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121権利・義務
- 1 名前: 大嶋 投稿日: 2008年04月04日(金)10時19分31秒
国有地を現況で購入しました。以前許可なく駐車場に使用していた人に、
整地を請求する権利はあるのでしょうか？またその人は１・２年前に使用を
やめていましたが、
元の状態に戻す義務はあるのでしょうか。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年04月05日(土)09時27分56秒
大嶋さん、不動産契約書にはどのように書いてあるでしょうか？良く読んで
見てください。普通は売り主・買い主の義務としての項目が有ると思います。
契約書に現況有姿と有れば、今、見たままの状態を承諾して買ったと言うこと
ですので契約以前の不法侵入者に対しての改善の訴求権利は買い主には無いと
推定されます。
契約時点での買い主が売り主に請求する購入条件の中で処理する問題と推定
されると思います。- 3 名前: 大嶋 投稿日: 2008年04月07日(月)15時04分37秒
ありがとうございました。
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122既存宅地の購入について
- 1 名前: 名無しさん 投稿日: 2008年03月01日(土)16時38分30秒
いつも参考にさせていただいております。現在既存宅地の中古物件の購入を検討しています。不動産の購入は初めてでわからないことだらけなのですが、将来立替などは簡単に出来るのでしょうか？またそこの駐車場が農地のため、賃貸契約しなければなりません。自分で購入できないのでしょうか？よろしくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年03月03日(月)09時25分38秒
名無しさん、ご質問ありがとうございます。基本的には既存宅地上に建物が
合法的に建っていれば・・・建て替えは可能と推定されます。しかし、この
既存宅地制度は先頃廃止？されましたので念には念をいれてお住まいの地域の
市役所、または区役所の建築指導課に電話予約の上出向き具体的な不動産資料
を提示して再建築や法的な規制等に付いて再確認をすると安心できるでしょう。
また、市街化調整地域の農地の購入に関しては農業者資格の有る方しか購入
する事が出来ないとされて居ます。しかし、この農地が農業振興地域以外（白地）
であり雑種地に地目変更が可能な場合には農業者で無くても購入できる場合
が有ります。
余談：いずれにしても取り扱い不動産会社に十分な説明を文書で求めて下さい
また、普通の不動産会社の中には不勉強な人たちも居ると推定されますので
言われたことを鵜呑みにするのでは無く市役所などの公的な機関でダブルチェック
を自らしておくと安心でしょう。頑張ってください。- 3 名前: 名無しさん 投稿日: 2008年03月04日(火)20時24分48秒
ご丁寧にありがとうございます。本日市役所で今後の建築が可能か確認してきました。また農地の購入についても聞いてきました。農地は30坪ちょっとあるのですが、所有している車2台分で約40平方メートルならもしかすると購入できるかもしれないとのことでした。少し光が見えた感じです。ところで更に質問なのですが、中古物件を購入する場合、不動産会社に支払う手数料の他にお金はかかるのでしょうか？よろしくお願いします。- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年03月06日(木)10時58分02秒
名無しさん、ご質問ありがとうございます。不動産取引に於いては買い主の
名無しさんの名義になるまでには色々な費用がかかります。
１，契約用印紙代
２，不動産手数料
３，司法書士費用（名義変更の手続き費＋登録免許税＋公的書類取得費）
農地転用が有る場合には農地転用費用が加算されます。
４，銀行融資諸費用（融資手数料＋保証費＋印紙代＋抵当権設定費）等
上記は融資を受ける場合に必要
５，火災保険や地震保険
６，不動産取得税（評価や築年数によってはかからない場合あり）
７，中古住宅の場合リフォーム代や耐震補強費がかかる場合が有ります。
昭和56年6月1日以前の確認申請は震度5強で大倒壊しないと云う弱い基準で
許可された場合があり得ます。古い建物には耐震診断をお勧めいたします。
８、その他、引っ越し費用、ご近所挨拶回り費用等がかかると推定されます。
専門的な費用に付いては取り扱い不動産会社に文書でなるべく正確な概算を
出してもらって事前にご確認をお願いします。- 5 名前: 名無しさん 投稿日: 2008年03月08日(土)19時50分46秒
毎回ありがとうございます。更に質問ですが、農地は仮登録し時間が経てば名義を変更できるとのことなのですが、本当に自分の物になるということなのでしょうか。また仮登記で将来不利になることはありませんか？よろしくお願いします。- 6 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年03月13日(木)14時05分37秒
仮登記？はあくまで仮登記です。これは仮登記がしてあるとこの仮登記を飛び
超して新たな登記が出来ないと云うだけで・・・・仮は仮です。
詳しくは名無しさんのお取引を担当する司法書士さんにお問い合わせ、説明を
受けて下さい。
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123土地売却に伴う受益者負担金移転
- 1 名前: 新米 投稿日: 2008年02月29日(金)21時28分47秒
購入した土地に下水道の前所有者の受益者負担金の支払いが残っていると
下水道課にいわれました。
ただし、下水道整備時畑のため、受益者負担金を前所有者が猶予したとい
うのです。猶予制度について聞くと、下水道整備時田畑に公共ますをつけ
たとき宅地（現況）なるまで支払いを待つとのことで制度らしいのです。
ただし、購入した土地一筆の半分の面積は下水道整備時家が建っていたため
負担金支払い済みで、残りが畑のため猶予してあったというのです。
今回家を建てるにあたり、下水道施設の確認に行ったとき言われました。
土地購入の際、受益者負担金は登記の権利関係を見ても登記されていませ
んでしたし、不動産会社の説明でも負担金支払い済みで、猶予については
いっていませんでした。
これもやっぱり現所有者が払うのですか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年03月01日(土)09時42分20秒
新米さん、ご質問ありがとうございます。契約書の条文を良く読み込んで下さい
普通のもめ事はどうするかが記載されています。また、この下水道の負担金に
付きまして明確な記載が無い場合に付いては新米さんが売り主より宅地として
家を建てることを前提で買った場合には当然下水道升は現存して居るわけですから
誰に対しての納付猶予だったのか？？？当事者間でよく話し合って下さい。
普通は売り主は納付猶予を知らされて居るわけですからこの事実を少なくとも
売り主に伝えて売買条件に誰が負担するか明確にする義務が有ると推定され
ます。もちろん、取引の自由、契約の自由の観点から誰が払うべきかは当事者
間で決めれば良いことと推定されますが・・・双方が支払いを拒絶する場合で
当事者間で話し合いが付かない場合には法的な判断を仰ぐ事になるのかもしれ
ません。
余談：私、個人の感想としては買い主は宅地として買ったわけですから、そして
下水道負担金の有ることを知らされて居ないわけですから宅地と
しての前提条件を満たすのは売り主の責務と推定申し上げます。ただし、買い主
の個人の用に期すべき水道の引き込み工事費や権利金等に付きましては買い主が
負担すべきと推定されます。これは私個人としての感想に過ぎませんが・・・- 3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年03月01日(土)09時51分17秒
訂正：7行目 誤：売り主 正：買い主
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124戸建て本契約解約
- 1 名前: ボイマ 投稿日: 2008年02月27日(水)17時51分32秒
はじめまして、ボイマと申します。今年1月中ごろ新築戸建ての本契約をし150万払いました。いつ振込みますか?!!ときくつせかされ、払わなかったらもう買えない様な言い方で、頭金ないのに親に借りて慌てて払いました。その後契約書はコピーとって返しますと言われたまま、返してもらってませんので今請求してます。ローン審査は通ってます。一方、主人の仕事がとてもハードで、日勤＋夜勤＋日勤などぶっ通し働かせる会社で、3年働いてる中、何度が過労で倒れ、全身が激痛等で１ヵ月休養したりずしてましたが、契約した後も、更に仕事がきつく、このままでは主人は死んでしまうと思い、夫婦で話合い思いきって転職するようにしました。この場合ローン審査は通らなくなりますが、150万は全額戻ってくるでしょうか?今は建築家と間取りの話しあいなだけで、着工もかかってなく、完成は7月の予定です。教えて下さい。よろしくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年02月28日(木)17時47分19秒
ボイマさん、ご質問ありがとうございます。何よりも早く契約書の内容に
付いて確認する事です。不動産契約書の場合、トラブルが起こったときに
どうするか？が普通の契約書には書かれています。この内容によって契約金
が返金されるか？返金されないかが？決まってきます。当方ではこの契約書
の内容が解りませんので・・・当然判断もできません。
余談：一般的な宅地建物協会の使用する国土交通省の指導の元に作られた契約
書では融資条件付き契約の場合、融資の可否を判断する期限が記載されて居ます。
この期限を過ぎていれば融資が不可能となった場合でも返金はされません。
また、この契約をした時点での購入者の融資資格の故意の変更に付いては判断
が別れる所ではありますが・・・普通は変更することはマズイと推定されます。
いずれにしても取扱い不動産会社または建設会社に十分な説明を受けてください。
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125暴力団事務所が隣の部屋
- 1 名前: おでん 投稿日: 2008年02月22日(金)11時20分00秒
現在所有しているマンションで暴力団事務所が隣の部屋なのですが、やはり買う人はいないですか？真剣に売却を考えていますので、アドバイスをお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年02月25日(月)09時41分54秒
おでんさん、ご質問ありがとうございます。ご心痛お察しもうしあげます。
不動産業界のプロとして言わせていただければどんな不動産でも売れないモノ
は有りません。
しかし、その不動産の持つ価値でしか原則売れません。また、本来の価値より
高く売れる場合はその他の価値を認めてくれる買い主が現れるか？現れないか
によります。つまり、その他の価値を認めてくれる買い主を捜し出せるか
探し出せないかが不動産業者の能力です。今、不動産業界はこの能力に対して
勝ち組、負け組がはっきりしだして居ます。これは大企業が優れているわけ
でも有りません。
余談：世の中全般に言えることですがなんでもゼロからいきなり100点には
なりません。白から黒にもいきなりなりません。そこには中間点やグレーな
部分も有るわけです。商売上や価値観で暴力団をあまり気にしない人も少数
ですが現実には居るわけです。私は暴力団も怖がる普通の市民を知っています。
どんな人にも弱点が有ります。根気よく幅広くこのマンションの価値を認めて
くれる人を探し出してくれる良心的でなお営業力の有る不動産会社を根気よく
探し出して下さい。なお、この物件を二つ返事で引き受ける様な会社は特に
要注意です。その関係者と推定される場合があり得ます。ご注意めされ（笑）
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126中古物件の解約
- 1 名前: けんと 投稿日: 2008年02月20日(水)00時56分39秒
はじめまして、けんとと申します
中古物件を購入して、その土地に新築を（建て替え）建てる予定だったのですが
引渡し前に売主の失火で火災を起こしたので、縁起が悪く嫌になり考え直したい気があります。
そこで契約解除およびそのまま契約するなら減額などを請求することはできるのでしょうか？
購入の手付金および工事請負契約の手付金も支払済みです
以上、よろしくお願い致します- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年02月21日(木)11時13分54秒
けんとさん、ご質問ありがとうございます。さぞ、ご気分の悪いこととお察し
もうしあげます。
さて、解約や減額が出来るか否か？に付いてはすべて契約書の内容によります。
通常の不動産協会の指定する契約書では契約の目的を達成できない場合にのみ
契約の解除が出来るとされて居ます。つまり、解体を前提の建物の焼失に付い
ては契約解除は出来ないとされて居ます。また、縁起が悪いと言うことを瑕疵
（欠陥）と見るかどうか？？？もちろん、自殺直後とか言う場合には建物をそのまま使う場合
には瑕疵となり契約解除や減額要求が可能と推定されますが・・・・
最近の判例では自殺でも建物を解体して更地にすれば土地には瑕疵（欠陥）が
無いという事例も有ります。
よって火事が土地に対する瑕疵（欠陥）になるかどうか？は法律的には微妙と
推定されます。もちろん、法律判断はさておき希望としての値引き要求は相手
が応じる応じないは別問題でけんとさんがすることは可能と推定されます。
取り扱い不動産会社さんや売り主さんと十分話し合って関係者全員が納得行く
解決策を見いだして下さい。頑張ってね（笑）- 3 名前: けんと 投稿日: 2008年02月22日(金)00時59分21秒
早速のご返答ありがとうございます
売主の方が新築を建てる予定で完成するまで半年間、引渡の契約を
待ったのに引き渡し数週間前に火災を起こすなんて何か気分が悪くてしょうがないです
向こうはどうせ解体するから気にもしないでしょうが・・・。
減額の請求が出来るかどうかはわかりませんが不動産会社と何とか話し合ってみます
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127通行地役権 権利証について
- 1 名前: ひろりん 投稿日: 2008年02月10日(日)13時34分33秒
平成１９年１２月に、住宅建築用の土地を購入しました。
決済（取引）時には、売主と仲介業者、そして仲介業者指定の司法書士が
来て、登記関係の処理をしてくれました。
その土地は、４ｍの私道に接していて、１０年前に通行地役権が設定されて
いて、将来にわたって通行には支障がないと、説明を受けました。
後日、土地の登記識別情報を渡されたのですが、通行地役権の権利証は
渡されませんでした。司法書士に聴いても、そんなものはないとのことでした。
消失したとかで、完全にこの世の中にない常態であれば良いのですが、
どこかにあるのなら、権利証と認印があれば、通行地役権を抹消できると、
知り合いの不動産屋さんから聴きました。
売主が紛失していた場合、万一の事を考えての【通行地役権を抹消されない
ための】予防策はあるのでしょうか。
また、このようなことになった責任は、誰にあるのでしょうか。
法的に、どこに相談すればよいのでしょうか。
宜しくお願い致します。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年02月18日(月)09時58分21秒
ひろりんさん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・・この司法書士さん
の答弁は？親切で無いかも？知れませんね（涙・・・
通常、私道に面した土地を買う場合には私道が共有持ち分の場合は持ち分の
変更をします。しかし、私道の上に通行地役権が付いている場合には民法
２８１条で特段の特約が無い場合には所有権者が変われば自動的に通行地益
権も移動するとされて居ると推定されます。
私道の地権者が通行地役権者に内緒で勝手に通行地役権を抹消してしまえば
その抹消に対して法的に対応する事となります。場合によっては私文書偽造？
または虚偽申告となる脱法行為となる可能性もあり得ます。
民法２８１条
１項
地役権は、要役地（地役権者の土地であって、他人の土地から便益を受ける
ものをいう。以下同じ。）の所有権に従たるものとして、その所有権ととも
に移転し、又は要役地について存する他の権利の目的となるものとする。
２項
地役権は、要役地から分離して譲り渡し、又は他の権利の目的とすることが
できない。
なお、ご心配なら登記簿や契約書などなどの書類全部を持って市役所などの
行っている無料法律相談に出かけて弁護士や、司法書士さんから詳しく説明
を受けて下さい。正しい知識を持つと言うことはとても重要な事です。
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128自己破産後のマンション購入
- 1 名前: さくちん 投稿日: 2008年01月29日(火)19時10分49秒
はずかしい限りなのですが、数年前に自己破産をしました。子供も大きくなり今の部屋では子供部屋が出来ないので
引越しを考えています。通常ならローン関係は一切出来ないのはわかります。でも実家の持ち家の持ち家の資産価値が約2000万位あります。
実家の担保にして銀行等よ資金を調達する事は出来ないのでしょうか・・・？また自己破産のブラック期間が過ぎれば、改めてローンを組む事が出来なのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年01月30日(水)16時56分19秒
さくちんさん、ご質問ありがとうございます。自己破産は金融事故になります
ので金融機関の事故歴に乗ります。基本的に事故歴に乗っていると融資は難しい
場合が有ります。このデーターベースへの掲載期間は５年とも７年とも言われて
居ます。この事故歴が削除されての申し込みとなると推定申し上げます。
この削除は基本的には教えては頂けませんので削除されたと推定される時に
融資の申し込みをして確認するしか無いと推定申し上げます。
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129レ000021の物件
- 1 名前: ラムネ 投稿日: 2008年01月21日(月)12時45分53秒
すいません。相続の関係で父親所有のアパート？を相続しました。
私個人としましてこのまま有名会社との建物賃貸借契約を続行するより
契約の解除と売却を視野にいれたいと思っています。
この際、あらかじめ不動産業者に売却の意思を伝え買い手をさがして
もらってから契約をかわしている会社に連絡をいれるという手順でも
いいのでしょうか。
契約では解除は２ヶ月前にとありますが。
またこのような物件の売却は困難なのでしょうか。
なにも知識がないのでもし今後勉強するならどういう類の書物を読めば参考
になるでしょうか。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年01月22日(火)17時19分01秒
ラムネさん、ご質問ありがとうございます。アパートなどの賃貸物件の売却の
場合は、販売する方法は二通り有ります。資産運用物件として販売する場合
もう一つは、賃借人に全て退去して頂いて建物を解体して更地として販売する
場合の二通り有ります。アパートの築年数や運用利回りに寄って販売方法は
どちらが有利か？異なってきます。
出来れば、事前に経験豊富な良心的な不動産会社に査定をして頂きながら有利
な方法や市場動向などなどを含めてアドバイスや販売提案を受けるとより理解
が深まるでしょう。しかし、一般の不動産会社は利益目的を前提で提案をして
来ますのでラムネさんも不動産販売の基礎知識などをインターネットや書店や
図書館などの不動産査定関連の書籍で勉強をして於く方がよろしいかと思います。
賃借人を全て退去させて販売した方が一般的には早く売れる確率が高いと推定
されますが？退去させる労力と資金がが並大抵では無い可能性も考えられます。
いずれにしても最低限の基礎知識（書籍10冊程度）を得た上で信頼できて能力の
有る不動産会社を探す事から始めることをお勧めいたします。不動産会社を探す
上で大切なことはリスクもキチンと説明するか？否か？が1つの重要な点と推定
されます。
良いことばかり云う不動産会社はそれだけで？？？？？です。頑張ってラムネ
さんに一番有利な方法を見つけ出してください。- 3 名前: ラムネ 投稿日: 2008年01月23日(水)22時07分34秒
そうですか。
全員退去したほうがすぐに売れるなんてしらなかったです。
今残っているローンが完済されてなおかつ手数料があれば十分と
思っていました。
しかし、自分にとって一番有利な方法は何かしっかりと
アセスメントしてみます。
ご丁寧な返信ありがとうございます。
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130自己破産した方の物件（土地、建物）
- 1 名前: もっち 投稿日: 2008年01月16日(水)21時15分03秒
今、自己破産した方の物件を買うかどうか検討しています。
今週末に不動産買受申込書を提出しなければ、次に待っている人と交渉するとのことで、時間があまりありません。
今回初めての不動産売買ということで、何に注意していいのか、何を聞いたらいいのかわかりません。最低限確認しておくことを教えていただけますか？宜しくお願い致します。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年01月17日(木)19時30分41秒
もっちさん、ご質問ありがとうございます。自己破産の管財人さんの弁護士
さんからの売却の話なのか？自己破産本人からの売却の話なのか？取り扱い
不動産会社はどの立場の人からの売却の仲介なのか？キチンと正しく説明を
受けて不動産に打たれている抵当権や各種債権がキチンと整理、消却出来て
買い主のもっちさんにキチンと名義が変わりなおかつ後日のトラブル等が
無いか？キチンと正しく確認をし、その保証担保をどのように取るか確認する
必要が有ります。- 3 名前: もっち 投稿日: 2008年01月17日(木)20時14分11秒
大変お忙しい中、ありがとうございます。
不動産会社さんに誰からの仲介か確認し、キチンと説明してもらうように話をしていきたいと思います。
自分も勉強不足で申し訳ありませんでした。
上記の事に注意して、交渉していきます。
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131任意売却中なのですが
- 1 名前: 黒王 投稿日: 2008年01月12日(土)14時00分21秒
内覧希望者の方がいるのですが、この夫婦
今まで５回内覧アポをしたのですが、約束の時間３０分前とか
毎回ギリギリで、担当に連絡し、今日は都合つかなくなった
妻の体調が悪くなったとか、その他ありえない言い訳で
内覧日時を変更してきます。
３回目までなら、こちらも仕方ないなーと都合合わせるのですが
こうも同じ人から何回も時間ギリギリになって延期されると
こいつら何がしたいんだ？と怒りに変わってきてしまいました。
こういうことってよくある事なんでしょうか？
それとも、どう考えても冷やかしですかね？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年01月14日(月)18時56分09秒
黒王さん、ご質問ありがとうございます。内覧者の本当の心理は私は知るよし
も有りませんが？？？任意売買で少しでも高く売ろうと云うのならなるべく多く
の購入予定者に内覧をかけるのが良いと推定されます。
5回のキャンセルは普通はあり得ない？と推定されますが・・・お気持ちお察し
申し上げます。
もちろん、昨今のお客様は？？？？？が付く方が多い気がします。売却物件の
商品価値によりガマンするのか？しないのか？になると思います。内覧希望者が
他にも沢山居るようならガマンしなくても良いでしょうし、内覧者が殆ど居ない
様ならガマンするしか選択指は無いと推定されます。- 3 名前: 黒王 投稿日: 2008年01月15日(火)15時13分58秒
ありがとうございます。昨日やっと約束通り連れてきてもらいました
担当者からも今後の予定について色々報告を受け
安心できました。こんな愚痴にレスいただきありがとうございました。
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132ローン条項による解約について
- 1 名前: 凛 投稿日: 2007年12月27日(木)12時44分20秒
初めまして、宜しくお願い致します。
先日、売買契約を結びました。私は売主です。金額ははっきり申し上げるわけには
いかないので、大まかな数字で説明します、すみません。
3000万で売却が決まったのですが、数字を修正し、4000万で売却したことになった契約書のコピーを
買主に渡していました。
おそらく、ローンを借りるためのことだと思うのですが、いくらなんでも、不動産屋さんが売買契約書
を偽造？していいのでしょうか？
売買契約書は土地と家屋に対するものですよね？
外周りやクリーニングや水回りの取り換え、クロスの張り替えが含まれているわけでは
ありませんよね？
もしこれで、ローン条項により白紙に戻すなんて言われたら？と不思議になります。
しかも、ローン条項を1ヶ月後まで延ばしてくれと言われ、それは忙しい方でもあるので
了承しましたが、すべての契約が終わった後、不動産屋と買主の間でそういうやりとりを
聞きましたし、見ました。
こういうのは当り前のことなのでしょうか？
不動産屋さんによっては、車のローンと一緒にしてしまうとか書かれているのを
見たことがありますが、1か月ものばされた揚句、ローンが通らなかったとなった場合
どうなるのでしょうか？
私としてはありえない話なのですが、宜しくお願い致します。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年01月01日(火)14時38分51秒
凜さん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・・・私文書？偽造？？？
契約金額を水増しする契約？は金融機関が融資をするのに昔、昔、自己資金
が必枢で有った時代に？な不動産会社がして居た事は耳にした事が有ります。
しかし、今では頭金はゼロ円でＯＫですし、外構工事などの諸経費も融資の
対象となる金融商品も有りますので・・・・
なぜ、この様な水増しがなされるか？？？私には理解不能です。
凜さんが水増しの契約書にサインをしたのなら・・・もちろん、水増しの
契約書の金額に対してのローン条項となると推定される可能性が有ります。
いずれにしても不確定な事はキチンと説明を受けて納得するように努力される
事がよろしいかと私個人としては思います。
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133中古物件の解約
- 1 名前: アップル 投稿日: 2007年12月26日(水)11時53分11秒
中古一戸建てなのですが、契約、手付け解除期日も過ぎております。
金消契約まで１ヶ月です。
先日、売主さんとお話した中で
処分に困った日本人形を庭で燃やした。
ここは池を埋め立てた土地ですよ、重要事項説明書に書いてあったでしょう。(書類を見ても載っていません)
この住宅街は、20年前の一斉入居してから亡くなった人があまりに多い。などを聞かされました。
昨日は、リフォームの予定があったので知り合いに見てもらったところ、
２０年間スレート屋根の塗り替えなど一切手入れをしていなかった為、家にどんな影響がでているか分らない。下地
まで替えなくては、屋根の葺き替えも無理で多額の支払いになるのではと、言われました。
さすがに落ち込んでしまい、手付けは放棄してもいいと思うのですが、
仲介業者にも請求されるんですよね。
あとどのくらい手付け以外にお金がかかるのでしょうか。いまさら、解約なんてできるのでしょうか。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2007年12月26日(水)19時06分36秒
アップルさん、ご質問ありがとうございます。通常の不動産契約書ですと契約
の履行に着手するまでは手付け放棄で解約、その後は違約金を支払って解約と
なっています。一般的には手付け金は1割程度でこの場合には違約金も1割と
するケースが多いように見受けますが？？？アップルさんの契約書にはいくらの
金額の記載が有るのでしょうか？その金額と解約時期により解約金は異なって
来ます。その他、当然不動産業者としてはお仕事の大部分は終了しているわけ
ですから仲介業務や重要事項説明書に虚偽の記載が無い場合や売り主が虚偽の
申告をしていて契約の目的が達成できない場合を除いて仲介手数料は発生する
と推定されます。
契約書を良くお読みになり十分理解した上で仲介不動産会社に相談をしてください。
もちろん、納得が行かない場合等に付いては法律家に相談するのも1つの方法と推定
申し上げます。頑張ってね・・・・- 3 名前: アップル 投稿日: 2007年12月26日(水)19時24分11秒
お忙しいところ本当にありがとうございます。
違約金は、手付け額でした。
解約時期によって、違約金も変わるんでしょうか。
仲介業者に確認してみますね。 気が重いです。
契約って、大変ですね。
勉強になりました。
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134仮契約前のキャンセルについて
- 1 名前: 田中 博 投稿日: 2007年12月20日(木)00時21分53秒
こんにちは、田中と申します。以下の件につきましてご教示
よろしくお願いします。
土地購入を計画し、仮契約を行おうとしておりましたが、事情が急変し
その土地自体が購入できなくなり、仮契約の当日事前にキャンセルすることになりました
すると業者からは、口約束も有効と代金の１０％にあたる仮契約金を請求しております。
仮契約前には仮契約の際、署名捺印と代金の支払いが必要であり、その後のキャンセルでは
仮契約金は返還しないと説明を受けておりました。仮契約書に署名捺印していなくても
仮契約金の支払い義務は発生するのでしょうか。当方は弁護士を立てたほうがよいのでしょうか
よろしくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2007年12月20日(木)10時13分04秒
田中さん、ご質問ありがとうございます。さて、始めに訂正不動産契約で
仮契約と云うのは普通は有りません。契約金の1割を払ってする契約は契約です。
また、契約後行われる名義変更は決済と云われる行為です。
さて、確かに民法では口頭の契約も有効です。しかし、口頭の契約は訂正出来る
事も事実です。しかし、契約当日と云うのは契約拒否の理由にも寄りますが
あまりにも理不尽です。相手の方や取り扱い不動産会社もかなりの損失を被って
居ます。もちろん、精神的苦痛は計り知れないモノが有ると推定されます。
昨今の判例等では契約締結上の過失が認められて契約していなくても損害賠償
が認められた判例等も有ります。
勉強していない弁護士（不動産業に詳しい弁護士は少ない）は契約していない
のだから契約金を払う必要は無いと法廷闘争に導く傾向が有ります。その通り
です。契約金は払う必要は有りません。しかし、他人に自分が原因で損失を
与えて・・・知らん顔・・・と云うのもいかがなモノかと思います。
私は田中さんの契約キャンセルの理由によりこのケースの解決方法はずいぶんと
差があると思います。万人がそれはやむを得ないキャンセルと思えば許して
下さるでしょうし、ワガママや思い違いからなら許してはくれないでしょう。
まず、誠心誠意あやまる事です。その上で相手が金品を要求するのなら・・
つづく- 3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2007年12月20日(木)10時20分45秒
仮に弁護士に相談して法廷闘争となれば弁護士費用、裁判費用は田中さんが
払うわけです。そんな誰も得をしない費用を掛けるので有ればその費用をお詫び
の費用に充てるのが人間としてこれから堂々と世間を歩いていける事になるのでは
ないでしょうか？
余談：私見としては貴方のキャンセルの理由、相手の損失の状況等をかんがみて
契約金の1割とは行かないまでも有る程度のお詫び料を契約の相手方にお渡し
したら如何でしょうか？その額はキャンセルの理由や相手の損失状況や田中さん
の経済的な事情・・等々によりお互いの納得が行く線を模索してください。
1万円で有る場合も有るでしょうし数十万円で有る場合もあるでしょう。契約額
に寄ってはそれ以上要求される場合もあり得ます。
また、不動産会社は文書での契約書を交わすまでは1円たりとも報酬を受け取る
事は出来ません。もちろん、これは報酬を受け取る事は出来ませんが？この
契約に至る経緯で田中さんが不動産会社に別途特別に依頼した宣伝や出張など
の経費が有る場合には実費のみを受け取ることが出来るとされて居ます。
自分の損得だけでは無く相手の事も考えて最善の方法を選択してください。
法廷闘争に持ち込むのは相手があまりにも感情的になり逆理不尽を言った場合
とか？話が全く出来ない場合等の最後の手段とされる事を私個人としては
願っています。
ひとのこころを持って人として解決の対応してください。
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135区画整理の移転拒否について
- 1 名前: イトウ 投稿日: 2007年10月26日(金)10時48分17秒
先日、区画整理組合より、北面道路に面した我が家の前の道路（3ｍ）が、拡張され6ｍになり、家の玄関、及び車庫（２台分）にかかるとのこと。
現在の土地は正方形の50坪の土地で30坪の建家（平屋建て築40年）ですが、南側面には、庭奥行き４ｍほど、そして、隣の工場に面して、
その高さ10ｍ程となり、たとえ改築してもセットバックにより、南側の陽あたりは到底のぞめません。
区画整理後、２台分の駐車が出来なくなることや、日照が得られないこと、そして、減歩、税金、新築に伴う追加金額を考えると、
不利な条件ばかりで、困っています。
それまでは、別の土地に移転するものだと考えており、気にしてませんでしたので、区画整理拒否をしたいのですが、
できますでしょうか？書式や文章で組合に送りたいのですが、教えて頂けませんでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年10月27日(土)15時43分22秒
イトウさん、ご質問ありがとうございます。区画整理は組合施工と行政施工
とに大きくは二つの方法（全部で施工者は６つ有ります）で行われます。基
本的には土地区画整理法で細かく定められています。
基本的には一個人がこの法律から脱退？することは難しいと推定されます。
イトウさんもこの土地区画整理法を熟読、理解されて次なる行動を取られる
事をお勧め申し上げます。
http://www.houko.com/00/01/S29/119.HTM
余談：ケースバイケースですが最悪の条件の場合、日本人で有りながら私
は独立国家イトウの設立を宣言するような結果と成る場合が有ると推定され
ます。区画整理組合の設立前に十分な理解をする必要が有ったかも知れませ
んね？基本的に役人はドこすいので住民の知らぬ間に平気で不利な事をやって
しまう生き物の様です。例えば現在問題となっている薬害肝炎などなど・・・
上げたらキリが有りません。- 3 名前: イトウ 投稿日: 2007年11月14日(水)16時07分29秒
ありがとうございます。参考になりました。
独立国家を検討しなければなりませんね。（笑）
返答して頂き、ありがとうございました。- 4 名前: イトウ 投稿日: 2007年11月14日(水)16時10分16秒
ありがとうございます。参考になりました。
独立国家を検討しなければなりませんね。（笑）
返答して頂き、ありがとうございました。
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136白紙解約希望
- 1 名前: えのもと 投稿日: 2007年11月13日(火)11時50分08秒
はじめまして榎本と申します
早速質問なのですが、土地が確定していない場合での工事請負契約は無効
でしょうか？
購入意思の無い土地に、仮の建物の図面、約款説明無しでした
簡単な説明で申し訳ありませんが、アドバイスをお願い致します- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年11月14日(水)09時57分48秒
えのもとさん、ご質問ありがとうございます。請負契約が無効か？有効？かは
契約書の内容や契約に至る経緯により判断が分かれると推定申し上げます。
一般的に民法では自分のモノでも無いモノを勝手に売り払う契約さえ契約書の
文面の内容や契約後の相手方の行動により有効とされる場合が有ります。
えのもとさんの契約が有効か？無効か？は正確には法廷判断が必要かも知れません
しかし、有能な弁護士さんなら契約書の内容や経緯により判例を参考に有る程度
判断できる見解を示して頂ける可能性が有ります。
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137譲渡所得税の取得費について
- 1 名前: やんやん 投稿日: 2007年11月07日(水)17時27分59秒
アドバイスいただければうれしいです。
先日、所有するマンション（1室です）を売却しました。
これまで賃貸しており、居住したことはありません。
30数年前に親が購入したものを10年前に相続したものです。
売却に伴う譲渡所得税がかかってくると思うのですが、
売買契約書等が既になく、購入価格を証明できません。
大体の購入価格はわかっているのですが、確定申告の際、
やはり証明書類がないと購入価格を記入しても
概算取得費＋αの取得費しか認められないものなので
しょうか？
基本的には自己申告だから、よほどおかしな金額でない
限りは、自己申告通りで認められることもあると聞いたことも
あるのですが・・・
よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年11月08日(木)09時27分34秒
やんやんさん、ご質問ありがとうございます。税務署はだいたいの購入価格で
は税額控除をして頂けないと推定されます。あくまで売買契約書又は領収書が
必要です。その他に、仲介不動産会社に残っていればですが取引の状況の写し
とか記録が書面で残っている必要が有ります。当時の相場が○○○万円だから
その金額を控除するとはならないと推定されます。関係者の証言なども認めて
頂けないと推定されます。あくまで客観的にその購入金額が証明できる書面のみ
にて控除対象となるようです。また、購入金額が証明できない場合には一律
売買価格の５％が控除額となると推定されます。- 3 名前: やんやん 投稿日: 2007年11月08日(木)10時09分02秒
やっぱりそうなんですね・・・
参考になりました。
ありがとうございました。
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138ローン特約か違約解約
- 1 名前: ひまわり 投稿日: 2007年11月03日(土)17時14分32秒
土地の売主です。Ａ業者の仲介で売買の申込みを受けました。
買主の住宅ローン事前審査の承認を１ヶ月程待ち、
Ａ業者から事前審査が承認されたとの報告で、売買契約を結びました。
ローン特約付の契約（契約より1ヶ月間、金融機関・支店名・融資申込金額）
です。
特約期限３日前に、Ａ業者からの報告で
「ローン申込後に融資金額が減額になったので、
ローン特約による白紙解約」の申し出が有りました。
その後、判明した事ですが、契約の時点では事前審査の承認はされておらず、
ローン特約の期間中も事前審査をしていたそうです。
当然、融資の申込みはされていません。
Ａ業者から事前審査が承認されたとの報告で契約したのに・・・
買主は「契約時に事前審査が承認されていた事や融資申込後に減額になった事」など
「そんなことは言っていない」の一点張りです。
Ａ業者は、「買主も融資についての努力はしている」から
ローン特約による契約解除にあたると言います。
契約違反になるのでは？とＡ業者に言うと、
「仲介の仕事は、両者の言い分を伝えるだけで、
違約と言うなら契約書に判子を押した以上、
自分の責任で違約金はもらって下さい」といいます。
事前審査に１ヶ月程も待ち、承認されないなら契約するつもりはありませんでした。
ローン特約により解約しないといけませんか？
また、Ａ業者に責任は無いのでしょうか？
よろしくお願いたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年11月05日(月)09時19分58秒
ひまわりさん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・・・通常の融資の
事前審査は早い銀行で２日、遅い銀行でも１０日程度で事前審査の結論は
出ます。この買い主さんは融資の検討期間が長いことを見ますととても優良
な融資可能者では無い可能性が有ります。
どのような契約書の条文か？にも依りますが一般的な宅建協会の指定する契約
書では契約の前提が事前審査の可否を問うては居ません。つまり、あくまで
融資条件付きの契約と成りますので融資の全部又は一部が承認されなければ
白紙で解約出来る旨が期限付きで明記されて居ると思います。契約に至る経緯は
どうであれ契約書の条文を良く読み十分に理解すればひまわりさんの契約に
付いてひまわりさんとして一番良い行動が見えてくると推定申し上げます。
感情的にならずに十分契約書を読み込んでください。
ひまわりさんとＡ業者との仲介契約の問題ですが？円満に遂行されて居れば
普通は最後まで不動産業者は面倒を見てくれます。しかし、仲介契約書には
何がなんでも全て面倒を見なさいとは書いては有りません。仲介契約とは
あくまで物件を紹介して、契約に至るプロセスを宅地建物取引業法に則り
履行することだけが記載されて居ます。買い主、売り主の契約上発生した
不履行やトラブルの解決までは義務づけられて居ません。もちろん、仲介業務
が原因で発生したトラブルは業務上の仕事と推定されます。
ひまわりさんも不動産業界のシステムや各種契約条文などを十分理解する事を
お勧めいたします。仲介の場合不動産業者は売り主、買い主の保証人でも何で
も有りません。
ただ、売り主、買い主のマッチングを法に則りするだけの業務です。もちろん
代理契約の場合は異なります。- 3 名前: ひまわり 投稿日: 2007年11月06日(火)12時48分19秒
サンハウジング様、ご回答ありがとうございます。
契約の前提が事前審査の可否は問うて居ない、確かに条文にはありません・・・
事の経緯を説明し「事前審査が融資の申込にあたるかどうか」
県の指導課に問合せましたら、事前審査はあくまでも事前審査であって、
融資の申込みにはあたらないとの回答でした。見解が違うのですが？？
仲介業者は、売主、買主のマッチングを法に則りする業務なら、
「事前審査の承認を得た」と不実を言って、契約を締結することはいけないのでは？
「時は金なり」が信条なので、いたずらに待たされた事に腹がたちます。
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139土地売買契約と駐車場廃業
- 1 名前: 西本 投稿日: 2007年11月01日(木)21時16分24秒
お世話になります。
昭和６２年頃より父が駐車場をはじめました。（１４台駐車可）
管理業務の委託は父の友人である個人の不動産業に父が委託していましたが、
その父も平成３年に亡くなり、以降は相続後息子である私の土地所有権になっています。
管理費用１０パーセントを差し引かれた以外は私の口座に振り込んでもらっています。
最近、土地の売買契約を完了させましたが駐車場のオーナーとしての廃業をしなければなりませんが、
業務委託契約書が見当たりません。父は口約束で委託したとおもわれますが、
土地の所有権者である私の一方的な事情で業務委託の解約と駐車場入庫車の
退去を実行する事が簡単にできるでしようか？
土地売買仲介の不動産屋さんが物と同じなので仲介の立場として駐車場退去もやってくれるとのことでしたが
少々心配です。
土地所有オーナーと委託業と借主との３者契約書の無い賃貸駐車場契約など
おかしくないでしようか？
今まで車の出入りに伴う車庫証明はどのように処理されているのか疑問です？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年11月02日(金)08時57分49秒
西本さん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・・・・
一般的には一枚の契約書に３社で契約するケースは私はしりません。一般的には
地主と管理者は管理契約、地主と賃貸者は賃貸契約が一般的です。大手の管理
会社などでは地主と管理者に委任契約を結び、管理者が地主に代わり賃貸契約
をするケースを見受けますが・・・・その契約内容に地主は十分チェックを入れる
必要が有ると推定されます。
売却と云うことですが売り主の仲介業者は駐車場を管理している不動産会社と
同じでしょうか？？？一般的には駐車場管理と云うのは殆ど利益は出ません。
その土地を売却する時に扱わせて頂くことを望みに（笑）みなさん管理業務
を受けている現実が有ります。この管理者と売却仲介者が異なるとこの精神的
な問題を解決する必要が有ると推定されます。
その上で、駐車場賃貸者の円満な解約に向けてご自分でするなり（素人には
とても大変かな？）専業の不動産会社に委託するなりをしなくてはならないと
推定されます。- 3 名前: 西本 投稿日: 2007年11月03日(土)09時29分19秒
お世話になります。
ご指導ありがとうございました。
専任仲介業者は大手全国区、委託管理会社（個人）とは別ですが、専任仲介業者が
立ち退き解約業務をして下さるとのことでした。
ということで別の疑問があります。
疑問とは所有権が移転していない私の不動産を他社が写真を取り、
価格と仕様条件は直近の業者との取り決め内容のまま載せて、
形態を仲介ということでインターネットに掲載していますが、
このような事は一般的にあり得るのでしょうか？
仲介依頼した覚えは全くないのですが？
第三者にとっては迷惑でないでしようか？
先月の初め頃に専任媒介契約を締結後２週間程度で売却先が決定した物件です。
売買契約を約１０日程度前に済ませました。
この物件はレインズに登録し、依頼先の折込チラシにもその後掲載してもらいました。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年11月03日(土)09時53分48秒
西本さん、ご質問ありがとうございます。不動産業界は専任契約をすると
レインズなどの公的に認められたデーターベースに７日以内に登録する義務が
発生します。このデーターベースはレインズの登録業者なら全ての会社が見る
事が出来ます。ここで情報を取った会社は専任を任されている業者の許可を取り
宣伝や売り出しが出来る場合が有ります。中には不心得な業者さんは専任業者
の許可を取らずにインターネットなどに載せてしまうケースもあり得るかも？
しれません。売れてしまった物件が広告されて居て不快な場合には元付けの
専任業者に言ってインターネット等の広告の中止をお願いしてもらったら如何
でしょうか？- 5 名前: 西本 投稿日: 2007年11月05日(月)17時18分31秒
ご回答ありがとう御座います。
私の不動産情報は消去されました。
新たな問題ですが、父が生前に駐車場にし管理委託を友人の不動産業に
任せた訳ですが管理契約書は無く口頭で当時に遣り取りしただけで
現在まで約２０年間も管理してきたとのことでした。
大手仲介業から管理会社社長へ１２月一杯で解約退去の旨申し入れされたところ
急にいわれても当方にも段取り等があるのでもっと待ってくれと直接電話でいわれました。
よくよく聞くと保証金を６ヶ月取っており一年契約しているので
解約が難しいといっています。８０パーセントの顧客はスムーズに解約できるだろうが
とのことでした。解約業務を全て大手仲介業がしてくれるのなら手離れがよく
賃貸契約書も全て渡すとのことでした。
保証金はプールしているとのことでした。
そこで質問です。
①土地の地主が私と弟がおります。持分半々。
②父の所有権から私達に移転したのは平成３年です。
③私だけが金銭を引き継ぎ私の口座へ振り込んでもらっていました。
管理契約書の締結が無いので金銭の受け取りが行われていたものの、
弟が地主の立場として不法だと言い出すと面倒です。
なるべく円満にしたいところですがこのような場合の管理契約破棄、賃貸解約は
何ヶ月が相場でしようか？
私は最低１ヶ月で充分だと思いますが如何ですか？
契約台数が多ければ解約の時間が掛かるでしようが今回のようなケースでは
期間を長く取る必要性は低いと思いますが？- 6 名前: 西本 投稿日: 2007年11月05日(月)17時46分09秒
すみません。追記です。兎に角私の父との口約束で管理してきたとのことでしたが、
父が無くなれば本来は白紙状態とも言えると思います。
又、管理人いわく、私と借主の賃貸契約にしているとのことでしたが、
その個別の賃貸契約書を見たことも無いですしサインや押印した事実もありません。
管理契約締結無しに借主と地主の賃貸契約書を作成しても問題ないのでしようか？
何か微妙な気がします。
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140差押さえ物件の購入は大丈夫なの
- 1 名前: しんた 投稿日: 2007年10月17日(水)17時19分00秒
こんにちわ。初めて土地を購入する機会がやってきて、なにせ知らないことばかりで不安なので教えてください。
いろいろ見てみてもいまひとつ自分の状況と同じケースがなかったので質問させてください。
銀行が抵当で差押さえた土地と建物を競売をせずに現在は宅地建物取引業のAさんがその債権の処理のために
代理で購入者を探している家があり、私にその土地を買わないかと言ってきてるのですが
購入したい土地（宅地)と建物以外に境目がない近接した土地（畑）があり、Aさんはその土地も一緒で
ないと販売はできないと説明していました。
理由はすべて１つの抵当権に該当しているということでした。
私は農家ではないので地目が畑の部分は購入できないのでは？
一緒に買うのは金額的にも無理があるし、また将来使う予定もないですし出来れば畑は省いて宅地の部分だけを購入
したいのですがどうしても一緒でないと売れないと言っています。
ちなみに畑部分は宅地の3倍くらい面積があり手入れもなく今は荒地になっています。
そこで質問です
①すでに差押さえされている土地を買うのですが抵当権の取り消しと所有権の移転は普通に行われるの
でしょうか？
②この家がある部分だけを購入することは可能なのでしょうか？
③もし畑部分の土地を購入するとなるとどういった方法があるのでしょうか？
不動産関係に知識がほとんどないので質問もわかりにくいかと思いますがよろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年10月19日(金)09時04分38秒
しんたさん、ご質問ありがとうございます。差し押さえの土地との事ですが
一般的に破産を致しますと破産管財人が裁判所より選定されて弁護士さんが
債権者などと資産売却等に付いて検討を行います。この宅地建物取引業者Ａ
さんはこの破産管財人より依頼を直接受けているか？どうかをマズ確認をして
下さい。この競売手続き前の任意売買は債権者と話し合った価格より如何に
高く売るかを普通は考えますのでしんたさんが購入価格を提示してもそれ以上
の買い主が現れれば後先関係無しに有利な買い主に売られてしまう事が多いよ
うに推定されます。
さて、ご質問のお答えです。
①、破産管財人が貴方を買い主と選定した場合には破産管財人の権限で可能と
推定されます。しかし、公文書に現れない占有権や用益権などがこの物件に
付いている場合には・・・この権利等の除去まではあいまいになるケースも
あり得ます。その意味ではキチンとしたリスクヘッジが必要と推定されます。
②、これも破産管財人が最終的に判断する事です。全く一体での買い主が現れ
無い場合には可能かも？しれません。交渉ごととなると推定されます。
③、一般的に農地は農業者しか買えません。この農地が俗に言う白地の場合
（農業振興地域で無い場合）は一端、雑地に地目変更が可能な場合にはしんた
さんでも購入が可能と推定されます。
その他、一般的には宅地建物取引業者は勉強している者と不勉強な者の差が
メチャクチャ大きいと推定されます。お知り合いの司法書士さん、又は弁護士
さんに詳しく説明を受けるとより理解できるでしょう。一般的な相談料は
一時間当たり1万円～2万円程度と推定されます。- 3 名前: しんた 投稿日: 2007年10月22日(月)10時26分26秒
なるほど、ありがとうございます。疑問と不安が少し解消されました。
さっそく聞いてみます。
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