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101自宅売却の際の瑕疵担保責任について
- 1 名前: しん 投稿日: 2008年09月11日(木)23時58分36秒
新築戸建を購入して半年ですが隣の家のカラオケが気になりせっかくの家を売却しようと
思っています。
カラオケの頻度は月に2,3回土曜夜23時～朝4時くらいまでです。1回直接苦情を言いまし
たところ多少音量は下がりました。(相手は趣味とのことでカラオケをやめる気はなし)
騒音計(6000円位のマイクのついた簡単な騒音計)で音量を計ると窓を開けて55db位、閉める
と家の中で45～50db位です。夜寝られない程の音量ではありませんが単純にいらつきます。
市の法律無料相談所にも行きましたが弁護士さんには「月に2,3回くらいでその音量の大きさ
だと受忍限度の範囲内ですよ。」と言われ泣く泣く売却することにしました。
以上のような経緯なのですが家を売却する場合、不動産屋や買主に告知義務はあるのでしょうか。
また黙って売った後に買主からクレームが来た場合瑕疵担保責任は発生するのでしょうか。
弁護士さんに受忍限度内と言われたのでできれば黙って売りたいと思っています。
騒音の受け取り方も人それぞれですし、カラオケは月に2,3回、音は＋10～15db増しと言ったレベル
なのですが。
ご意見よろしくお願い致します。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年09月12日(金)10時10分55秒
しんさん、ご質問ありがとうございます。そしてせっかくの新築住宅お気の毒
とお察し申し上げます。朝４時までとは非常識きわまりないですね（涙）
さて、不動産売買の告知の意義ですが・・・基本的には法律云々も大切ですが
新たなる買い主さんに取って不利になることを未来の紛争を防止する意味で
売り主さんに告知を求めています。
この国では自分が法律的に如何に正しくても民事訴訟では訴える権利は原告に
有ります。つまり、如何に正しくても紛争に巻き込まれる可能性は否定出来ない
と言うことです。この国の多くの弁護士さんも商売ですから直ぐに訴訟に導く
傾向に有ります。民事の場合、法的に判断が難しいようなケースでは裁判官は
和解に導く傾向が有ります。和解の場合、ほとんどが訴訟費用は自分持ちですし
相手が納得する和解金も提示されます。民事裁判の場合第一審が終わるのに
２年数ヶ月、第二審で４～５年、最高裁まで行けば７年有余の歳月と費用と
苦痛が必要になります。
余談：私個人の見解ですが・・・家は家族が幸せになりそして自分が幸せに
して頂くために求めるモノです。そして人生は一度しか有りません。このか
けがえの無い貴重な時間を紛争等で嫌な思い出暮らすと云うことはとてもも
ったいない事と思います。どうせ家を売る覚悟をした訳ですから・・・
午前４時までとなりがカラオケをして居るときに厳重注意をしたら如何でし
ょうか？（暴力団、右翼、危険人物の場合は適用除外）出来ればご近所複数
の方と申し合わせをして、ご近所全てが夜中に起きるくらいの勢いで？
ただし、この事に於いてしんさんにどのような被害が及ぼうと私の関知する
所では有りません。
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102不動産売却税
- 1 名前: みんこ 投稿日: 2008年09月09日(火)13時13分40秒
不動産売却に際し通常の税金は譲渡益の30％所得税9％が住民税 合計39％
と聴いておりますが、親が60年以上住んでいた家と土地を相続、相続税を
支払った後、売却するに当たり一親等からの相続である為、
"一般の相続であれば、被相続人の取得日を引き継ぐので、古くから所有
している不動産であれば（譲渡年１月１日から起算して５年超）15％所得税
5％住民税 合計20％になります。"
と知人から聴きましが正しいのでしょうか？お教え戴ければ助かります。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年09月12日(金)09時47分47秒
みんこさん、ご質問ありがとうございます。この文面を読ませて頂く範囲では
正しいと推定されます。相続した後にみんこさんがその住宅に住んで居る要件
が満たされればさらに税額の軽減が受けられる可能性もあり得ます。
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103新築分譲マンション契約解除による手付金返還について
- 1 名前: ムサモモ 投稿日: 2008年09月02日(火)16時38分56秒
初めまして、ムサモモです。
先日新築分譲マンションをローンで購入したいと銀行に審査をお願いして
いましたが、保証人が必要と言われローンを断念致しました。
審査のお願いをする時、分譲マンションの担当者も同席をして、「ローンが
降りてからの契約で」と別れたのですが、三十分位後携帯で「出張で帰って
来てからだとバタバタする」とのことで、翌日契約致しました。
説明の中、ローン特約の説明もあり、「万が一融資を受けられなかったら全
額お返しします」と聞き、とりあえず判を撞きました。
しかし、冒頭のように融資を断念したので、担当者に返還を求めたところ、
難色を示し「今回の場合はローン申請において住宅部分に住宅取得費用を
プラスしたためローンを受けられなかった」とローン特約は適用外と言う
事で返還に応じてもらえません。
確かに仮審査に於いて融資希望額は住宅部分のみで申請しておりました。
このケースに於いて手付金は返還されないのでしょうか？- 2 名前: ムサモモ 投稿日: 2008年09月02日(火)20時24分57秒
メールアドレスに脱字がありました。
（誤）spcp5wf9@rive.ocn.ne.jp
(正）spcp5wf9@river.ocn.ne.jp- 3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年09月04日(木)13時45分19秒
ムサモモさん、ご質問ありがとうございます。あくまで契約書の条文に従い
ます。一般的な契約書の場合は融資の申し込み条件及びその期日を記入します
購入者としては途中で融資条件を変えることは出来ません。あくまで契約書に
記入された融資の可否に付いてその審査を融資条件期日までに受ける義務が
有ります。その事を放棄したと云う事は購入者の過失に当たる可能性があり得
ます。十分契約書を読み込んで理解してから対応をお願いします。
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104親からのマンション購入【贈与とローン】
- 1 名前: 素人 投稿日: 2008年08月26日(火)17時42分44秒
はじめまして。
突然、嫁の親のマンションを購入する話が湧き出て焦って色々調べています。
掲示板に何件か同様のケースがあったので一通り目を通したのですが、
どうしても一つ分からないことがあります。
１．相場同等で親から購入する場合、贈与税の対象にならない。
２．親族からの購入に対しては不動産ローンが組めない。
＝親と子の間で月々１０万円くらいの返済を何十年も続けるということ
しか思いつかないのですが、税務署はそれをいちいち確認するので
しょうか？
途中で支払いが止まれば相場を遥かに下回る価格での贈与ということ
になりますがどのように調べているのでしょうか？
素人な質問で恐縮ですがご回答よろしくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年08月28日(木)14時30分29秒
素人さん、ご質問ありがとうございます。親子間の売買やお金の貸借などの
場合には親子間でもキチンとした契約書を交わし、お金が子から親に動いている
具体的な証拠（銀行振り込み等）が無いと贈与と見なされる場合が有ります。
つまり、判断するのは税務署ですからこの判断を覆す正しい証拠をそれえて
於くのは一般市民の義務又は証明責任が有ると推定されます。証明できない
場合には税務署が勝手に判断し課税を致します。これがこの国の税法です。- 3 名前: 素人 投稿日: 2008年08月28日(木)18時47分56秒
ご回答ありがとうございます。
銀行振込で証拠を残したいと思います。
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105住宅購入と税務調査
- 1 名前: ソーメン流し 投稿日: 2008年08月14日(木)20時09分55秒
始めまして。
中古住宅(1600万円)を頭金600万円、残りはローンでと考えています。
27歳、一部上場企業に勤めて1年半です。
タンス預金で700万円を貯めていましたが不動産屋さんのアドバイスで通帳に入れました。
上記計画で購入した場合、税務調査の対象となるでしょうか？
子供の頃からもらった小遣い、バイト代を現金で貯めていましたが全てを正確に証明できません。
また、保証人をつけないローンを組むことは可能でしょうか？
宜しくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年08月21日(木)11時17分17秒
ソーメン流しさん、ご質問ありがとう御座います。さて、タンス預金を正確な
預金と認めるか？認めないか？これは税務署の判断です。（笑）一般的には
タンスに７００万円は普通では無いので疑われる可能性は大と推定されます。
住宅ローンの場合、保証人は立てなくても保証協会と言う機関が保証料を取り
ローンの保証業務をして頂けます。保証料は借入者の安全上の属性によりゼロ
から０．５％程度と推定されます。一般的には０．２％前後の保証料で有る
ケースが多いような気がします。- 3 名前: ソーメン流し 投稿日: 2008年08月23日(土)08時55分32秒
早速のご回答有難う御座いました。
コツコツ貯めたお金ですので自分の思ったとおりに実行することにしました。
アドバイス有難う御座いました。
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106建築確認書
- 1 名前: さとこ 投稿日: 2008年08月18日(月)09時10分55秒
土地建物を売買契約しました。
手付金をもらって、残金の決済は来月で、その時に引渡しなのですが、
相手側から建築確認書をもらいたいと言われました。
不動産の引渡し前に建築確認書の原本を渡してしまっても大丈夫でしょうか？
ご回答よろしくお願い致します。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年08月21日(木)11時37分08秒
さとこさん、ご質問ありがとうございます。基本的には名義変更時に建築確認書
を渡すことが多いと推定されます。しかし、耐震診断や違法建築か？どうか
を事前に知りたい買い主としてはお金を払うまでに確認して於きたいとと言う
気持ちも理解できます。ご心配なら決済時にお渡しをすると云うお約束で事前に
預かり証を頂いてお見せすると云う方法か？コピーをお渡しすると云う方法が
有ります。建築確認を必要とする目的を買い主様よりお聞きして適正に対応され
る事をおすすめ致します。
余談：取引や当事者の信頼を元に結構、契約後に建築確認書原本を買い主様に
お渡しするケースも多々見受けます。- 3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年08月21日(木)11時39分55秒
補足：買い主様が融資を受ける場合には融資の本審査に建築確認証のコピー
が必要と云われて建築確認を要求されるケースが多いように思います。
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107キャッシュでマンションを購入する場合
- 1 名前: ぽんちゃ 投稿日: 2008年08月17日(日)03時57分46秒
数年前に全額キャッシュで購入したマンションを売り、その現在価格より安い新築マンションをキャッシュで購入したい場合、新物件が即入居なので、売買と現金の入出金のタイミングが難しくて困っています。先に、売る不動産に相談した方がよいのでしょうか？購入する不動産に相談した方がよいのでしょうか？はたまた、買い取りもしているなら、購入するところの方がスムーズでしょうか？
また、ローンを組まない場合でも、購入の際、必要書類として所得証明や源泉徴収票などの書類は必要になるのでしょうか？リタイアしているので収入証明がなく、書類面でも困っています。お教えいただければ幸いです。どうかよろしくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年08月21日(木)11時30分48秒
ぼんちゃさん、ご質問ありがとうございます。一番手続きが簡単なのは買い取り
不動産会社に買い取りをお願いして同時に購入マンションに移る場合です。
しかし、不動産会社の買い取りは再販に向けての利益分及び諸経費分は低く買い
取りされますので注意が必要です。
売りマンションも買いマンションも同時に行うと云うことはとても至難のワザ
です。
金融機関に相談して買い換えの為のつなぎのローンが組めるかご相談をして
下さい。この時点では売る方より買う方が金額が少ないわけですから収入証明
などは要求されないと思います。しかし、手続き上の諸経費（抵当権の設定や
解除、司法書士報酬など）は数十万円かかると推定されます。
もう一つの方法と致しましては、売りマンションを売るために賃貸アパートに
移ると云う方法です。売るマンションを売っておいて現金を手にしてから買う
マンションを選定して買うと云う方法です。じっくり探せますし、お住まいの
地域や選んだ物件にもより差は出ますが・・・一般的には買い取りより実損は
少なくなるケースが多いような気がします。
出来ましたら安心できる良心的な有能な不動産会社に売りも買いも一つの窓口
として任せる方法が手続き上のトラブルが少なくなると推定されます。
頑張って下さいね（微笑）
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108履行の着手
- 1 名前: あや 投稿日: 2008年06月27日(金)18時23分58秒
不動産の売却をしたのですが、解除をしたいと思っています。
買主がローンの申請をしたことは履行の着手にはあたらないそうですが、
審査が通ったことは買主の履行の着手になりますか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年06月28日(土)16時35分12秒
あやさん、ご質問ありがとうございます。履行の着手がどのような時点で成立
するのか？ザクッと言えば、契約履行に向けて具体的な出金が伴う行為をした
場合等が考えられます。買い主さんがローンの実行の為の契約を銀行とした
とか？設計事務所や工務店に設計図の作成の契約をしたとか？その様な場合に
一般的に契約の履行に着手したと見なされます。その他に買い主さんの具体的な
個人的事情などでも具体的に第三者を巻き込んだ行為がなされた場合でも契約の
履行と見なされるケースも有るようです。詳細にその履行に付いての行動を知り
りたい場合には弁護士さん等より判例を聞くしか有りません。いずれにしても
普通の不動産売買契約の場合は契約の履行前で有っても手付け倍返しを要求され
ますので、契約書を十分に読み込み理解してからリスクや出費を覚悟の上、行動
をして下さい。- 3 名前: あや 投稿日: 2008年08月18日(月)09時14分35秒
ご回答ありがとうございました。
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109住居購入に伴う遺産相続土地売却税
- 1 名前: 南 武司 投稿日: 2008年07月25日(金)10時57分25秒
本年初旬父他界、遺産の土地の相続に関し既に相続税も既に支払い完了。
今の住居（アパート）から住居としてマンションを購入（本年度中）する為、相続した土地を
売却（本年度中）するに際しての売却時（取得税30％）（住民税9％）は知っているのですが、
売却時の控除金額3000万？3500万？控除金額無し？なのか教えて欲しいのですが。
宜しくお願いいたします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年07月27日(日)18時35分02秒
南さん、ご質問ありがとうございます。本人居住用の住宅の売却の場合には
売却益3000万円までは無税となっています。つまり、この相続した南さん名義
の家に南さんが住み、その上で売却をすればこの3000万円まで無税の適用が
受けられる可能性があり得ます。本人が住んでも居ないのに売却した場合には
課税される可能性が有ると推定されます。ここで問題となるのはあくまで
マンションの購入が先に有り、そこに住むと云う場合には適用されない可能性
が有ります。・・・この相続した家に住む期間に付いては法律上は特段の定め
は有りませんが、常識的な範囲で間違いなく住居にしたという証明が必要です。
相続したのが家では無く更地の土地の場合には通常は住居となり得ませんので
控除は難しいかもしれませんね？
詳しくはお住まいの地域の税務署に居住用の財産の買い換えに付いてお尋ね
下さい。もしくは税理士さんにお尋ね下さい。とにかく法律に合致するため
に法律に合致するプロセスが重要と推定されます。
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110建築条件付物件
- 1 名前: ジャコビ 投稿日: 2008年07月20日(日)11時56分49秒
現在、ＨＭが仲介者となって建築条件付きの物件を契約しようとしております。来週、土地の売主との土地契約を結び、同時にＨＭとも工事請負契約書も結ぶ予定です。工事請負契約書には何らかの理由で工事が中止になった場合は、それまでの費用を清算して、依頼主はＨＭに費用負担すると明記されていますが、一般的に、この場合の土地の扱いはどうなるのでしょうか？建築条件付きとは、そのＨＭで建物を建築した場合のみ、土地契約が成立するという認識なので、工事中止になった場合は土地契約も白紙になるのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年07月20日(日)20時49分00秒
ジャコビさん、ご質問ありがとうございます。このＨＭがどのような契約を
この当該地主としているか解りませんので断定的な事はコメントできませんが
？
基本的に建築条件を法律的にキチンと履行させる為には、建築条件を付ける
会社と土地を販売する会社は同一会社で無いと法律的な用件を満たさないケース
になると推定されます。ですから通常一般的に云われる建築条件付き契約の
場合は売り主の指定する期間に売り主と建築契約が結べない場合には土地の契約
は白紙に戻すと云うのが一般的です。あくまで白紙が原則ですから、白紙にも
関わらず費用負担が有ると云うのは一般的では無いと推定されます。
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111地上権
- 1 名前: peach 投稿日: 2008年07月05日(土)17時21分55秒
素人なのでよくわかりません。教えてください。
昭和49年に他人名義の家がある土地を買いました。買った数年後から地代をいただいています。
で、ここにきて、その家主がその土地を売ってほしいと、不動産屋を通して、話がありました。
私としても、売ることに異論はないのですが、その不動産屋いわく、『長年貸していた場合、土地売値の半分は家の所有者に支払わなければならい。法律で決まっている。』
と、言われましたが本当なのでしょうか？本当ならばどの法律かを教えていただけないでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年07月07日(月)09時44分07秒
peachさん、ご質問ありがとうございます。さて、この日本の法律は実に実に
へんちくりんです。（笑）それに、そもそも論で申し上げると国民は法律を
自ら勉強し周知する義務が法律により課されています。
さて、本題、地上権は民法２６５条に一行だけさらっと書いてあります。この
さらっと書いてある法律が法律家により解釈され判例等で規定の事実として
決められています。一般的にｐｅａｃｈさんの土地に他人名義の建物が有り
そこに名義人が住んでいますと一般的に長年住めば住むほど地上権の権利が
増大していきます。色々な条件によりざくっと言えば約３０年住み続けると
土地代の約５０％が地上権として認定されている例が報告されています。
インターネットにも民法２６５条と検索して頂きますと本文意外に色々な
法律事務所等で解説をして有るｈｐが有ります。勉強してみて下さい。また
正確な金額等の算出に付いては税理士さんにお尋ね下さい。- 3 名前: peach 投稿日: 2008年07月07日(月)19時05分31秒
早速のご返答ありがとうございました。参考にさせて頂きます。
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112続、売主との賃貸契約
- 1 名前: かず 投稿日: 2005年12月13日(火)19時51分04秒
早速の御回答ありがとうございました。この戸建てについてですが私は投資と
して賃貸して収入を得て１０年位で解体し、入居者にも退去して頂く予定で
おります。
売主は、借財があるのでこの物件を私に売ります。そうゆう事情もあり転出する
費用（新しい住まいの敷金・礼金・引っ越し費用等）がないのでそのまま自ら
賃借人となってこの物件に住みたいとの事です。
なので、私はこの物件に対して極力修繕費用は払いたくはないので、売買契約
の時に、売主に瑕疵担保責任を負ってもらおうと思っておりました。こうする
ことで、その後賃貸契約した場合に非常識な修繕の要望を拒否できると感じたからです。
このような案件ですが、正直購入しようか迷っております。
売主（将来の賃借人）はすごく誠実な感じの方ですし人間的には安心できます。
売却の理由についても友人の保証人となってしまった様です。
私がこの物件を買えば売主は助かります。又、賃料さえ支払ってもらえれば
私も投資として利益を得ることができます。
このような考えでおりますが、どう思われますか？
たびたびのご相談申し訳ございません。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年12月14日(水)08時40分14秒
かずさん、再度のご質問ありがとうございます。ムムムムム・・・・・・
かずさんが１０年後の想定される最悪のケースを容認できるかどうか？です。
かずさんの心の中の隣人愛が・・・・損得を超越できるか？どうか？にかか
って居ます。もちろん、最悪を覚悟の上ならばスンナリ行ったときの喜びは
ひとしおですね（笑）・・・この問題は投資と云うより”哲学”の問題ですね
頑張って下さい。- 3 名前: たか 投稿日: 2008年07月02日(水)11時33分13秒
マンションの賃貸契約しまして、仲介手数料はらいました。10日に入居予定です。
実は キャンセルしたいのですが 違約金は通常どれくらいかかりますか？- 4 名前: たか 投稿日: 2008年07月02日(水)11時50分47秒
マンションの賃貸契約しまして、仲介手数料はらいました。10日に入居予定です。
実は キャンセルしたいのですが 違約金は通常どれくらいかかりますか？- 5 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年07月03日(木)13時15分44秒
たかさん、この掲示板の冒頭にも有りますように賃貸は相談外です。
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113借り上げ社宅の立退き料・迷惑料
- 1 名前: ひろ 投稿日: 2007年09月29日(土)18時05分40秒
すみません、借り上げ社宅が老朽化のため、取り壊される事になりました。
もちろん、私としましては新しい転居先を探さないといけないのですが、不動産屋に行った所、
立退料と迷惑料、そして引越し料が出るらしいのですが、借り上げ社宅のため、
借主は会社になっています。
今後は社宅の使用はなくなり、個人で賃貸物件を探さないといけないのです。
というのも、社宅制度を廃止するようです。
この場合、立退料・迷惑料・引越料の受取は誰になるのでしょうか？
よろしくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年10月01日(月)09時26分57秒
ひろさん、ご質問ありがとうございます。社宅と云うことで有れば立ち退き料
等の支払先は契約者で有る会社と云うことになると思います。後は、会社が
どうのような考え方をするか？と云うことと推定されます。
厳密に言えば会社の意志としての社宅廃止がまず最初に有るのなら社宅は基本的
には社員の厚生福利ですので・・・その点を考える必要が有ります。貸し主側の
突然の取り壊し要求に対しての便乗社宅廃止なら、迷惑を被るのはひろさんと
云うことになるかもしれませんね？- 3 名前: たか 投稿日: 2008年06月27日(金)00時05分45秒
現在 借り上げ社宅に住んでいます。 会社が破産しまして 出ることになったの
ですが 個人で負担するお金は どれくらいかかりますか？ 敷金については会
社で負担してもらってます。今 不動産会社と破産管財人で話し合い中で 連絡
待ちの状況です。- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年06月27日(金)09時28分19秒
たかさん、破産管財人さん又は会社の整理担当者にお尋ね下さい。
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114内覧後のキャンセルにつての質問
- 1 名前: おず 投稿日: 2008年06月09日(月)20時20分13秒
すいません、質問をお願いします。
まず私の職業は大工です。
先日友人が建て売り住宅を購入するので、
一緒に内覧して欲しいと言われ、快く引き受けました。
建て売りの物件は木造在来です。
そして当日、建物の内装などを、大工の目でチェックしていきましたが、
正直言って綺麗な仕上がりには程遠い内装でした。
傷は多いしサッシをとめるビスなども数え切れないほど施工されていませんでした。
そして、天井の点検口から構造金物をチェックしたところ、
とんでもない事に羽子板ボルトのナットが締められていませんでした。
点検口で見れる所だけで2箇所もです。
いわゆる欠陥住宅だったのです。
当然友人にはキャンセルを勧めました。
ですが、友人は仮契約してしまっていて、
キャンセルには少し抵抗があるようです。
私は住宅購入にはまったく無知なのと、
友人のさらに詳しい事情は解りませんが、
このような欠陥住宅であっても仮契約後のキャンセルに、
なんらかのキャンセル料が発生するのでしょうか？
また、もしも仮契約に内金を支払ってるとしたら、
その内金は返ってこない物なのでしょうか？
ご回答をお願いいたします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年06月10日(火)13時13分31秒
おずさん、ご質問ありがとうございます。すべては契約書の条文によります。
普通の建売業者や不動産会社の使っている契約書の条文では白紙解約は出来ない
条文となっています。しかし、唯一の救いはクーリングオフの条項が使える
場合が有ります。（不動産物件のクーリングオフに付いてはネット検索等で
勉強して下さい。）
その他、契約時点で手付け金を払っているような手付け解除の条文が有る場合
には手付け金を放棄することで契約解除出来る場合が有ります。
いずれにしても契約条文を良く読み込んで対応をして下さい。
また、欠陥住宅の欠陥の修補を求めることは当然出来ますが・・・構造部分を
すべて丸裸にして点検することは不可能と推定されますのでどこまで直るか？
は疑問と推定申し上げます。
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115泥棒に入られたことの告知義務
- 1 名前: けろ 投稿日: 2008年05月31日(土)15時25分33秒
1年半前に中古マンションを購入しました。契約時、物件状況確認書に、売主は、周辺での事件・事故・火災等は知らないと告知していました。口頭で、泥棒に入られた話はないのか聞いたところ、「近所であったようだが、詳しくは知らない」といわれました。
ですが、最近、売主が所有者だったときに、部屋に泥棒が入ったことがあることがわかりました。
泥棒に入られたことに告知義務はないのでしょうか。
また、売主にいくらか返金してもらうことなどはできるのでしょうか。
ご回答お願いいたします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年06月03日(火)14時28分43秒
けろさん、ご質問ありがとうございます。このご相談の書き込みを見る限り
売り主さんは虚偽の告知をした事になります。この虚偽の告知が無ければ
あなたはこの物件を買うことをしなかったのか？？？つまり真実を知らされ
たら契約をしないと云う客観的で合理的な説明が付くかどうか？？？
また、この虚偽の告知があなたにどの程度の精神的苦痛を与えたか？？？
これを第三者が評定するのはとても難しいと推定されます。
一番費用がかからなくて双方が利益を得る方法をご相談下さい。国土交通省
の指導に基づき近年、物件状況確認書を重要事項説明書に付ける様になり
ました。しかし、この書類が全くなかったとしても重要事項説明義務違反に
は直接的にはならないとのお役所の見解も有る様です。
余談：私見で申し訳御座いませんが・・・話し合いでお互いの納得が行く方法
を見つけ出ししか無いと推定申し上げます。この過去の泥棒被害が貴方にこの
物件を買う意味を喪失させるほどの重要な要件で有る事が説明できない限り
（たとえば過去に泥棒、又は強盗被害に遭い過敏症にになっている等）法廷
闘争に持ち込んでも弁護士さんが一番得する結果になるような気がします。
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116契約解除について
- 1 名前: ふく 投稿日: 2008年05月31日(土)13時08分05秒
質問お願い致します。
今回新築で家を建てようと土地を探していましたところ理想の土地が見つかりました。
しかし、母の入院と家族の借金が発覚し購入出来なくなりました。
今日その借金が発覚したので頭がいっぱいいっぱいなのですが・・・。
土地に関しましては地元の不動産なのですがお金は一切払っていませんが契約となっているみたいです。
本当でしたら100万円を手付けとして支払う予定でしたが母の入院があり（手付金は母に払ってもらう予定でした）
延期になったのですが後日不動産の方が来た時に1万円でも2万円でも手付金を払って欲しいと言っていたのですが
その時手付金は今いらないから契約書を書いて欲しいと言われサインと捺印しました。
それで今日事情を話しキャンセルの方向でお話しましたら違反金１１５万円即金でと言われました。
手付金も入れていないのに正式な契約になるのでしょうか？
また115万円は今すぐ即金ではお支払い出来ないのですがすぐ支払わないといけない法律でもあるのでしょうか？
なにぶん素人なもので教えて頂けたらと思います。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年06月03日(火)14時17分25秒
ふくさん、ご質問ありがとうございます。契約書の内容が解りませんで御回答
出来ません。普通の不動産業者なら全ては契約書の条文に書いてありますので
十分読み込んで理解して対応をして下さい。また、良くわからない場合には
優秀で良心的な弁護士さんにご相談するしか無いかも知れませんね？
もちろん、相談は有料です。一般的には弁護士の相談料は30分5千円～1万円程度と
推定されます。
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117不動産契約の解約について
- 1 名前: tomo 投稿日: 2008年05月30日(金)05時56分24秒
不動産屋の仲介で、建築条件付き売地を売主(不動産建設業者)から購入する契約をしました。
その後、仲介業者の設計士と間取りの打ち合わせをしたあと、土地の売主である不動産建設業者と契約をしました。しかし、工事請負契約約款や仕様書などの設計図書は、契約書にうたわれておらず、あるのは住宅性能保証に関する説明書のみです。
その後は、下請である工務店と部材などの打ち合わせをし、建築確認申請は、また別の設計士事務所が行いました。その設計士に電話でいろいろ話しても、確認申請の手続きしか請け負っていないので困ると言われました。
どうにか確認申請もおり、これから外壁やサッシ、設備や電気配線などの打ち合わせや図面を確認をして着工になるのかと思ったら、連絡もなしに着工されてしまいました。
現在、下請工務店に直接電話してストップさせました。(基礎完了、プレカット現場搬入済み)
建物に関して、丸投げされているようです。
一番大事な約款も設計図書もありません。請負業者とは、契約時にあっただけです。細かいやり取りは、すべて言われるがままに仲介業者の担当の人を通してに伝えてもらっていました。不審に思い、建設請負業者の方に聞いたら、何やら、土地に対する仲介手数料だけでなく建物についても、この請負業者が仲介業者に手数料のようなものを払うとのことです。
このような、不誠実な対応に我慢の限界です。今からでも解約は可能でしょうか？
その他にいい解決方法があったら顔しえてください。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年05月30日(金)10時19分02秒
tomoさん、ご質問ありがとうございます。さぞ、ご不安、ご心配の事とお察し
申し上げます。tomoさんのまず、行うことは貴方が契約した契約書の内容を
十分読み込み、専門的な用語などを十分理解して、契約書の内容に付いて完璧
の理解をする事です。普通の契約書では、トラブルが発生したり解約をする時
のやり方やペナルティー、禁止行為などが記載されて居るのもです。
感情的にならずにtomoさんの一番有利な方法を選択する事をおすすめ致します。
もちろん、解約そのものは契約書に乗っ取りペナルティー（普通は有る）を
払えば可能と推定されますが・・・・この書き込みを見る限りで判断すれば
明確な手抜き工事や欠陥工事が判明したとは有りません。打ち合わせ不足や
あなたの業界に対する知識不足建設業、不動産業に良くある多重下請け構造
や多重利益獲得の構図の中にズッポリはまってしまったように見受けます。
つづく（笑）- 3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年05月30日(金)10時36分57秒
tomoさんがまずやること
１，貴方の契約した不動産建設業者の評判や実績を調べる事です。
普通の仕事をして居る会社なら２へ
２，貴方の不安や希望などをキチンと文書で契約当事者に伝えることです。
もちろん、契約書状の違反行為を相手がして居るのならその改善も要求します。
３，２を伝えてみて相手の改善の反応や対応を受けて前向きの反応がされ
たのなら今後、このような事が起きないように対応策を両者で話し合います。
それを打ち合わせ事項として文書にします。
４，tomoさんのブレーンを探します。出来れば建築の現場に精通している
一級建築士が良いと思います。tomoさんはもう疑心暗鬼になって居ると推定
されますので・・・・全てが悪く見えてしまう事を防ぐ為です。
５，とにかく前向きにこの会社でやって行こうと思うのなら・・・雨降って
地固まるのごとくコミュニケーションを十分に取ることです。
６，箸にも棒にもかからない場合
優秀で良心的な弁護士さんに相談するしか無いと推定されます。
余談：残念ながら・・・・貴方の為にとても厳しいことを言います。
一番の原因は・・・・貴方です。貴方がこの会社を選択したことから全てが
始まっています。建設、不動産業者に関わらず世の中には悪人も居ますし善人
も居ます。良い会社も有れば？？？？？な会社も有ります。良く勉強して
良く見分ける責任は当事者に有ります。
家創りに付いてもっともっと勉強する必要が有ります。単なるお金や便利性
だけでは無く本質を十分に見極める事が重要です。
家は・・・・家族が・・・幸せになり・・・そして自分が幸せになる為に求めr
モノです。施主と建設会社は一生のおつきあいをする必要が有ります。家は
メインテナンス無しでは快適に住めないモノだからです。私は、奥さんを選ぶ
様な気持ちで住宅会社を選びなさいと・・・常々言っています。
貴方はお金や見かけだけで・・・・・奥さんを選びましたか？？？？？
奥様を選んだように住宅会社を選びましたか？？？？？
つづく２- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年05月30日(金)10時42分45秒
最後にお願い（相手が悪党で無い場合）
感情的にならずに十分コミュニケーションを取り貴方の家創りの思いを相手の
建設会社に心を思いっきり込めて泣きながら切、切、と語る事です。
私は施主だ、お金を払っているのだから、私の言うように造れ！！！ではこの
問題はドンドンこじれます。私たちの生業している建設、不動産業界はそんな
あまい業界では有りません。８９３さんでもさけて通る会社も多数存在します。
魑魅魍魎のばっこする業界です。
最後にtomoさんの笑顔が再び訪れますように心よりお祈り申し上げます。
頑張ってね！
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118係争中不動産の購入後トラブルについて
- 1 名前: 奥村 投稿日: 2008年05月28日(水)20時47分24秒
こんにちは。
先日、係争中の不動産を購入しました。
その際に、覚書として「買主は本取引によって生じた損害を負担する」という旨の覚書を、一方的ではあり
ますが、交す形になっておりました。
その数ヶ月後、売主に対し、係争の相手方より「係争中物件を勝手に売却した」との訴訟が起こり、売主よ
りそれに伴う弁護士費用等の支払いを求められています。
このような場合、弁護士費用等を支払う必要はあるでしょうか？あるとすると、どのタイミングで法的に支
払い義務が生じるでしょうか？
なお、係争中の物件とは、私の家の前の私道であり、この私道を数十年間（所有権が自分達にないと知らず
に）私の兄と専有利用していたのですが、10年前に売主が登記簿上の所有権は自分にあるといい出し、兄と
係争していたものを、やむをえず買い取ったものです。
ちなみに、私道は父より相続したものですが、大昔に父と売主が取引した際に、所有権の移転と代金の支払
いがないまま、私道として利用を開始したという経緯があります。
ややこしい話で恐縮ですが、アドバイスをお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年05月30日(金)09時40分21秒
奥村さん、ご質問ありがとうございます。普通は相続すれば登記簿の名義も
変えるモノですが・・・・口約束上？又は形式上の相続ですか？？？？？
この書き込みでは・・・誰の持ち物を誰から買い取ったのか？？？良く理解
出来ません。話がかなりややこしいですし込み入っていますので掲示板等で
のお答えには限界が有ると思います。もうすでに係争になって居ますので
有能で良心的な弁護士さんにご相談する事をおすすめ致します。
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119土地売買契約時に交わした覚書の有効期限
- 1 名前: 田山 満 投稿日: 2008年05月24日(土)00時14分17秒
平成元年12月13日に土地売買契約及び覚書を交わし、その後、
正式な「土地売買に関する契約書」を平成2年1月31日に取り
交わしました。 平成元年12月13日に交わした売買契約の覚書に
擁壁工事を行う事とありますが、この覚書は有効でしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年05月24日(土)09時50分56秒
田山さん、ご質問ありがとうございます。覚え書きの有効性に付いてはその
覚え書きの交わされた経緯や新たな同一の不動産の為の契約書の文面など
によりその判断は変わってきます。古い契約を破棄しての新規の契約なのか
？？？古い契約の有効性のあるまま新しい契約条項を付け足した？補完した
？又は詳細を煮詰めてより詳細なモノにしたのか？等々この書き込みの相談
だけでは判断が付きません。
田山さんが出来ることはこの契約の経緯を全て文書にして、そして関係書類
契約書等をお持ちになり有能で良心的な弁護士さんにご相談されるしか方法が
無いと推定申し上げます。
余談：市役所等の市民サービスで行っている法律無料相談を利用する方法も
有りますが・・・簡単な案件のみが有効と推定されます。それはこの相談会
が担当弁護士の持ち回りで有り、真剣に相談に乗ってくれる弁護士と・・・
とりあえず義務感？的にやっている弁護士さんが見えます。何にしても時間が
普通は30分程度ですし・・・気分が悪くなるような高飛車な弁護士も居ること
が有ります。
これからの時代、親身になってくれる有能で良心的な弁護士（私の感覚では
１％にも満たない）を探し出してブレーンになって頂く必要性が有るかも
しれませんね・・・・頑張って下さい。
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120時効取得
- 1 名前: 鎌田 投稿日: 2008年04月26日(土)19時20分23秒
こんにちは。時効取得について教えてください。登記簿上60坪の土地の上に住宅が建っています。しかし実際は土地は80坪あり、官地が含まれているとのことです。中古住宅は築30年経っております。中古住宅を購入した場合、この官地を時効取得できますか？それとも購入後20年待たなければならないのでしょうか？よろしくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年04月30日(水)14時30分36秒
鎌田さん、ご質問ありがとうございます。この件は公物の時効取得に相当する
と推定されます。まず、公物を時効取得するためにはこの土地が黙示の公用
廃止がみなされる場合に限定されます。また、この条件に当てはまりなおかつ
時効取得を明確にするためには売り主が時効取得を理由として登記してその
上で購入する必要が有ると推定されます。時効取得の権利のみが売買の対象に
なるかどうかは残念ながら私の知るところでは有りません。（ただ今調査中）- 3 名前: 鎌田 投稿日: 2008年05月01日(木)18時25分10秒
ありがとうございました。
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