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違法建築物の購入 （不動産購入売却相談コーナー掲示板）
- 1 名前: 加藤 投稿日: 2009年04月22日(水)09時47分53秒
質問させてください。
気に入った中古物件が見つかり、不動産屋に申し込んだところ、
持ち主の破産による債務物件と説明されました。
売主は債務処理を請け負った弁護士の方で、不動産屋は仲介との事です。
値段と立地も良かったので仮契約しましたが、
ローン審査の段階で、容積率オーバーの違法建築物と指摘され、
審査が降りませんでした。
不動産屋に聞くと、「こちらは違法建築とは思っていない」との事で、
容積率オーバーは認識しているようでした。
代わりの銀行を紹介され、そこでは審査が通りますが、金利がとても上がります。
違法建築物購入のデメリットは一応勉強して、それでも購入したいと思うのですが、
金利が上がった分がとても損した気分です。そこで、
金利差額分の値下げ交渉は可能でしょうか？
違法建築を黙っていた分の仲介料の値下げは可能でしょうか？
弁護士が違法建築物を売るのはいいのでしょうか？またそれによって
値下げ交渉を有利に進める建築基準法などあったら教えてください
以上御指導お願いします。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月22日(水)11時42分41秒
加藤さん、ご質問ありがとうございます。建築基準法に交渉を有利に進める
ものは有りません。違法か？適法か？それのみです・・・
交渉ごとは、やってみないと解りませんね？第三者がアドバイスするには
少々難しいですね（笑）ご自分で頑張ってみるしか？ないと推定申しあげます。
- 3 名前: 加藤 投稿日: 2009年04月22日(水)12時36分55秒
返信ありがとうございます。
もう少し相談させてください。
今考えているのは、このまま申し込みの状態をキープしておいて、
建築指導課に違法建築である事を報告し、改善命令を出してもらい、
違法建築で無くなってから契約する。
又は、上記の旨である事を伝え、お互い得になるくらい値引きしてもらう。
を考えています。
この方法は理屈が通っているでしょうか？
- 4 名前: 加藤 投稿日: 2009年04月22日(水)12時41分31秒
すみません追記です。
僕としては改善されてからの方が、金利の低いローンを借りれるし、
違法建築のデメリットが無くなるので、そうしたいのですが、
うまくいけるでしょうか？
御指導よろしくおねがいします。
- 5 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年04月24日(金)14時33分00秒
加藤さん、再度のご質問ありがとうございます。さて、この中古住宅が容積率
オーバーになった時期とその意図により対応が大きく分かれます。
脱法行為が近年にされた場合やその違法性が悪質な場合には建築指導課に相談
することにより適法に修正する命令や指導の可能性が有ります。
この脱法行為が随分昔であり、法律が出来る以前や法律が改正される以前で
有り、既存不適格建物の場合はこの建物が新たに増改築等で建築確認申請
を申請する程の工事をする場合に合わせてこの不適格部分を修正する事で良い
とされる場合も有ります。
余談：正直、古い建築物などは現行法に照らし合わせて違法性が高い建物は
この国には推定１０００万棟から１５００万棟（全体の２割～３割）有ります
命の危険がある耐震性能が現行法より最大５割程度も低い建物が何の指導も
改善命令も出ないまま建ち続けて居ます。早い話、大手建設会社がいくら性能
の良い、耐震性の高い建物を造ろうが？隣家の耐震性に問題が有れば・・・
その耐震性の高さは、あまり意味を持ちません。その様にこの国の建築行政は
ズバリ、国民の幸せなど何にも考えては居ないのです。役人が責められない
為にどのような法律を通すか？これしか考えて居ません。記憶に新しい姉歯
建築物問題でも・・・・焼け太りは役人だけです。本日のニュースでも県知事
の２倍もの給料を取っていた建築の確認申請を請け負う財団法人のトップが
やり玉に上げられて居ました。
さて、加藤さん、この中古住宅が誰も見向きもしない物件なら加藤さんの意図
のまま交渉をする事も良いでしょう。（間違い無く嫌われる）しかし、ある程度
魅力の有る物件の場合には・・・買えなくなる覚悟もして交渉をするならして
下さい。
- 6 名前: 加藤 投稿日: 2009年04月25日(土)21時14分07秒
建物は築浅なのですが、その分買い手もまだいると思います。
もう少し、損得考えてみます。
ありがとうございました。
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