的には下記の
様にする事が多いと推定されます.
1,ＵＶＥＲさんが書面にて手付け放棄の解除の意思表示を売り主さん及び
不動産会社が仲介等で入っていれば不動産会社にも行う（もめる要素が有る
恐れが有れば内容証明郵便）
2,解除の段取りに付いて関係者一同で話し合う
3,”合意解除書”を作成して解除の契約を関係者全てが署名押印して双方が
一通づつを持つ・・・合意解除書に未来の紛争等が起きないように記述には
十分注意をする.
4,契約書は基本的には当事者が持っても良いでしょうし,解除書が有れば持た
なくても良いでしょう・・・返却する場合には合意解除書に双方が記名押印
した後で良いでしょう.未来に向けて紛争の恐れが有る場合には契約書も双方
が持ち続けた方が良い場合も有ります.
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
197教えてくださ～い(T_T)
- 1 名前: ゆり 投稿日: 2007年03月16日(金)15時04分29秒
新築購入の為、今の持ち家を売却しようと思ってハウスメーカーとハウスメーカーからの紹介の不動産屋に仲介に入ってもらい、話を進めたのですが、売却時に残債が出るので自己資金がないので、その分を銀行から借りる予定だったのですが、引き渡しの前日にローン審査が通らず残債分を消す事ができませんでした。もう売買契約後だったので私達は混乱してしまい、次の日引き渡しに…残債をなくす事が出来るのが条件だったのに話が違ってきてしまい、それなのに話を進める不動産屋に疑問です。どうしたら良いでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月17日(土)10時29分27秒
ゆりさん,御質問ありがとうございます.ゆりさんが契約した契約書の内容に
融資条件付きなどのゆりさんが合理的に買える条件付きの契約でしょうか？
一般的には融資の条件の有る場合には融資条件付き契約を結ぶのが常識です.
しかし,この融資条件付きの契約を結ぶも結ばないも契約当事者の選択ですの
で・・・・
新築契約に不動産売却の条件及び残債の融資をする条件が付いていない場合に
は少々めんどうな事に成り得ます.ハウスメーカーとしてはゆりさんの購入条件
を知っているわけですから良く良く話し合って下さい.
余談：ゆりさんも一人前の大人と推定されますので契約書の持つ意味を十分
理解して下さい.契約書は最悪の場合にもめないように交わすモノです.最悪
の場合が記載していない契約書は契約書として完全なモノでは有りません.
しかし,完全で無くても大人の社会ではそれを承知で契約したと見なされます
ので注意が必要です.
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
198個人売却での支払いについて
- 1 名前: こまったちゃん 投稿日: 2007年03月13日(火)16時17分39秒
個人売却で、住宅ローンは無いのですが、お金が必要になり、身内に家を
買ってもらう事に話が進んでいます。
でも、全額は一括で支払いが無理と言われ、一部だけ、分割にして欲しいと
言われました。分割でもいいのですが。名義変更はすぐにして欲しいと言われ
て、税金とか、名義変更代など、いくらかかって、名義変更代はどちらが
支払うべきなのでしょうか。教えて下さい。
あと、分割の金額は、どのように今後、申告などしたらよいのですか。
教えて下さい。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月13日(火)17時25分34秒
こまったちゃん,ムムムムム・・・・取引が安全に出来る身内？？？？？
名義変更は通常は司法書士にお願いします.売り主は売り主の費用がかかり
買い主は買い主の費用がかかります.売買対象の土地の評価や買い主がローンを
組む？組まないでその名義変更費用は変わってきます.
また,一旦契約をして名義が変わればその売買代金が分割であろうが一括で
あろうが税金を支払う必用が有れば契約金額に対する税金全額を一括で支
払う必用が有ると推定されます.分割の残りの部分は未収金と判断されると
推定されます.
個人売買は何かとトラブルが発生する恐れが有ります.司法書士さんや税務署
などに十分説明を受けて慎重にすることをアドバイス申し上げます.- 3 名前: こまったちゃん 投稿日: 2007年03月14日(水)15時20分12秒
ありがとうございました。
司法書士さんに聞いてお願いしたいと思います。
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
199父親名義で両親が現在住んでいる家を購入
- 1 名前: ととろ 投稿日: 2007年03月13日(火)02時48分39秒
父親名義で，両親が現在居住している家を，娘である私が購入したいと考えています．
ローンがまだ１２年位残っているので，これを無くしてあげ，その後も両親にそのまま住んでもらう予定です．
ローンを肩代わり返済して，名義はそのままでも良いと思ったのですが，
疎遠になっている兄弟がいるため，私の名義にして欲しいというのが両親の希望です．
私はアメリカ移住で，日本に住民票はありません．日本でローンは組まなくても良い予定です．
両親から娘である私が物件を購入することは可能でしょうか？
よろしくお願いします．- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月13日(火)09時17分05秒
ととろさん,御質問ありがとうございます.日本に住民票が無くても現金の購入
で有れば名義変更は可能と推定されます.日本の司法書士事務所に名義の変更
手続きに付いて相談下さい.
余談：ローンは組まなくても良い”予定”と有りますが親族の物件を購入する
場合には日本では一般的に2親等までは（銀行によりマチマチ）住宅ローンを
組めないとされて居ます.蛇足ですが（笑）- 3 名前: ととろ 投稿日: 2007年03月13日(火)20時55分11秒
ご返答ありがとうございます．ほとんど知識がなく，申し訳ないのですが，このような場合：
１．ローンを肩代わりで一括返済して，その後，名義を私の名前に書き換えるのが良いのか，それとも，
２．両親と売買契約をして，私が一括で購入する，のどちらが良いのでしょうか？
（日本では，ローンが残っているうちは売れない，と母が言うので，すみません）
よろしくお願いします- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月14日(水)14時27分26秒
ととろさん,御質問ありがとうございます.親子と云えども売買でお金や不動産
の名義を変更する場合にはキチンとした相場観の正しい価格で契約をする必用が
有ると私は推定申し上げます.これは将来・・・税務署等でその取引に脱税などの
疑いを掛けられたり取引の経緯になどに説明を求められた場合にスンナリ税務署
を納得させる重要なプロセスの証拠書類と成り得ます.
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
200建物共有名義人に無断の損害保険の勧誘
- 1 名前: 山口敬市 投稿日: 2007年03月13日(火)17時42分29秒
父の個人事業である、アパートの建物の共有名義人であり、連帯債務者である私に無断で行われた、損害保険の勧誘は有効でしょうかる- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年03月14日(水)14時24分24秒
山口さん,御質問ありがとうございます.この保険対象不動産の持ち主を全員
被保険者として契約書に記載する告知義務がお父さんに有ります.この告知義務
をお父さんが履行していないと云うことは加入者としての過失です.
この過失によりこの保険が有効で有るか？無いか？は・・・・正確には私には
判断が想定出来ません.加入されている保険会社のお客様センターを調べて
ご相談下さい.
この記事を全て読む / Topへ / 再読込をする
625個のスレッドがあります (最大スレッド保管数1800)
Copyright©2015 Sunhousing Co., Ltd