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321都市計画道路上の土地
- 1 名前: tomomrt 投稿日: 2006年06月05日(月)00時27分31秒
現在土地＆住宅の購入を検討しているのですが、なかなか希望通りの物件が見つからず、
候補の中の都市計画道路上の建築条件付の土地の購入を検討しております。
この物件は都市計画道路上にあるということ以外は希望通りの物件なので、この都市計
画道路上であることによってそれほど不利益がないのならここにしようかと思っている
ところです。
市役所の話では現在はまだ計画決定段階であり優先度も低い道路であることから、事業
決定されるのはいつになるかわからないということでした。もちろん建築許可も問題な
く降りるとのことです。
そこで気になることがあるのですが、
(1) 事業決定された時には立ち退くことになるわけですが、この際の補償はどの程度の
ものであるのか。
(2) 都市計画道路になっていることを承知で買うことにより、交渉時にそのことが原因
で条件が悪くなることがあるのか。
といったあたりが気になります。
収用されることにより損するのは避けたいので、どの程度の補償が受けられるのかが気
になるところです。
例えば、土地の一部を収用されることにより、残りの土地がかなり狭くなり売ることが
難しい土地になってしまったらその分はどうなるのか。また大手ハウスメーカーなので
本来50年は住める家なのだが、20年経つと木造の場合評価額がほぼゼロになるので建物
の補償はかなり少なくなってしまうのか。といったあたりが気になります。
土地収用法 第６章 損失の補償 によると「土地を収用し、又は使用することに因つて
土地所有者及び関係人が受ける損失は、起業者が補償しなければならない」とあるので
これを読む限り所有者には損失は発生しないと解釈できるのですが…。
実際のところどうなんでしょうか？
また他に都市計画道路上の土地を購入するにあたって考慮に入れておいたほうがいいこ
とがあればアドバイス願います。
以上、よろしくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月05日(月)11時19分33秒
ｔｏｍｏｍｒｔさん、ご質問ありがとうございます。
１，土地収用査定はお役所の査定基準により査定されます。一般的に査定価格
は市場価格より低い場合が多いです。
部分的に収容されるばあいには残った土地は買って頂けませんし、土地の形状
変化、面積変化による損失の補償は無いのが普通です。
２，当然、計画道路を承知で買うわけですから一切の弁解？は出来ません。
余談：私見としてはご家族が未来永劫安心できる土地をお探しになることを
お勧め致します。将来の交渉等等で何年も、もめたりストレスを感じる未来を
作る事は人生の損失と推定されます。万が一大手ＨＭ経由で土地をお探しの
場合は・・・彼らは売れれば良いので・・・あなたの幸せなんかどうでも良い
のです。- 3 名前: tomomrt 投稿日: 2006年06月06日(火)03時20分18秒
ご回答ありがとうございます。
確かにおっしゃる通り、不安要素を抱えたまま生活するというのは金銭に換算できない
損失であり、当然補償されない部分なので、冷静に考えてみれば計画道路上の土地とい
うのはそれだけで非常に大きな欠点ですね。
今回の物件は見送ることにしようかと思います。
適切なアドバイスありがとうございました。
ただ、後学のためにというか興味があるので教えて頂きたいのですが、
> １，土地収用査定はお役所の査定基準により査定されます。一般的に査定価格
> は市場価格より低い場合が多いです。
というのは、土地収用法 第71条に「収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権
利に対する補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示
の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じ
て得た額とする。」とあるので、査定価格が市場価格より低いとしたら、これに反して
いるのではないでしょうか？
また、
> 部分的に収容されるばあいには残った土地は買って頂けませんし、土地の形状
> 変化、面積変化による損失の補償は無いのが普通です。
についても、同 第74条に「同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用し、又は
使用することに因つて、残地の価格が減じ、その他残地に関して損失が生ずるときは、
その損失を補償しなければならない。」とあるのでこれに反しているのではないでしょ
うか？
> ２，当然、計画道路を承知で買うわけですから一切の弁解？は出来ません。
についても、弁解はできないとしても、たとえ計画道路を承知で買ったとしても、その
ことにより計画が発生する以前から住んでいた人よりも条件が悪くなるというようなこ
とは土地収用法の記述には見当たらないので、そういうことがあったとしたらこれもお
かしな話なのではないでしょうか？
結局のところ、土地収用法というのは実質的に守られていない法律ということなのでし
ょうか？
無知な一般市民の足元を見ているということなのでしょうかね。
話が法律的な方面に逸れて申し訳ないのですが、よろしくお願い致します。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月06日(火)10時45分56秒
tomomrtさん、再度のご質問ありがとうございます。あなたは本当に私と同じ
真面目な方とお見受け致します。
以下に日本国憲法９条を記します。
日本国民は、正義と秩序を基調とする国際平和を誠実に希求し、国権の発動
たる戦争と、武力による威嚇又は武力の行使は、国際紛争を解決する手段と
しては、永久にこれを放棄する。
前項の目的を達するため、陸海空軍その他の戦力は、これを保持しない。国
の交戦権は、これを認めない。
政府も裁判所も国民も・・・ゴチャゴチャ云って”解釈”うんぬんと・・・
憲法を明らかに破っている国、国民なんですよ、解釈でドンドン憲法が変わっ
てしまう国なんです。３０年前は軍隊は憲法違反で自衛隊は合憲でした。
今は首相が堂々と軍隊と云ってはばかりません。
良いですか・・・・！！！！・・・キッと目を見開き見て下さい。
この国では法律は国民を守るために有るのでは有りません。！！！為政者が
国民を治める為に有るのです。法律がすべての万民に平等に施行されている
実績（現実）も有りません。法律文は誰が読んでも同じ解釈にならなければ
法の意味そのものが問われると思いませんか？？？？
人生色々とこの国の首相が国会で堂々と御述べになりました。私が税務署に
直に確認しましたら法人税法違反との明確なご返事でした。この違反の共謀
者たる首相は自ら国会で自白しているのに・・・・誰も問題にもしません。
結論：残念ながら我々のこの国は東洋のインチキ国家なんです。このインチキ
に気づかないのか？涵養しているのか？アホなのか？・・・この国民の大多数
はインチキ国民なんです。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月06日(火)11時22分15秒
補足：私は社○党のような丸腰丸裸でケンカしろって云う考え方は全
く有りません。人間の本質を知らないアホ政治家？の考え方には全く
同調出来ないのです。
１，人間は殺し合いをする動物で有る。（歴史が証明しています。）
２，人間はバッタのごとく異常繁殖してしまった。
３，人間はとっても優しい愛すべき動物である。
４，私は人間が大好きである。
５，人間もまた地球（宇宙）の自然の法則に逆らえない生物である。- 6 名前: tomomrt 投稿日: 2006年06月06日(火)22時11分43秒
再びご回答頂きありがとうございます。
道路交通法、労働基準法等実質守られなくても野放し状態となっていることが多い法律
はいろいろありますが・・・。
土地収用法をどう解釈するとそうなるのかはわかりませんが・・・国の下部組織たる地
方自治体が法を破っているとは・・・。
ＲＥサンハウジングさんの書き込みを読んで思うところは多々ありますが、掲示板の主
旨を逸脱してしまうのでこれくらいにしておきます。
くだらない疑問にお付き合い頂きありがとうございました。- 7 名前: tomomrt 投稿日: 2006年06月06日(火)23時02分06秒
再びご回答頂きありがとうございます。
道路交通法、労働基準法等実質守られなくても野放し状態となっていることが多い法律
はいろいろありますが・・・。
土地収用法をどう解釈するとそうなるのかはわかりませんが・・・国の下部組織たる地
方自治体が法を破っているとは・・・。
ＲＥサンハウジングさんの書き込みを読んで思うところは多々ありますが、掲示板の主
旨を逸脱してしまうのでこれくらいにしておきます。
くだらない疑問にお付き合い頂きありがとうございました。
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322建築条件付土地の売買について
- 1 名前: よー 投稿日: 2005年12月02日(金)20時08分30秒
2年前に建築条件で土地を安く坪5万円でということで口約束だがＯＫをしまし
た。2年の間、約束したので他の話を断り、待ち続け、やっと今年5月に土地売
買契約が成立し、現在私の土地となり取得税も納めましたが、購入金額は口約
束とは違って正規の価格の坪6万円で購入しました。
当然のこと建物の見積もりまでしたのですが、私が提示した金額よりかなりの
高額で、見積書も大雑把で金額も間違えており、乱雑なものでした。そのため
疑惑をもち、部分的に他の業者見積もりを取ると、かなりの差があるので、そ
の部分を修正してもらうなど、次々と同様な部分がでてきたので、意見をする
と土地を返せと迫られています。私は口約束でも約束を守ろう思って誠意を尽
くしているのに、建てる気がなくなりました。
このような場合、土地を返えさなければいけないのでしょうか。
私自身は、2年間、他の業者を断って、今の業者したことと、所得税、固定資
産税、その他経費の負担のことを考えると、私が一方的に精神的、金銭的にダ
メージを受けるのは、理不尽だと思うのですが、どんな方法が得策ですか。
申し訳ありませんが、力をかしていただけないでしょうか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年12月03日(土)09時06分47秒
よーさん、ご質問ありがとうございます。さて、建築条件付きの土地の販売
は本来は建築を契約した時点で土地の契約も有効となります。この契約の有効
性は本来は建設会社の所有の土地の販売をする場合です。どうも？ご質問の内
容を拝見すると手続きが？ですね・・・しかし、売買契約書に建築条件がうた
って有る場合には建築が契約できない場合には契約上は白紙解約となります。
よーさんの損失を補償して頂いて白紙解約するか？もしくは相手方と交渉する
しか無いと推定申し上げます。
１，白紙解約する。
２，建築条件付きの部分をなにがしかの金額を払って建築条件付きで無くする
３，建築金額をまけてもらう。しかし、お互いの信頼関係が壊れる危険性大
何れにしても双方で納得が行くまで交渉するしか無いと推定申し上げます。
頑張ってね！！！- 3 名前: よー 投稿日: 2005年12月03日(土)20時00分16秒
早速のご回答本当にありがとうございます。感謝申し上げます。
申し訳ありませんが、また教えていただきたいのですが、
土地は5月に売買契約し、私名義で登記済みです。
現時点では図面も大体出来上がり、見積もりで双方譲らず、
膠着状態になり、グレた建設会社が土地を返せと言っている状況なのです。
売買契約書には建築条件がうたっていませんが、その場合には、
どうしたらよいのでしょうか。（涙）
聞いた話ですが、同じような状況になった人達は（建築条件を
うたっているかは不明）土地を返しているらしいのですが・・・。
もし、この建設会社に土地を返す場合、私が売却した土地代金に対し
所得税がかかりますよね、そういう諸々の経費等は請求出来る物で
しょうか？
もうとっくに信頼関係は壊れ気味ですー。
お手数お掛けしますがどうぞ宜しくお願いします。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年12月05日(月)07時47分30秒
よーさん、再度のご質問ありがとうございます。建築条件付き販売の手続き
を販売会社も良く理解していない典型です。この業界は不勉強者がほとんど
です。（涙・・・）名義変更費や税金等々の費用もバカにならない多額が損失
として現れてしまいます。この費用負担に付いても話し合うしか有りません。
相手がグレて居ようがよーさんの損失を最小限にするためには費用負担をして
頂く事を含めて誠心誠意話し合うしか有りません。安易に弁護士に任せてしま
うのは火に油を注ぐがごときになるケースがほとんどです。弁護士を使うにし
ても最初は表に出さず法のアドバイザーとして使うべきです。弁護士は話が
こじれればこじれるほど儲かる商売なのです。そして胸のバッチの天秤は殆ど
が金が儲かる方に傾きます。（笑）もちろん、正義派の弁護士さんも居ますが
探すのがなみたいていでは有りません。頑張ってじぶんで努力してみてそして
ニッチもさっちも行かなくなった場合に大損を覚悟で弁護士さんに法廷闘争を
依頼した方が経験上私は推定申し上げます。頑張ってね- 5 名前: よー 投稿日: 2006年06月06日(火)21時54分32秒
間が過ぎましたが、ご報告します。結局は60万円払って、すべてお返しし、和解しました。
ただ、私の母親の危篤なときに裁判所から通知がありました。弁護士2名から絶対勝てるとの証明をいただきましたが、私にはお母さんのことしか考えることができなかったので、弁護士に和解をしてもらうようお願いしました。
60万円と心に傷が残りましたが、根室市有限会社Ｇ建設で建てなくてよかったと思っています。なぜなら、欠陥だらけで、補修にあけくれてるからです。
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323同じ土地を複数購入希望希望したら？
- 1 名前: みなりこ 投稿日: 2006年06月06日(火)01時55分25秒
同じ土地を購入希望者が数人います。私が3番目みたいで、「最初の人が購入の意思を示したからもうだめです」見たいな事を不動産から言われています。ですが、まだ契約はしていないようです。
もうなすすではいでしょうか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月06日(火)11時08分35秒
みなりこさん、ご質問ありがとうございます。
みれんなのねぇ～・・・いい女（男）はキッパリあきらめましょう。汚い手は
有りますが？？？汚い手を使って得た幸せは何時もビクビク暮らさなければ
なりませんよ。あなたの人生はそんな人生で良いのですか？？？？？
ライブドアしかり、村上ファンドしかり・・・・- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月06日(火)11時13分34秒
縁と運がもし貴女（男）にあるのなら一番目、二番目は自然にコケますよ
買う意思表示だけは文書でキチッとしておきましょう。
この物件が買えなかった教訓（原因等）を良く分析して次には誰にも負けない
様に一番を取りましょう。良い物件には必ず多くの買い手さんが手を挙げます。
良い物件は早く売れそして多くの（多い場合は３０分ごとに買い手が現れ１０
人にもおよぶ事が有ります。）買い手が付くのは当然と云えば当然です。
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324土地売却＆新居購入について
- 1 名前: ぷり 投稿日: 2006年06月05日(月)22時44分32秒
今現在住んでいる土地・建物（同居母所有）を売却し、尚且つ主人が相続した土地を主人の弟に売却して新居を購入しようと思っています。主人が相続した土地に建てれたら良いのですが、弟が駐車場・倉庫を使用しているので他で土地を購入しなくてはならなくなりました。しかし、居住していない土地の売却に関しては税金が掛かると聞き、売却を考え直しているところです。しかしそのお金も当てにしていたので、売却しないとなると支払いが苦しくなる為どうしてよいか分からず悩んでいます。何か良い方法があればアドバイスお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月06日(火)11時04分46秒
ぶりさん、ご質問ありがとうございます。お金の事は親族でもキチッとされ
たほうが後々のトラブルを回避し仲良く暮らせると推定申し上げます。
方法は色々と有りますが一番リスクの少ない順で記載します。
１，弟さんに売却して税金を支払う。
２，弟さんに他に駐車場、倉庫を借りて頂いて退去願いそこに家を建てる。
３，弟さんに賃貸料を頂きそれを生活の足しにする。（弟さんの収入状況
により賃料不払いの可能性有り）
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325火災物件
- 1 名前: ひろ 投稿日: 2006年06月04日(日)22時29分48秒
火災で父親が死んでその後二年前に全面リフォームしたわけあり物件のマンションで、評価額800万の物件
なのですが、どのくらい価格を値下げしなければいけないのでしょうか？できれば600万ぐらいで売りたいのですが。
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月05日(月)11時08分05秒
ひろさん、ご質問ありがとうございます。事故物件は・・・市場価値から相当
減額されて取引することが多いように推定されます。市場性はハッキリ言って
あまりありません。売りたい場合等では事故の件は必ず正確に告知して下さい。
売れないからとアイマイな表現をしますと後々の裁判沙汰等で多大な損失を被る
可能性があり得ます。
価格は市場性によります。また、事故告知後の賃貸なんかも一つの資産運用方法
かも？しれません。
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326調整区域での確認申請について
- 1 名前: 佐藤 浩子 投稿日: 2006年06月03日(土)14時08分49秒
現在、調整区域での店舗兼住宅の建設を予定していますが、いろいろ障害があって困っています。
やろうと思っている事業は、児童クラブ（放課後託児）と学習教室の２つです。
ところが、学習教室はOKですが、肝心の児童クラブの方は対象外ということで、許可がおりないようです。
苦肉の策として、市役所の担当者が、土地を分筆し、一方に店舗兼住宅（学習教室）を、もう一方に児童クラブを建てることを勧めてくれました。
（児童クラブのみであれば、社会福祉事業として許可が不要になるためです。）
このアイディアでは、1階店舗部分にデッドスペースができてしまい、別棟の児童クラブの分だけ予算オーバーになってしまいます。
子供達が外で遊ぶスペースも、できるだけ大きくとってあげたかったのに、どんどん予定から離れていってしまいます。
①本当に児童クラブ（放課後託児）は、店舗兼住宅として許可されない事業なのでしょうか？
②許可されない事業である場合、学習教室のみで許可を取り、事後的に学習教室もやりながら児童クラブを始めた場合、やはり問題でしょうか？
③事後的に児童クラブを開くことが無理な場合、別棟で建てて許可を取った後、渡り廊下で2つの建物をつなぐことは違法でしょうか？
私も働いており、今後も仕事を続けたいと考えていますので、自分の子供も含め、一人でも多くの子供達を事件・事故から守ってあげたいと思って考えた事業です。
なんとか理想の形で実現できるよう、いいアドバイスを頂戴できませんでしょうか？よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月03日(土)16時45分35秒
佐藤浩子さん、ご質問ありがとうございます。
①調整地域は基本的に家を建てる事を調整する地域です。開発許可が厳格に
決められて居ますので基本的に例外は有りません。
②目的外使用と云うことになり法令違反です。
③基本的には一つの建物にする事は違反ですが・・・例え１ｍｍでも離れて
居れば合法です。（本当にこの国の法律は？？？？ですね）１ｍｍ離れた渡
り廊下を作ればＯＫと推定されます。
建設地の行政の方針や条令や運用により微妙にその取り締まり方法や許可基準
も違う場合が有りますので行政書士又は司法書士にお尋ね下さいね。
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327親の名義で土地購入時
- 1 名前: sakana 投稿日: 2006年05月29日(月)23時15分23秒
私は親から離れた所に住んでいるのですが、今回私たち夫婦が家を建てることとなり、親が親名義で土地を購入し、後々相続という形で援助してくれることになりました。
問題は、親が遠方に住んでいるということで、契約・支払い時に親が立ち会うことができないということなのです。代理人という形で、私たち夫婦が全て契約・支払いを行うことができるのでしょうか？また、親から私たち夫婦の銀行に土地資金を振り込み、それを再度、売主さんに契約時振り込む形でも、贈与税や問題点はありませんか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月31日(水)10時08分05秒
ｓａｋａｎａさん、ご質問ありがとうございます。不動産取引は本人確認を
必ずしなければなりません。この確認方法に付いては色々な方法が有ります。
ｓａｋａｎａさんのケースは買い主側ですので契約自体は売り主さん及び仲
介会社の了承が事前に取れるなら委任状で可能と推定されます。
しかし、法務局に買われた土地を登記する場合最近はとても本人確認等々が
厳しくなっていますので買われる土地の有る地域の法務局に直接お尋ね下さい。
役所も地域によりその指導が微妙に違うケースがあり得ます。
お金の流れに付いてはその証拠がキチンと第三者に解るような証明が有れば
税務署も文句を言わないと推定されます。税務署は真実で課税するのが原則
です。しかし、この真実を証明する客観的な証拠を要求します。- 3 名前: sakana 投稿日: 2006年06月02日(金)19時47分07秒
ご回答ありがとうございます。やや面倒な手順が必要なようですが、マイホームのために頑張ります。
法務局にも聞いてみることに致します。
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328共同名義で購入したマンション売却と離婚
- 1 名前: きのこ 投稿日: 2006年06月01日(木)21時00分31秒
5年前にマンションを共同名義で購入しました。購入価格2850万円。夫６：自分４の割合です。
このたび離婚をすることになり売却を予定していますが不動産側から1800万位にしかならないとの通達を受け
悩んでいます。このような状態の時離婚はどのような手順で勧めればよいのでしょうか？
私は一緒に住むことに耐えられずすでに実家に戻って生活をしています。（無職）子供はいません
離婚に際してはお互い合意していて、届けも書いているのですが、問題はマンションの売却です。離婚した後で売却は出来るのですか？
出来ない場合はどうすればいいのでしょうか？よいアドバイスお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月02日(金)13時22分24秒
きのこさん、ご質問ありがとうございます。離婚の場合慰謝料は別として
夫婦になってから形成された資産及び負債を折半する事となります。
きのこさんの場合、不動産価格の下落？償却？による減損ですので持ち分
割合に応じて負債も持つと云うことになると推定申し上げます。仮に
マンション売却後の借入の不足分が１０００万円とするならばきのこさんの
負債は４００万円となります。離婚の原因にも依りますが・・・・・
慰謝料で穴埋めする場合も有りますし、別途借入を起こして持ち分負債を
返済して行く場合も有ります。もちろん、離婚した後でも売却は出来ます。
マンションを売却する場合には売却額と借入残高＋諸経費の差額を原則現金で
何らかの方法で埋め合わせが出来ないと売却は出来ません。
何れにしても新たなる生活の為にも自活する為に職に就く必要が有ると推定
申し上げます。
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329契約したの？
- 1 名前: むりむり 投稿日: 2006年05月31日(水)23時20分41秒
はじめまして。
とある住宅メーカーと土地、住宅の契約を結び引渡しを待つのみです。
外構の見積もりを途中に何度かしてもらい、施工してもらおうとすると
一番高い計画でないとだめだと言い出しました。違う業者に頼みたいと
申し上げると契約してあるとの事。確かに住宅ローンの中に外構の数字を
プラスして追加工事として、捺印したが、内容は施工前に打ち合わせしますと
言う、営業マンの声を信じてたのに・・・・。やっぱり、一番高い予算の工事しか
だめなのですか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月01日(木)09時35分51秒
むりむりさん、ご質問ありがとうございます。住宅ローンの借入契約は金融機関
とするものですがから・・・住宅メーカーとの契約では有りません。
あくまでむりむりさんと住宅メーカー、それぞれが捺印した契約書（むりむり
さんのみが捺印した注文書を含む）のみが有効で有ります。
住宅メーカーの営業マンが契約したと云うのなら外構工事の契約書を見せて
頂きましょう。無いモノは見せられませんので・・・普通は引き下がります。
含む）
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330買い戻し特約抹消の書式
- 1 名前: アッキー 投稿日: 2006年05月31日(水)14時31分56秒
旧公団分譲（現、都市再生機構）のマンションを売却しようと考えております。
そこで買い戻し特約の抹消手続きを自分で行いたいのですが、書式のサンプルがございましたら頂けませんでしょうか。
ちなみに、都市再生機構からは必要書類を入手済みです。
よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月31日(水)15時42分41秒
アッキーさん、せっかくご質問頂きましたが？？公団のマンションの買い戻し
特約がどのような内容なのか？また、契約時の経緯等こちらでは解りません
のでお答えしようがありません。
契約条文の事は司法書士事務所にご相談下さい。
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331公庫、債権 物件
- 1 名前: とうげ 投稿日: 2006年05月26日(金)22時57分16秒
中古物件購入を考えております。希望の物件があるのですが、不動産会社の方がおっしゃるには前の持ち主が支払いが出来なくなって現在は住宅金融公庫が所有しているとの事。
公庫所有の中古物件を購入する際、特に注意することはありますでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月29日(月)11時26分41秒
とうげさん、ご質問ありがとうございます。一般的には融資先が破綻した場合
金融機関がその担保物件を自分の名義にすることは有りません。あくまで公庫
としては融資をした持ち主の任意売買を促しているか？もしくは競売等でその
売却を予定しているかです。
任意売買の場合、融資返済額より物件価格が下回る場合融資金融機関の差額の
債権放棄又は抵当権解除承諾が必ず取れる必要が有ります。この抵当権等が
除外されないととうげさんの名義に変更が出来ません。
競売の場合は・・・・破産管財人管理の元、一般的には入札となりますので
物件に色々な権利が付いているかいないか？十分にチェックする必要が有り
ます。また、破産管財人や裁判所等は書類にならない権利（民事的な口約束
や現況の不法占拠等）は一般的にはノーチェックですので買い主自らがチェ
ックしたり自らの費用で除去する必要が有る場合があり得ると推定されます。
それから、もう一つ、競売の場合は怖いおにんちゃんたちも参加する場合が
有ると云うことです。十分注意をして対応して下さい。- 3 名前: とうげ 投稿日: 2006年05月30日(火)18時49分24秒
早速のお返事有難うございました。私自身も少し勉強が必要ですね。色々と参考にさせていただきます。
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332契約書の種類
- 1 名前: 匿名 投稿日: 2006年05月25日(木)18時56分46秒
契約時、融資条件付契約書をかわしておくと良いというのを聞いたのですが
どういった内容でしょうか？
また、普通は違う契約書になるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月29日(月)11時17分15秒
匿名さん、ご質問ありがとうございます。不動産物件等を購入するときに融資
を受ける場合、融資が可能になったことが証明された時点でこの契約書が有効
となる契約書の作成の仕方です。この融資条件付き契約はキチンと理解しない
と無用なトラブルを招きます。まず、第一に期限が有ると云うことです。期限
以内に融資の可否をハッキリさせ、融資不可の場合は書面にて相手方、及び
取扱不動産会社に期限以内にその旨を通告する必要が有ります。
それから、契約書の中に融資を受けることを想定する金融機関を明確に記載
する必要が有ります。金融機関と云われる所はヤクザまがいのサラ金から
政府系の金融機関までさまざまです。金利２０％で融資が下りても買うことは
自殺行為と推定されます。- 3 名前: 匿名 投稿日: 2006年05月29日(月)18時53分14秒
詳しいご説明をありがとうございました。
売買契約にあたって、難しい事柄が多くわかりずらかったのですが
よく理解出来ました。ありがとうございます。
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333売買契約時について
- 1 名前: YAMA 投稿日: 2006年05月23日(火)17時47分54秒
初歩的な質問で申し訳ありません。
今回、新築戸建を購入予定ですが、建売物件ではあるのですが既に完成してる物件ではなく、
これから打ち合わせをしながら建てる物件なので、ある程度決まった標準装備が
あっても明確でない部分が多々あります。
そこで売買契約時の、重要事項読み合わせやその場のやりとりを、テープに録音
することは可能でしょうか？
また、契約時にこれは明確にしといた方がいいということがありました
教えて下さい。宜しくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月29日(月)10時45分05秒
ＹＡＭＡさん、ご質問ありがとうございます。テープへの録音は相手方が録音
に承知する事がテープや書類により第三者に明確になっていれば証拠能力が
あります。相手方に了解を取る必要が有ります。
契約時に重要な事は良くわからないことはキチンと理解できるまで説明を受け
たりご自分で勉強して理解する事です。勝手な思いこみや多分良いだろう的な
発想をしないことです。
そもそも、契約書を交わすと云うことは未来にトラブルが起きたとき紛争に
ならないようにまた、紛争になったとしても双方の被害が最小限になるように
するために交わすモノです。未来の不測の事態をイメージする事が大切です。
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334契約の仕方
- 1 名前: taka 投稿日: 2006年05月24日(水)07時42分12秒
建売で、契約後に間取りなどを決めてから建築に入るという内容で、今度契約を
するのですが、土地と建物を別々に契約すると不動産屋が言ってました。
建築条件付建物の注文住宅ではなくても、まだ着工してない建売を購入した場合は
土地と建物を別に契約するのが普通なのでしょうか？
また、これらの契約は同時にするものでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月24日(水)11時02分24秒
ｔａｋａさん、ご質問ありがとうございます。ｔａｋａさんが契約しようと
している方法は建築条件付き契約と云う形が良いと思います。法的には後の
建築が建築の条件面（精神面は含まない）で契約できない場合には土地その
ものの契約が白紙になると云うモノです。もちろん、この契約にも融資条件
が付けられますのでこの融資条件も付けて頂くとより安心です。
これらの契約は契約書の条文がとても大切ですので良く理解してリスクの無い
形で行うことをお勧め致します。- 3 名前: taka 投稿日: 2006年05月25日(木)18時28分51秒
お返事ありがとうございました。とても参考になりました。
不動産の契約は素人には難しいので、いろいろ掲示板も参考にさせていただき
助かります。
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335中古住宅の履歴について・・。
- 1 名前: あつし 投稿日: 2006年05月23日(火)20時00分16秒
はじめまして。中古の築１９年の住宅を購入予定の物です。
リフォームの見積もりや、諸費用等がわかりそろそろ決断しようと
いう矢先、近所に人から「この物件の今の売り主のお父さんは
あまりよくないなくなり方だった。」との話をききました。で。それ以上は
聞けませんでした・・。仲介業者に問い合わせたところ、業者がまたその
近所の方にきいたところ「最後をみとられないでなくなったようだ。ほかの
家族は旅行をしていて一人留守番しているときになくなったようだ。」
との話をききだしたようでした。こういう質問を売り主に業者は直接
聞きにくいとのようでしたが・・。買う方としてはきになるので売り主に
聞いてほしいのですが、あまりききすぎるのもプライバシーに関わる
ともおもうのですが・・・。やはり仲介業者に直接きいて頂くほかはないのでしょうか？
それと、もし売り主が虚偽の発言をした場合はどのようにしたらいいのでしょうか？
引き渡し後にその話が虚偽とわかった場合は・・。非常に迷っています。
ご意見ヨロシクお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月24日(水)10時53分08秒
あつしさん、ご質問ありがとうございます。不動産業者は宅地建物取引業法
によって仕事をしています。買い主に物件の状況を説明することが義務づけ
られている重要事項説明書の中身は・・・売り主の生活やプライバシーまで
は含まれていません。つまり、買い主に取って明らかに不利となる事項は
説明の義務が有りますが・・・この不利になる事項の内・・精神的な部分に
付いては各人各様ですので判断がとても難しいです。各種判例の一例をご報告
すれば・・・自宅での自殺の場合基本的には家が残っていて不動産会社が知っ
ていれば説明義務が有ります。（売り主がウソを言い知らない場合はグレー
ゾーン）自殺をした自宅を解体して数年（７年～・・）たって居れば土地だけ
の販売の場合は買い主に告げなくても？？？どうもセーフの様な感じです。
何れにしても個人の感覚がとても大切ですので・・・私がお勧めするのは
一番ウソを言わない人から聞くと云うことです。
つまり、その家のご近所廻りに買う前に手みやげを持ち全てご挨拶に出か
けます。そしてご自分の耳で情報収集してご判断下さい。
あくまで不動産会社が仲介業務として不動産を斡旋する行為は知らないこと
までは伝えることは不可能です。仲介業は結婚で云うおなこうどさんと同じ
ですからお嫁さんのおなかの中までは責任が取れません。（笑）- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月24日(水)10時57分49秒
補足？蛇足？（笑）
普通の不動産会社はプライバシー違反になりますので”ねほりはほり”は
やりませんが・・弊社はチョット変わっているのか？疑問が有る場合には
徹底的な調査をやります。一般の不動産会社にプライバシー調査をやらせる
事はチョット酷かもしれませんね（笑）- 4 名前: あつし 投稿日: 2006年05月24日(水)14時41分57秒
ありがとうございます。
やはり人間相手の話ですが、もし御社が疑わしい売り主から媒介をうけた場合
（もしかして死後１月経過したとか・・の噂のある物件）
そこまで調査しますか？
おたずねの仕方もあるとおもうのですが・・。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月24日(水)15時08分22秒
あつしさん、ご近所にご挨拶に出向き・・・・
この度、縁が有りましてこちらの建物を検討しているのですが・・・
この家の持ち主さんはどのような方でしょうか？と聞けば・・・ペラペラと
普通の一般的な話をしてくれるようなら問題は少ないと推定されます。
黙りこくってしまったり・・・表情が曇るようなら要注意です。案外世間話
の好きなおばさんは色々と話してくれますよ（笑）私は普通の世間話として
情報収集をしています。
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336親が娘の名義でローンを組もうとしています
- 1 名前: しるく 投稿日: 2006年05月16日(火)11時16分05秒
親の年齢からローンが組めないので、私がこのローンを組んで、後に結婚で名字が変わったりすると問題はあるのでしょうか？
あと、契約するときは名義人本人がその場にいない限り絶対に契約は成立しませんか？
ご回答お待ちしております。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月16日(火)16時13分07秒
しるくさん、ご質問ありがとうございます。ローンをシルクさん名義で組んで
返済をしるくさんがして行く覚悟があるのなら・・・ローンを組むこと自体は
問題ありません。そしてしるくさんご本人がローン契約を承諾していれば、
親御さんにローン契約の代理人を委任することも可能です。しかし、事前に
ご本人がローン契約の内容を良く把握して銀行等に自ら代理人の件を承諾
頂く必要が有ります。- 3 名前: しるく 投稿日: 2006年05月17日(水)18時53分47秒
お返事ありがとうございます。
ローンの件は承諾していないのですが、勝手に契約されないかと不安なので…。
本人の意思を聞かれず、勝手に契約されると言うことはありえるのでしょうか？- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月18日(木)08時26分18秒
しるくさん、ご質問ありがとうございます。身内ですのでこの勝手に契約の
危険性はあり得ると推定されます。ご両親にきつく勝手な契約を禁止する旨
を通告しておいて下さい。そして金融機関が解れば事前に勝手な契約の禁止を
通達して於くと安心でしょう。- 5 名前: しるく 投稿日: 2006年05月18日(木)12時22分10秒
お返事ありがとうございます。親に通告することに致します。
ローンを組んで、後に結婚で名字が変わったりすると問題はあるのでしょうか？
(家を出て行くということです)- 6 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月18日(木)16時14分10秒
しるくさん、基本的に住宅ローンとはご本人が住む住宅に対してのみ融資が
なされます。転勤等により住所が変わった場合には基本的には融資を返済し
なければならない規定になって居ますが・・・大手では転勤は良くあること
ですので最後には住宅に戻ってくる？的な考え方で黙認しているケースが
殆どです。しるくさんが結婚して家を出て行くことは？もう基本的には家には
戻らない？かな？（笑）ですので融資約款違反になると推定されます。
しかし、多分？推定ですが・・・これも将来の事は確実に解るわけでは無いの
で大目に見て頂けるケースかも知れません。？？？解りませんが？？？
しかし、しるくさんが結婚して伴侶と家やマンションを買おうともし思った
としたらしるくさんには親の家を買った負債は返済中と推定されますので
その負債を見込んだ融資判断になる可能性が有ります。親御さんに返済能力
があれば当面は問題有りませんが？？？万が一ダブルローンとなりますと
伴侶となる方がこの事を承知していないと？？？家庭の危機！！！に発展する
恐れもあり得ます。
よくよく未来の返済計画や資金計画を考えてご判断下さい。- 7 名前: しるく 投稿日: 2006年05月24日(水)11時52分44秒
丁寧なお返事ありがとうございます。
名前が変わっての引っ越しはダメということなんですね。
ということは、無理矢理契約されそうなら勘当も考えないといけないですね…。
ありがとうございますm(_ _)m
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337押印について
- 1 名前: ちょむら 投稿日: 2006年05月24日(水)08時36分28秒
はじめまして。
現在中古物件の購入契約を控えております。昨夜重要事項説明を2時間弱受け、納得したものの、
いざ押印と思ったら売り主（個人でした）、仲介業者（2社で仲介みたいです）の押印がされていません。
自己判断できず後日押印してもらってからか、売り主さん立ち会いのお願いをしてきました。
通常持ち回りで買い手が先に押印するものなんでしょうか？教えて下さい。宜しくおねがいします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月24日(水)11時08分57秒
ちょむらさん、ご質問ありがとうございます。契約行為は当事者がするモノ
です。つまり、当事者が本当に合意しているか？お互いが確認する必要が
有ります。当然不動産の持ち主がご本人で有るか？免許書や登記簿謄本の
原本で確認する事は一番大切です。その住宅に住んでいるからと云って持ち主
である確証は無いわけです。
普通は買い主は物件そのものはもちろんの事、廻りの環境まで理解し重要事項
の説明を十分受けて納得の上、契約書の条文を理解しそして合意して関係者全員
が一同に介し、本人確認をした上で契約書を再度読み合わせし、再確認の上
契約当事者両人が署名押印を致します。
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338契約解除後について。
- 1 名前: マサ 投稿日: 2006年05月19日(金)20時58分24秒
はじめまして。区画整理中の土地の契約をしたものです。
土地は全部で仮換地として、３００坪有りその内８０坪は先に買った方が
いて、私は残りの２２０坪のうち１２０坪を買うためにローン特約をつけて
契約をしました。したがって、売り主の費用負担で従前地の分筆をして
また、仮換地も分筆して頂きました。。
しかしながら、残念なことに融資が通らずこれからローン特約の通りに
契約解除になる予定ですが、業者から「手付け金は確かに返却するが
売り主がだした測量費用については負担してほしい」との話がきました。
そこで、理由をきいたところ「私の為に売り主は測量・分筆をした、
今後は残りの２２０坪を今分割した１２０と１００ではなく１１０ずつ分割して
売るのでまた、最初からの測量費が同じようにかかる。
今の契約のためにした測量は、無駄になってします。売り主はまた測量費を
捻出しなければならない。よって今回契約が流れたのは買い主の
責任だ。したがって手付け金から測量費をだしてほしい。」
というような、内容の話がきました。
払うべきなのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月22日(月)15時56分16秒
マサさん、ご質問ありがとうございます。契約書の融資特約の条文にどのよう
に記載されているかによります。融資不承認の場合は白紙解約と有れば白紙
ですから？なんにも無かった一番最初に戻ると云うことです。売り主さん、
不動産会社さんや買い主さんのマサさんの文筆の申込みのいきさつ話がどの
ような内容で有ったかによって費用負担は変わってくると推定申し上げます。
また、マサさんも融資の申込み時点でご自分の融資状況の見通しを建てずに
契約した（融資の事前申込みは買い主のマナー・・で有ると私は思います。）
のも少し早とちりとすれば早とちりと推定申し上げます。
推定申し上げますにみんなが早とちり？した？結果と思います。- 3 名前: マサ 投稿日: 2006年05月23日(火)19時50分50秒
お返事ありがとうございます。
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339契約書のない駐車場について
- 1 名前: YOU 投稿日: 2006年05月20日(土)23時00分40秒
はじめまして。
叔母が今から27年前に買った家なのですが、当時、駐車場が
ついていなかったので、買わないと一度断ったところ、
不動産屋さんの方から同じ地主所有の近所に空いている土地
（私道のようです）を無料で駐車場として使ってもよいということで、
契約書は交わさず、いわゆる口約束で購入したそうです。
そして今回、車の駐車について法律が厳しくなるとのことで、
今のまま置いておけるかどうか、地主にまず電話連絡したところ、
契約した地主さんは亡くなっておられ、亡くなられた地主さんの奥さんが
出られたのですが、「ダメだ。もう主人もいないのだから、そんな話は
無効だ。止めてもらっては困る」と、一方的に言われて話し合いも
拒否されました。現在は地主は息子さんが引き継いでいるようなのですが、
息子さんとも連絡がとれません。
契約書がない以上、25年以上も使用実績があっても、
諦めて他の有料駐車場を借りるより手がないのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月22日(月)15時59分01秒
ＹＯＵさん、ご質問ありがとうございます。契約の自由の観点から、そして
駐車場には居住権は付かないと推定されますので・・・近隣に駐車場が有れ
ばいたしかた無いかもしれませんね（涙）- 3 名前: YOU 投稿日: 2006年05月22日(月)20時11分38秒
素早い解答ありがとうございました。
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340売却時の経費
- 1 名前: むすめっこ 投稿日: 2006年05月22日(月)11時22分34秒
田舎の母が半額の年金だけでは厳しいので土地を売ることにしました。
亡父から兄と半分ずつ相続しましたが、その境界を跨いで、
鉄骨の倉庫と２台分のガレージがありますので、撤去しなくてはなりません。
田舎のこととて、売却価格は坪４万で３２０万ほどにしかならないので、
撤去費用や新しく兄の敷地内にガレージを造る費用を経費として差し引けたら良いのですが、
兄にガレージや倉庫を造ってやったら、兄に贈与税がかかるのではないかと兄嫁が心配してます。
現在、兄が相続した土地上に立つ家で兄の扶養家族になってます。
倉庫には母の物も入れますし、車には乗せてもらうこともあります。
それに全く母の都合でガレージと倉庫を撤去するわけですから、
贈与にはならず、母の経費として差し引けるように思えるのですがいかがでしょうか？
兄に立ち退き料として払うにも、今まで賃料を取ってたわけでもないし、兄に一時所得税が掛かるのも困るし・・・
親元を遠く離れている娘としては、少しでも税金を安く抑え、母の老後の不安を和らげてやりたいのです。
ちなみに、倉庫と掘り込み式のガレージの費用は２００万ぐらいだそうで、
すでに測量に２０万以上かかってます。
これを、経費として差し引ければ、長期の控除を差し引き、
ほぼ、無税になるのではないかと考えてます。
母にも兄にも良い方法を教えて下さい。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月22日(月)16時23分36秒
むすめっこさん、ご質問ありがとうございます。ご相談の内容だけでは倉庫
とガレージの建て替えが経費になるのか贈与になるのか？判断が付きません。
倉庫とガレージの現在の所有権はお兄さん？だと推定すると・・・むすめっこ
さんの土地上のガレージをむすめっこさんが買い取り？その支払った金額で
お兄さんがガレージを造る？この場合ガレージを何年前に建てたか知りませんが
場合に依っては不動産取得税や不動産売却による税金等も発生する可能性？？
とか？？？この問題は掲示板で論ずるよりも資料をお持ちになり税務署で相談
した方が一番良い方法が見つかる気がします。
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