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41整理物件購入について。
- 1 名前: キン 投稿日: 2009年07月26日(日)22時45分30秒
はじめまして。悩んで悩んでこちらにたどり着きました。今、入居中の整理物件（公庫が今持っているそうです。）の購入を仲介業者（不動産屋）から進められています。ただ、家の中の確認ができないとの事。もし、これから出て行く入居中の方に見せてと頼むなら、買うのを前提に聞きますよ！との事。仲介業者の担当の人は、契約でリビングには上がっただけだから、二階とかはわからないと言うのです。でも、いろいろ見てきてるので、大体わかります、お買い得ですよ、悩むのなら他にいっぱいいるので、無理しなくていいよというのです。整理物件で、公庫所有だと、中は契約しないとみれないのでしょうか？お忙しいと思われますが、手の開く時間がございましたら、よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年07月27日(月)16時50分59秒
キンさん、不動産のご質問ありがとうございます。整理物件とのお話ですが？
公庫が持っていると云うことは普通は有りません。公庫が抵当権を前提にその
抵当権を行使する段階に有る物件？と推定されます。通常、破産すると破産者
および債権者を公平に取り扱うために破産管財人なるモノが裁判所により指名
されます。通常の売買とは違い、競売前の任意売買と云う順序をたどる事が
多いです。整理のどの段階か？および債権者と債務者の人間関係の状態など
が中を見ることが出来るか？出来ないか？？となります。一般的に債務者は
どの様な販売になろうとも基本的に自己の得は無いケースが殆どです。
ひらきなおり、とことん居座るケースも時折見受けます。また、破産管財人
や債権者から委託された不動産会社の債務者との折衝能力も重要です。
中古住宅で中を見ることなしに買うことはとてもリスキーです。また、宅地
建物業法の重要事項説明義務に付いても疑問が残ります。相場より相当割安
で無い場合には？？？と推定されます。このような取引は普通の取引では
有りませんのでご自分で何があろうとリスクを負う覚悟が無いと危険と推定
されます。
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42土地・家屋の売却について
- 1 名前: 佐藤 投稿日: 2009年07月22日(水)08時05分22秒
★土地・家屋の売却を考えています。現時点で４名の相続人の名義になっています。
家屋は明治期に立てられた古い農家で老朽化も進んでおり、できれば早急に解体・整地をし、売却を
することを考えています。公図と実際の地図に相違があり、測量を入れなければならない状態です。
２０数年空家にしていますが、家の中の家財道具一式もそのままになっており、その他納屋・土蔵等も
あり、解体・廃棄するのにもかなり費用がかかりそうな状況です。
本当ならばすぐにでも測量・解体・整地を行いたいとことろですが、現在のところ
多額になると想定される費用をすぐに出せません。
費用の面を考えると、前に踏み出せない状況です。
このような状況で、土地・家屋の売却が可能になる方法等あるでしょうか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年07月23日(木)18時06分51秒
佐藤さん、ご質問ありがとうございます。まず、お住まいの地域の良心的で
有能な不動産会社を探しましょう。この事は一番大切な事ですので安易に業者
を決めないでください。
１，不動産業者選びのポイント
・情報パワーの有る会社（インターネット技術に秀でた会社）
・調査能力の有る会社（正確な査定書の作成や販売計画書を作成出来る会社）
・正直な会社（お客様に話しにくいこともキチンと優しく丁寧に話す会社）
・その他（担当者の人物や風貌・目線などなどで五感で優良不可を感じてください）
さて、その会社が見つかったら・・・佐藤さんの置かれている状況を正確に
担当者に伝えてください。
２，解体整地、測量費用を正確に見積もりをしてもらいましょう。
３，一番良いのは更地にして販売するのが一番良いのですが4名の相続人が
共同して解体整地、測量費用を分担するのが困難な場合、次作として、売却
契約後の解体整地測量とします。この費用分プラス不動産会社の手数料の一部
をまかなうだけの契約金（手付け金）を条件として販売をします。
４，契約金を買い主から頂いたら、その費用で解体、更地、測量を行います。
その後、名義変更と同時に残金を頂きます。そして4名で分配いたします。
５，コツとしては4名で相互に意見が違うと契約そのものが上手く進捗しなくて
トラブル事が推定されますので、事前によく話し合い意見を統一した上で
代表者を決めてその代表者が責任を持って販売する事が望ましいと思います。
もちろん、分配時の取り分などもその行動により差を付けるか？付けないか
？？？等々もキチンと話し合って於いてください。- 3 名前: 佐藤 投稿日: 2009年07月23日(木)22時08分18秒
早速の返信ありがとうございました。
１．について、とても参考になりました。実際にこの家屋のある地域には
誰も住んでいないため、どういう所にお願いすべきなのかもよくわからない
状態にあります。
親戚や色々なツテ、実際に見積もりをお願いしたりして、どこにお願いしたら
良いか、まずそこから考えていきます。あとは、
３．のような販売方法が可能なわけですね。
とても勉強になりました。
信頼できる業者さんを見つけて、正直にお話ししてお願いしようかと
思います。
もちろん、内輪での話は後で揉めないようにきちんとするように致します。
前進できない状態でしたが、お話しを聞けて、打開策があることがわかり、
ホッとしました。
ありがとうございました！
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43隣家に関する説明不足？
- 1 名前: なはなは 投稿日: 2009年07月17日(金)15時59分23秒
差し押さえになった物件を不動産が買い取っていた中古物件を4回ほど見学に
行きました。購入の返事を「今日までにしてもらわないと困る」と言われ、迷い
ながらも購入の契約を行い、手付金を支払いました。
その物件と隣家の屋根は境界辺りでわずかですが互いに重なっており、隣家の雨
をうけるトイのうち1本がこちらの家のトイに接続されていました。購入前に不動
産に確認すると、建築時に両家で同意がされているので大丈夫です、との返事で
した。契約後、その隣家には私達が契約した家に以前住んでいた方の身内の方が
住んでいることが分かり、不動産に確認すると「息子さんです」と言われました。
差し押さえになった方の身内の方が隣家だと知っていたら絶対に購入はしていま
せんでした。また、お互いの屋根が出ているのは後々問題が生じてくる可能性が
あると、最近聞きました。
室内のエアコンも使用可能な状況にして引渡す約束（工事内容確認書を作成する
ということでしたが、まだ受取っていません）でしたが、運転切替換・温度
調整の利かない状況での引渡しを説明されました。
契約を急がされ、それにのってしまった事をとても反省しています。
現在は引渡しに向けての準備期間中ですが、契約解除をしようと思っています。
やはり違約金は支払わなければならないのでしょうか。宜しくお願い致します。
わかりにくい文章ですみません。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年07月17日(金)17時41分53秒
なはなはさん、不動産のご質問ありがとうございます。さて、すべては契約書
の内容によります。契約書をよくお読みになり、十分理解した上で対応をして
ください。
推定・・独り言
さて、普通の国土交通省が指導する契約書の条文であれば・・・この問題程度
では契約解除は難しいと推定されます。もちろん、屋根の改善要求は事前に説明
が無ければ可能かも？しれませんが？当然現場を４回もみている訳ですから
買い主としての当然、気づき質問や確認をする義務はあったかも？しれません
その点で１００％の過失になるか？微妙です。この程度の問題では契約の目的
が達成できない過失と認定されない可能性が大です。平たくいうと住めると
云うことです。よって？？？悲しい現実になるかも？？？ですね- 3 名前: なはなは 投稿日: 2009年07月17日(金)21時35分35秒
ありがとうございました。
そうですよね。難しいですよね。素人質問ですみません。
私達としては、約束を守らない・物凄く高いところからものを言う不動産に
に対する不信感という個人的感情のもつれも今回の問題には関わっているの
かもしれません。
全ては知識不足・勉強不足・確認不足・思考不足・・・・甘い考え・et。
社会勉強と思って、頑張ります！もっと早くにこのサイトにたどり着いて
いれば良かったです。勉強になります。
本当にありがとうございました！- 4 名前: なはなは 投稿日: 2009年07月19日(日)00時11分45秒
再びの質問失礼いたします。
①いつから「契約の履行に着手」に値するのでしょうか？
ドアノブがない箇所や壁がはがれており、それらは修繕するという条件で契約
をしましたが、それらの修繕が行われた時点で「契約の履行に着手」となるの
でしょうか？
②解約を申し出たら違約金が発生する可能性があると言われました。
契約書には違約金は330万円との記載がありますが、手付金として300万円支
払っています。この場合、支払う違約金は記載の通り330万円でしょうか？
それと差額の30万円でいいのでしょうか？
よろしくお願いします。- 5 名前: なはなは 投稿日: 2009年07月19日(日)22時02分09秒
追記・・・。
①についての修繕は私達が希望したわけではなく、不動産が物件の説明時に
「修繕しての引渡しにする」というものです。
②について、契約書には「違約金の額が支払済の金員を上回るときには、買
主は、売主にその差額を支払う」とあります。手付金は「支払済の金員」に
含まれるのでしょうか。
まとまりのない質問ですみません。。。- 6 名前: なはなは 投稿日: 2009年07月19日(日)22時09分52秒
追記・・・。
①について。修繕は私達が希望したのではなく、物件紹介の時に不動産から
「修繕して引渡しになります」といわれたものです。
②について。契約書には「違約金の額が支払済の金員を上回るときは、買主
は売主にその差額を支払う」とあります。手付金はその「支払済の金員」に
含まれないのでしょうか。
まとまりのない質問ですみません。。。- 7 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年07月23日(木)17時48分03秒
はなはなさん、契約の履行に着手したとされる時期に付いてはこの契約書を
交わした後に売り主、又は買い主が契約を履行するために具体的な出費など
（有償の修理や契約の為の外注契約の締結等）を伴う行動をした時期とされて
居ます。ローン申請などは契約の履行をしたとは一般的には認定されて居ません
また、違約金の額は契約書の違約金の欄に記載された金額です。契約時の手付け
金額を支払い済みで有る場合にはその差額を精算します。
いずれにしても契約書をよくお読みになりご理解ください。専門的な用語等が
多数有りますので理解しがたい場合には、お住まいの地域の宅地建物取引業協会
の主催する相談会や電話相談、又は行政や弁護士会の行っている法律無料相談で
正確な知識を身につけご自身の現在置かれている法律的なポジションを十分理解
して行動してください。頑張ってね。
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45不動産買い物件の名義変更について
- 1 名前: よりこ 投稿日: 2009年07月02日(木)02時49分15秒
初めまして、お世話になります。
今後、夫との離婚を予定している者ですが、その際自分の母親と同居する為
中古戸建物件を購入する事になり契約したところです。
しかし、田舎の実家が売却できるまでの資金繰りのため、
私の長女の名義で住宅ローンを組んでもらえることに決まりましたが、
（頭金や月々の支払いは、勿論こちらが持ちます。）
長女はまだ未婚のため父親姓ですので、
購入物件が長女名義のままでは何かの際に夫に取られかねないと思い、
家の名義を私の母親に（或いは私の方がいいでしょうか？）
変更した方がいい、とある人から言われました。
そのようにしたいと思っていますが、
・それは可能ですか？ そして、
・名義変更にかかる手数料はどのくらい必要になるのでしょうか。又、
・その際に必要な手続きの内容と、時期が特定される事があるとする等
それらに関しての全てを教えて頂きたいのです。
どうか宜しくお願い致します。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年07月02日(木)17時59分08秒
よりこさん、ご質問ありがとうございます。子どものモノを親が勝手に
取り上げれば犯罪です。名義変更も例え親族関係で有っても、その経済的な
資金等の移動や論拠がキチンとしていないと贈与になり贈与税が課税される
ケースもあり得ますので注意が必要です。・・・とある人の法的な知識が
どの程度正確は？解りませんので・・・
司法書士さんか、弁護士さんよりキチンと正しい知識を得て下さい。
市町村の行っている法律相談会でも良いでしょうし、買われた中古住宅の名義
変更の手続きをして下さる司法書士さんがキチンとした人なら、その方に相談
するのも良いでしょう。
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46名義について
- 1 名前: フローネ 投稿日: 2009年06月22日(月)16時26分58秒
中古住宅を購入予定。名義を、一緒に住む私・夫・私の母の三人にしたいのですが・・・。
夫30代。3年間の派遣社員を経てH21.4より直接雇用に。
私30代。正社員として雇用されているが、一年未満。
母5年後に定年退職。購入時の手付金等母が負担する。名義を夫だけにしていることで今後、あって欲しくはないですが、離婚等で揉めた時にこちらが不利に
なったりしないために三人の名義にしたいのですが、それによって起こるメリットデメリットを教えて下さい！- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年06月25日(木)18時42分57秒
フローネさん、ご質問ありがとうございます。名義は、お金を出した割合と
同じにする事が肝要です。しかし、ご夫婦になってから増えた蓄財は、どちらの
名義になっていても夫婦の共有物とみなされる事が有ります。その点をふまえて
キチンと対応をして下さい。もちろん、夫婦になってからどれだけの蓄財が出来た
か？は証明する必要が有ります。この、それぞれの負担する費用と名義の割合
が一致しない場合は贈与税がかかる可能性も否定出来ませんので注意が必要です。
ただし、贈与でも年間の贈与の無税枠110万円の範囲の誤差でしたら、取り立てて
贈与税の課税がされないと推定されます。名義割合と費用負担割合が税務署からの
お問い合わせが来たときに通帳などの公的証明物で証明できるようにして於き
ましょう。
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47売買契約について
- 1 名前: けん 投稿日: 2009年06月09日(火)13時54分48秒
建築条件付きの購入に関して質問します。
現在、ある建設会社が開発している建築条件付きの土地の購入を考えています。
この会社は主に注文住宅を請負うことが多いようですが、
たまに土地を購入して建売住宅を販売したり、
今回のように建築条件を付けて土地を販売するそうです。
私はこの会社が建てる家をすごく気に入っているので
購入を考えている土地がここの会社の建築条件付きでも全く問題ないのですが、
販売方法に関して疑問を感じているのですごく迷っています。
この土地の販売価格は３９００万円で（３０坪）この地域では妥当な価格帯です。
またこの建設会社で家を建てると建物代金は１８００万円くらい（坪単価６０万円）必要で、
合計で５７００万円になるといわれました。
ただ私の予算は５３００万円なのでそれ以上は無理と言う事を話したら、
交渉の結果、土地と建物を合わせて５３００万円でいいということになりました。
でも土地の代金は税金とか会社の利益とかを考慮して、
販売価格の３９００万円で買って、建物代金を１４００万円にして欲しいと言われました。
会社側は建物は他の物件と全く同じ仕様で１８００万円（坪単価６０万円）と同等のものを
保障するから契約上は１４００万円でも心配しないでくれといわれましたが、
私は本当に支払った金額以上の建物ができるか不安でいます。
合計金額を変えずに土地の価格を下げて販売してくれるように何度も頼んでみたのですが
やはり断られてしまいました。
いろいろと悩みましたが、建設途中で何かトラブルがあっても契約上は安い金額が提示されていたら
たぶん泣き寝入りすることになってしまうかと思うと、
この物件を快く購入できずに躊躇してしまっています。
このような契約は通常の不動産売買でよくあることなのでしょうか？
建設会社を信用して購入しても大丈夫でしょうか？
購入に関して何か注意しないといけないことはあるでしょうか？
アドバイスをよろしくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年06月11日(木)20時12分39秒
けんさん、ご質問ありがとうございます。普通は建築条件付きの土地の場合
土地の利益は少なく、土地の利益まで建築工事に上乗せして販売するケース
が多い様に思います。つまり、建築条件付きの土地を買う場合にはとても
注意が必要です。土地がすでに取得済みの場合に比べて、土地利益まで建築
に含まれているわけですから・・・・原価は？？？？と云う事です。
万が一、建築中に仕様やグレードで双方の意見が食い違う場合には契約上の
金額が優先されますからご心配の通り注意が必要です。また、建築価格だけで
値引き額を見た場合に２２．２％の値引きとなりますので・・良心的な商売を
している会社の出来る値引き額では無い？かも？（あくまで一般論です。）
どうしてもけんさんがこのパッケージを発注する場合には、建築の仕様書や
図面を本当に細かく作ってもらい、他の業者さんに見積もりチェックをして
頂いた上でキチンと現場管理が出来る専門家がけんさんの側にいることが
安全かと推定されます。
住宅は人生で最大の買い物です。これに失敗するとリベンジが効かない可能性
も有ります。少しでも不安があるのなら？この不安が完全に払拭できるまで
立ち止まってキチンと熟慮しましょう。まぁ～一般的に建て売り業者さんの
行う坪単価は一般の工務店が丁寧に丁寧に創る場合に比べて５０％～６０％
程度と推定される場合もあり得ます。キチンと納得した上で前に進んで下さい
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48海外在住者の中古マンション購入
- 1 名前: ぽん太 投稿日: 2009年06月02日(火)05時44分21秒
はじめまして。わたしはアメリカ在住で勤めも日本とは関係のないところで働いております。
母と弟が日本にいるのですが、彼らの住んでいた貸家が競売にかけられることになり、
いずれ出ていかなくてはならなくなりました。そこで、中古マンションを購入しようと
いうことになったのですが、弟には過去債務整理をした経験があり、また現在も借金がある
ためローンを組むことができません。母は年金をもらっておりますが、微々たるもので
ローンを組むことはやはりできません。結局、わたしがローンを組んで購入することになる
のですが、海外在住者でもローンを組むことは可能なのでしょうか?- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年06月02日(火)16時31分31秒
ぽん太さん、ご質問ありがとうございます。基本的に日本の住宅ローンは借り入れ
者が自ら住むことが前提です。しかしながら大企業の場合は転勤は普通に有る
訳ですから・・・建物を獲得した後は必ず住み続けることは無理な場合も有ります。
１，建物を買う場合には日本に住み、住民票、印鑑証明が取れることが前提です。
融資の申し込み時点では外国に暮らして居ても可能ですが、その勤務先の日本への
転勤証明（たとて短期間であっても期間は記述する必要は無い？かも？？？）
２，ぽん太さんの銀行で云う属性（どれだけ安全な貸し付け者で有るか？
無いか）が問題です。日本の企業で海外勤務なのか？外国企業なのか？
頭金はどの程度有るのか？借入銀行と勤務先銀行の関係の太さ？などなど
３，住宅ローンのこだわらずプロパーローン（一般貸し付け）で可能か？
否か？一般貸し付けの方が属性が飛び抜けて良い場合を除き融資条件（金利
貸付期間等）が厳しくなる傾向にあります。
４，とにかく多くの金融機関を当たるしか可否を判断する方法は無いと推定
申しあげます。- 3 名前: ぽん太 投稿日: 2009年06月05日(金)12時44分26秒
お返事とお礼が遅れて申し訳ありませんでした。
やはり、いろいろあたってみないとわからないみたいですね。
せめて日系の企業なら転勤するからとか言い訳もできるのですが、
わたしの勤め先は日本とはまったく関係がないので…。
いろいろ難しそうですが、がんばってみたいと思います。
アドバイスありがとうございました。
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49立ち退き調査
- 1 名前: エモ 投稿日: 2009年05月15日(金)10時14分12秒
都市事業計画による立ち退きになったのですが、建物賃貸借契約書のコピーを請負会社に要求されました。
これは、何のために必要なんでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年05月15日(金)12時07分08秒
エモさん、前提条件が全くこちらでは解りませんので？解りません。請負会社
？？？何を請け負った会社なのか？？？不明
この請負会社が役所より保証料等の査定を委託された間違い無い会社で有ると
推定するなら、賃貸の移転による保証を算出するために本当に賃貸人で有るか
？無いか？を証明するための賃貸契約書のコピーと推定されます。
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50２行目の本審査
- 1 名前: あーてん 投稿日: 2009年04月25日(土)01時10分19秒
質問させてください。
不動産屋の意見に従い、５つの銀行に融資の仮審査を申し込みました。
うち２つの審査をパスしました。
不動産屋の当初の説明では融資の仮審査が通ったうち、最も条件の良い銀行の本審査を受けるとのことでした。
そのとおりに一つを選んで本審査を受けたのですが、残念ながら通りませんでした。
ところが、不動産屋が２つ目の銀行も本審査をして欲しいと言うのです。
私としては条件の悪い融資にわざわざ申し込む気になれません。
契約書には「買主は売主指定の金融機関に融資を申し込む」としか記入がされておらず、２つ目の審査を受ける義務があるのか判然としません。
また、前述のとおり、当初の説明では条件の最も良い１箇所に申し込むと伝えられていました。
ローンアウトもしくは手付け放棄による解約は可能でしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月28日(火)17時17分18秒
あーてん、さんご質問ありがとうございます。国土交通省の指導する不動産
契約書には申し込み銀行などの詳細事項を書くこととなっています。あーてん
さんの契約書はとても？？？信じられません。サラ金でもＯＫの契約書です。
十分話有って、生活が破綻しないように注意をして安全な金融機関を選んで
下さい。
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51任意売却物件購入について
- 1 名前: 伊藤 投稿日: 2009年04月26日(日)21時34分50秒
はじめまして。
現在、任意売却物件の購入を検討しています。
所有者が賢いのか不動産業者（担当者に任売の経験は無いようです）の対応がまずいのかわかりませんが、不動産業者の言うことが二転三転して困っています。
いきさつは以下のような感じです。
昨年11月に一度内覧し購入の意志があることを不動産業者に伝えました。
昨年中に契約書の形式を確認し私の署名捺印はしました。印紙は張っておらず、したがって割り印はしていません。
ところが、３つある債権者のうち３番目の債権者からのOKがでないということで、３月まで待たされました。
３月ころにもうすぐOKがでるので銀行の住宅ローン事前審査をするようにとの連絡がありました。
しばらくして、不動産業者から売主が自己資金を使わないことにした（？）ため、債権者からの承諾をとる作業を再度やりなおすとの連絡がありました。
その後、一週間毎に進捗を連絡するよう不動産業者に伝えましたが、一ヶ月以上放置した挙句、所有者が6月まで住みたいということなので決済が6月になりましたという一方的な連絡がありました。
「どうして何の連絡もなくそういうことになるのか」「6月に所有者が出て行く保障はあるのか」たずねたところ、「それじゃ、やめますか？」と半ば逆切れのような態度をされました。
物件自体は内覧したときのままであれば、価格に見合う価値かそれ以上のものだと思います。
ただ、所有者だけでなく、本来客である自分に対しても平等であるはずの不動産業者も信用が置けそうにありません。
私には不動産業者が情報を隠して買主を逃がさないようにしているような気がしてなりません。
また、決済前に不動産業者が所有者を退去させられるのかも心配です。
こういう物件はやめておくべきでしょうか？
それとも契約書に特約条項を設けておけば何とかなるものでしょうか？
わかりにくい質問で申し訳ありませんが、アドバイスをしていただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月28日(火)17時13分33秒
伊藤さん、ご質問ありがとうございます。破産を前提とした任意売買物件の
管理者が重要です。破産管財人の弁護士さんが選定された上での任意場倍なの
か？債権者が主導した任意売買か？・・・・対応が違ってきます。
もちろん、事故物件になりなすので普通の不動産売買と思ったらやめた方が
無難です。事故物件には任意売買で有ろうが？競売物件で有ろうがリスクが
伴うのは普通の事です。このリスクをどの程度軽減できるかが不動産会社の
能力、腕・・です。この国では契約書は只の紙切れと思った方が良いと私は
個人的には思って居ます。何をどう約束しようが？どんな契約書を交わそうが
？守るべきモノが無い人に取っては・・・全く関係が有りません。
この国ではお金をふみたおそうが？契約違反をどれだけしようが民事では
命までは取られません。もちろん、体罰も有りません。民事の場合、最終的な
よりどころは、関係者の信用度と本人のリスクへの自覚です。
頑張って下さい（笑）
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52違法建築物の購入
- 1 名前: 加藤 投稿日: 2009年04月22日(水)09時47分53秒
質問させてください。
気に入った中古物件が見つかり、不動産屋に申し込んだところ、
持ち主の破産による債務物件と説明されました。
売主は債務処理を請け負った弁護士の方で、不動産屋は仲介との事です。
値段と立地も良かったので仮契約しましたが、
ローン審査の段階で、容積率オーバーの違法建築物と指摘され、
審査が降りませんでした。
不動産屋に聞くと、「こちらは違法建築とは思っていない」との事で、
容積率オーバーは認識しているようでした。
代わりの銀行を紹介され、そこでは審査が通りますが、金利がとても上がります。
違法建築物購入のデメリットは一応勉強して、それでも購入したいと思うのですが、
金利が上がった分がとても損した気分です。そこで、
金利差額分の値下げ交渉は可能でしょうか？
違法建築を黙っていた分の仲介料の値下げは可能でしょうか？
弁護士が違法建築物を売るのはいいのでしょうか？またそれによって
値下げ交渉を有利に進める建築基準法などあったら教えてください
以上御指導お願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月22日(水)11時42分41秒
加藤さん、ご質問ありがとうございます。建築基準法に交渉を有利に進める
ものは有りません。違法か？適法か？それのみです・・・
交渉ごとは、やってみないと解りませんね？第三者がアドバイスするには
少々難しいですね（笑）ご自分で頑張ってみるしか？ないと推定申しあげます。- 3 名前: 加藤 投稿日: 2009年04月22日(水)12時36分55秒
返信ありがとうございます。
もう少し相談させてください。
今考えているのは、このまま申し込みの状態をキープしておいて、
建築指導課に違法建築である事を報告し、改善命令を出してもらい、
違法建築で無くなってから契約する。
又は、上記の旨である事を伝え、お互い得になるくらい値引きしてもらう。
を考えています。
この方法は理屈が通っているでしょうか？- 4 名前: 加藤 投稿日: 2009年04月22日(水)12時41分31秒
すみません追記です。
僕としては改善されてからの方が、金利の低いローンを借りれるし、
違法建築のデメリットが無くなるので、そうしたいのですが、
うまくいけるでしょうか？
御指導よろしくおねがいします。- 5 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月24日(金)14時33分00秒
加藤さん、再度のご質問ありがとうございます。さて、この中古住宅が容積率
オーバーになった時期とその意図により対応が大きく分かれます。
脱法行為が近年にされた場合やその違法性が悪質な場合には建築指導課に相談
することにより適法に修正する命令や指導の可能性が有ります。
この脱法行為が随分昔であり、法律が出来る以前や法律が改正される以前で
有り、既存不適格建物の場合はこの建物が新たに増改築等で建築確認申請
を申請する程の工事をする場合に合わせてこの不適格部分を修正する事で良い
とされる場合も有ります。
余談：正直、古い建築物などは現行法に照らし合わせて違法性が高い建物は
この国には推定１０００万棟から１５００万棟（全体の２割～３割）有ります
命の危険がある耐震性能が現行法より最大５割程度も低い建物が何の指導も
改善命令も出ないまま建ち続けて居ます。早い話、大手建設会社がいくら性能
の良い、耐震性の高い建物を造ろうが？隣家の耐震性に問題が有れば・・・
その耐震性の高さは、あまり意味を持ちません。その様にこの国の建築行政は
ズバリ、国民の幸せなど何にも考えては居ないのです。役人が責められない
為にどのような法律を通すか？これしか考えて居ません。記憶に新しい姉歯
建築物問題でも・・・・焼け太りは役人だけです。本日のニュースでも県知事
の２倍もの給料を取っていた建築の確認申請を請け負う財団法人のトップが
やり玉に上げられて居ました。
さて、加藤さん、この中古住宅が誰も見向きもしない物件なら加藤さんの意図
のまま交渉をする事も良いでしょう。（間違い無く嫌われる）しかし、ある程度
魅力の有る物件の場合には・・・買えなくなる覚悟もして交渉をするならして
下さい。- 6 名前: 加藤 投稿日: 2009年04月25日(土)21時14分07秒
建物は築浅なのですが、その分買い手もまだいると思います。
もう少し、損得考えてみます。
ありがとうございました。
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53広告の記載に疑問
- 1 名前: 名無しさん 投稿日: 2009年04月20日(月)00時48分49秒
教えてください。
中古マンションを購入。鍵渡しも済みました。
水廻りなどリフォームのため色々と確認に入りましたが広告と異なる部分が。
全室クロス張替え。和室障子張替え。畳表替え。ハウスクリーニング。２０年４月完成
となっていましたが。
明らかにクロスに家具跡があり、畳は焼け所々凹み、障子の桟あたりに破れまであります。
１年前から未入居だとの話だったのですが納得できません。
この部分のリフォーム代を請求するにはどのように話をもってゆけばいいのでしょうか？
誤魔化された私が諦めなければいけないのでしょうか？
うまくまるめこまれてしまわない方法を教えてください。
よろしくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月20日(月)10時24分57秒
名無しさん、ご質問ありがとうございます。さて、虚偽の記載は問題ですね？
ズバリ指摘してリフォームをして頂くなり、相当の保証をお願いするしか無い
と思います。
が？しかし、・・・何故？契約前の内覧の時に気付かなかったのでしょうか？
通常の中古物件の不動産会社が売り主でない物件（仲介物件）の場合の契約書
は殆どが現状渡しとの契約内容になっています。瑕疵担保責任（隠れた欠陥）
も責任を負わないとの契約条文も多く見受けます。契約書の内容を良く理解し
対応をして下さい。
こと、ここに至っては・・・お願い系で円満に解決する様に知恵を働かせて
下さい。法律論や相手の虚偽記載のみを前面に出すと紛糾する可能性も有り
得ます。かしこく実利を獲得して下さい。- 3 名前: 名無しさん 投稿日: 2009年04月20日(月)21時17分16秒
ありがとうございます。
やはり虚偽記載ということにはなるのですね。
畳とクロスは最初に指摘したのですが、１年そのままなので焼けているが表替えはしている。と
障子は桟にそった破れで全く気づきませんでした。ちり紙じゃあるまいし１年ではこうはならないと思います。
ということで、それではお願い系で頑張って迫ってみます。
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54隣地の越境について
- 1 名前: かとう 投稿日: 2009年04月20日(月)12時01分44秒
質問させていただきます。
現在購入を検討している土地があります。
エリアも周辺も大変気に入っており、不動産屋さんに相談しました。
いろいろ話を聞いているとどうやら隣地の庇が越境してきているようです。
将来的に越境を解消するという覚書があるようなのですが、本当に大丈夫でしょうか？
どうにもそれが引っ掛かって踏み出せません。
どなたかアドバイスを頂けると助かります。
よろしくお願い致します。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月20日(月)17時19分50秒
かとうさん、ご質問ありがとうございます。さて、この掲示板の回答はＲＥ
サンハウジングのみの回答とさせて頂いて居ます。（見渡せば第三者の回答
は有りません）
さて、時折同様の案件が有ります。本来は庇が出ている事が判明した時点で
原則に則り隣家に庇をご自分の敷地内に納めて頂く必要が有ります。私と
しては原則が一番良いと思います。
しかし、この問題を強く主張して隣家の不信や怒りをかってしまうと、購入
後の平安な生活が出来ない可能性があり得ます。住宅の場合には廻りの環境
や隣家の住人まで含めての平安な住居で有る必要が有ります。
将来的な越境を解消する念書の将来的な効力に関しては？はなはだ不安定な
面はいなめません。相手が世代が変わったりしたり、経済状況が変われば？
その時はその時、今は、今と言われかねません。この国の法律の原則は自分
の財産、権利は自分がキチンと主張しないとその権利は弱くなったり場合に
依っては全くの他人に移転してしまう場合もあり得ます。（占有権の主張）
かとうさんがこの土地をどの程度欲していて、どの程度のリスクを我慢又は
リスクに対する損失に付いて容認できるかに依ります。
余談；弊社の具体的なケースでは隣家がはみ出している分の土地を隣家に買って
頂きました。又は、はみ出していない部分だけ売り主さんから買うのも一つの
方法です。このはみ出しが直った時点で購入する旨の期限や条件を明確にした
条件付きの契約を別に結ぶのも一つの方法かもしれませんね？
クレーバーにそして関係者皆々が笑顔で過ごせる解決策を模索して下さい。
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55住宅個人売買では住宅ローンは組めないのでしょうか？
- 1 名前: けん 投稿日: 2009年04月17日(金)19時48分00秒
はじめまして！
個人間での住宅売買を考えています。
金額面などの話しは問題なかったのですが、いざ住宅ローンを組もうとすると
個人売買では住宅ローンが組めないと言われました。
本当なのでしょうか？
仲介業者を入れればローンが組めると言われましたが、何か手はありますか？
教えて下さい！- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月19日(日)17時50分38秒
けんさん、弊社は不動産会社です（笑）持ち込み弁当の仕方？を教えて下さい
的なご質問は？？？（笑）
ローンを扱う金融機関に聞くしか無いとおもいますが？・・・・
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56人工地盤と知らずに契約
- 1 名前: 鈴木 投稿日: 2009年04月14日(火)21時30分08秒
お尋ねします。先日土地つき一戸建て住宅の購入契約をし、重要事項説明も受け、
手付金、不動産会社への仲介手数料の一部を入金済みです。今回ローン審査を複数の
銀行で依頼し、不動産会社と付き合いのある銀行からは審査OKの返事がありました。他不動産
会社とは付き合いのない銀行の支店（メガバンクのひとつ）の審査の段階で、金銭部分はOKだが
不動産審査に問題がありローン審査が通りませんでした。具体的な理由のひとつとして、
急傾斜地崩壊危険域に指定されており、人工地盤であるためというものがありました。
急傾斜地崩壊危険区域指定は把握しており、説明を受けていたのですが、人工地盤という
説明は受けていませんでした。会話の中で「山を切り崩してある土地」「昔お城があった
エリアだから地盤は丈夫だろう」ということを建築業者の方が言っていましたがおそらく
根拠はなく、会話なので文書にも残っていません。とても気に入った物件でしたが
やはり購入を解約したいと考えております。このような
地盤に関する情報をうけていなかったことで白紙解約にすることは可能でしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月19日(日)17時47分17秒
鈴木さん、ご質問ありがとうございます。通常の国土交通省指導の不動産の
契約書では間接的にこの問題の対応も記載が有ると思います。とにかく契約
書の条文を良く読み込んで下さい。
通常の契約書では白紙解約は出来ません。それは白紙解約出来る場合をローン
特約が付いている場合にはローンの許可が下りない場合、それと契約の目的
を達成できない瑕疵や過失が有った場合とされて居るのが一般的です。
（特殊な例外規定が有る場合も有り、要注意）人工地盤でも家は建てられる訳
ですから人工地盤を告知していない事による鈴木さんの具体的な損失が有る
場合には損害賠償は請求できる権利が有るとされて居ると思います。
なお、不動産業者が売り主である場合又は仲介業で有る場合などにより対応も
変わって来ると思いますので注意が必要です。
とにかく契約書の条文を良くお読みになりご判断下さい。
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57汚水の最終枡
- 1 名前: 高崎 投稿日: 2009年04月11日(土)12時05分08秒
初めまして、私は中古の不動産を購入しましたが、購入時に不動産屋さんから汚水の最終枡がないとの説明を受けておりません。この前に排水管のトラブルで発見しました。そのことを下水道局に言うと施主さんの責任で枡をつけてもらいたいとのことです。
只中古不動産で汚水枡がないとの重要事項の説明がなかったのですが問題にはならないのでしょうか？素人判断では宅建法35条・47条に引っかかってくる問題だと思うのですが。
購入時に不動産屋さんが設備の方を入れて他の枡の補修をしています。この時点で解らないこともないと思います。
宜しくお願い致します。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月12日(日)09時47分12秒
高崎さん、ご質問ありがとうございます。さて、同様のご質問を下記”重要
事項”（現在18番）のタイトルで受け付けてお答えしています。
不動産業の取引で不動産会社が仲介なのか？売り主なのか？により大きく対応
が異なってきます。仲介と云う事でお答えします。
重要事項の説明要件は国土交通省の指導する説明書で一般的には説明されます。
また、この重要事項の説明範囲も現状の詳細な調査は残念ながらどこまでやるか
が？厳密に定められて居ません。もちろん、年と共に法律も変わって来るわけ
ですから現在の法律と建築時の法律の差や現状の既存不適格要件に付いても
厳密に説明を義務付けては居ない可能性も大です。グレーなんです。
この中古住宅は最終升を建築時から付けて居ない場合でも水道局の申請はＯＫ
で有った可能性が有ります。何処までを詳細調査するか？の法的判断は個々の事例
で司法の判断を仰ぐしか現在の所有りません。あくまで仲介不動産会社は紹介業
ですから契約の当事者は売り主、買い主になります。不動産業者に悪意や重過失
が無い場合には責任追及は現在の法律では難しい可能性も有ります。
そもそも、宅地建物取引業法はもう・・・ドドドドド古い法律ですから法律に
買い主を守る具体的な条文はあまり見あたりません。契約書の瑕疵担保責任欄
の条項を良くお読みになりご判断、及び仲介不動産会社及び売り主に改修の
依頼が出来る可能性が有れば交渉をして見て下さい。
また、具体的な判例などをふまえた相談などは、お住まいの地域の宅建物取引
業界の無料法律相談やお住まいの県の不動産会社を管理監督する建設部などの
中に有る宅地建物取引業課（愛知の場合）にご相談下さい。
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58登記簿負債の抹消
- 1 名前: 月光 投稿日: 2009年04月04日(土)16時07分53秒
任意売買物件の購入、金融機関審査の回答待ちです、
登記簿最終行に有る、質入と書かれた高額の債権は、
どの時点で抹消されるのでしょうか？
購入後に、抹消されない事が有り得るでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月06日(月)11時00分05秒
月光さん、ご質問ありがとうございます。任意売買で担当弁護士さんが介在
して居れば債権者の調整等を普通はやっていただけますから問題が発生する
可能性は少ないと思います。つまり、債権者全員の合意（債権放棄やら任意
売買合意等）が必要です。この合意を元に普通のケースの場合には物件の
残金を全額払うと同時に各債権者への合意債権の支払い、債権放棄や債権
抹消合意書を元に司法書士（又は弁護士）が各種書類を作り、そして債権
者の合意書類等をチェックをして・・・ＯＫが出ましたら、お金を支払い
そしてその足で法務局に月光さん名義の登記をすると云う手はずになると
思います。これは一般論でありますのでそれぞれの特殊な事情が有るケース
もあり得ますので担当弁護士さんをまずチェック（悪徳でないか？）そして
弁護士さんがＯＫなら弁護士さんに詳細説明を受けて下さい。
債権者全ての合意が曖昧ですと・・・契約をしたけれど・・・名義が変更で
きない又は債権を継続することを合意した？なんて事が起きえます。- 3 名前: 月光 投稿日: 2009年04月07日(火)15時49分46秒
ご説明、有難うございます、弁護士さんの存在は無いみたいですが、
決済の日に司法書士の人が、立ち会うとの事なので、
債権の抹消を確認して、その日に法務局へ行こうと思ってます。
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59海外の土地売却について
- 1 名前: Powers 投稿日: 2009年04月04日(土)23時20分46秒
カリブ海の小国に住む友人が、海外向けに現地の不動産を
販売する事業をしており、日本でもマーケットを開拓することは
可能かという質問を受けました。
海外の土地を日本で売る際に、日本の不動産会社さんにパートナーと
なっていただくことは可能なのでしょうか？
日本で海外の土地を売るために必要な資格はどのようなものでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月06日(月)11時03分48秒
Powersさん、ご質問ありがとうございます。申し訳御座いませんが、私も
長く不動産業を営んでいまして外国に住んで居る人の日本の土地は取り扱った
事が有りますが・・・・その逆はやったことが有りません。
詳しくは不動産業者を管理している国土交通省又はお住まいの県等の建設業
管理課？又は宅地建物取引業課などにお問い合わせをお願いします。
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60所得申告が無い場合
- 1 名前: ppp1156 投稿日: 2009年03月05日(木)19時52分15秒
はじめはして、
個人事業を営んでいるので、少し安定してきたので
低額ですが、今年から所得申告を始めたのですが
この様な状態では、通常の住宅ローンなどでは無理だと思います。
2000万位の中古物件を購入したいのですが、可能な方法がありましたら
月々の返済額は10万位までなら可能です。
回答の方宜しくお願い致します。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年03月08日(日)10時23分41秒
ppp1156さん、ご質問ありがとうございます。こればっかりは色々な金融機関
に足を運び融資の申し込みをするしか有りません。事業継続年数や所得にも
依りますが・・・比較的・・・政府系の金融機関は中小企業に可能性の門戸
を開いていると思います。頑張って下さいね（笑）
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