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81不動産売買契約後トラブル
- 1 名前: わお 投稿日: 2009年01月09日(金)11時33分26秒
不動産売買契約後、家を増改築したのですが、最近になって売主の息子から親父
が勝手に家族の了解もなしに売ったとのことで振り出しにもどしたいといわれ困っています。
第三者にそんなことができるのですか。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月09日(金)17時12分59秒
なおさん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・・・なんともとんでも
無い言いがかりですね？
契約は当事者間の自由意志に基づいて行われるモノです。契約して名義変更が
行われて居るのなら・・・売り主の問題として取り合わない事が可能と推定
申しあげます。
余談：世の中には色々な人が居ます。まともに取り合って逆恨みなどを買わない
様にうまく対応をして下さいね- 3 名前: わお 投稿日: 2009年01月10日(土)11時07分07秒
ありがとうございました。息子が裁判すると言ってますが、
そんなことができるのでしょうか。名義は父親名義です。
先祖代々の不動産を返してほしいみたい。
父親とは、合意に基づいて契約も交わし、お金もすべて渡してあります。- 4 名前: わお 投稿日: 2009年01月10日(土)11時10分56秒
登記もすべて自分名義に変えました。- 5 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月10日(土)17時40分30秒
わおさん、再度のご質問ありがとうございます。さて、普通は勝ち目は無い
と推定されますが・・・・
この国の裁判制度はとても不思議で如何に勝ち目が無くとも訴訟は可能なん
ですね（涙・・・）最近の弁護士は銭ゲバが多くて全く理不尽な訴訟も提起
するうましかがとても多いような気がします。訴えられた方は迷惑この上無く
ともその理不尽な訴訟に対応する必要が有るのです。無視したり裁判に対応
しないと全く落ち度が無くとも敗訴なんて非常識な判決が出る場合があり得ます。
つまり、訴訟に１００％勝つ見込みが有っても訴訟費用が大なり小なり出る
可能性（弁護士費用や相談費用、調査委費用等）が否定出来ません。
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82根抵当権のついた住宅の売却について
- 1 名前: 井崎 修 投稿日: 2009年01月05日(月)13時35分10秒
５５０万円の根抵当権のついた住宅ですが後3年で本体のローンは完済しますその際それを売却して出た差益分で根抵当権を抹消して新たに新規住宅を購入できるのでしょうか- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月08日(木)10時33分26秒
井崎 修さん、ご質問ありがとうございます。通常の不動産売買で有れば住宅
ローンが完済して居なくても売却額により住宅ローン及び根抵当が外す事が
出来れば、収入面に問題が無ければ新たな不動産を買うことの為の新規の住宅
ローンを組み新規住宅を買うことは可能と推定されます。
一度、今現在の住宅購入時の重要事項説明書等の書類を持ち銀行等の行っている
住宅ローン相談会に出向き勉強される事とお勧め致します。- 3 名前: 井崎 修 投稿日: 2009年01月09日(金)08時57分11秒
ありがとうございます
早速行動してみます。人に聞けないことのような器がして何年も悩んでいました
本当にありがとうございます
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83遺産不動産売却時の税務
- 1 名前: minko 投稿日: 2009年01月08日(木)10時22分25秒
遺産相続した土地売却の所得税 住民税に関する質問
①母の他界に伴い平成20年8月初旬土地遺産相続し既に其の時点での路線価にて相続税算出8月末相続税全額（200万）支払い済み。
②平成20年9月売却手続きし売却行為に入るが、不動産大不況に伴い全く売却できず本年1月初旬路線価格大幅な下落価格で売却。
③現住居賃貸マンションから売却額相当の自宅マンション購入を3月末迄に考えている。
一、①～③の状況下で掛かる税務と節税対策を知りたい。
二、通常不動産売却税務
（売却額ー払い済み相続税）×15％取得税＋住民税（売却額ー相続税）×5％
以上と考えられるが、売却後、3ヶ月以内に自宅住居用マンション居購入した場合、不動産売却税の優遇税制、節税方法は無いのでしょうか？
宜しくお願いいたします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月08日(木)10時54分05秒
minkoさん、ご質問ありがとうございます。土地取得費の特例条項以外には
私も知りません。
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84契約を白紙撤回したいのですが
- 1 名前: TAKA77 投稿日: 2008年12月31日(水)15時48分37秒
平成２１年の９月が引き渡し（最終金）のマンションを契約したのですが１１月に会社都合により退職し、現在無職です。このような時世なためキャンセルしたいのですが、手付け金は３５０万入金しています。ローンの事前審査は通っていますが本審査はまだ受けていません。担当にはリストラになったことをまだ相談できていません。契約書には非提携融資（フラット３５）が最終金の支払い内訳として書いています。担当の営業マンは万一銀行の審査がダメでもノンバンクで借りろとは言いませんよ！とは言ってました。なんとか手付け金も返金してもらいたいのですが、どうすればよいのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月08日(木)10時23分56秒
ＴＡＫＡ７７さん、ご質問ありがとうございます。まず、不動産契約書を
キチンと見て下さい。普通は融資条件付きの契約書ですから融資が不可と
なった場合に白紙解約が出来る期限や融資銀行が記載されています。
この条項に合致すれば白紙解約出来ます。一般的に住宅ローンは無職では
許可されませんので早急に担当営業マンと相談して白紙解約可能期限までに
手付け金の戻る手続きをする事が賢明と推定されます。基本的に全ては契約書
の内容によりますから契約書に融資条件が付いていない場合や期限が過ぎて
居る場合には適応されません。
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85契約後の物件内容の不一致について
- 1 名前: Kachi 投稿日: 2008年12月17日(水)14時12分00秒
こんにちわ。初めて書き込みをさせて頂きます。
物件購入に際し、契約後、当初営業から聞いていた話と食い違いがあり困っています。
小さな話ですが、物件にオプション（電灯設置）が付いているはずでしたが、カギ渡しの際確認した所、
オプションがついておらず、担当の営業に問い合わせた所、「そんな話はした覚えはない」と
言われています。
家内と二人で、2，3回は確認したのですが、契約前は「オプションがつきます」という話ではありました。
口頭での確認のみでしたので、言った言わないの話になると、証明材料がありません。
泣き寝入りするしかないのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年12月18日(木)16時24分43秒
kachiさん、ご質問ありがとうございます。ムムムムム・・・時折発生する
トラブルと推定されます。販売打ち合わせの経緯や工事打ち合わせの経緯を
打ち合わせ記録簿に毎回必ず明記しない場合に起きえます。
オプションが付きます。・・・営業マンとしてはオプションはお金を出して
頂ければ付きます。
お客様としては・・・オプションが付きます・・・当然無料サービス？との
お互いの確認ミスと言うケースも時折見受けます。
本当に無料で付けると営業マンが言ったのなら・・・この営業マンの記憶を
呼び起こす話し合いや交渉しか方法が無いかも知れませんね・・残念ながら？
一般的には家は必ず補償が付いています。ここで頑張りすぎて人間関係を壊す
のも長いお付き合いを考えると得策で無い場合があります。ここは賢くふるまい
”相手があくまで拒否する”（思い出せない？）なら一歩下がってお願い超で
攻めたら如何でしょうか？？？
方法はお任せいたします（笑）頑張って下さいね・・・- 3 名前: Kachi 投稿日: 2008年12月21日(日)10時55分15秒
早速のご連絡ありがとうございます。
オプション自体も本来有償という認識は合っていたのですが、営業トークで「照明設置はサービス
させてもらうので・・・」という内容は、複数営業担当者から伺っており、こちらも何度か確認は
していたので、契約後の営業マンの反応の変化ぶりにも驚かされ・・・。
とりあえず売り元のカスタマーセンターに、営業マン名指しでこの内容を報告しました。
その後、交渉の末、当初の話通りオプションを付けてもらうことができました。
アドバイス、ありがとうございました。
やはり証明材料がない分、こちらも最終的には引き下がる旨を伝え、その一方で、納得できない
気持は残るので、今回の件は、消費者として第三機関に報告はする・・・と伝えました。
今後の付き合いも考え、攻撃的姿勢は一切消して、落とし所に落とせるよう交渉に努めてみました。
やはり、確認内容は書面に残すようにする・・というのを思い知らされました。
今後は気をつけるようにします。
ありがとうございました。
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86共有名義借地権の売却金の分配割合について
- 1 名前: 名無しさん 投稿日: 2008年12月18日(木)13時12分08秒
６人兄弟の中のＡが借地に居住営業をしていますが、地主が再開発の為土地買取を申し出ています。借地の地代、契約更新料、家屋の 修繕費、固定資産税等は全部Ａが負担しています。この場合、借地権に伴う義務を全く果たしていない残りのＢ，Ｃ，Ｄ，Ｅ，Ｆの５人に対する借地権売却金の配分金の割合は通常は路線価の３割から多くて５割と聞いていますが、ご見解を承りたく宜しくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年12月18日(木)16時35分36秒
名無しさん、ご質問ありがとうございます。話を整理してお答え致します。
１，借地権（地上権）の額について
通常、借地の上にご自分名義の家を持ち適正に借地料を払い30年ほど住んで
居ますとその土地の価値の５０％を最大として住む年数を加算すれば加算す
るほど借地人の権利として移るとされています。この最大割合は路線価にも
明記して有ると推定されます。
２，借地権の権利者によるその買い上げ費用の分配に付いて
権利者は平等（家の持ち分割合が有る場合にはその割合に沿って）にその権利
を教授する事とされています。この借地権を存続させるための経費は当然その
権利者で持ち分割合で負担すべきと思います。
権利は権利で精算し、経費は経費で平等に精算するのが一般的で有るように
推定されます。
あくまで諸事情、権利関係が明確には解りませんで私の個人的な推定事項と
して回答させて頂きます。正確に知りたい場合には権利関係の書類やいきさつ
等を明記して弁護士さん、もしくは司法書士さんにご確認を下さい。
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87借地権付き物件を所有権に変更して購入する場合
- 1 名前: kaki12345 投稿日: 2008年12月13日(土)10時40分55秒
借地権付き物件でいいと思うものがあります。
所有権に変更して購入も可能との事で、
検討をしています。
元から所有権で売りに出ている物の購入ではなく、
借地権付き物件を所有権に変更しての購入では、
何か特別に注意する点、調べたり確認したりした方が
よい点はあるのでしょうか。
よろしくお願い致します。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年12月13日(土)13時15分10秒
kaki12345さん、ご質問ありがとうございます。借地権付き物件は売り主が
二人になると推定されます。この底地権をお持ちの地主さんと建物をお持ちの
売り主さん双方の売却の意志を正しく確認する必要が有ります。もちろん、
この土地建物に抵当権等の第三者の権利が付いている場合にはこの権利が
間違いなく決済時に外せるかどうかもキチンと確認する必要が有ります。
後は買い主に取って不利な要検討が無いかどうか？正確に告知して頂き
売り主双方から告知書を頂くようにすると良いと推定されます。
その他、良心的で能力の有る不動産会社に正確に土地建物を調査して頂き
間違いない契約書の内容にすると良いでしょう。- 3 名前: 大城 投稿日: 2008年12月13日(土)16時04分37秒
早速のご回答ありがとうございます
やはり建物の所有者を探さなくてはだめなのですね
地元の不動産業者へ相談してみます
大変参考になりました ありがとうございました
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88借地上の建物の撤去
- 1 名前: 大城 投稿日: 2008年12月10日(水)14時46分42秒
はじめまして お世話になります 早速ですが．現在土地の購入を検討して
おります
その土地には現土地所有者の了解で借地料無料（使用貸借）.未登記の建物が
あります 建物所有者は.事業に失敗し現在行方不明の状況です
（行方不明になって4年程）
それで本題ですがその建物を法的手続きに基づいて撤去することは可能で
しょうか また建物は4年程前から使用されておりません
よろしくお願いいたします- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年12月13日(土)10時33分48秒
大城さん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・・
通常、この行方不明者の所有建物を撤去するためには、その撤去要件が満たされた
場合にのみ裁判所の許可を取り実行する事になると推定されます。
適用要件や現場の状況等、具体的な手続きや書類等々に付きましては有能で良心的な
弁護士さんにご相談下さい。
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89助けて！貸家が競売になりました！
- 1 名前: どうしよう 投稿日: 2008年10月07日(火)22時34分21秒
はじめまして。
とても良い相談コーナーを見つけたのでご質問させてください。
当方が借りている戸建貸家が9月に突然競売にかけますので、
調査に協力してくださいと裁判所執行官が訪問してきました。
それが今年の9月です。
不動産屋に文句を言いましたが、大家ともろくに連絡をしてい
ない様子。とにかく当方への慰謝料と引越し費用、敷金返還を
要求は双方にしました。自分としても色々ネットで調べましたが、
平成16年から法律が変わりましたね。非常に不利です。
借金を抱え支払いが出来なくなった大家と不動産業者に今後
どの様な方法で金銭的保証を求めれば良いのかアドバイス願います。
初回契約は、平成18年4月～平成20年4月（2年）
2回目更新は平成20年4月～平成22年4月（2年）
の状態です。既に10月分の家賃も支払ってしまい後悔。
執行官の話しでは落札までに7ヶ月は掛かると思うとの事。
よって、今後住める分だけ住み続け、家賃支払いをしない方が
一番と考えていますが、正しいでしょうか？
色々悩んでいますのでご指導願います。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年10月09日(木)12時59分13秒
どうしよう、さん さぞお困りの事とお察し申し上げます。競売すると言う
事は普通は大家さんに損害の支払い能力は無いと推定しなくては成らないと
思います。また、不動産会社は仲介の場合只の紹介業ですから虚偽の説明や
宅地建物取引業法上の過失が無ければ・・・保証の責任は当然無いと推定され
ます。今後は破産管財人さんと損失の補填等が可能か？どうか？？今後の
家賃支払い等の事も含めてご相談をして下さい。それしか方法が無いと推定
申し上げます。- 3 名前: どうしよう 投稿日: 2008年10月12日(日)20時53分12秒
ご返答有難うございます。非常に不利な立場なのですね。我々は。
不動産屋へ敷金返還と支払ってしまった10月分家賃をまず返還し
て貰う趣旨を直に話しました。小さな地元不動産屋で正直対応に
あたふたしています。ここ1週間連絡が無いです。
執行官の調査にも立ち合せ、色々今後の対応の注文をしたのですが。
今後の対応を様子見しようと思います。
大家の方は当てにならないので、やはり新しい競売落札者が出るまで
半年は掛かりそうなので、その間家賃を支払わず住み続け、不動産屋に
引越し費用と新しい住まいの手配をさせようと考えています。
その他、良いアドバイス有りましたら何卒宜しくお願いします。
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90建築条件尽き新築に関する契約解除について
- 1 名前: やまぐらし 投稿日: 2008年11月21日(金)15時19分25秒
こんにちは。
是非アドバイスいただきたく投稿します。
よろしくお願いします。
先日ある建築会社の持っている土地が気に入り建築条件付の契約を交わしました。
請負契約はまだで３ヶ月以内に契約するというものです。
間取りの打ち合わせをしてますがむこうからの提案がまったくなく、アドバイスがない状態が続いてました。
設計士さんはまだ若く研修があるみたいでなかなか打ち合わせの日にちもとれず・・。
家の間取りはなんとかきまりかけてきたんですが、その会社に対する不信感から契約破棄したいと考えてます。
営業さんも頼りなくまったく連絡がありません。
契約に関しては解約できると思うのですが（手付き金５０万わたしてます。）
いままでお世話になった設計士さんに申し訳なくて本当に心苦しくて・・。
設計・見積もりまでやってもらって・・・。
でも自分自身の気持ちはもうこの会社では信頼関係が無理なんです。
今週末に契約解除の話し合いをするのですがどのようにしてあやまったらいいですか？
話し合うは営業さんとなるし設計士さんにあやまることはできないのかな。
設計料だけでも払ったほうがいいのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年11月22日(土)14時51分26秒
やまぐらしさん、ご質問ありがとうございます。通常建築条件付きの土地売買
の場合は建築の契約が出来て始めて土地の取引が有効となります。この建築の
契約が出来ない理由によりこの契約を白紙にする為の手続きが変わって来ると
推定されます。通常の場合本来の土地契約書の欄の建築契約が出来ない場合の
対応が普通は記されていると思いますので良く読み込んで理解して下さい。
建築契約に至ることが出来ない建て主、売り主の双方の言い分が社会常識及び
商習慣に照らしてあまりにも理不尽で無い場合には・・通常はこの契約は白紙
となります。建築会社さんとよく話し合って解決をして下さい。
余談：やまぐらしさんのお気持ちとして設計士さんになにがしかのお詫びを
したいと云う事であれば・・・今回の取引の精算は精算でキチンと終わらして
於いて・・・その後のお詫びの方が話がすっきりすると推定申しあげます。
いずれにしても心を込めて話し合い円満な解決をめざして下さいね？（微笑）- 3 名前: やまぐらし 投稿日: 2008年11月28日(金)00時41分53秒
アドバイスありがとうございます。
ビルダーと話し合いをしました。
なんとか白紙にすることができるようです。違約金は払わなくていいそうです。
しかし今までの設計料の支払いを要求されました。
時間を費やしてもらい打ち合わせも１０回ほど１時間ぐらいしてますのでこれは払うつもりです。
実際迷惑をかけたのですから。
心配なのが料金なのですがどのくらい要求されるのでしょうか？
参考でもいいので教えてください。
お願いします。- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年11月28日(金)12時07分50秒
やまぐらしさん、再度のご質問ありがとうございます。さて、一般的な住宅
の設計料は完全に最後まで終了した場合には設計事務所では住宅価格の３％
から８％位でしょう。ハウスメーカーやディスカウントメーカーではパターン
設計が出来ていますのでそれよりは実費の費用はかからないと推定されます。
これらは最後まで設計が終了した場合の価格です。
もう一つの設計料の算出の仕方としては設計図１枚あたりいくら？と云う算出
方法も有ります。この場合図面１枚あたり２万円～５万円とも言われていると
推定されます。
もう一つの算出補方法としては弁護士さんなどの時間相談的な算出の仕方です。
弁護士さんですと１時間あたり１万円～２万円程度が相場の様です。建築士ですと
この金額よりは下回るのが妥当の様な気がします。
さて、いずれにしてもどの程度の労力を相手にかけたか？により異なります。
また、そもそも論から云えば建築契約の合意に至らなかった場合、設計料など
をどのように扱うか？本来は契約書に記載すべきでしたね？
十分話し合いお互いにしこりを残さないようにして下さいね・・・・
余談；家創りは設計士（建設会社）が決まった段階で５０％は終了致します。
設計が終了した時点で８０％は終了します。とにかく家創りで一番重要なのは
”設計”です。結婚相手を探すくらいの覚悟で設計士と対峙して下さい。（笑）- 5 名前: やまぐらし 投稿日: 2008年12月09日(火)23時54分01秒
報告です。
先日は詳しい回答ほんとうにありがとうございました。
その後も話し合いなんとか円満？解決・解約できそうです。
社長を含む設計士さん・営業さんたちと話し合い向こうはなんとか建ててはどうですかと提案していただきましたが、
私の気持ちは変わることはないのでお断りしました。
しかし話し合いの場でむこうの考えてることや私たちが今まで思っていたことなどの意見交換ができ、
いままでのしこりがとれたような気がしました。
設計料に関しては払わなくていいそうで、また土地も料金を上乗せして建築条件をはずいてもいいとのお言葉もいただきました。
なので土地だけは購入し、別のＨＭで建てることにすることにしました。
こんどこそ信用できるビルダーと出会えるようにがんばります。
後日ビルダーにご迷惑をおかけしたお詫びになにか品物を送ることにします。
そのときに詫び状を同封しようと考えてます。
ありがとうございました。
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91建物と敷地境界との離れ
- 1 名前: 稲垣好男 投稿日: 2008年11月20日(木)18時10分33秒
初めまして、住居地域に住宅を建築する場合の隣地境界からの離隔寸法は、建築基準法上で決まりがありますか。
また、違う用途地域ではその距離は法律上で違っていますでしょうか。宜しくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年11月21日(金)10時30分49秒
稲垣さん、ご質問ありがとう御座います。日本は色々な法律が有ります。
建築基準法関係では地域協定などが設けられて居る場合には敷地境界からの
建物の距離が定めらて居る場合が有ります。
その他にも民法では敷地境界から建物を５０センチ離しなさいとなっています。
しかし、この距離は利害関係者の承諾が有れば変更が出来ます。また、地域の
実情や慣習によっても５０センチの緩和が認められて居る場合が有ります。
その他にも民法では色々な隣地の方との規定等が有ります。ネットで相隣関係
と検索して頂ければ色々と勉強できると思います。
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92個人売買における売主の瑕疵担保責任について
- 1 名前: てう 投稿日: 2008年11月16日(日)17時37分06秒
お世話になります。
このたび離婚するにあたって、離婚後、私名義のマンションを妻に売却することになりました。
相手がハッキリしているので、売買は不動産を通さず、個人間売買となります。
先方から出てきた契約書案に「瑕疵担保責任」の事項があり、隠れた瑕疵があった場合は、損害賠償や補修の請求を売主（＝私）にすることができる、とあります。（請求できる期間は、引渡し後3ヶ月以内という規定はあります）
自身名義のマンションとは言え、家を出てから6年以上になることで、私は最近のこのマンションの状況をまったく知りません。また購入後、10年以上が経過しています。
よって、瑕疵について予測も推測もできませんし、補償を追求されても、その責を負うことはできません。（私は私が購入した不動産屋やマンション建設会社に、補償を求めることはできません）
また、妻側が、意図的に、ここぞとばかりに、マンションや部屋の不具合を“隠れた瑕疵”と称し、請求してくることも考えられます。
買主側からすれば、この条項を入れておきたいでしょうけど、なんとかこの責任について回避する手段はありませんでしょうか？
もしくは条項は入れておいたとしても、その後の瑕疵に対する補償請求（特に意図的、悪意のあるもの）について逃れる手段はありませんでしょうか？
すぐにでも契約を済ませなくてはなりませんので、お忙しいところ大変申し訳ございませんが、ぜひとも急ぎ、ご教示いただけましたら幸いです。
よろしくお願い申し上げます。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年11月17日(月)09時18分36秒
てうさん、ご質問ありがとうございます。契約の自由の大原則からてうさんと
買い主さんが合意すれば瑕疵担保責任を適用しないと云う契約書で契約する
事も可能です。通常、不動産会社が仲介しても個人と個人の売買の場合、中古
物件は瑕疵担保責任を負担しない契約でする事が多いような気がします。
良く購入者と話し合って契約書の条文をキチンと詰めてお互いに後々のトラブル
が発生しないように努力をして下さい。頑張って下さいね・・・
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93決済について
- 1 名前: ヤマちゃん 投稿日: 2008年11月12日(水)19時36分44秒
サンハウジング様 ご質問です。
景気の悪い最中家を買いました。間も無く、家が立ち上がり決済し引き渡しなのですが
友達のファイナンシャルプランナーに言われたのですが年末、年始で色々変わるから気をつけて！
と言われました。支払いは土地代金全額『所有権移転済み』建物代は着手金中間金の７０％は払い済み
不動産会社は年内完成したら年内に引渡しをしたい！と言っています。（入金の関係もあると思います）
そこで、年内、年明けか税制面等多方面からお教えいただけますか？
ちなみに僕の年収は５００万位です。（還付の際に必要かと）- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年11月13日(木)19時49分02秒
ヤマちゃん、ご質問ありがとうございます。さて、年をまたぐ事により大きく
変化することは二つあります。
１，固定資産税、都市計画税の課税時期
上記の税は1月1日の所有者に対して通常その年の4月に課税され納付請求書が
4月末頃市町村から送られて来ます。年明けの名義になればその年は課税され
ず翌年からの課税となります。
２，住宅ローン控除
住宅ローンを使う場合その年に定められた控除対象が控除されます。この法律
は時限立法ですから年末で無くなります。しかし、来年また延長なり改正なり
が行われればその年の1月1日にさかのぼっての適用となります。この適用の詳細
が決まるのが毎年3月末頃なんですね（涙・・・
昨今のアメリカ発のサブプライムローンによりド不景気をなんとか下支えを
しなくてはと現政権は住宅ローン控除を過去最大にするとの話もあります。
また、この適用の時期が一般的には入居日なのですが・・・銀行との融資契約
の時期と入居日が年をまたぐ場合で銀行のローン残高証明が年末に取れない
場合にはその翌年だけは適用が受けられないケースもあり得ますので注意が
必要です。
ヤマちゃんにおかれましてはいずれにしてもしっかりと情報収集、勉強をして
一番有利な選択をする事を祈って居ますよ（笑）まず、住宅ローン控除を勉強
して下さいね・・・
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94ローンの残っている家の売却方法
- 1 名前: もも 投稿日: 2008年10月24日(金)22時19分11秒
6千7百万のローンを組み新築を立てました。
その後離婚をしたため家を売却したいと考えてます。
ローン残高は5千5百万程度あります。
家を売却してもローンは残ると思うのですが、その場合の借り入れはどうしたらいいのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年10月26日(日)17時20分28秒
ももさん、ご質問ありがとうございます。まず融資銀行にご相談下さい。
普通は売却により売却金額を返済に充て、そして残った残債を債務者が返済
すると云う方法を取ることが多いと推定されます。しかし、残債の返済目処
が立たない場合など銀行が抵当権解除をすんなり受け入れてくれない場合も
あり得ます。よくよく融資銀行と相談の上、売却予定額を経験豊富で良心的
な不動産会社に査定をして頂くと良いと思います。
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95名義変更？
- 1 名前: もぎ 投稿日: 2008年10月22日(水)16時49分21秒
女性の友人から相談をうけました。離婚前に現金一括で自分名義で中古の物件を購入したい。無職でもローンを組まなければ買えるのか？また、離婚決定と同時にそこに転居となると、名前が変わってしまうが
どういった手続きが必要か？との事なのですが、どうなのでしょうか？教えてください。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年10月23日(木)13時01分12秒
もぎさん、ご質問ありがとうございます。不動産購入の場合融資を受けないで
現金での購入であれば購入者は無職でもかまいません。離婚して名前が変われば
不動産の登記の登記事項変更申請をして離婚後の名前にする事は可能です。
しかし、この離婚前の現金が夫婦になってから蓄えた現金で有る場合にはその
名義の如何に関わらず夫婦共有の財産ですから注意が必要です。離婚の場合に
良くごっちゃになることが有りますが・・・離婚原因による慰謝料は慰謝料と
して判断します。そして財産分与は財産分与として判断します。この点をご注意
下さい。
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96数年先に売却予定、今査定は無意味？
- 1 名前: たにどん 投稿日: 2008年10月15日(水)01時13分24秒
念願のマイホームを建てたのですが、
建ててすぐに主人が転勤したので売却したいと考えています。
売却後の居住地は幼稚園の途中入園が難しく
子供が小学校入学と同時、もしくは2年生になってから
つまり、2～3年後に売却したいと思っています。
できれば、売却後中古のマンションを購入したいと考えていますが
賃貸も視野に入ってます。
マイホーム購入と同時に母と同居になり、頭金の一部を
援助してもらいました。その際の税務手続きは完了しています。
しかし、主人の転勤先に母を連れて行くのが難しく
母からの援助を返金し、さらにローンも完済できる
値段で売れないと売却は難しいです。
今築2年目で、この辺りの中古物件の価格から推測して
当方の売却目標額は、そう無理のない値段と勝手に
思っているのですが、素人考えなので
できれば、査定に来ていただきたいと思っています。
なぜ今、査定額を知りたいかと申しますと
あまりにも予想額とかけ離れているようなら
主人に定年まで単身赴任してもらうという覚悟を決めたいからなんです…。
前置きが長くなりましたが
・今すぐ売るわけではないのに査定に来てもらって不利な事があるか？
・査定額がよければ、築浅のうちに売ってしまう
（子供の幼稚園は諦める？？）
以上が私の質問です。
お忙しい所、恐縮ですがアドバイス頂けると幸いです。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年10月16日(木)10時46分14秒
たにどんさん、ご質問ありがとうございます。不動産物件の査定ですが事前
に査定してもらう事で不利な事は普通は有りません。しかし、査定の仕方が
重要です。客観的実例に基づく詳細査定でないと意味がありません。
普通の不動産会社は売り主様に売らせて頂きたい思いが強いので実売価格予想
価格より売り主売却希望額で査定する傾向が有ります。キッチリ査定をして
居ないと売り出してから全く反応が無かったり値引き要求をされる可能性が
有ります。また、売り出しのタイミングもとても重要です。
不動産会社は、その能力がとても開きが有ります。大会社だからと言って安心
出来ない業種です。先ずは、能力が有り良心的で正直な不動産会社を選定する
所から始めて下さい。（これが一番難しい事です。）この条件に当てはまる
不動産会社は推定３％程度しか有りません。（笑・涙・・・- 3 名前: たにどん 投稿日: 2008年10月19日(日)02時22分07秒
ご回答頂きありがとうございます。
良い不動産会社は３％程ですか！？
ショッキングな話です…。
遠縁に不動産会社経営者がいますが
良心的ではなさそう(笑）
この場でお答えしにくいかと存じますが
よろしければ、能力があり良心的ないい不動産会社の
見極め方などあれば教えて下さい。
あと、売り出しのタイミングとは
やはり春前後ということでしょうか？
重ね重ね質問して申し訳ありません。
よろしくお願いします。- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年10月19日(日)12時14分51秒
たにどんさん、再度のご質問ありがとうございます。
質問１，のお答え・・・詳しくはご来店頂かないと説明は少々難しいかも？
しかし、概略を教えます。
①能力に付いては外観上は・・・
お店の清掃の行き届いていること
社員が５名以上居ること
全ての机の上に最新式のパソコンが有り駆使して使いこなして居ること
駐車場には高級外車が止まっていないこと
インターネット技術者が居ること・・・ホームページが外注で無い等
服装がトレンディーで無いこと（まじめな服装）
たばこを吸わないこと
華美なアクセサリーを付けていないこと
②面談上の判断
説明が丁寧で解りやすいこと
物件査定を感や少ない事例で判断しないこと・・・
詳細査定書を作れること・最新事例物件１０件程度を元にＡ４、３０ページ以上
社員が皆、笑顔で働いていること
プロとしての自信がみなぎっていること
薄ら笑いをしないこと
あまりにも低姿勢は要注意・・・一番危険かも？？？豹変の可能性
必要以上の大声での挨拶等・・・意図的背景が有るかも？
真剣に目を見て話してくれること
不動産のトラブル事例等を話してくれること・・・お客様の知識不足や不動
産会社の怠慢、能力不足の場合本当に良くトラブります。
質問２，
売り出し開始は・・・春先は確かに不動産の動きが多いですが賃貸ほど売却
物件は影響を大きくは受けません。
とにかく綺麗にして適正な査定に基づく適正な価格で広く、広く・広報して
この物件の最大限の価値を見いだしてくれる買い主を捜し出す能力の有る
会社に頼むことです。- 5 名前: たにどん 投稿日: 2008年10月22日(水)10時09分38秒
再々の質問にも丁寧にお答えくださり、ありがとうございます。
不動産取引ってそんなに注意が必要だったとは！？
教えて頂いた事を教訓に、いい不動産屋さんを探しますね。
親身に相談に乗ってくださり、ありがとうございました。
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97中古住宅の売買について
- 1 名前: joe 投稿日: 2008年09月23日(火)22時42分31秒
はじめまして
中古物件を見学して当日に申し込みをしようとしたら
タッチの差で先に申し込みした人がいて２番目になってしまいました。
１週間後に契約の予定のようでして、私は１番目の人が契約破棄にならないと
購入できないと言われ、可能性は低いですが破棄になった場合は連絡すると言われ
申込書は書いていませんが書いたほうがよいでしょうか？
あと売主が、買主を選ぶということはあるのでしょうか？
１番目の人が申し込みの時に手付金を支払っているかはわかりませんが
契約破棄する可能性はやはり低いのでしょうか？
それではよろしくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年09月24日(水)09時22分47秒
joeさん、ご質問ありがとうございます。２番手ですかぁ～実に惜しかったで
すね？
本当にその中古住宅が欲しいのなら２番手であろうが３番手であろうが申込書
は書いておいた方が有利です。
売り主さんも、取り扱い不動産会社さんも買い主さんを原則選びます。より
確実性の高い、トラブルにならないような優良な買い主さんか？選別をします。
１番手の方が契約できるか？出来ないか？はその買い主さんの資力や諸条件に
より異なります。・・・こればっかりは判断出来ません。一般的に言える事は
１番手がダメになる最大の理由は融資を受ける場合には、銀行審査で否決され
た場合とか売買交渉で色々な条件を出し過ぎて売り主が嫌気がさした場合等
でしょう・・・今回の売買に関係なく一般論としてダメになる確率をザクッと
言えば１割～２割程度でしょうか？この確率はキチンとしていない不動産会社
ほど上がる傾向に有るようです。
余談：不動産を買う上で物件として一番難しいのが中古住宅です。そして築
年数の新しい物件はこれまた不動産物件としては一番人気の商品です。
注意点
１，築年数に注意１９８１年（昭和５６年６月１日以前）以前の確認申請物件
新築年月日で云えば１９８２年３月前位の建物は要注意、耐震性のゆるい時代
の建物です。最近の耐震性になったのは２０００年以降（新築年月日では２００１
年以降）が安心と推定されます。
２，確認申請書、完了検査書が有るか？そして申請が勝手に変更されて居ないか？
これらの書類が古い場合や無い場合、変更されて居る場合には精密な耐震診断を
をする必要が有ると推定されます。
３，シロアリや腐朽が無いか？十分に調査する事が望ましいと推定されます。
４，事件、事故が無いか？
５，近隣環境、近隣住民に問題が無いか？
６、雨漏り、配管のもれ、結露、腐りが無いか？床下、屋根裏まで十分な
調査が望ましい
７，手抜き工事や忘れ工事が無いか？一級建築士に調査してもらうと安心
と推定されます。普通の不動産会社では耐震性の判断は難しいかも？？？
８，その他にもこれらよりもっともっと重要なファクター１０項目以上を
調査、確認する必要が有ります。これ以上は企業秘密だから許してね（笑）- 3 名前: joe 投稿日: 2008年09月24日(水)18時24分41秒
お返事ありがとうございます。
早速明日申込書を書きに行きます。
また質問なんですが、この物件がどうしても欲しく、1400万の価格でして
1番目の人はこの価格で購入するのですが、
申し込み時に不動産会社にそれよりも高い金額を提示して、買主さんの
部屋のクリーニング代はこちらが負担してまでも買いたいと考えています。
この物件は築20年経っていますがこの物件が買えた時には
10年以内に新しく建てようかと考えています
あまり良くないことなのかと思いますがどうしても欲しく
これは違法なのでしょうか？あとこの条件は売主さんに伝わるのでしょうか？
それではよろしくお願いします。- 4 名前: joe 投稿日: 2008年09月24日(水)18時39分56秒
お返事ありがとうございました。
支私が支払うときはローンをではなく現金で払いたいと考えています。
現金の方が有利ということはありますか？
それではよろしくお願いします。- 5 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年09月25日(木)10時19分13秒
joeさん、再度のご質問ありがとうございます。どうしても欲しいと云うお気持ち
は理解できますが・・・金額を上積みするなどは場合に依っては取引の禁じ手で
有る場合が有ります。（人間性を問われる）する、しないはｊｏｅさんの自由
ですがキチンとした不動産会社なら取り合わないと推定されます。
もちろん、借入者より現金顧客の方が一般的には有利の可能性があり得ます。
１番手の方が具体的な融資の手続きや購入のための打ち合わせに入ってしま
って居るような場合にはキチンと順番を待つのが紳士的と推定されます。
ほぼ同時に購入申し込みが有った様な場合には確実性の有る買い主様に売る
と云う事は有るようです。しかし、１番手の方の人間性や収入、勤務先など
の購入希望者の属性に問題が無ければこれもキチンとした不動産会社なら
順番を守ると推定されます。- 6 名前: joe 投稿日: 2008年09月25日(木)22時44分22秒
お返事ありがとうございます。
わかりました。
確かに人として問われると思うのと、不動産会社からすれば嫌な客と思われても
も仕方ありませんね。今回は当日のほぼ同時でありまして、
これで私に買う権利が回ってこないときは縁が無かったと思い
気持ちを切り替えて物件探しをします。
丁寧に親切に回答して頂き
いろいろとありがとうございました。
何か気になる事がありましたら。
また宜しくお願いします。
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99自己破産した方の中古物件
- 1 名前: さっぷ 投稿日: 2008年09月03日(水)00時06分27秒
はじめまして、
とても気に入っている中古物件があります。
不動産屋の方によると、売却理由は「事業に失敗したので、家を売って債務返済をする」ということでした。
家の内覧もし、購入する気でいたら、家を売ったくらいでは借金が返せないので、売主の方は自己破産の手続きをしていると言われました。
両親に相談したら、自己破産するような方の物件は世間的にも運気的にも良くないと反対されました。
不動産業者の方は、売主が自己破産してもあなたには関係ないし、近所の方にもわからないから、心配することは無い。と言われました。
実際、官報を見ている人なんてそんなにいないし・・・自己破産した方の物件を購入するというのは、はずかしいことなのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年09月04日(木)13時49分05秒
さっぷさんご質問ありがとうございます。買い主さんが自己破産物件に特別の
感情を抱かなければべつに恥ずかしいことでも何でも無いと推定されます。
さて、自己破産物件の購入方法としては１，競売、２，競売前の破産管財人の
管轄による事前売買と有ります。いずれも注意が必要ですので十分理解して
から購入をして下さい。- 3 名前: さっぷ 投稿日: 2008年09月18日(木)13時48分55秒
お返事ありがとうございました。
購入にはいずれも注意が必要ということですが、不動産屋さんを通しても注意が必要ということでしょうか？もし、そのような場合どのような点に注意すればよろしいのでしょうか？よろしくお願いいたします。- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年09月18日(木)18時45分04秒
一般的に不動産やさんのお仕事は仲介業です。仲介業とは結婚で言うお仲人
さんと同じです。物件に対する責任は法律で定める各種法的調査が中心となり
ます。売り主の保証人でもなければ物件に対する保証も無しです。あくまで
仲介の場合の売買は売り主、買い主双方が個人でお互いに責任を持つと言う
事です。その点を良く覚悟して下さい。
また、不動産会社の中には競売代行をしてくれる会社や、一端不動産会社自ら
が競売で競り落とし利益を加算して販売しているケースも有ります。それぞれ
に良い点悪い点が有ります。十分確認して自らの責任を覚悟の上、ご対応を
することが望ましいと推定されます。- 5 名前: さっぷ 投稿日: 2008年09月19日(金)06時52分32秒
ご丁寧にご指導ありがとうございました。
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100中古住宅購入時の税金について
- 1 名前: みちゃん 投稿日: 2008年09月13日(土)23時27分19秒
中古住宅を個人売買した時に税金が掛かるのか？教えてください。もし税金が掛かる時はその詳細も教えてください。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年09月14日(日)14時08分36秒
みちゃん、ご質問ありがとうございます。基本的に中古住宅購入でかかる税金
は下記の様な税金が考えられます。
１，売買契約用印紙代
２，固定資産税清算金
３，登録免許税
４，登記印紙代
５，融資契約用印紙代
６，不動産取得税
７，購入以降の固定資産税、都市計画税
ざっと言えば上記の内容の税金がかかります、しかし、買われる物件の要件が
減税や特例に合致すれば減額されたり免責されたりする場合があります。
その他にも中古住宅に限らず住宅などの不動産を購入する場合の諸経費として
おおよそ、買われる物件価格の１０％～１５％程度の不動産手数料を初め
とする諸費用は必要です。その他にも物件の程度により耐震補強費や内装の
リフォーム代、新規家具や、ご近所挨拶回り費などなど・・・必要な場合が
あります。- 3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年09月14日(日)16時01分50秒
みちゃん、ご質問ありがとうございます。基本的に中古住宅購入でかかる税金
は下記の様な税金が考えられます。
１，売買契約用印紙代
２，固定資産税清算金
３，登録免許税
４，登記印紙代
５，融資契約用印紙代
６，不動産取得税
７，購入以降の固定資産税、都市計画税
ざっと言えば上記の内容の税金がかかります、しかし、買われる物件の要件が
減税や特例に合致すれば減額されたり免責されたりする場合があります。
その他にも中古住宅に限らず住宅などの不動産を購入する場合の諸経費として
おおよそ、買われる物件価格の１０％～１５％程度の不動産手数料を初め
とする諸費用は必要です。その他にも物件の程度により耐震補強費や内装の
リフォーム代、新規家具や、ご近所挨拶回り費などなど・・・必要な場合が
あります。
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