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361瑕疵責任担保
- 1 名前: おでぶ 投稿日: 2006年04月04日(火)02時14分08秒
昨年中古住宅を購入しましたが、雨が降ると組み込み車庫に雨水が大量に入ってきます。
購入する際、不動産業者は大丈夫と言っていましたが、これほどとは思いませんでした。
また、テラスコンクリート部分に無数のクラックが有ります。
瑕疵責任担保とは、1年以内であれば売主に責任を負わす事が出来るはずですが
契約書には瑕疵責任担保負担しないと書いて有りました。
このような場合、売主、不動産業者に対し責任を負わす事は出来ないのでしょうか。
まだ住宅購入から1年たっていません。
回答をお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月04日(火)16時50分09秒
おでぶさん、ご質問ありがとうございます。売主が不動産業者で無く
一般人で瑕疵担保責任を負担しない場合には何があろうと買主の責任
において処理しなければなりません。
しかしながら契約の時点でこの雨漏り等を知っていて買主に故意に告げなか
った事が客観的に証明できる場合にはその責任を求めることが可能と推定
申し上げます。
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362共有名義で買った家を売却
- 1 名前: ちょびひげ 投稿日: 2006年04月04日(火)01時40分04秒
昨年妻と共有名義で中古住宅を購入しましたが、今年離婚という事で家を売りたいと思います。
現在、妻は実家に帰り住宅売却の際は同席できないと思います。
一般に共有名義で購入した家を売却する際、同席して売却契約をすると聞きますが、
このような妻が同席出来ない場合は、どのような手続きをしたら良いのでしょうか。
まだ妻とは離婚していません。
また、離婚した後の手続きも教えてください。
お願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月04日(火)16時45分14秒
ちょびひげさん、ご質問ありがとうございます。一番重要なことは共有持ち主
である奥様が法的に間違いなく売却の合意をして居ることを客観的に証明する
必要が有ります。ご指摘のとおり権利者が全て同席して契約するのが一般的で
すが？？？どうにも駄目な場合には奥様の自筆の委任状を出来れば奥様の親御
さん等の利害関係が発生しない人に託し、実印で契約をしていただく必要が有
るかと思います。いずれにしても後々のトラブルに際して万全の対策をする必
要があると思います。離婚後の手続きに付いてはそれぞれの持分で負債と売却
益を分担すれば良いと推定申し上げます。慰謝料等が有る場合にはそれがゴッ
チャにならないように明確に区分してわかるようにすると良いと推定申し上げ
ます。
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363解約？手付金の返金について
- 1 名前: タカ 投稿日: 2006年04月02日(日)02時09分44秒
はじめまして、ご意見お願いします。
まったくの素人で、言葉がおかしくなってる部分があるかと思います、すみません。
本題ですが、チラシをみて地元の工務店で分譲の注文住宅を購入しようと思い、店に行きました。
その時はココで買おうと思ってたので、その際、分譲区画申込書と書いてあるものにサインをして、
分譲手付金として10万払いました。
その書類に書いてあるのは、
1.分譲区画の仮押さえを依頼します。
2.この書は区画の仮押さえの手付金になります、契約時に費用の一部に充当されます。
3.万一契約に至らない場合は、返金されません。
4.ローン等の融資が不可能と認めた場合は、無利息で返金します。
あと、金額、口座名、名前がかいてあります。
ちなみに領収書には、分譲区画申込内金とかいてあります。
あと、平面図や、見積もりも何回か変更して作ってもらってます。
こういう場合はやっぱりローンの事以外の理由ででこちらが一方的に解約した場合は返金されないんでしょうか？？
ただ契約をしていないのに、解約になるのかなぁなんて思っています。
さらに違約金みたいなものが発生するんでしょうか？？そんなことは申込書にはどこにも書いてありませんが。
長くなりましたが、よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月03日(月)12時01分02秒
タカさん、ご質問ありがとうございます。タカさん、わが国の民法では口頭
での契約も有効とされています。口頭で契約する旨を相手に伝え、相手が契約
の履行の為の具体的な行動をした場合、契約解除を同じく口頭なり文書なり
でタカさんが行えばその時点で契約の中断となります。もちろん、相手が行った
部分の費用は請求される可能性がありえます。しかし、手付金の範囲でその
行為を請け負っている場合は手付金の範囲で帰結を見ると推定申し上げます。
タカさんの一方的な解約の場合、分譲業者にはなんら落ち度は無いわけです
からそれなりの対応をする必要が有ると推定申し上げます。- 3 名前: タカ 投稿日: 2006年04月03日(月)13時09分03秒
意見ありがとうございます。
言われた事をふまえて、今後、話し合ってみたいとおもいます。
ありがとうございました。
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364共有名義で家を買った後、親子ローンは組めますか
- 1 名前: ゆうまま 投稿日: 2006年03月28日(火)01時04分24秒
夫婦の共有名義で新築一戸建てを買うつもりです。
子供が小さく、私が仕事をしていることもあり、
数年内に両親に近くに引っ越して来てもらいたいのです。
ただ、両親は今から家を買うなら、私との親子継承ローンにしないと無理だと言います。
この場合、私は親子継承ローンを組めるのでしょうか。
もし、私自身の家のローンがあるため、組めないという場合は
私の共有名義分の支払いを済ませれば、親の家のローンを組めますか。
その場合、私が連帯債務者になっていると、私の分の支払いを済ませていても
ダメなのでしょうか。
ややこしくてすみませんが、よろしくお願いします- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月28日(火)14時06分43秒
ゆうままさん、全てはゆうままさんの資力の問題です。ローンも収入に対しての
返済能力で決まります。そのほか、収入の未来に対しての安定性等を加味して
金融機関は判断します。住宅ローンは基本的には本人が住まうことが前提です
ので二つの住宅には適用されませんが？収入が十分にある場合には例外もある
様です。例えばご自宅と別荘の２重ローン的な？詳しくはゆうままさんの収入
証明等の必要書類を持ち金融機関に判断していただくしかないと推定申し上げ
ます。
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365登記の名義について
- 1 名前: えま 投稿日: 2006年03月22日(水)17時32分06秒
はじめまして。お世話になります。
不動産(現在も居住中)持ち主である父が亡くなり相続登記をするところなのですが、
母(年金受給者)単独名義にするか、母と子(給与取得者)共有名義にするか迷っています。
売却の際、(譲渡損が出るのを前提として)マイホーム買い替え時の譲渡損失の
繰越控除の特例を利用するなら、給与所得から多くの税金を引かれている者が
名義人に入っているほうが有利でしょうか。
お忙しいなか恐縮ですが、ご回答いただければ幸いです。
ちなみに土地は30年前に1000万円ほどで購入、家(軽量鉄骨)は昭和51年に2000万ほどで建て、
その約2年後に500万円ほどで増築、さらに約3年後に1000万円ほどで増築しました。
ちなみに課税台帳を見ますと17年度の価格は、土地は約2200万円、家は約300万円とのことです。
勝手な憶測で、土地の分くらいしか価値がないとみなされて譲渡損が出るような気がしておりますが、
見当違いでしたらすみません。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月23日(木)11時51分09秒
えまさん、ご質問ありがとうございます。将来の譲渡損の発生に付きましては
個人の住居場合は分離課税ですので損失の控除はゼロです。ご心配は要らない
と推定申し上げます。それから住宅の部分は年々償却をして行きますので・・
価値はドンドン下がっていきます。
もちろん、個人でも法人でも事業用の場合は別です。売却損はその年度内の
損失として認められます。- 3 名前: えま 投稿日: 2006年03月23日(木)14時11分12秒
ご回答いただきありがとうございます。
ご回答中の内容ですが、譲渡益が出そうということでしょうか。
あるいは損が出そうということでしょうか。
私の知識と理解力が足りずに申し訳ありません。
お返事いただければ幸いです。- 4 名前: えま 投稿日: 2006年03月23日(木)15時15分13秒
ご回答ありがとうございます。
ご回答の内容ですが、譲渡益が発生しそうということでしょうか。
あるいは損が発生しそうということでしょうか。
私の知識と理解力が足りなくてすみません。
お返事いただければ幸いです。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月23日(木)15時43分14秒
えまさん、個人の住宅の場合は譲渡損は所得税の控除対象になりません・・と
推定申し上げます。- 6 名前: 名無しさん 投稿日: 2006年03月24日(金)13時08分32秒
ご回答ありがとうございます。
また、上記投稿が二重になってしまいすみませんでした。- 7 名前: えま 投稿日: 2006年03月27日(月)12時49分20秒
こんにちは。重ねて質問させていただき恐縮ですが、
不動産がいかほどで売れるか(いかほど譲渡益が出るか)自分で見積もってみたいのですが
(路線価などを用いて？)どんな計算法がありますでしょうか。
あるいは不動産屋さんでないと見積もりは難しいでしょうか。
ご回答いただければ幸いです。 えま- 8 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月27日(月)16時15分07秒
えまさん、計算方法はありません。あくまで買主が有っての価格ですので・・
一般的用語で言えば”相場”です。ただ、路線価とは例外はありますが微妙
に連動している？傾向に有るようです。不動産もその土地の利用価値により
２極化しています。路線化の８割の土地もあれば路線化の２倍の土地もあり
ます。一番良いのは勉強している不動産会社に査定をして頂くのが一番早い
ですが？？？・・・アバウトで良ければ不動産のチラシ広告の９割と思えば
大きく外れる事は無いと推定申し上げますが？？？もちろん、その売り出し
土地等に著しい瑕疵の無いことが前提ですが・・・
いずれにしても居住用の財産の売却は譲渡益３０００万円までは無税ですので
えまさんの土地が何倍にも値上がりしていれば３０００万円を超える？可能性
も有りますが・・・（笑）- 9 名前: えま 投稿日: 2006年03月27日(月)22時16分21秒
ではまずはチラシを参考にしてみて、
それから不動産屋さんに査定してもらおうかなと思います。
ご助言いただきありがとうございました。えま
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366仲介手数料について
- 1 名前: そら 投稿日: 2006年03月26日(日)14時56分13秒
はじめまして。
もともと建売販売との事ですが、２月中の契約ならば間取りの変更可とゆうことで
２月２８日に土地の売買契約、建物の請負契約を結びました。
現段階では土地の開発許可（広い土地を開発して、１３棟に分割販売予定）
あり。
建築確認未取得です。
建築確認が取れ次第、土地付き建物の売買契約に差し替えすると
契約書の特記事項に記載してあります。
土地と建物の銀行ローンの決済は別の予定です。
それで納得して契約したのですが，
その後の折り込み広告では建築条件付売り地となっています。
で、契約前の広告をよく見てみると建築条件付売り地と書かれていました。
契約書では不動産業者の仲介手数料は土地建物の合計の
手数料が取られることになっていますが、
建築条件付の土地の売買であれば、手数料は土地分以上は
払わなくていいのではないか？
もう契約してしまっていますが、納得できません。
契約前に不動産業者に確認したところ、差し替えするので
建売扱いです。と言われていました。
その段階では納得していましたが、今改めて見ると広告で建売とは記載なく
建築条件付土地とかいてあります。
私が契約した所だけ建売で仲介手数料を多く取られ、他の場所は
土地のみの仲介手数料で済むのは違反にはならないのでしょうか？
もう契約書を交わした以上総額の仲介手数料を払わなければならないのでしょうか？
また、広告と実際の販売形式に矛盾が生じているのですが、
広告の違反にはならないのでしょうか？
お手数ですがよろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月27日(月)10時55分47秒
そらさん、ご質問ありがとうございます。あくまで契約の自由の観点から
契約内容にそって物事は進みます。その契約内容が法律に違反しない限り
その契約内容は有効です。また、個々の契約者に対して契約に差別を付ける
のもその差額の金額が膨大でなければ・・・可とされているように見受けられ
ます。
ご納得がいかない場合には宅地建物取引業界の無料相談（業界の役員が普通は
答弁担当者）又は、お住まいの県の住宅課の不動産業界の指導担当者にご相談
下さい。
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367契約解除と手付金放棄のご質問
- 1 名前: 不動産初心者 投稿日: 2006年03月25日(土)21時43分56秒
売買契約を締結し、手付金100万円を納めましたが、当方の理由により
契約の解除を希望しました。手付金の返還は認められず、その点は合意しました。
しかし、売買契約書のオリジナルを先方不動産に渡してしまい、先方から貰った
売買契約書のコピーと、契約解除合意書（まだいずれの認証もなし）しか持っていません。
契約解除合意書の送付後、返送される予定ですが、この状態は非常に
まずいように思ってきました。実際、何か問題はございますでしょうか。
たとえば、先方はオリジナル契約書を伏せる形で物件を他者に売却し、
当方からの解除合意書を破棄し、契約が続いていることを当方に強いて、
物件費用を払わせるなど･･･。悪い妄想が膨らんでいます。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月27日(月)10時49分13秒
不動産初心者さん、ご質問ありがとうございます。不動産会社が悪意があり
チョッと怖い系の会社の場合はご心配の事も有り得ないとは云えないと推定
申し上げます。
そうならないために・・・・早急に契約解除合意書を結んでください。
それしか方法は有りません。
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368契約解除について（２）
- 1 名前: てるてる 投稿日: 2006年03月19日(日)22時13分20秒
先ほど質問させていただいた者です。
3月23日に引渡しがせまっており、大変困っています。現在は、
泣き寝入り？状態で、「買主の手付け放棄による契約解除」の書類を前に、
不動産会社から、早く郵送して下さいと催促をうけています。
また、去年の10月に銀行ローンの審査を通す為の書類を不動産会社が
間違って同じマンションの第三者に郵送される事態も発生しました。
たとえ全額でなくても、少しでも支払い額がすくなくならないでしょうか？
全額放棄は、納得できません。
図面はかなり「不親切」なものだと思うのですが・・・
どうぞよろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月21日(火)08時45分05秒
てるてるさん、ご質問ありがとうございます。むむむ・・・・ム！！！！！
説明不足？思い込みによるトラブルですが・・・残念ながらこの日本では
無条件解約が出来る可能性が有るのは”契約の目的が達成出来ない”場合に
限られる傾向に有るようです。その他の場合、売主に瑕疵や過失がある場合
には金銭闘争になる傾向に有り、また紛争の裁判等でも明確な売主の悪意が
客観的に立証されない限り難しいのが現実の傾向で有ると推定申し上げます。
どのような不動産取引や住宅建設でもそうですが・・・だろう！！！！は危険
です。一つ、一つ確実に説明を受けましょう。また、そういう説明をする業者
を選ぶことがとても重要なんです。一般的なケースですがお客が判子を押した
瞬間から・・・お客様のことをあれこれと考え時間を使うことは営業的には
マイナスとなり、会社の第一目的である”利益を上げる”行為に反する行為な
のです。残念ながら・・・・・！！！！！
車や、家具など現物が見られるモノと違い、図面だけで建物を買うわけです。
数千万円の紙切れを買うわけです。そこに信頼や信用や思いやりが無かったら
とても恐ろしい買い物であるわけです。弊社ｈｐでも相談コーナーでも繰り返し
繰り返し申し上げて居ますが・・・建設会社や販売店を決めた段階で建物創り
の８０％は完了してしまうのです。
とても残念な事です。てるてるさんが出来る唯一の方法は担当者に懇願して
没収額を負けてもらうことしか今は方法が無いと推定申し上げます。- 3 名前: てるてる 投稿日: 2006年03月21日(火)20時29分20秒
お答えありがとうございました。私は、営業の方を信用しすぎていたのかもしれ
れません。そして、不安を抱きながらも気兼ねして、担当を替えて下さい。と
いえなかった事を後悔しています。次回は、ばんばん質問して、営業の方と
親しくなって、物件選びをしようと、気持ちを切り替える事が出来ました。
最近の不動産取引の実態を実感しました。それにしても・・・イタイですぅ。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月22日(水)10時40分36秒
てるてるさん、お気持ちの切り替えが出来ましたことを心より安心申し上
げます。このイタイお金を生かすも殺すもてるてるさんしだいです。確かに
高額な金額ですので・・・本音はドドドドドドドドド！！！イタイとお察し
申し上げます。この経験を人生を豊かにするために色々なトラブルに巻き込
まれない試金石としてください。
やがて人生のエンディングを迎えたとき・・・このド痛い金額がド痛くなって
居ないことをお祈り申し上げます。頑張ってね（微笑）
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369契約解除について
- 1 名前: てるてる 投稿日: 2006年03月19日(日)22時01分58秒
はじめまして。どうぞよろしくお願いします。去年6月に契約したマンションについてです。
契約した部屋の南バルコニーの2面ある窓のうち1面が腰窓でした。
図面には、出入りマーク「▼」が付いていませんでしたが、ぜんぜん分かりません
でした。なぜなら、玄関やトイレ各部屋の出入りにも付いてなく、バルコニーがまさか
腰窓になっている何て想像もしませんでした。モデルルームもパンフにも
その様なタイプは載っていませんでした。販売会社は、「質問されてないから答えなかった」
の一点張りで、話になりません。無条件解約できませんか？よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月21日(火)09時14分14秒
契約解除について（２）
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370申込金の返金について
- 1 名前: かなえ 投稿日: 2006年03月13日(月)14時57分31秒
先日は「契約前のキャンセルについて」で相談させて頂いた者です。
題名の通り、申込金を返金してもらいたく、先週の土曜に不動産屋に話をしました。
その時はどういう流れで申込金が返ってくるのかの説明も一切なく、
私達に「家を買う気はあるのか？」的な事を散々言われ、嫌な思いで帰ってきました。
で、今日その不動産屋から連絡（メールで）があり、「解約文が明日か明後日に速達で着くと思うので
その解約文に記入し、申込金の受領書控えを同封して返送して下さい」と言われ、
「その書類が到着してから返金の振込みまで１週間以内と考えてください」と書いていました。
それが通常の申込金の返金の流れなのでしょうか？
私達は早くその不動産屋と縁を切りたいので今週中に振り込んで欲しいと言いましたが
無理なのでしょうか？
それと「手付じょうと金」？なる物は存在しますか？
「手付証拠金」ではなく「手付じょうと金」と言われたのですが、不動産用語集等で探しても
一向に見当たりません…。
どういう漢字なのかもわからないので平仮名で書いたのですが…。
よろしくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月13日(月)15時27分15秒
かなえさん、再度のご質問ありがとうございます。まず、解約文？の内容に
注意をしてください。そもそも契約はしていない訳ですから一般的には解約
をする必要が無い？と推定申し上げます。さて、相手の会社の規模によっては
手続き上、何らかの書類が無いとお金が返金できない可能性もありますので
よくよく書類は注意をして見てください。それから返金を確認した上での受領
書となるのが一般的ですので返金を受けていないのに受領書だけを先に相手に
渡すのはいささかリスクが大きいと推定申し上げます。
企業規模にもよりますが返金の手続きに付いては経理処理上日時を要する場合
もありますが・・・契約をしていないのにお金だけ振込みをさせるような会社
ですので注意が必要と推定もうしあげます。
手付け譲渡金？？？不動産業界にはこのような支払い名目は無いと思います。
相手を怒らせないようになおかつチャンとお金が返ってくるように頭を使って
そして、解らないことはチャンと理解したうえで細心の対応をしてくださいね
頑張っね（笑）- 3 名前: かなえ 投稿日: 2006年03月13日(月)15時48分46秒
早速のお返事、有難うございますm(__)m
もうすでに怒らせているのかもしれません…（笑）
担当者に対して怒りのメールを送ったので(^_^;)
危うく、今日来たメールにまたまた怒りの返信をする所でした。
しかし、受領書控えを相手側が受取った後に振込みをしますと言われてしまっては
リスクが高くても返送しないといけないのでしょうか…？
その疑問を相手にぶつける事は危ないでしょうか？
その担当者に会いたくない為に書類があるなら郵送で…とお願いしたのですが
まずかったでしょうか(-_-;)
まさか解約文があるとは思ってもみなかったので驚いているのですが。
それに手付じょうと？じょうど？金はないですよね…。
この不動産屋はこちら（関西です）では大手の会社になるのですがなんとも情けない対応ばかりで嫌になります。- 4 名前: かなえ 投稿日: 2006年03月14日(火)11時16分12秒
不動産屋に思い切って聞いてみました。
・解約文とは何に対しての解約文なのか？
『解約文ではなく「覚書」の間違えでした』、と言われました。
・返金の確認をしてから受領書を返送するのは可能か？
『送付した覚書に返金する額３１万円と記載しています。
その書類を２枚送付したので２枚ともに署名捺印して１枚を会社に
もう１枚はそちらで保管して下さい。その際には受領書も一緒に
返送して下さい。』と言われました。
・手付じょうと金といわれましたか？
『正確には手付金充当金です』だそうです。
検索すると東京の方では『ニセ手付金』だそうで…(-_-;)
一応、『預かり金の事ですね？』と打診しておきました。
まだそんなに不動産について勉強不足な時にこんな事になってしまって
どうしようかと思いましたが、とても参考になる助言をして頂いて
助かりました。有難うございました。
後は無事に返金される様、頑張ります(^_^)- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月14日(火)17時57分29秒
かなえさん、一応なんとなく解決に向かいそうで・・・・一応良かったですね
（笑）私たちのこの業界はとっても注意が必要な業界です。私なんかこの業界
のど真ん中に２０年近く居てもビビリまくって居ますよ。（笑）
無事に最終解決を迎えられるようにお祈り申し上げます。
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371個人売買で購入した物件が・・
- 1 名前: なおみ 投稿日: 2006年03月10日(金)00時49分12秒
平成１６年に個人売買で家を６３０万で購入しました。頭金１５０万円を払い、利息なしで毎月売り主に３万円ずつ返済していましたが、先日売り主から破産したため、家が抵当に入ると言われました。
実は売り主が立てたときの家のローンの返済が終わっていなかったらしく、家が抵当に入り、競売にかけることになるといわれたのですが、どうしたらよいのでしょうか。売り主は、建築業を営んでいて、購入時には売買契約で返済が終わったら自分名義になると言うことだったのですが、急なことでどうしたら良いのかわかりません。
家の評価額は３００万で、競売で買えば今と同じくらいのローンで済むのでは、と言われたのですが、とても納得いきません。競売にかけずに自分たちが購入するにはどうしたらよいのでしょうか。
また、頭金として払った１５０万や今まで払ったお金はどうなるのでしょうか。教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月13日(月)10時13分12秒
なおみさん、ご質問ありがとうございます。とてもデインジャラスなお取引を
したとお気の毒に思います。
チャンとした正式な契約書が有るのでしょうか？土地売買の場合土地、家に付
いた抵当権等をキチット調べてその名義変更を阻害する抵当権が外せるかどう
かをキチット検証の上、契約書を交わします。また、抵当が外せない場合に
付いては契約そのものに無理があります。そして、新たなる契約者はこの抵当
権の実行をされてしまい、残りの金額が無い場合には泣き寝入りになる場合が
とても多いと推定申し上げます。破産と云うことですので破産管財人の弁護士
さんにご説明を受けてください。
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372住宅名義変更について
- 1 名前: まー 投稿日: 2006年03月08日(水)16時39分25秒
こんにちは。
現在、父名義の持ち家を、私にあげるということを言われましたが、固定資産税
などこれからかかっていく税金やらあるとは思うのですがなにがかかるか教えてください。
因みに、ローンはなく、名義を私にすればよいと言われましたが、費用ややるべき手続きを教えてください。
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月13日(月)09時56分31秒
まーさん、ご質問ありがとうございます。お父様が現在ご存命の場合に名義を
変更すると生前贈与の扱いになり１１０万円を超えるものには課税される恐れ
があると推定申し上げます。家の価値にも寄りますが・・・・十分課税等の法
律に注意して行ってください。また、名義変更費用やその課税割合について
具体的に知りたい場合には司法書士さんにご相談ください。
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373契約前のキャンセルについて
- 1 名前: かなえ 投稿日: 2006年03月08日(水)02時00分08秒
先日、気になった物件（厳密にはまだ更地）を見に行き、現地を案内してもらいました。
主人も私もその時は契約する気があったので、とりあえず申し込み金１万円を支払い、契約は週末の土曜にする予定です。
その不動産屋が「契約の意思があるなら明日連絡して下さい、それとその日の2時迄に30万円振り込んで下さい」と言われ、次の日に30万振り込みました。
が、今になって考えてみると少し焦りすぎの様な気がして…。
この場合、振り込んだ30万は手付金の意味があるのでしょうか？
申込金受領書はあるのですが、その書面の中に「契約時入金額 30万円」となっているだけです。
30万円の領収書もありません。
契約前のキャンセルでは30万円は返金されるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月08日(水)11時24分19秒
かなえさん、ご質問ありがとうございます。ムムムムムム・・・・
契約前と有りますが・・・・一切のサインをしていない？？？のでしょうか？
ご質問の内容が良くわからないのにお答えするのは？？ですが？・・・・
一般的にたちの悪い販売会社は、契約を仮契約と称し気楽にできる感じを買主
に与えて手持ち等の少ない金額でサインをさせる傾向が見受けられます。
仮契約？仮申し込み？が実は本契約だったって事がありえると推定申し上げま
す。法的にも、一般常識でも仮の付く契約なんて存在しないのです。
また、申込書も買主の精神的負担を軽く見せつけ、頭金を支払った時点で
契約成立的な条文のあるものもありえると推定申し上げます。かなえさんの
ケースがどれに該当するかは？？？ご質問の内容では判断できません。
まぁ～助かる可能性として・・・下記の場合に合致すればクーリングオフが
使える可能性があると推定申し上げます。
クーリングオフの行使期間は、申込の撤回、契約の解除ができること及び
撤回解除の方法を告げられた日から起算して8日以内
クーリングオフが適用される条件は一般的には下記になります。
・宅地建物業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約であること
・宅地建物業者の事務所等以外での契約であること。（事務所等で買受の申
し込みをし、事務所等以外の場所で契約を締結した場合は除く）
・自宅又は勤務先の取引について、説明を受けたいと宅地建物業者に訪問を
請求していない場合(宅地建物業者より訪問し、説明したいとの申し出を受け
、これに応じただけの場合にはクーリングオフの適用があると思われる）
３０万円の振込みの場合、振込み所の控えが領収書の代わりと一般的にはなり
ます。３０万円の返金に付いては、ここでは判断できません。- 3 名前: かなえ 投稿日: 2006年03月08日(水)15時45分03秒
ＲＥサンハウジング様、ご返答有難うございます。
不安になって一睡も出来なかったので、不動産屋に思い切ってメールで聞いてみました。
（電話だとこちらの言い分を聞き入れてもらえないと思ったので）
そうすると一切のサインはしていないし、契約にあたっての重要事項説明も
していないので30万は手付証拠金？になりますと言われました。
そんな説明は一切受けてなかったのでお金は返金可能ですか？と聞くと
30万円も申込金の1万円もキャンセルの場合、お返しします、と言われました。
じゃあ、なぜ翌日に振込みをさせたのか？と聞くと、契約するという意思確認と、
土曜の契約時までに必要な書類を揃える段取りと、契約時に大金を持ち歩くリスクを
無くす為と言われました。
そこまでキッチリ説明出来るのなら、最初に言ってくれれば良かったのですが…。
私の説明不足にも関わらず、お答えして頂いて有難うございました。
また、何かありましたら宜しくお願い致します。
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374不動産贈与の名義について
- 1 名前: ショウコ 投稿日: 2006年03月04日(土)19時13分09秒
私（既婚）には姉が１人おります。
父から７００万の不動産贈与を受けて、遺言書等もなく死んでしまった場合、
私が生前贈与を受けた事になるので姉と半分ずつ分け合わなくてはならない事は分かるのですが、
不動産贈与を受けて家を購入するにあたって名義は主人にするより、私と主人の共有名義にした方が
姉に持っていかれるお金は少なくてすみますか？
主人名義の口座に贈与分の７００万を振り込み、家も主人単独の名義だと
父から主人に贈与した事になってしまうのでしょうか？
ご回答の方、宜しくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年03月07日(火)11時08分49秒
ショウコさん、ご質問ありがとうございます。
１、とりあえず親からの住宅資金の生前贈与は５５０万円までは無税です。
これは、一年、１１０万円までの無税の贈与を５年分に付き住宅の場合は一
度に贈与できるとしたものです。お父様から７００万円を住宅資金として贈
与された場合は１５０万円は贈与の課税対象になります。
２、その他に、住宅取得資金等に係る相続時生産課税制度の特例を使った場合
には平成１７年度末までは３５００万円までは住宅を建てる時期には課税され
ません、しかし、親御さんが死亡し相続が発生した場合にはこの受贈した資金
は相続資産にカウントされます。もちろん、相続の場合は基礎控除が５０００
万円＋１０００万円×法定相続人の数、までは有りますので・・・これを超え
る部分に相続税が課税されます。この場合、課税対象相続資産のカウントは相
続資産保有者の死の３年前までに行った贈与を含めます。
さて、相続時の相続資産の考え方は１の場合は死亡時の資産となり、２の場合
特例を使った金額まで相続資産としてカウントする点が大きく異なります。
民法の定める法定相続分の考え方は子は平等に分けるとありますので・・・
贈与分を無税でご主人名義にすることにはいさかさ問題があります。もちろん
贈与税を払った後にご主人名義とすればその資産はその時点でご主人のもの
となりますので相続時にとやかく言われるモノではないと推定申し上げます。
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375土地を購入しようとしてる矢先に
- 1 名前: アキボンヌ 投稿日: 2006年02月22日(水)19時05分25秒
初めまして、私は土地を購入しようとしています。そして一応契約はしたのですが調整区域の農地のため農地転用と個人で開発申請を行うはめになったのです。又、それがややこしいことに契約は締結したがお金の払いは開発許可後（農地転用も）でないと所有権が変えられないので待っていました。すると開発許可まで後一ヶ月程の所まできて売主が他界してしまいました。５０才位の方ですが身よりも殆ど無いと聞かされています。もし相続人が存在しなかった場合や、相続人がその値段では売りません等話があった場合どうなるのでしょうか？教えて下さい長文すいません- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月27日(月)13時52分27秒
アキボンヌさん、ご質問ありがとうございます。一応？の契約とありますが？
法的には契約は契約で・・・一応？？？？と云うのが契約が成立しているので
しょうか？死亡されて居ますので契約成立が客観的に第三者に証明できる具体
的証拠が有るということで・・・お答えします。
民法では下記のようになっています。
民法第896条では「相続人は、相続開始のときから、被相続人の
財産に属した一切の権利義務を承継する。」とされており、相
続の一般的な効果として、被相続人の死亡により被相続人に属
していた一切の権利義務が包括的に相続人に継承され、この効
果は相続人が相続開始の事実を知るか否か、また相続登記の有
無にかかわらず、法律上当然に生ずるものとされています。
また、「相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属
する。」（同第898条）、「各共同相続人は、その相続分に応じ
て被相続人の権利義務を承継する。」（同第899条）
相続人は契約の内容まで含めて相続をする必要が有ると推定申し上げます。
しかし、一般的な契約書の内容では違約金や損害賠償を支払えば契約を解除
出来る解除条項も有りますので・・・この点の意志決定権は相続人にも有ると
推定申し上げます。なお、相続人が存在せず、特別縁故者もいなければ、相
続財産は国庫のものとなります。ですから国があなたの契約を引き継ぐ形と
なると推定申し上げます。- 3 名前: アキボンヌ 投稿日: 2006年03月04日(土)23時08分02秒
御礼が遅くなりすいません。参考になりました。ありがとうございます。
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376住宅購入の契約後の発覚
- 1 名前: みき 投稿日: 2006年02月27日(月)10時08分55秒
中古物件諸費用込みのフルローン２３００万（年収額５００万で銀行ローン１００％可能）で手付金も払い契約。残すところ銀行の仮審査申し込み。ここまできて安心していたのですが、今日の今日に主人から消費者金融の借金１５０万を聞きました。
今１５０万なんて額は手元にはありません。
これではやっぱり審査って通りませんか？（通りませんよね）
至急に仲介業者に相談した場合、審査に通る可能性ってあるのでしょうか？もしかして契約違反なんかで手付金の２倍を払う事になっても大変です。
どうすべきか、ご意見お願いします。
元をたどれば、私の監視能力不足。
とても悲しいです。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月27日(月)17時11分15秒
みきさん、ご質問ありがとうございます。中古物件の価値にも依りますが・・
年収が５００万円有れば２３００万円＋消費者金融１５０万円（金利にもより
ますが？？？）の返済は可能？かな？（笑）と推定されます。
とにかく一番大切なことは１５０万円（ほんとにこれだけ？なら良いが？？？
？？？？？？？？？？？？？？疑り深い私（笑）をなるべく早く完済する事
です。・・・・・
リスクの一番少ない方法は・・・みきさんの契約書の内容に融資条件が付いて
いるなら、そして万が一物件が買えなくても良いと判断するなら・・・
即、銀行に融資の際のその他の借入の項目の変更依頼をしましょう。そして
万が一融資不承認でも契約書に融資条件が付いているのなら融資の不承認に
よる白紙解約が出来ると推定申し上げます。白紙ですので・・・普通は頭金
は全額返済されます。契約書に融資条件が付いて居ない場合には融資が不承認
になっても頭金は没収されると推定申し上げます。
なんにしても消費者金融は・・・・避けて通るべきと推定申し上げます。
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377契約書がない場合の立ち退き拒否権
- 1 名前: しろー 投稿日: 2006年02月25日(土)00時00分09秒
３年半ほど住んでいる一戸建てが競売に掛かった土地の敷地内にあり
落札者から立ち退くように言われました。
引越しの予定もなくまだ住んでいたいのです。
しかしこの家は 土地の元の持ち主の方と口約束で借りれることになり住んでいたので
契約書がありません。
契約書がなければ立ち退きを拒否する権利はないのでしょうか？
裁判沙汰になれば強制立ち退きになってしまいますか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月27日(月)14時48分54秒
しろーさん、賃借の相談は相談範囲外です。なお、あえて申し上げるなら
競売の場合の立ち退きは一般的にはこれに抗力できるものはとても少ないと
推定申し上げます。
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378土地契約してすぐ
- 1 名前: ともも 投稿日: 2006年02月24日(金)12時36分44秒
はじめまして、よろしくお願いします。
新築を計画して６０坪の土地を５００万円で購入する契約を２月８日に結びました。
引き渡しは３月１４日です。
この数日で我が家の経済事情が急変し、家を建てることができなくなりました。
貯金も土地代、手数料を支払うと全くなくなります。
損失を一番少なくするにはどうしたらよろしいでしょうか？
本当に困っています。よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月27日(月)14時46分47秒
とももさん、ご質問ありがとうございます。一般的な契約書では相手が契約
の履行に着手するまでは手付け金の放棄で契約解除出来る様になって居る物
が多いと推定申し上げますが？・・・とももさんの契約書にも契約解除の
場合に規定が盛り込まれて居ると推定申し上げますので・・・それに従って
ください。
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379将来の相続で税金対策？
- 1 名前: 鬼嫁 投稿日: 2006年02月23日(木)14時26分37秒
はじめまして！この度、不動産を購入するに際して初めての事だらけで
不安に思って得おります。建物2500万円＋土地4000万円の物件なのですが
私の両親が一部援助をしてくれる事になりました。残りは会社からの融資
で一括返済の予定です。
この場合、もし（無いに越したことはありませんが）将来に離婚した場合
夫婦折半の取り分になるのでしょうか？両親からの援助に書類があった方
がよいのでしょうか？？夫婦といっても何があるか分かりませんし（笑）
また、建物と土地を夫婦別々に登記しておくと、どちらかが亡くなった場合
に子ども達の相続は少し楽になるのでしょうか？例えば、私が先に死んだ場合
娘たちが私の名義分の建物のみ相続し、主人が無くなった時には建物の価値が無く
なった土地を相続するといった場合にはどうなりますでしょうか？
是非、ご意見をお聞かせ下さい。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月27日(月)14時43分43秒
鬼嫁さん、ご質問ありがとうございます。結婚当初の財産の持ち分に付いては
離婚時に折半と云うことは有りません。もちろん、親御さんの支援はあなたの
持ち分です。（笑）結婚後、増えた財産のみ一般的には離婚では折半です。
今の法律では相続財産は５０００万円＋法定相続人の数×１０００万円までは
非課税です。これら金額は相続税課税評価の金額です。一般的な売買金額とは
ことなりますので注意が必要です。これを超える分について相続税がかかりま
す。これ以上財産が有り明確に相続税がかかる場合には一般的には色々と対策
が必要です。なお、離婚や死亡まで考えるなら・・・・後妻の子（笑）まで
考えないといけません。ご主人の財産は後妻さんの子も相続権があります。
当然ながら・・・・そのときあなたの子と後妻さんの子が醜い争いをしないよ
うに配慮する必要が有ります。・・・・
もちろん、家の名義と土地の名義が異なる場合ある一定期間を過ぎますと
通常はその土地上に地上権なるものが発生して居ますので土地の評価は下がる
傾向に有ります。
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380境界の明示について
- 1 名前: YAMADA 投稿日: 2006年01月30日(月)23時52分08秒
とても参考になるページで興味深く読ませていただきました。
私の場合、中古住宅の購入で売主側の境界の明示でトラブルになりそうな感じです。
近日中に境界の立会い確認を行います。35年前の分譲住宅地を
購入したのですが、隣家との境界が一部明確でない（境界標が無い）部分があります。
具体的には境界標でなく単にブロックに誰がつけたかわからない赤ペンキがあるのです。
売主側の仲介業者の解釈は赤ペンキだろうと隣家が合意している以上これが
”境界の明示”とのことです。（契約書には”境界の明示”としか書かれてなく、
その詳細は述べられていません）
この土地にある図面は、公図と売主が持っていた隣家を含めた土地測量図
（誰がいつ作ったか不明）のみです。私としては確定測量図はもちろん
地積測量図が無いような状態ですので最低でも境界標が設置は絶対にして
ほしいと思っております。（将来の隣家の持ち主が変わった場合の対策も
含めて）
そこでですが、
（１）売買契約上の”境界明示義務”について赤ペンキだけでも
この義務を履行したことになるのでしょうか？
（何か明確な言葉の定義はあるのでしょうか？）
（２）（１）の状況にもよるのですが現実問題として私は赤ペンキ
の状態を受け入れるべきなのでしょうか？境界標まで要求することが
無茶な要求なのでしょうか？
以上、よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年01月31日(火)14時21分18秒
ＹＡＭＡＤＡさん、ご質問ありがとうございます。不動産業者の取引は宅地
建物取引業法で定められて居ます。境界明示義務は重要事項の中にもありま
す。しかしながら明確に杭の種類までは明文化されて居ないとおもいます。
一般常識として境界杭は永続性、耐久性を有して居る必要が有ります。
法的な境界杭を明文化してある法律は不動産登記法、不動産登記規則第７７条
一の八に下記の様に規定があります。
境界標（筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識を
いう。）があるときには当該境界標の表示
当然、境界と云うモノは規定が有ろうが無かろうが常識として永続性がなけれ
ば意味がありませんので・・・・赤ペンキは永続性があるとは私の常識では
あり得ないと推定申し上げます。
ここでもっと注意することは、境界杭そのもの持つ認知性に問題があります。
勝手に入れた境界杭は第三者に対して意味を持ちません。必要なことはその
杭を利害関係者全員が認知していると云うことです。そこに、不動産取引の
難しさや測量の難しさがあります。この点が・・・残念ながら法律でもとても
あいまいな部分です。
法務局に土地を登記するときに重要なことは地積測量図があるか？無いか？
です。地積測量図があると云うことは近隣の利害関係者全員の承諾が無いと
受け付けてくれません。その申請の為に測量をし、関係者全員の印の入った
測量図を造ります。これには時には膨大な測量費がかかる場合がありますの
でけっこうなおざりに現状で名義変更してしまう場合があります。のちのちの
トラブルの原因の一員にもなる場合があり得ますのでリスク対経費を十分に
ご検討の上、不動産取引をして下さい。頑張って下さいね（笑）- 3 名前: YAMADA 投稿日: 2006年02月01日(水)01時03分37秒
サンハウジング様
早速の回答ありがとうございました。
今のところ、不動産業界の通例を越えたことを
要求して全体に混乱を起こすようなことは
したくは無いと考えていたのですが、実際に
どこまでが許される範囲か？ということを相談
する相手もいなく悩んでいました。
今回頂いた回答で、自分が考えていることが
そんなに無茶な要求では無いと、私なりに判断
することができ、心の上でもとても励みになりました。
今後同じような事例に当たる方の為にも、
最後の結果はこの掲示板でご報告させて
いただきます。重ねましてありがとうございました。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月01日(水)09時39分16秒
YAMADAさん、ありがとうございます。現在はなんとなく自分さえ良ければ良い
と云う冷たい時代です。そんな中、チョットでも人々のお役に立てる事は素晴
らしい事と思います。
わたくしは思うのです。
本来、人間はとても”あったかい”心を持っている生き物だと！！！
今後ともよろしくお願いします。- 5 名前: YAMADA 投稿日: 2006年02月25日(土)18時55分31秒
ＲＥサンハウジング様
先日はありがとうございました。
頂いたアドバイスなどを元に色々調整させていただきました。
時間がかかりましたが先日解決いたしました。
将来、同様の事例に当たる方の参考になればと思い
結果報告させていただきます。
先日相談させていただいて以来、私のほうでも法務局などを
周り調べられることは調べた上で、明確な境界標とその根拠を
求めてきました。
その過程で教えていただいた不動産登記規則や
通知（次の発言に載せます）を前提に話し合いを
重ねてきましたところ、
最終的には売主側にて土地家屋調査士へ依頼して境界標の
復元、測量、隣接地の方の了承の押印をいただき全て無事に
終了することができました
ＲＥサンハウジング様には大変お世話になり感謝しております。
これからもこの掲示板により助けられる方も多いと思いますので、
色々大変だと思いますが、是非、継続していただければと思います。
本当にありがとうございました。- 6 名前: YAMADA 投稿日: 2006年02月25日(土)18時57分01秒
上の発言中の通知とは以下です。
昭和52年9月3日 民三第4474号民事局第三課長依命通知第二の五
地積測量図に記載する境界標とは、土地の筆界に埋設された
永続性のある石杭又は金属標等の標識をいうものとされており、
単なる木杭や移動の容易なプラスチック杭、金属鋲等は
永続性のある境界標には該当しないとされている。
具体的には材質が石、コンクリート、合成樹脂又は
不銹鋼等耐久性を有し、かつ容易に移動しないように
堅固に埋設されていると認められるものをいう。- 7 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月27日(月)13時56分23秒
YAMADAさん、無事解決おめでとうございます。良かったですね（笑）そして
皆様に役に立つ情報提供感謝申し上げます。
余談：昨今の冷たいギスギスした世の中に一筋のあったかい光明を見た思い
です。チョットでもこの世の中が暖かくなると良いですね（笑）
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