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161不動産売買契約書の虚偽
- 1 名前: じょぴー 投稿日: 2007年05月31日(木)12時12分47秒
はじめまして。困り果てて相談させていただきます。
５月２５日に築２２年の中古物件を購入しました。
契約前に玄関のきしみが気になりシロアリがいたのではと聞いてみたのですが、
売主の側の不動産屋は「腐ったので直しただけで、シロアリの予防は３年前に
しているしシロアリは見た事もない」と言いましたのでそれを信じて購入しました。
次の日に早速リフォーム会社に来てもらうと、玄関横の和室の畳を上げるとシロアリに
柱や畳の下の板の一部、畳と壁の間の木を喰われていました。
すぐに不動産屋を呼び写真を撮って、売主と売主側の不動産業者にも来てもらい話をしましたが、
腐ってただけ、シロアリは見てないの一点張りです。
しかし、畳と壁の隙間に明らかに自分で作った木をはめ込み畳の端にシロアリに喰われた穴と木を、
ガムテープで隠していました。
売主側の不動産業者は「売主は借金で一銭も残っていないし、生活保護の手続きをしている所なので
支払い能力はないから、うちが善意で直してあげます。」という言い方をします。
それともし家全体にシロアリの薬をしていなければその費用は出すのでシロアリ業者に見てもらってください。
という事になり見てもらうとなんと、玄関から風呂場にかけてシロアリが発生した後があり、大切な木がボロボロで
いつ床が抜けてもおかしくないし、シロアリ業者がそれこそ善意で木やタイルなど床下に持込み
柱の隙間に入れているので何とかもっていると言われました。
この場合売主側の不動産に直した金額を保障してもらう事は出来ないのでしょうか？
不動産売買契約書には
腐食は、発見していないに○
シロアリの害は、現在までシロアリの害を発見していないに○
シロアリ予防工事済に○（平成１５年３月頃）となってます。
どうすれば良いのか教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月01日(金)16時03分06秒
じょびーさん、御質問ありがとうございます。ムムム・・・・
マズ、白蟻の被害をキチンと把握する必用が有ります。木造の建物の構造体
まで被害が及んで居るか？どうか？が重要です。築22年ですと新耐震法以降の
建物ですのでその強度は十分では無いですが姉歯建築物ほどひどくは無いと
推定されます。（もちろん、正確な耐震診断をしてみないと正確な所は解り
ませんが？）この白蟻が構造体を浸食して居ると大変です。キチンと正確に
一級建築士等の建物の構造が判断出来る方に見てもらう事が良いと推定され
ます。
白蟻の被害救済ですが・・・普通は白蟻の駆除を業者に依頼するとまっとうな
業者なら5年の保証を付けてくれます。（部分駆除の場合は保証の対象外）
この駆除業者の保証が効くか？効かないか？を尋ねて見るのも一つの方法かも
しれません。
そして重要事項の説明や物件説明書の記載に付いて虚偽の記載が有ったか？
無かったか？がとても重要です。この重要事項の説明に関して不動産業者は
とても真剣に取り組まなくてはなりません。この事は不動産業者の免許すら
剥奪される程の重要な事柄と推定されます。しかし、現実にはちまたの不動産
業者の一部？の者は案外いい加減に行っている悲しい現実も有ります。
取扱不動産会社又は売り主がキチンと対応して下されば良いでしょうが？
ご納得が行かない対応を相手がされる場合にはお住まいの県の不動産業者を
管理、取り締まる係が有りますので（例・愛知県の場合：建設部不動産業課）
相談するのも一つの方法です。
また、県などの公共機関ほど宅地建物業法の取り締まりには厳格では有りませ
んが、不動産業者の作る社団法人、全国宅地建物取引業協会連合会に加盟する
各県の宅地建物取引業協会のお客様相談窓口も有りますので相談すると何ら
かの具体的なアドバイスがもらえるかも？知れません。
じょびーさんの安心出来る方法で早く解決する事を心より願っています。
頑張って下さいね！
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162登記とパンフの面積の差
- 1 名前: たか 投稿日: 2007年05月24日(木)18時27分03秒
先日マンションを購入しました。登記の手続きが終了したとのことで、
司法書士事務所から書類が届いたのですが、登記申請書や全部事項証明書に
記載してある床面積とパンフレットに記載してある占有面積に4.11㎡の差が
あります（占有面積の方が広いです）。
パンフレットの占有面積は壁芯から計算し、登記は壁の内側の面積で計算
するということはいろいろ調べて分かったのですが、この差はどのくらい
あるものなのでしょうか。
４㎡という数値の差は標準的なものなのでしょうか？
ちょっと気になり、調べていたところこのページにたどり着きました。
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月25日(金)11時26分55秒
たかさん、御質問ありがとうございます。確かに建築物の面積の算出方法は
色々なケースがあり得ます。建築基準法上の面積、実面積、登記面積等々
それぞれの役所の基準で決められて居るようです。
しかし、人である以上間違いもあり得ますのでパンフレットの面積の算出計算
はマンション会社に登記簿上の面積の算出計算は司法書士に尋ねて見るのが
一番早いし納得が行くと思います。本当に壁厚の半分の合計が4㎡以上も有るのか？
このたかさんの疑問はたかさんが如何に理解し納得出来るかにかかって居ると
思います。たかさんには詳細計算式を含めて質問する権利が有ると思います。
頑張って納得して下さい。（笑）
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163手付金振込み後、契約捺印前のキャンセル時の手付金返還について
- 1 名前: ヒロ 投稿日: 2007年05月23日(水)01時52分35秒
はじめまして。ネットで検索中にこの掲示板にたどり着きました。
アドバイスいただけると幸いです。
数日前に、あるマンションの購入を決意し、重要事項説明会に臨み、
必要書類の類の捺印を行いました。
また、昨日、手付金の10％の数百万を既に指定口座に振り込済みです。
現在ローン審査中です。
契約書に関しては、今週中に契約会があり、まだ締結、捺印は終了
しておりません。
抽選会まで、あまり時間が無い中、抽選が行われ
第一希望の物件は、外れたものの、数百万値段の上がる物件であれば
先着順で案内可能との打診を受け。購入することを決定したのですが、
後々、色々返済シュミレーションをしたところ、多分ローン審査は
通るものの、生活が苦しくなりそうなので、キャンセルを検討中です。
この際、契約書捺印締結前とうことで、キャンセルした場合、手付金は、
総額返還されますでしょうか。
これまで、数年間貯めてきた数百万というお金を無駄にするのは、忍びなく
ご相談させていただきました。
ご回答いただけると幸いです。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月23日(水)09時48分54秒
ヒロさん、御質問ありがとうございます。ムムム・・・・一般的な不動産契約
では契約締結と同時に頭金を売り主に差し入れるのが普通です。一般的には民法
では口頭の契約も有効とされています。しかし、口頭の契約申込みは相手方が
契約の履行に着手するまではこの契約を撤回でるとされて居ます。しかし、契約
前であっても契約の当事者が契約行為に向けて具体的な行動を起こしている場合
その行動の内容により契約前のキャンセルは契約締結上の過失とみなされて
損害賠償の対象となる場合が有ります。
今回のケースの場合契約前で有っても・・・もう契約書に署名押印するダケ？
的な感じも受けますので売り主会社に相談して相手の見解を聞くしか無いと
推定されます。善良で優しい会社（或意味甘い？）で有れば解約に応じてくれる
可能性も有るでしょうし・・・場合に依ってはペナルティーを要求して来る場合
も有ります。このペナルティーに対してヒロさんが納得いかない場合には弁護士
などの専門家に法的な知識を教えて頂くのも一つの方法です。
余談・注意：悪徳弁護士に注意・・・・チャンと勉強していて客観的なアドバイス
の出来る弁護士先生を十分注意して選んで下さい。
着手金・調査料欲しさに負ける裁判もさも勝てるような事を平気で云う弁護士も
居るのでは無いかと風のうわさで聞いています。（笑）- 3 名前: ヒロ 投稿日: 2007年05月25日(金)07時14分59秒
ご回答いただきありがとうございました。
不動産屋と話をし、なんとかなりました。
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164不動産業者の二人が土地の買取？
- 1 名前: ウェル 投稿日: 2007年05月17日(木)12時02分10秒
この前はこちらの不手際にかかわらず、ご丁寧に教えていただいてありがとうございました。
18土地を分けての売却は？
http://www.sunhousing.com/etate/q/index.cgi#1176128557
それから、２社に査定をお願いして、A不動産業者に直接買い取りをお願いして契約をすませました。
しばらくしてから、この土地にかかわりがあるB不動産業者が、この土地を半分購入をさせてほしいとの申し出があり、A不動産は、Ｂ不動産とは、お知り合いなので、それでもいいと思っておられます。
売主にとっては、二つの土地売却代金の領収書や、立会いなどが、少し手間がかかりそうです。
そのほか申告に関しては、どのようなことに注意しなければならないのかご助言をお願いできたらと思います。
1社に売却するのと比べて、他に考慮すべき点や、こちらの手間がかかってくる点などもご指摘をいただいたら、幸いです。
初めての土地の売買で、不安に思っています。- 2 名前: ウェル 投稿日: 2007年05月17日(木)12時14分23秒
何度もお手数をおかけします。
それと個人が、2社に同時に売却するのが、不動産取引業の法に違反していないか、もし、認められていなくてB不動産にお断りをする場合、どのようにお断りをしたらいいか、ご参考意見ををお願いできたらと存じます。- 3 名前: ウェル 投稿日: 2007年05月17日(木)13時27分55秒
追加です。
＞この土地を半分購入をさせてほしいとの申し出があり
ということは、土地を二つに分けて売却するのではなくて、それぞれの業者は、土地の半分が共有の持分というようになるそうです。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月17日(木)15時58分23秒
ウェルさん、再度の御質問？（笑）ありがとうございます。
さて、Ａ不動産会社との契約が終了と云うことですのでこの契約書を履行する
場合には買い主はＡ不動産会社です。Ａ不動産会社がその後どこに半分売ろう
がウェルさんの関知しない所です。
しかし、どうもこのウェルさんの書き込みを見ますと・・・Ａ不動産会社だけ
では購入資金的に無理があるのか？と懸念される感じを私は受けます。
買い主がＡ不動産が者Ｂ不動産会社と連名になる場合には左記のＡ不動産会社
だけの契約書は？？？白紙にして再度ＡＢ連名での契約書にするのか？先の
契約書の訂正にするのか？どちらかにする必用が有ると推定されます。
宅地建物取引業法では業とは取引の回数を規定していますのでウェルさん側と
して一度の取引（契約書が売り主買い主それぞれ一通）で有れば買い主は何人
いようが違反にはなりません。
簡単な例で申し上げれば一つの土地を夫婦二人の連名で買うことが良くあるよ
うにこの場合は二つの不動産会社が連名で買うと云う形にすれば問題は無いと
推定されます。売り主側としては普通の取引となんら代わりが有りません。
もちろん、領収書や書類は複数になったり複雑になったりはしますが・・・
不動産の最終金の支払いと名義変更前に司法書士の先生に十分説明を受けて
下さい。ご心配なら一般的には司法書士は買い主が専任する権利を持って居ま
すが・・・買い主さんにお願いをしてウェルさんの側で信頼出来る司法書士を
専任させてもらう条件をお願いするのも一つの安全策と推定されます。- 5 名前: ウェル 投稿日: 2007年05月18日(金)23時03分15秒
早速ありがとうございます。
＞Ａ不動産会社がその後どこに半分売ろうがウェルさんの関知しない所です。
契約書のＡＢ連名 内金をＡＢ半分づつにするなど、訂正や、払い戻しまでしなくてはいけないのに、そういう見解になるとは、知りませんでした。
購入資金とは違う、他の問題があるのですが、A不動産がB不動産の申し出を受けられたら、こちらがB不動産の申し出を断れないということになるようですね。
＞二つの不動産会社が連名で買うと云う形にすれば問題は無いと
推定されます。
共有の持分２分の１づつというのと同じですね。
たぶんA不動産の専属の司法書士の先生だと思いますが、こちらの思いあたる先生もないので、名義変更前に確認を取ってみます。
いつでも、的を得たアドバイスをしていただいて本当に感謝しています。
無事に取引が成立するまでに何か問題点が出てきましたら、お手数をおかけしますが、よろしくご教示の程お願いします。- 6 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月19日(土)09時26分08秒
ウェルさん、ご返答の前半を見ますと・・・契約の意味を少し勘違いしていらっ
しゃる懸念が感じられます。
契約は双方の当事者が納得する必用が有ります。ウェルさんがＡ不動産会社と
のみ契約した場合に・・・
＞Ａ不動産会社がその後どこに半分売ろうがウェルさんの関知しない所です。
となります。
契約書の内容を十分に詳しく理解して下さいね、ご自分では十分に理解出来ない
と思えば第三者的な法的に詳しい人（司法書士又は弁護士）に相談料を払い
説明をしてもらいましょう。
自分の安全を守るのはご自分しか居ません。契約の相手方は利益相反者です。
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165不動産競売に落札したい金額
- 1 名前: 竜 投稿日: 2007年05月13日(日)14時49分33秒
始めまして
安くて戸建ての中古住宅を購入したいので不動産競売のサイトで気に入りの戸建て物件を見つけました、競売の流れとして地方裁判所で色々調べて勉強しました。恐らく個人の方でも法人でも（儲かるため転売する業者さん）入札する方がおられると思いますが、安くて落札したい場合に売却基準価格よりいくら金額を設定すれば良いのかをアドバイスを頂きたいです。
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月14日(月)09時23分22秒
竜さん、不動産の競売の落札予測額は競売物件の市場価値をキチンと査定しな
いと何とも言えません。また、入札される一般人や不動産業者さんの数やその
営業手法などにより異なります。
中古住宅は特に注意（専門的知識や調査）が必要ですのご認識下さい。
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166知人から個人売買にて中古物件を買う
- 1 名前: かめ 投稿日: 2007年05月06日(日)18時03分32秒
築29年瓦屋根の家を友人が所有し、長い間色んな方に賃貸物件として貸してたそうです。
今まで入居していた方が退去されたので
物件を売却してくれないかと打診したところ ＯＫの返事を頂きました。が
仲介業者が入らない個人売買なので幾つもの不安があります。
私はこれから購入にあたりどのような動きで進んでいったらよいのでしょうか？
自分なりに考えたのが
☆法務局に行き図面等を貰ってくる。
☆購入前,耐震性検査をする（これは友人と相談して…耐震性状況により購入を断念するかも。）
☆売買契約書作成（これはどうやって作るのでしょうか？）
☆購入する年の固定資産税について（半々に折半するかどうか友人と相談）
ここまでは本やネットで色々調べ私なりに考えました。（間違っていたらすみません m（_ _''）m ）
築２９年経つと建物の資産価値は無いに等しいと友人から聞いたので
土地購入価格で私なりに算出した価格を知人に打診してみようと考えています。
出来ればローンを組みたくないので私の貯金と母から１０００万借りて
現金で何とかしたいと思ってます。
その場合５５０万まで親から（貰っても？借りても？）相増税？贈与税？がかからないと
書いて有りました。なので残りの４５０万を親から借りる場合税金面で親は申告とかするのでしょうか？
利子等は無しなので、子供の頃みたいに１０００円親に借りたから小遣いが貯まったから返すみたいな感じでは
いけないのでしょうか？
個人売買について余り詳しく書いて有るものが無いので
分からない事だらけです。名義にしても…
気を付ける点などあれば色々教えて下さい。
長々とすみません 宜しくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月07日(月)10時17分23秒
かめさん、個人売買はとっても注意をして行うようにして下さい。
さて、御質問の内容ですが・・・
売買契約書はどう作るか？・・・だてに不動産会社も仲介料を頂いて居ません
頑張って図書館に行き書物などで研究して下さい。（笑）
固定資産税はプロの不動産会社が入る場合は日割り精算をします。
土地査定もプロはプロなりの根拠で算出します。
子供の住宅取得に関する贈与も変更されて居ます。税務署で確認して下さい。- 3 名前: かめ 投稿日: 2007年05月11日(金)21時14分58秒
早速の回答有難うございます。
何とか良い方向に現在進行しています。
有難うございました。
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167土地売却について
- 1 名前: ぽん太 投稿日: 2007年05月11日(金)15時03分46秒
はじめまして
5年前に土地を購入し、家を建てました。
その土地の売却を考えているのですが、家そのまま住みたいと思っています。
そんな場合、土地だけの売却は可能なのでしょうか？
どうぞ宜しくお願いします- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月11日(金)16時43分24秒
ぽん太さん、御質問ありがとうございます。ムムム・・・普通は家は自分が
住むために購入するモノです。土地だけの売却は現実的には無理と推定され
ます。また、家と土地を全て投資家に売り払い借家として借りることは条件が
合えば(利回り10％以上安定借り主）例外的に見受けられる事が有ります。- 3 名前: ぽん太 投稿日: 2007年05月11日(金)16時59分30秒
そうですか。やはり無理な話なのですね。
急な質問に迅速な回答を下さってありがとうございました。
本当に助かりました。
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168自宅の競売について
- 1 名前: 中川 一子 投稿日: 2007年05月10日(木)22時25分15秒
中川と申します。よろしくお願い致します。
現在住んでいる戸建(娘と二人暮らし)のローン返済が苦しく競売に出そうかと考えております。
競売になると売買価格が一般市場価格よりもかなり低くなりますので、売却代金での債権者への支払いがかなり不足するかと思うのですが、
残った負債は別の方法で処理し、その後競売に出た現在居住している物件を娘が買い戻すという事は可能でしょうか。娘はこの家のローンの保証人になっています。
もし、娘がこの競売物件を購入できないとしたら、親戚者が購入することは可能でしょうか。
お返事頂けると幸いです。
よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月11日(金)10時11分09秒
中川一子さん、御質問ありがとうございます。基本的には競売となれば身内が
買える保証はどこにも有りません。あくまで競争で一番高い値段を付けた人が
落札をします。
つまり、自己破産をして債権者に債権を放棄させて安くなったところを身内が
買うと云うのは・・・？？？・・・あまりにも？？？と推定されます。
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169境界のトラブル
- 1 名前: まさ 投稿日: 2007年05月10日(木)18時53分15秒
土地を売却予定のものです。
この土地は平成２年くらいに国土調査により境界の確定が行われて
自治体により境界標もあります。一部なくなっていた場所は復元しました。
売却をするので測量士が念のために測量をし直したところ
国土調査とほぼ同じ面積でした。
そこで、測量士が隣地に立ち会いを求め判（認め印）をもらおうとしたところ
隣人はその境界には納得がいかずに、判を押さなかったようです。
しかもこの隣人は今から５年ほど前に第三者から土地を買いい今はそこに住んでいますが
その時、隣人である私には境界の立ち会いを求めずに登記簿売買で購入したようです。
私はこの土地を売却するのが目的で隣人ともめる気はありません。
買い主も決まっています。
法務局に筆界特定の方法があると聞きましたがあくまでもフデ境で境界（所有権）の
確定は民民で、といわれました。
なにかいい解決方法はありますでしょうか？
宜しくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月11日(金)10時07分55秒
まささん、御質問ありがとうございます。境界の紛争や認定はとてもトラブル
を伴うケースが多いと推定されます。隣地の方が既存の境界杭を認めないと
云う理由が重要です。
つまり、隣地の方は登記簿売買で買ったとしても一般的な不動産契約書では
境界杭を明示する義務が売り主には課されて居ます。つまり、購入の時点では
既存の杭を認めたと云うことも言えるわけです。しかし、その後杭が動いたとか
？実際にはどうも登記簿よりかなり自分の土地が狭いことが解ったとか？？
色々な理由が有ると推定されます。この理由が正当性が有るか？理不尽なこじつけ
？か確認をして対処をする事が重要です。
あくまで民事ですから相手の納得が重要です。正当性の無い理由でどうしても納
得しない場合には民事訴訟となると推定されます。
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170住宅名義について
- 1 名前: hanahana 投稿日: 2007年05月09日(水)22時21分35秒
今回中古住宅（戸建）を買う事になり、頭金800万円、2000万円をローンで組むことになりました。
当初の予定は名義を夫婦両方（割合こだわりなし）にする予定
でしたが、私自身が過去（旧姓の時）にカードの支払いで延滞
したことがあった為審査の対象としたくなく主人名義のみでローン審査を申し込みました。
（新姓しか調べないというアドバイスもありましたが念の為
主人のみにしました。）
ローンの審査結果は明日、明後日にはわかる予定です。
ローンが通る確立をあげる事を優先してしまい、中古住宅なのでいずれ建て替える時（新たにローンを組む時）にでもお金をかけて名義変更をすればいいと考えていましたが、もし今からでも間に合う事が一つでもあればと思い相談させて頂きました。
頭金の一部は私が負担してることもあり、可能であれば
割合はわずかでもいいので今からでも二人名義にすることは
できないのでしょうか？
事情があり突然購入が決まった為不動産との関係上
全ての手続きが急ぎ足で進んでしまった状態です。
本来なら自分達でしっかり計画を立て勉強するべき
ことです。申し訳ありません。回答宜しくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月10日(木)10時43分44秒
hanahanaさん、御質問ありがとうございます。ローン以外のあなたの自己資金の
持ち分に関してはあなたの持ち分として共有名義で登記出来ると推定されまます。
持ち分割合等は司法書士さんに相談の上、正しく手続きをして下さい。- 3 名前: hanahana 投稿日: 2007年05月10日(木)12時12分24秒
迅速な回答ありがとうございます。
今回本審査の際申込書の保証人枠（物件共有人）に私の名前をかかずに提出をしました。
名義を増やす場合は銀行の承諾が必要であると聞いた事があるのですが、
その際は再度私の審査がされるのですか？
不動産が提携している都市銀行にて不動産経由でローンを申し込んでおります。
不動産と銀行との信用問題に迷惑をかけてしまうことはあるのでしょうか？- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月10日(木)13時09分09秒
hanahanaさん、再度の御質問ありがとうございます。金融機関は融資と共に
購入不動産に担保設定をします。この承諾書類や保証人を要求されるケースが
有ると推定申し上げます。普通の場合は新たな審査は要求されないケース
が多いように見受けます。共有名義にする場合には速やかに不動産会社に
連絡をして手配をしてもらいましょう。- 5 名前: hanahana 投稿日: 2007年05月10日(木)18時53分06秒
ありがとうございます。一度不動産に相談してみます。
本当にありがとうございました。
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171口頭契約での取引
- 1 名前: ヒゲ 投稿日: 2007年05月09日(水)21時47分38秒
教えてください。
田舎での話しなのですが、名義のない土地（らしい）に家を建てたいということで、私の母がとある大工に家を建てて欲しい
という依頼をしました。その際、請負契約書等もなく、口頭での依頼ということです（平成19年3月ころ）。
３０坪の土地で、建物の建築費用として総額５００万。そのうち頭金としてすでに３００万の支払いを済ませています。
母が勝手に話しを進めている状況で、家族としては家を建てることに反対をしているので、解約したいと思っています。
その話を大工へ話しをしたところ、すでに材料を購入し、手を加え組み立てをする状況なのでそれは難しいと言われてしまいました。
このような状況で依頼の解除をすることはできないのでしょうか？また、既に支払いをすませている３００万については戻ってこないのでしょうか？
ちなみに、そもそもこの大工は2級建築士の資格しかもっていないようですが、今回このような取引は有効なのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月10日(木)10時41分07秒
ヒゲさん、御質問ありがとうございます。民法では口頭の契約も有効とされて
います。そして具体的な契約の履行が進んでいる状態ですので・・契約の撤回
又は白紙解約はこの段階では無理と推定されます。
今後お母様が中止を納得された場合に限り契約の精算の申し入れを相手方に
する事は出来ると推定されます。また、この精算業務には相手の損害賠償も
必用となると推定されます。
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172私有地内の消火栓移動について
- 1 名前: みね 投稿日: 2007年05月04日(金)23時02分19秒
セットバック部分（現権利上私有地）に消火栓がある土地の購入を考えてます。
なぜそうなっているかは不明なのですが、私有地内の消火栓の移動は可能でしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月07日(月)10時08分54秒
みねさん、御質問ありがとうございます。そもそもみなし道路の目的は消火
活動などで大型車両が細い道路でも入れる為に道路中心線から2ｍの間は構築
物を作ることを禁じている法律です。この目的達成の為に消火栓もセットバック
されて建てられて居ると推定されます。具体的な移動の目的や移動の方法等で
の相談はお住まいの地域の消防本部に聞くしか無いと推定されます。また
一般的には消防本部が消火栓を管理していて、その配管工事等は水道局が行う
のが多いように見受けますので両方の役所に具体的な案件として相談するしか
無いと推定されます。
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173市街化調整区域にある物件の売却
- 1 名前: なんだろう君 投稿日: 2007年04月30日(月)19時29分23秒
はじめまして。
７年ほど前に以前の住宅の近辺の道路拡張工事に伴い、市からの立ち退き要求を受けて現在の場所に移り住みました。
現在の場所はもともと田だったのですが、県知事や農業委員会からの許可を得て売主から土地を買い、そこに住宅を新築しました。地目も田から宅地に変更済みです。
土地の代金は支払が済んでいますが、建物は土地に抵当権がついた状態でローンを支払っています。
経済的かつ家庭の事情があってこの家を売りに出したいのですが、ここが市街化調整区域であることが気がかりです。
このような家や土地でも販売することが可能なのでしょうか？
また、アパート等に立て替えて経営するということは可能なのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年05月01日(火)13時28分57秒
なんだろう君,御質問ありがとうございます。さて道路拡張での市街化調整区域
に移転する場合には、原則的に移転する方のみの同種の建築物の建築の権利とな
ります。俗に云う一代限りの新宅地と云われる土地の権利となります。
しかし,現実的には15年以上住んでいたり特別な理由が認められる場合には
建て替えが認められるケースも有ります。売却する場合には新たな買い主さんが
貴方と同等の権利が得られるか？どうか？は個別事情で市役所等の建築課の
開発係に確認をする必要が有ります。建物の用途を変更する場合も同様です- 3 名前: なんだろう君 投稿日: 2007年05月02日(水)00時44分33秒
早速のご回答ありがとうございます。
やはり通常の持ち家や土地ほど簡単にはいかないようですね。
市役所等に事情を話して確認してみたいと思います。
ありがとうございました。
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174住所変更
- 1 名前: しんや 投稿日: 2007年04月25日(水)23時02分55秒
新築物件購入後、約2年で仕事の都合で引越し・住民票も移さなければなりません。ローンも家の名義も私一人です。家には両親が住んでいます。住所を移すとどのような不都合があるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月26日(木)10時57分44秒
しんやさん,御質問ありがとうございます。基本的に住宅ローンは契約者が
当該住宅に住むことを前提で融資されます。しかし、転勤はサラリーマンの
宿命でも有ります。住所移転がローン規約違反にならないか融資先の銀行に
確認して於いた方が良いと推定申し上げます。
今回のケースはご家族（ご両親）がお住まいですので問題にはならないと推定
されますが・・例えば家族全員が引っ越して空き家や痛むから賃貸にすると云
うことになりますとこの住宅は事業用の建物となりますので住宅ローンの適用
外となる恐れがあり得ます。
また固定資産税等は住所移転した場合には移転先に送付されて来ると推定申し
上げます。
余談：この国では身近に変な制度や考え方がいっぱい有りますよ（笑）例えば
交差点は法律的には時速8キロで走行しなければなりません。徐行とは判例で
8キロを云うそうです。そんなことしたら現実的には交通妨害と云う法令に触
れます。私はいったいどうしたらよいの？？？？？（笑）- 3 名前: しんや 投稿日: 2007年04月27日(金)06時22分38秒
ご返答ありがとうございます。たしかに矛盾している制度はいっぱいあって変ですよね。もう一つ質問があります。年末調整などで行う住宅借入金等特別控除は受けれるのでしょうか？- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月27日(金)09時24分57秒
しんやさん,再度の御質問ありがとうございます。家族全員が引っ越さなければ
この制度の適用は受けられると推定申し上げます。例え親御さんの名義では
無くても家族がこの新築住宅に住んでいればあなたの住宅として認められる
様です。しかし,全員転勤先に居住したり転居により賃貸にしたりすると適用は
出来ないと推定されます。
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175売主街金 事務所そのまま
- 1 名前: 怖いな・・・ 投稿日: 2007年04月22日(日)00時22分24秒
始めまして、事務所兼住宅の中古物件を購入しようと思います。
不動産屋に、物件を見せて頂き、気に入っているのですが
看板や中には、そのままになった事務用品が沢山置いてありました
金融をやっていたらしくて、この事は、仲介業者にも伺っているのですが
なにか、不安です。
私も開業する予定なので、机なんかはそのままで良いかなとも思っています
売主も机等をかたずけるのが面倒だそうです。契約に盛り込む？
登記簿の確認以外に事前調査する事はありませんか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月23日(月)10時13分44秒
怖いな・・・さん御質問ありがとうございます。貸事務所や貸し屋の残地物
が大家さんのモノで無い場合（出て行った借家人の物）法的には裁判所で
処分の決定を頂いてからでないと処分や使用は出来ません。また法的に借家
契約が完全に終了していることが証明されないとトラブルの原因になるケースが
推定されます。民法では口頭の契約も有効ですので登記簿だけでは完全に
この土地や家の権利関係は解りません。売り主さんの正直な申告が必要ですし
出来る限りこの登記簿に載らない契約や権利関係も事前に調査し安全を確認
してから契約をする方が良いと推定されます。
他の御質問で何度も答えて居ますが・・・仲介契約不動産会社は売り主でも
無ければこの物件の保証人でも有りません。あくまで契約当事者は売り主さん
買い主さんです。仲介業者は宅地建物取引業法に違反さえして居なければ
この購入物件に如何なる欠陥が有ってもそれを仲介業者が宅地建物取引業法の
範囲で調査して知らなければ責任は有りません。
この契約の最終的な責任者は買い主さんと売り主さんです。- 3 名前: 怖いな・・・ 投稿日: 2007年04月24日(火)10時35分00秒
ご丁寧な、返答ありがとうございます。
＞登記簿に載らない契約や権利関係も事前に調査し安全を確認
してから契約
調査してみます。 早急な契約はしないようにしますが、一度中古物件
を、他の方に、契約され買い損ねました、難しいですね。
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176元借地の購入
- 1 名前: まさ 投稿日: 2007年04月20日(金)23時04分18秒
隣地を購入予定のものです。 私の自宅の南側の土地が売りに出ました。
その土地は今Ａさんがもっていて、過去Ｂさんに土地を貸してＢさんの家が
建っていましたが、どうやらＢさんが過去６年くらい地代を払わないために
Ａさんが訴訟を起こしＢさん家を取り壊したようです。
このような物件ですが、Ａさんは裁判を起こし判決を得たとのことですが
イコール、賃貸契約が解除されたとの理解でいいのでしょうか？
土地の全部事項には借地の記載はありませんでした。
又、建物も公図上にはありませんでした。。
アドバイスの程宜しくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月21日(土)13時06分50秒
まささん,御質問ありがとうございます。マズは売り出した土地を扱う不動産会社
にこの土地の賃借権の消滅がなされているか？確認しましょう。賃借権は登記が
なされて居なくても有効となりますのでＢさんの建物が合法的に撤去され賃借権
の消滅もＢさんが合意又は法的に消滅が保証さて居る必用が有ります。判決文の
コピーなどをもらうか現物を見せてもらって確認すると間違いが無いでしょう
一般的に公図には建物の記載は有りません.- 3 名前: まさ 投稿日: 2007年04月23日(月)19時21分52秒
調べた結果、裁判では和解となり内容については
・その土地について賃貸契約を本日限り合意解除とする。
・土地上の建物については地主に贈与し本日付けで所有権移転手続きをする。
との内容でした。
その後、地主はこの建物を取り壊し、一件落着の様
でした。
判決文ではなく和解文ですがよろしいのでしょうか？
また、実際はこの建物は所有権の移転をせずに
贈与されたとのことで借地人のまま
地主が滅失登記の申請をしたようです。。
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177境界から基礎が・・・
- 1 名前: はみだし 投稿日: 2006年04月20日(木)05時11分43秒
このたび外溝の基礎のみ施行済みの土地を購入したのですがこの基礎が３センチ×３０メートルの範囲で境界を隣地へはみ出しているのがわかりました
また、この基礎が年々隣地へ倒れていっているように思われ、早速不動産屋の方に問い合わせたところ、はみ出しを認めたのですが
対処として基礎を壊す費用なら出すが、それ以上は出せない。との返答。基礎付で購入したのですから
きちんと基礎を修復するのが筋だと思うのですが、この辺を不動産屋に嘆願する為に効果的な手法等ありましたら
お教え願いたく書き込みさせていただきました。宜しくお願いいたします。
追伸上記の件は重要事項としてまったく説明ありませんでした。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月20日(木)10時04分06秒
はみだしさん、ご質問ありがとうございます。契約書の瑕疵担保の条項に
どのように記載されているかに依ります。売り主が不動産会社の場合と不動産
会社が別の売り主さんの物件を仲介した場合では瑕疵担保に付いての法的な
対応が違ってきます。
契約を締結する意味はトラブル時にどのように合理的に対応するかを記載する
目的が殆どですので・・・契約書を良く読んで理解した上で行動して下さい。
最近ですが国土交通省では宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方と云う
通達が有りまして、売り主に物件の隠れたる瑕疵をなるべく明確にするため
に売り主や所有者から物件の欠陥等に付いての告知書（物件状況確認書）を
提出するように指導しています。境界に付いては越境の告知も含まれ居ます。
契約書を熟読し宅地建物取引業法（通達含む）なども有る程度理解した上で
交渉に当たって下さい。- 3 名前: はみだし 投稿日: 2006年04月20日(木)13時46分12秒
サンハウジング様返答ありがとうございました
早速、契約書確認したところ瑕疵担保条件には越境についての事項は記載されておりませんでした。
尚、売主は不動産会社であります。
さて、私たちどもの次のステップとしまして、宅地建物取引業法を理解しなければならないと察しておりますが、
宅地建物取引業法とは図書館などにいったら調べて理解出来るものなのでしょうか？
なにぶんにも分からないことばかりで申し訳ありませんが今一度アドバイスの方お願いいたします。- 4 名前: はみだし 投稿日: 2006年04月20日(木)13時48分14秒
サンハウジング様返答ありがとうございました
早速、契約書確認したところ瑕疵担保条件には越境についての事項は記載されておりませんでした。
尚、売主は不動産会社であります。
さて、私たちどもの次のステップとしまして、宅地建物取引業法を理解しなければならないと察しておりますが、
宅地建物取引業法とは図書館などにいったら調べて理解出来るものなのでしょうか？
なにぶんにも分からないことばかりで申し訳ありませんが今一度アドバイスの方お願いいたします。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月20日(木)17時05分51秒
はみだしさん、再度のご質問ありがとうございます。売り主が宅地建物取引
業者の場合瑕疵担保責任は２年間付随します。つまり、契約締結時にこの瑕疵
が一見して解らなかった場合（隠れたる瑕疵の場合のみ）その後この瑕疵に
気づいた場合には２年間は売り主はその瑕疵を修復する義務が有ります。
なお、宅地建物取引業法は下記のサイトでも条文は確認できます。解説本等は
多分ですが図書館等に有ると推定されます。
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM- 6 名前: はみだし 投稿日: 2007年04月21日(土)17時43分22秒
こんにちはサンハウジング様。そして、ご無沙汰しております。
本問題もやっと動きが出ましたので報告させていただきます。
昨年貴社より丁寧なアドバイスをいただきましてから、
宅地建物取引業法等若干ですが勉強させていただきまして、
私どもは県の住宅課主催による土地建物無料相談会に出向き、
今回の問題（土留め（質問では基礎と言ってました）越境の件）を話したところ、
宅建協会（保障協会窓口）へ申し立てしてくださいと言われましたので
早速、宅建協会へ出向き土留め復元の申し立てしました。
宅建協会より土地の不動産業者と売主へ連絡が行きまして、
宅建協会が仲介にて話し合いが数回持たれ、やっと既存の土留めを解体し
境界内へ新たに土留めを作成してもらえる約束を現時点ではまだ口頭ですが
取り交わすことができました。不動産業者いわく、
早期に宅建境界への申し立てを取り下げていただきたい。
といわれたのですが、
私どもは工事が終わってから申し立てを却下したい心中でございます。
この辺の切り返しはどのようにしたらよいものか
アドバイスいただきたく再度返信させていただきました。
お忙しい中とは存じますが、なにとぞ宜しくお願いいたします。- 7 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月23日(月)10時04分15秒
はみだしさん,解決に向かっての方向性が決まりましたことを心よりお慶び
申し上げます。
さて,ご指摘の通り宅建協会の提訴の結果売り主は行動を起こしたわけです
からその問題が解決した後に取り下げると云うのが常識的な行動と推定申し
上げます。この問題を起こした会社の企業道徳にも依りますが早く取り下げる
事を依頼する理由にも依りますが？？？改善が法的に担保出来る具体的な
確約書？などが有れば・・・必用以上に敵対的に行動する事は無いかも？
しれません・・・この判断は当事者で無いと解りません
安心出来るのは最終的に全て改善された後に取り下げるのが良いのではないか
と推定されます.
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178土地購入 現金のときは？
- 1 名前: ゆうこ 投稿日: 2007年04月17日(火)12時14分09秒
先ほどは、的確なアドバイスありがとうございました。
また質問させていただいてもよろしいでしょうか。
土地を購入時にローンを組む場合、引渡しは銀行の客間などで行うようですが、私の場合は現金で支払うため、銀行の客間が借りれなかったと仲介業者から聞きました。
現金払いの時は、どこで行うのが多いのでしょうか。
（司法書士の事務所で行うことは一般的でしょうか）
その場合、お金は数千万円でも持っていくのでしょうか。
小切手でもいいのでしょうか。
何度も申し訳ありませんが、アドバイス宜しくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月17日(火)18時48分48秒
ゆうこさん,再度の御質問ありがとうございます。小生のつたないアドバイス
で冷静？になられたとの書き込みで少しはお役に立てたかと思うと嬉しい限り
です.（笑）
さて,不動産会社の力関係で融資を受けなくても銀行の応接や会議室が借りら
るか？借りられないかになります.（涙）特にＴＭ○ＦＪなどは一般の顧客様
にはとても冷たいです。さて,力関係から云いますとゆうこさんがお取引銀行
に対して力が有ればゆうこさんから銀行に場所の提供を申し込めば許可される
ケースも有ります。取引の有る大企業などの社員さんの場合などは会社経由で
頼めば手のひらを返したように快諾してくれますよ（笑）
1,買い主に取って一番の安心は資金の有る銀行で取引をする事です.
2,次作としては相手の承諾の元,銀行振出小切手で支払う事です.
3,その次としては手続きを司法書士事務所や不動産会社の事務所で行い自らが
銀行に振り込みに出かけるか？もしくは身内の方に銀行に居てもらい相手の
銀行口座に振り込みをする.その振込完了を売り主は手続きしている司法書士
事務所や不動産会社事務所から電話で振込先銀行に振り込みの確認をする
ゆうこさん本人が振り込みに出かける場合には振り込み表の控えを持って取引
場所に戻り売り主が振り込み票の銀行受付印を確認すると共に同じく電話で
振り込みが完了出来たか？振込先銀行へ電話確認を取る.この場合には振り込み
先銀行へ振り込みの確認をする旨事前に話を通して於くとスムーズです.
その確認までは全員待ちぼうけ？（おおよそ30分程度）25日や月末は一般振り
込みが集中するので時間が多くかかる場合が有ります.振り込み確認が取れた
後司法書士さんが法務局に名義変更に向かう.
注意することは便利性ばかりを追求して名義変更手続き前に振り込みなどを
しない事です。そして当日謄本（なるべく決済時間の近いモノ）を取り支払い
前に問題の有る登記などが新たにされていないか確認をする事が出来るように
不動産会社にキチンと念を押して於くことです.（チョット心配？経験不足？
注意散漫？な傾向を感じますが故に蛇足まで）あくまで代金の支払いと名義変
更は同時に行うことです.そして司法書士には間髪を入れずに登記に向かうこ
とです.これは絶対に確認（守らせる事）して下さい.- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月17日(火)18時56分03秒
おっと忘れ物・・・現金は昨今の時代背景・・持ち出す場合には最も危険な
支払い方法です.
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179土地の引渡しを延期された
- 1 名前: ゆうこ 投稿日: 2007年04月16日(月)00時47分58秒
４月７日に土地売買の契約をしました。
４月２５日に引き渡してもらう予定でしたが、土地の分筆が終わらないとのことで、延期の依頼がありました。
実際には、特に問題はないのですが、仲介業者から「引渡しまでにはきちんと分筆しておく！」と言われていたのに、
それができていないのは、なんだか納得いきません。
この場合、仲介手数料の減額等を申し入れてもいいでしょうか。
また、その金額は、どのくらいが妥当でしょうか。
ちなみに契約書には、「所有権移転・引渡し・登記手続きの日 平成１９年４月２５日」- 2 名前: ゆうこ 投稿日: 2007年04月16日(月)00時55分59秒
追加です（間違えて投稿してしまいました）
ちなみに契約書には、「所有権移転・引渡し・登記手続きの日 平成１９年４月２５日」と記載がありました。
引渡しの延期については、契約書に記載がありません。
私としては、気に入った土地なので購入したいのですが、どうも仲介業者が怠慢な気がするので、質問させていただきました。
また、このように延期することは、多々あることなのでしょうか。
宜しくお願いいたします。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月16日(月)16時11分41秒
ゆうこさん,御質問ありがとうございます。ムムム・・・どのような土地の
分筆かによります.普通は分筆するためには土地の面積がキチンと確定して
居る必用が有ります.最近の測量で隣地等の立会や官民境界の査定が終わり
法務局に測量図の登記が完了して居れば再測量（詳細測量）無しで現地簡易
測定で分筆が可能です.この場合は日数は比較的少なくて済みますが・・・
昔の測量や測量そのものが行われていない土地を分筆する場合には地域にも
依りますが通常は1ヶ月～3ヶ月（平均2ヶ月程度・愛知県豊橋市の場合）程度
の日数が必用です.
普通の不動産会社では通常土地の状況を調査の上,色々な手続き期間を見込み
なおかつ余裕を見て引き渡し日を売り主・買い主様にご了解の上決定します。
この期間の読み違いなのか只のサボタージュなのか？測量士の失敗やサボター
ジュなのか？遅れた原因をキチンと調査の上対応することとお勧め致します。
この最終の引き渡し日を契約書に記載すると云うことはとても重要な事です.
この期日が守れない場合には契約書状は契約不履行と成りますのでとても重要
な期日なのです。弊社の場合には測量等で近隣地主からクレームや杭が決まら
なくてトラブルが発生する危険性もあり得ますので”特約”で買い主・売り主
双方に責任が無い場合の測量の確定が出来ないケースには数ヶ月の期間,引き渡し
を延長出来る特約を付けています。
余談：案外その場の雰囲気で契約書の条文を軽視する傾向が時折関係者一同に
見受けられます.契約書とは最悪の場合を想定して結ぶモノなのです.- 4 名前: ゆうこ 投稿日: 2007年04月16日(月)17時12分04秒
アドバイスありがとうございます。
購入予定の土地は７０坪なのですが、もともとは７７坪で、７０坪と７坪に分けて売り出すことにしました。
その分筆がまだ済んでいないとのことです。
遅延の原因ですが、仲介業者が言うには、「測量の際に役所の人が立ち会わなくてはならないが、お役所の人手が足らないため、日程が合わず遅れる」との理由でした。
私の契約書には、特約がついていないので、契約不履行になると思いますが、その場合、仲介手数料の減額等を申し入れてもいいでしょうか。
また、その金額は、どのくらいが妥当でしょうか。
何度もお手数をおかけいたしますが、アドバイスをお願いいたします。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月17日(火)09時25分59秒
ゆうこさん,再度の御質問ありがとうございます。さてこの遅延の原因が本当に
役所の方の問題ですと・・・仲介業者には責任が有りません。役所も普通は
官民境界査定の日時を査定申込み時又は直後には決定して頂けるのが普通です。
また,不動産契約は売り主,買い主の直接的な契約です.この契約の条文に付いては
契約当事者（売り主・買い主）が直接的にはその責任を相互に負う責任が有ります.
しかし,現実的には一般の方は測量や分筆の手続きなどには精通して居ないのが
普通です.
ここに宅地建物取引業法や不動産取引の慣行に問題が有ります.引き渡しが遅れる
日数にも依りますが・・・数日や数週間で事で契約書の条文を厳格に適用する
事を要求されますと事は金銭の問題を通り越して感情の問題に発展する恐れも
有りますので注意が必要です.遅れることでゆうこさんが特別な被害を受ける
事が確実な場合はその被害額が損害となりその補填は要求出来ると推定申し
上げます。
契約書は最悪の場合にその紛争を最小限にするために結ぶモノです。人間関係
が良好な内には有る程度相手の状況やこちらの状況をお互いに融通し合うこと
の方が圧倒的に多いと推定申し上げます。・・・直ぐに契約書の条文を盾に
損害を請求する事は少ないと推定申し上げます.
ご不満もあろうかと思いますが感情的に成らないように円満に解決される
事をお祈り申し上げます。
余談：不動産取引は一度感情的にこじれると・・・契約破棄・損害賠償
などの訴訟と成った場合一番儲かるのは弁護士です。残念ながらこの日本では
民事の場合こちらが正しくても弁護士費用等の係争費用は自分持ち的な判決
がとても多い現実が有ります。また,不動産会社も現在ではネットワークで
つながれて居ましてもめ事情報はアッと云う間に広がる傾向にあります.- 6 名前: ゆうこ 投稿日: 2007年04月17日(火)12時11分41秒
再度のアドバイス、ありがとうございます。
遅延の原因が本当に役所の方の問題だと仲介業者には責任がないかもしれませんが、サンハウジング様がおっしゃられているように、
普通の不動産会社では通常土地の状況を調査の上,色々な手続き期間を見込みなおかつ余裕を見て引き渡し日を売り主・買い主様にご了解の上決定すると思います。
それがきちんとできなかったのは、仲介業者の責任だと思います。
ただ、ご相談させていただき、少し私も頭が冷えました（苦笑）
引渡しが一ヶ月以上遅れてしまいますが、現金払いなので被害は現在無いため、円満解決するよう努力します。
どうもありがとうございました。
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180中古戸建てを買うつもり
- 1 名前: 小林 投稿日: 2007年04月11日(水)17時39分12秒
良い物件か分かりませんが見にいきましたが間取り図はありますが図面を見せ
てくださいと言った所売主が失くしたとの事でした
家の構造が分からないと心配です
これはもう見る事ができないのですか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年04月12日(木)13時11分51秒
小林さん,御質問ありがとうございます。ムムム・・・・
建築物は建築の時に建築確認申請を役所に出します。この時の複本に建物の
構造などの図面が付いています。持ち主がこれを紛失しますと・・・確認の
しようが無いと思います.役所もこの申請書の保存期間は5年と定められて
居ますので一般的に5年経ちますと役所も処分をして居るようです.
昨今,日本中が地震で揺れているようです.中古住宅の場合は建物の耐震性が
とても重要となると推定申し上げます.さて,中古住宅の耐震性に付きまして
その固有の建物の耐震性等は耐震診断をしないと解りませんが？？？？
一般論として言えることは1981年6月1日確認申請受理分以前は耐震性に問題が
有ると推定されます.これは建築基準法がとてもゆるい時に建てられた建物です.
おおざっぱにその基準は現在の50％～60％程度しかありません.建て主が個別に
耐震性のグレードを上げるように建築屋さんに特別に注文しない限りこの基準
で建てられている可能性が大です。なお1982年以降の建物でも詳細な耐震診断を
行うと2割～3割程度に耐震性に付いて十分で無いと云う結果が出ている報告も
有るようです.阪神大震災以降の耐震性法律の見直しで西暦2000年以降の建物は
かなりキチンと作られて居るようですが・？？これも建築屋さんが手抜きや
うっかりミスをして居れば問題があり得ます。
一番良いのはキチンの耐震性のチェック出来る建築構造に精通した一級建築士
に詳細な耐震診断をしてもらうしか無いと推定申し上げます。- 3 名前: 小林 投稿日: 2007年04月12日(木)18時59分31秒
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