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381モデルルームについて
- 1 名前: とし 投稿日: 2006年02月21日(火)16時10分30秒
この度、条件付の土地を購入し、家を建てて、
売り主、不動産屋、工務店、私と揃い建物の最終確認を済ませました。
後はお金を払い購入終わりの所まで来ていたのですが、売り主と不動産屋が
昨日私の知らない間にその家をモデルル－ムとして勝手に公開していました。
不動産屋に抗議に行った所、お金を払い込むまでは売り主の物だから
文句を言われる筋合いは無いと言われた。
こちらとしては納得出来ません。
どうにか抗議は出来ないものでしょうか？
教えて下さい。お願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月22日(水)08時55分18秒
としさん、ご質問ありがとうございます。ムムムムム・・・・・
抗議は自由ですので抗議すれば良いと思います。これは不動産会社、工務店
売り主の誠意？ハートの問題です。抗議して開き直るか？なにがしかのお詫び
料や物を頂けるか？なんにしても後味が悪いですね（涙）
モデルルームやオープンハウス等は一般的な住宅商法です。普通は事前に了解
を得てやるのが普通ですが？見せられる側としては注文住宅を建てたのに見ず
知らずの人々が持ち主より先に完成した家に入り・・・お茶？を飲んでいた的
な？プライバシーも個人情報も有ったモノでは有りませんね（笑）
弊社も建設途中のオープンハウスは営業手法としてはとても効果が有ることは
知っていますが？創業１９年になりますが一度もやった事は有りません。
それはなによりも私どもに取って一番大切なお客様の心を大切に思うからです。
昨今の、本質やハートを大切に見ない風潮がまん延している世の中では私共
の様な思いは・・・・なかなか一般の人々には伝わらない現実が有ります。
残念ながらインチキとまでは断言できませんが？殆どグレーの会社にならないと
生きていけない現実に直面しています。面の皮を厚くして・・・問題が起きたら
開き直る的な対応が一番お金が儲かると思います。しかし、私どもにはこれが
出来ないのです。毎日が葛藤です。（笑）殆どのお客様が私どもに訪れて、最初
は１０人中９人が金、金、金、見た目、見た目、見た目です。この９人の人々
に”家創り”の本質や哲学について一からご理解や学習をして頂くところから
始まります。その結果８０％の人々は”いらぬおせわ”とばかりに去って行き
ます。実にもったいない事です。人生の最大の買い物であり、一生をかけての
一大事業なのに・・・・本質を知ろうともしないで買うなんて？？？（涙）
今、住宅業界には色々な販売手法の会社が乱立しています。一度、大手にクレ
ーム入れてみて下さい。如何にけんもほろろに無礼な対応をされるか？
それでも・・・一般の皆様は・・・金、金、金・・見た目、見た目に対応して
くださる大手や宣伝バンバン会社がお気に入りなのです。
あなたが被害？に有ったこの販売会社の存在を造ったのも”顧客”で有り
その存在を許しているのも”顧客”なのです。
実に悲しく残念な事実です。涙・・・・・
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382整地費用とセットバックについて
- 1 名前: ひろ 投稿日: 2006年02月19日(日)20時44分54秒
サンハウジング様、２点質問させて頂きたいと存じます。よろしくお願いします。
①土地購入前に約束した整地費用について
不動産屋さんから仲介で土地を購入しました。現況の地目は山林で、立木もかなり立っており（20m程度が７～８本）一面に笹が生い茂っている状態です。契約内容は現況有姿での引渡しだったので、こちらもそれを了解済みで契約しました。
仲介の不動産屋さんと、現況の立木等の抜根伐採・整地費用は３０万円でやります、と約束されております。現況渡しの契約だったので、整地費用３０万円というのは契約の前提であると私は考えておりました。不動産屋さん曰く、現況の立木等は私が購入した区画と隣の区画にまたがっており、隣の区画を購入した方（いずれも同じ不動産屋さんで仲介）と一緒に工事するので３０万円で出来ますよ、との話でした。
また、工事の時期は私の契約（隣は既に契約済みでした）が終わって、所有権引渡しが済んだらすぐにやるとの事でしたが、いまだに工事されていません。（私のほうの引渡しは昨年末に行われました）- 2 名前: ひろ 投稿日: 2006年02月19日(日)20時47分10秒
建物のビルダーさんがまだ決まっていないので、特に急いで整地してもらう必要もなかったため、当初の約束である引渡し直後の整地工事が実施されていなくても催促していなかったのですが、もう３ヶ月近く経っても何も音沙汰がないので不安になり先日不動産屋さんにいつ整地工事するのか、と電話してみました。
すると、「うちで建物もやらせてくれるなら３０万でやるが、他社で建築するなら出来ません･･･」みたいなニュアンスの事を言われました。更に聞いてみると、隣の区画の持ち主の方は建築業者のほうで無料で整地工事してくれるとのことで、当初の予定（私と隣の区画を一緒に工事する）が狂ってしまったそうです。
しかし、私のほうは３０万で整地できる約束を前提に土地の契約を行ったと認識していますので、不動産屋さんにとっての事情が変わったことは私にとっては無関係だと思っています。契約前に、整地30万というのを文書化していなかったため「言った、言わない」になるのが嫌だったため文書にして出してくれ（見積りなど）と要望しましたが、なかなか応じず、なんとか文書で出してもらっています。内容は「抜根伐採を30万円で○○○○が実施します」というメモ書き程度のものですが･･･。
このような場合、当初の約束どおりの金額で工事してもらえるのでしょうか？もちろん、建築条件はついていない物件です。- 3 名前: ひろ 投稿日: 2006年02月19日(日)20時51分43秒
②セットバックについて
私が購入した土地にはセットバックが３坪ほどされます。前述の不動産屋さんの話によれば、セットバック部分の道路工事（現況は砂利道です）は市の都市計画課の話によれば数年後に実施される見込みだとの説明を受けました（口頭）。
セットバック部分については、無償での接収ではなく値段はいくらかわかりませんが、有償で市が買い取ってくれるとの説明を受けました。また、セットバック部分の道路舗装工事の際に、道路と土地に１ｍ程度ののり面があるのですが、その部分の土留め工事も交渉によってはしてくれるだろうとも説明されました（口頭）。
建築業者を何件かあたっている中で、セットバック部分の市への売却についての妥当性について聞いてみると、すべての業者さんが「○○市でセットバック部分を買い取るっていう話は聞かないですね～。○○市に限らず、他の自治体でも買い取ってくれたって話は聞いたことありませんよ」と、口をそろえて言われます。
土地の契約の際の重要事項説明書の中に、「道路後退部分□□㎡については○○市より買収の申し入れがあります」と記載されています。- 4 名前: ひろ 投稿日: 2006年02月19日(日)20時53分19秒
私が直接市のほうに、買い取ってくれるのか、くれないのかはまだ確認しておりませんが、結果として無償で接収されてしまうことになった場合、不動産屋さんのほうには何らかの補償などを請求することはできますでしょうか？
以上、大変長文かつ乱文で申し訳ございませんが、アドバイスいただけましたら幸いです。何卒、よろしくお願いいたします。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月20日(月)09時32分00秒
ひろさん、ご質問ありがとうございます。質問①のご回答は・・・メモ書き
でも立派な証拠ですので・・・それを元に相手に契約の履行を根気よく求め
ましょう。実利を取るべく高飛車にならないように・・・・不動産やが開き
直ると面倒です。（笑）
②のお答えですが・・・・マズ、事実がどうか？市に確認をしましょう。
そして、そのような事実が無い場合には重要事項説明違反でその保証を
不動産やさんに求めましょう。①と同様の丁寧な要求をしても開き直る
様なら・・・宅地建物取引協会の無料相談に相談しましょう。（あんまり
あてにはなりませんが？）ほぼダメと推定？しますが？？？（自嘲）
その場合にはお住まいの県の建設部住宅課の不動産やさんを指導、管理する
部門が有りますので・・・相談をしましょう。
あくまで民事事項ですので”救われる為には自分で行動”するしか無い現実
が有りますので・・・十分な情報を取り、正しくご判断をしてアクションを
採って下さい。頑張ってね（笑）- 6 名前: ひろ 投稿日: 2006年02月20日(月)17時59分54秒
サンハウジング様、早速のご回答ありがとうございました！
①整地費用については、メモ程度でもちゃんと文書にしておいてよかった～～と思っています。仰るとおり、高飛車にはならないよう、注意ですね。
本日不動産やさんに電話して、３月５日までに工事してほしい旨、告げました。そうしましたら、売り出しのチラシの作成で忙しいから無理とか、理由をつけて間に合わないと言ってきました。「いつなら出来るんですか？」と聞いたところ、３月中旬くらいには･･･との回答だったので（それもあまりアテにならない気がしましたので）、とにかく３月５日までに実施して欲しいことをお伝えします、とキッパリと告げました。
こちらも、「言った言わない」になるのが嫌だったので、電話を切ったあと、同様の内容をＦＡＸで送信しておきました。（ちょっとやりすぎでしょうか･･･？）
実際、早々に整地してもらわないと、土地の凹凸（一部軽い斜面があります）もわかりませんし、道路とちょっと高低差があるため外構プランのイメージも湧きません。
②のセットバックについては、近いうちに市のほうに確認したいと思います。併せて、県の建築指導課のほうにも業者名は伏せて相談しておきたいと思います。
スピーディかつ的確なアドバイスありがとうございました。
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383内金の返還について
- 1 名前: パーク 投稿日: 2006年02月19日(日)20時36分39秒
私はマンションを購入し、４月に入居予定なのですが、内覧時に購入前に説明を受けた内容と異なる仕様となっているため解約をしようと考えております。その内容は、私が購入した棟は隣の棟と接しております。購入時の説明では廊下側は、棟と棟の間が、壁で仕切られているため、私のマンションの前は人が通らないと説明を受けていました。しかしながら、内覧時に仕切りは全くなく、隣の棟の住人も、私の購入したマンションの前を自由に往来可能だったのです。販売会社に抗議をしたところ、図面には、壁がないことが記載されており、当時の販売担当者もそのようなことを言っていないと非常に誠意のない回答でした。そもそも私が図面をちゃんと確認するなり、一筆とっておくなり対応していればよかったのですが、嘘をつき
購入させ、また誠意のない対応にも納得がいきません。こうした場合通常キャンセルは、内金の返還はないと理解しておりますが、訴訟なりの対応により返還を求めることは可能でしょうか？当時の販売担当者が明確に壁があると言ったため、購入したことをはっきり私、妻とも覚えているため、販売会社の対応に怒りを感じています。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月20日(月)09時08分27秒
ぱーくさん、ご質問ありがとうございます。さて、契約時の重要事項説明書に
違反し契約の目的を達成できないと客観的に判断された場合には法的にも白紙
解約（頭金が全額返還される。）が出来ると推定申し上げます。契約の目的で
すから・・・要は”一般的な生活”が出来るか否か？です。
たしかに、説明と違うと云うことは許し難き行為と思います。パークさんが
ご納得が行かないと云うことは本当に理解できます。私がその立場でも怒り
心頭と推定致します。民事事項ですから？相手がすんなりこちらの要求を聞
いてくだされば問題有りませんが・・・？どうもそうのようでは無い返答の
様ですね・・・・
もちろん、どの程度の内金をお入れになったかにも依りますが、法的に争う
事は可能ですが？？？客観的な証拠が有ったとしても実利と云う面では良く
良く判例等をご参照になりご判断される事をお勧め致します。
私の個人的な見解ですが・・・マンション外の通路は一般的にはマンションの
組合員（管理組合の共用部分に対しての費用負担者）に対しての公道に準じた
扱いになると思いますので誰が通ろうと”契約の目的が達成できない”と判断
される事は限りなくゼロに近いと推定申し上げます。もちろん、虚偽説明の違
法性は追求出来ますが？？？相手が認めるとも思えないと推定申し上げます。
大変な時代になりました。だまされるヤツが悪い的な事が横行しています。
こんな国にしたのも我々国民なのです。すくなくともこの国ではまだまともと
思える民主主義の体制が有ります。しかし、為政者や支配者、大金持ち等
にとっては一般国民は限りなく”アホ”あって欲しいわけです。この線に沿った
教育がなされ・・・・被害に遭って初めて世の中の矛盾ややるせなさに気づく
のです。しかし、その悲しみを声を大にして訴えかけても・・・残念ながら本気
で聞いて下さる人々は居ないのです。・・・・残念ながら・・・
つづく（笑）- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月20日(月)09時12分13秒
余談：ひとりごと・・・
救済所で有る弁護士も・・・・金儲け一番です。世の中を良くしようなんて
思って頑張って居る弁護士は？？？です。（ゼロでは無いと思いますが？？）
私はこの事に付いて推定でモノを云っている訳では有りません。弁護士会に
世の中の矛盾、や行政の怠慢による数百万人におよぶと推定される被害者救
済を求めても・・ハッキリ言って門前払いです。弁護士会の事務員曰く・・
”偉くなってしまうと人の心がなくなるのかもしれませんね？”と慰められる
しまつです。
お金もそんなにかからないし、やれば出来ることなのに・・・正義に二文字だけ
ではやらない・・そんな現実が有ります。旨の天秤バッチはあれはお金を計る
為に有るのかと？？？無念に思います。
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384〇テナント立ち退き料〇
- 1 名前: 床屋さん 投稿日: 2006年02月17日(金)12時24分03秒
僕は散髪屋をはじめて丸４年が経ち５年目を迎えました。店の前の道の拡張工事の話があり近々話がまとまるらしいのですが。
店はテナントを借りておりまして、一人でやっております。
この場合どれくらいの立ち退き料がもらえるのですか？
その交渉の進め方のアドバイスもお願いできたら嬉しいです。
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月17日(金)13時21分40秒
床屋さん、ご質問ありがとうございます。せっかくなれたお店とお客様を移転
で・・・・？・・・・新たにお店を移らなければならないご心労お察し申し上
げます。マズ、道路を施行する主体・・国道、県道、私道、町道・・・の
施工者の事務所に出向きテナントの場合の移転補償交渉の評価基準を調べて
ください。このような事は道路施工者に取っては何時も有ることですので細かく
保障内容が規定されて居ます。
本来の補償交渉は地主さんと行うのが通例です。とにかくその道路の場合の
規定を知りそして対策を練って下さい。ごね得は最近はあまり無いように推定
申し上げます。（笑）- 3 名前: 床屋さん 投稿日: 2006年02月17日(金)13時23分59秒
地主＝大家さんですか？？？ということはテナントの場合発言権はあまりないのですか？？？- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月18日(土)08時57分20秒
床屋さん、再度のご質問ありがとうございます。テナントさんの発言権は
そのテナントの利害関係のみです。一般的には規定通りしゅくしゅくと処
理されて交渉の余地は余りありません。残念ながら・・・・- 5 名前: 床屋さん 投稿日: 2006年02月18日(土)10時56分09秒
こうなると独立って悲しい結末だなぁ。
ちゃんと土地から買って店を建てないと。。。
なんだか戦意喪失です。
やり損になるのはいやですねぇ。。
少しの望みにかけてみます、ありがとうございます。
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385不動産取得税
- 1 名前: ゆか 投稿日: 2006年02月17日(金)11時15分15秒
始めまして。
早速質問させていただきます。
平成１５年１１月に新築の一戸建てを購入しました。
その時に不動産取得税を納付しましたが、減税の通知がきました。
しかし、仕事の関係上、未だに手続きに行っておりません。
期限などあるのでしょうか？
また、どのようにしたらよいのわかりません。
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月17日(金)13時14分05秒
ゆかさん、ご質問ありがとうございます。もちろん、期限は有ります。おお
むね６０日以内に都道府県税事務所に減税の特例を受ける旨の申告をしなくて
はなりません。
マズは、電話をして申告に遅れた又は直ぐに行けない旨の電話をして県税事務所
の指示に従って下さい。ゆかさぁ～ん、急げー！！！！！！！！！！！！
よぉ～くかんがえょ～ お金は大事だよっ～・・・・・ってアヒルもテレビ
コマーシャルで言ってるよ（笑）
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386頭金負担と名義
- 1 名前: ぶにゃにゃ 投稿日: 2006年02月12日(日)12時23分37秒
購入時の頭金を負担した場合の名義について教えてください。
結婚を機にマンションを購入することになり、頭金の一部を妻となる私の貯金で負担します。ただし、私は仕事をやめるため、結婚後の収入はありません。またローンは全額夫となる婚約者が負担します。
このような場合にも、税務上共同名義としなければ贈与税が発生するのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月15日(水)08時45分43秒
ふにゃにゃさん、ご質問ありがとうございます。ご回答が遅れましたことを
お許しください。マンションを登記されるときにマンション全体価格の頭金
の割合を奥様名義で持ち分登記すれば良いと思います。・・・・
一般的には・・・そうします。また、有ってはならないことですが統計上は
かなりある”離婚”に際してももめ事が少なくて済むと推定申し上げます。
ローンはご主人が全額負担したとしてもあなたがご主人と円満な夫婦生活を
営んでいれば特殊な事情が無い限りローンの負担の半額は貴方が支払ってい
ると云う法律解釈になると推定申し上げます。
このような統計上の現実にならないように十分な夫婦間コミュニケーション
及びお互いに人格上の相互信頼を築いて下さい。頑張ってね（笑）- 3 名前: ぶにゃにゃ 投稿日: 2006年02月16日(木)00時14分30秒
ご回答ありがとうございます。
あの・・・、結局共同名義としなければ贈与税は発生する、ということなのでしょうか？「一般的には」ということは、そうしなくてもよい、ともとれましたが。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月16日(木)11時02分27秒
ふにゃにゃさん、法律では年間１１０万円までは贈与税がかからない事に
なっています。それ以上の贈与は課税対象となります。また、暗黙の了解では
生活費はどちらが負担しても贈与の対象にはならないと推定されて居ます。
詳しくは税務署にお尋ねくださいね・・税務相談は本質相談では有りませ
ん。
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387離婚時に共同名義の物件
- 1 名前: まい 投稿日: 2006年02月12日(日)00時40分24秒
８年前に共同名義で購入した一戸建て物件があり、離婚時に長引くのが嫌で、それを裁判にも調停にもかけずに元夫にはこの不動産屋で売却等できるよう、手続きはする旨（つまり不動産屋に売る手配かけるよという話です）は当時伝えてあって1年半の期間位はその一戸建てを建てた不動産屋さんも動いてくれてたお客さんも呼んでくれてたのですがもう今はそれからさらに２年以上がたっており居住権が出来る？もう出来ている？ので出て行ってもらえないので困っています。- 2 名前: まい 投稿日: 2006年02月14日(火)09時25分02秒
家を見たいと言ってこられた場合は元夫はその間、家を何時間か空けて
くれていました。離婚でかなりもめて２度と会いたくないので不動産屋を
介しての連絡でした。このままほっておいたら居住権が出来るから裁判
してでも追い出したら？という友人の意見と、また別の意見では、今追
い出すとしたら弁護士費用だけでも最低でも１００万はかかる。- 3 名前: まい 投稿日: 2006年02月14日(火)09時48分25秒
しかしこのまま住まわせておいていつかなんらか（例えば売却したいなど）
の理由で私の印鑑が必要になるときまで待っておけば？連絡がなくても３分
の１はあなたの財産であるし万が一そこで元夫が再婚して住んだとしても将
来はあなたの子供の財産にもなるじゃない。今追い出すのに嫌がらせみたい
に１００万かけてもあなたには何の得にもならないんじゃない？弁護士さん
はお金になるから引き受けましょう！って方もいるかもしれないけどあなた
がお金遣うことないんじゃない？と言われ。裁判にしろ弁護士費用に１００
万以上なんて今の母子家庭の私には到底出せません。どのようにしたら穏便
に出てもらえるのでしょうか？元夫は家のローンと新しく借りた時の２重の
支払いが嫌らしくそのまま居住してローンも固定資産税も支払っているので
すが先が見えないのでどうしたらいいかもう何年も悩んでいます。また不動
産屋に売る手配の手続きをしにいくべきか、それとも何かまた別にいい方法
で出ていってもらえないでしょか？私からすると私の親が頭金を出さなけれ
ば元夫は預貯金も無かったので家も買えなかったので、親の家という気持ち
ですし、申し訳ない気持ちもいっぱいでなんとかならないでしょうか？うま
く書けないんですみません。どうぞよろしくお願いします。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月15日(水)09時23分47秒
まいさん、ご質問ありがとうございます。ご回答が遅れましたことをお許し
ください。ムムムムム・・・・・なんとも・・・難しい問題ですね？
第一希望は家を売却すると云うことで・・・・合意事項に元夫が違反して
いると云うことですので家の売却合意違反を明確にする必要が有ります。
一応、話し合いが出来るのなら合意事項を契約書形式にしておくことをお勧め
致します。契約することに合意しないで居座るのなら・・・かつての合意を
客観的に証明できる証拠なり証人なりを探しだし、内容証明郵便で事実確認を
して置く必要が有ります。
もちろん、現在の民事裁判では・・・弁護士先生は自分の金儲けは一生懸命で
すが依頼者が事実、損をしようが得をしようが関係ない的な事が横行していま
す。どうも私が推定するに彼らは”特別”な人間と思っているらしく・・・・
感性に乏しいと思える事実が多々見受けられます。もちろん、全員がそうでは
無く貧乏弁護士も居ますが・・：（笑）探すのがとても大変です。
昨今、テレビに出てチャラチャラして居る弁護士から真実なんてどうでも良い
と公然と言い放つ弁護士も現実には居ます。この人たちは真実よりも勝つ事に
よる報酬・・・つまり、金が生きる全てなのです。
さて横道にそれたようですが・・・・貴方の持ち分の上に不法に占拠して居る
訳ですから最低持ち分相当の家賃は請求できる権利が有ると推定申し上げます。
話がうまくまとまらないようなら家賃請求をする方法も有ると推定申し上げま
す。元夫なる人が貴方が家賃を請求する事により生活が成りたたない場合には
滞納をします。そしたら・・・費用のかからない少額裁判なんかも一つの方法
であるかも？しれませんね？？？少額裁判をその裁判額６０万円を超えない
範囲で繰り返すのも良いでしょうし、最初の少額裁判の判決を元に裁判所に
支払い督促を求めても良いでしょう。
しかし、裁判をすると決定的に人間関係が壊れます。そして、お子様の心に
も傷が付くことを覚悟の上、ご判断される事をお考えください。
それでは・・・・頑張って・・・・人は幸せに成るために生きています。
貴女にとっての幸せとは？お子様にとっての幸せとは？たまにはこんなことも
お考えくださることを期待しています。（笑）- 5 名前: まい 投稿日: 2006年02月16日(木)00時51分50秒
返信本当にどうもありがとうございます！いろんな見方があるんだな～って目からうろこです。今後親ともまた相談してみたいと思います。本当にありがとうございました。
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388親子間住宅売買
- 1 名前: しゅう 投稿日: 2006年02月08日(水)18時26分38秒
現在両親が住んでいるマンション（不動産評価平均４，０００万円）を
２，０００万円で購入したいと思っております。
銀行で２，０００万円ローンを組んで両親に２，０００万円を
渡すだけで良いのでしょうか？
間に仲介業者を入れなくてはいけないのでしょうか？
相続に当たるのでしょうか？
その他何か問題が発生するのでしょうか？
お忙しい中すいません、よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月09日(木)09時05分17秒
しゅうさん、ご質問ありがとうございます。親子売買の場合は直接やられても
問題は少ないと推定申し上げます。出来れば司法書士事務所で契約書と名義変更
手続きをお願いしたら良いと思いますよ。もちろん、個人で法務局にて名義変更
する事も可能ですが？？？少々大変な面もあり得ます。
相続やその他の事はしゅうさんやご両親の詳細データーが解りませんので
税務署にお尋ねくださいね。電話ですと少々ぶっきらぼうで気分を悪くする
恐れが大ですので出来ましたら税務署に出向いて相談すると良いと推定申し
上げます。
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389賃貸に出しているマンションを高く売却した
- 1 名前: きゅう 投稿日: 2006年02月04日(土)16時34分35秒
はじめましてこちら東京からの質問になります。昨年の１２月より父親所有のマンションを不動産屋を通じて賃貸に出しています。
当然父親に痛くされてやっていたのですが急にお金が入用になったらしく、緊急で売却したいと
の申し出がありました。速やかになるべく早く売却するコツと注意点がありましたら
教えてください。現自愛らいをしている不動産屋は賃貸物件専門で売買はやってません。
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月06日(月)09時09分44秒
きゅうさん、ご質問ありがとうございます。マズ、仲介を行っている不動産会社
を選任して下さい。そして、このケースで一番問題になるのは立ち退き問題です。
現在の賃貸の斡旋をお願いしている不動産会社に依頼してあなたの父さんの
マンションと同程度の賃貸マンションを探して賃借人に移転のお願いをする必要
があります。もちろん、賃借人が同意して頂く条件としては移転保証も不可欠
となるでしょう。賃借人に取って有利な条件を提示出来れば出来るほど移転の
可能性は大となると推定申し上げます。
賃借人が入ったまま資産運用物件として販売できる可能性もあり得ますが客足
は購入者居住用物件として売るよりはとても遅いと推定申し上げます。
賃借人も人の子ですので・・・感情的にならないように配慮することがとても
重要と推定申し上げます。- 3 名前: きゅう 投稿日: 2006年02月06日(月)21時59分38秒
ご回答ありがとうございました。やはりスムーズな立ち退きですね。
もう１つ質問させてください。不動産を販売した場合に
仲介手数料以外はどのような経費が必要ですか？
たとえばこの物件が１０００万円で売れたとするとどうなりますか？- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月07日(火)09時11分44秒
きゅうさん、再度のご質問ありがとうございます。賃貸マンションは事業用
と見なされますのでマンションの売却により利益が出た場合には課税されま
す。購入価格が１０００万円以上で有ったのなら利益はゼロですので課税は
されません。その場合には仲介料とは別の費用としては名義変更に伴う司法
書士費用と契約用印紙代として数万円程度必要と推定されます。- 5 名前: きゅう 投稿日: 2006年02月08日(水)09時07分51秒
ご回答またまたありがとうございました。もうひとつだけ質問させてください。
仮に父親名義のマンションを私が１０００万円で購入したとしたら
私のほうの必要経費はいかがなりますか？
その場合賃貸は続けようかと思います。- 6 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月08日(水)15時26分45秒
きゅうさん、再度のご質問ありがとうございます。
一般的にはご親族間の売買ですので・・・不動産業者は必要ないかと推定申し
上げます。（もちろん、仲介料を支払い入れても可（笑））さて、現金できゅ
うさんが１０００万円ご用意出来て支払う場合は・・・きゅうさんが住居に使
う場合、と賃貸で事業用となる場合に費用が異なります。代書やさん費用が推
定１０万円～１５万円程度、名義変更に伴う登録免許税、不動産取得税、契約
用印紙代等々で１５万円から３０万円程度ではないかと推定申し上げます。
ローンの場合にはこの他にローン手続き経費・抵当権設定経費等が必要です。
詳しくは司法書士に名義変更の見積もりをして頂いて下さい。
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390困っています。
- 1 名前: ケイ 投稿日: 2006年02月08日(水)04時26分18秒
現在住宅ローンを組んで家を建てて住んでいます。仕事がかわり引っ越したいんですが
そんなことって大丈夫でしょうか。引っ越す際に今の家は手放すつもりで
残りは払うしかないですよね。支払う能力はありますが月々何万も払って
しまうと引っ越し先の家賃などで貯金も出来なくなってしまいます。たとえば
月々１万円づつしか払えないと言って通るもんでしょうか。それ以上に払える
余裕はあると思いますが・・・そんなのは給料明細など調べられるんでしょうか。
早く売却したいです。。。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月08日(水)15時08分19秒
ケイさん、ご質問ありがとうございます。住宅ローンは琴線消費貸借契約と
いって契約なのです。つまり、契約時点で月々幾らって払う金額を決めてい
ます。ですから、この金額を一方的に変更する事は出来ません。今では銀行も
ローンの借り換えに応じてくれますので・・・・住宅の価値と比較してローン
が比較的少ない場合にはローンの支払い年数を長くして月々の返済額を少なく
生活がしやすいようにしてくれるケースも有ります。一度、金融機関にご相談
すると良いでしょう。また、家は手放すと有りますが・・・この場合にも買い
手に名義変更する場合にはローンの残債を売買代金で一括返済する必要が有り
ます。また、一括返済額（ローン残高）が売買代金を上回る場合には銀行と良く
話し合い許可をもらわなくてはなりません。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月08日(水)15時18分33秒
訂正： 誤・・琴線 正・・金銭
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391親への支払い
- 1 名前: さち 投稿日: 2006年02月08日(水)13時04分47秒
親名義の土地を担保に３５年ローンで家を建てましたが、売却しなくてはいけなくなりました。見積もりを依頼しましたところ、土地をかなり安く購入できたため、売却価格と購入価格がほぼ同じ額になり、ローンを相殺し、必要経費を差し引いて安く見積もっても１５００万ほど手元に残ります。私たちはその全額を親に支払おうと思っているのですが、税法上、また親に対する当方の支払い義務の範囲など教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月08日(水)15時14分35秒
さちさん、ご質問ありがとうございます。住宅の購入額が新築時の
価格を上回らない場合は無税です。１５０万円の余剰金はさちさんご夫婦の
ものです。この金額を担保提供して下さった親御さんに差し上げると・・・
一定額（１１０万円）以上は親御さんからの借入等の返済で無い場合課税され
る恐れが有りますので・・・十分注意して行って下さい。
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392トラブル発覚
- 1 名前: 泣き寝入り 投稿日: 2006年02月05日(日)22時52分25秒
土地・建物のＳＥＴ分譲の契約してしまったのですが
（先に土地の契約をし、建物は設計段階です）
契約前に担当の方に、この会社で何かトラブルはありますか？という質問に
ありませんと答えをいただきました。人柄もよくて担当の方を信用して契約に
いたったわけなのですが、のちにトラブルが沢山あるのがわかりました（現在も裁判が何件か）
コレがわかって騙されたと思いました。担当に連絡し騙したなと言いましたが、私が知ってる範囲では
ありませんよ！と言い他であったかは知りませんとのこと。
でもコチラにしたら担当が有る無しを言えば信用するわけだし、担当の言葉は会社の言葉だと思うし・・・
コレって契約させるために嘘をついたと取れるのですが？（本人に悪意がなくても）
何とか契約を破棄したいのですがいかがなものでしょう？？？
トラブルだらけの建築会社で家を建てるのは、とてもイヤです・・・- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月06日(月)09時48分37秒
泣き寝入りさん、ご質問ありがとうございます。契約した会社の規模にもより
ますが・・・・大企業なら裁判の一つや二つや何百やら・・・やっています。
中小の企業で複数の裁判沙汰が有るようでは少々ご心配ですね？
今後の方法について考えられる方策についてアドバイス致します。
１，土地、建物のセット販売と云うことは建築条件付き契約と見なされた場合
建築の契約が出来ない相当な理由が有れば・・土地契約も白紙に戻る可能性が
有ります。契約書の内容に付いて確認しましょう。解らない場合は弁護士さん
に判断して頂くしか方法が無いかも？
２，契約が白紙に戻らない契約の場合・・・違約金を支払い契約を解除する。
３，この契約をした会社が一般の会社の場合、（悪徳業者は無理）セカンド
オピニオンを申し出る。・・・現場の管理者を泣き寝入りさんの側で選任する
例としては・・・
http://www.sunhousing.com/％77e％62％32/％69％6e％64％65x1％2eh％74m
４，何れにしても泣き寝入りさんも法的な知識を十分に得た上で契約した会社
の事を今にも増して十分調査して下さい。何れにしてもけんか腰はタブーです。
けんかをしたら現時点では相手の思うつぼです。本当に悪徳業者なら？？？
けんかは相手のが一枚も二枚も上手です。なごやかに且つ冷静に対応をして
ください。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月06日(月)09時54分22秒
追伸：３のセキュリティーアドレスで表示されない場合は下記です。（笑）
http://www.sunhousing.com/web2/index1.htm
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393親からの融資について
- 1 名前: さくら 投稿日: 2006年02月05日(日)11時23分07秒
初めまして。マンション購入について税金や法律の知識が全くありませんので
、教えてください。
現在、2007/1月入居の新築マンションを購入しようとしています。
費用は、自己資金、親からの援助、銀行ローンでまかないます。
マンションの買い替えなので、現在のマンションが売れる間、その金額を
ローンで借りる予定です。（旧マンションローンは完済しています。）
心配なのは、自己資金とローン以外の費用を親が援助してくれる件です。
500万円は贈与で、後の残りは利息なしの返済を申し出てくれています。
大変ありがたいのですが、高齢でもあるため、いつ何が起こるかわかりません。
病気などになった場合、お金の相談がしずらくなる可能性もあります。
そうなると、マンション購入の予算が根底から崩れる可能性があり心配なのです。
どのような契約をいつ結べば良いのでしょうか。
また、贈与について法律の変更があるという話ですが、来年1月入居の場合は、
現在のままで通るのでしょうか。
教えていただければ、幸いです。よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月06日(月)09時35分29秒
さくらさん、ご質問ありがとうございます。さくらさんの親御さんやさくら
さんの年齢等の諸条件が合致すれば・・・”住宅取得等のための資金の贈与を
受けた場合の特例”相続時精算課税制度”が使える可能性があります。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm
法律適用の日時の具体的な事は税務署にお尋ねください。申請等を出す必要が
有る場合があります。
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394引渡し直後の転勤命令の場合
- 1 名前: 転勤族 投稿日: 2006年02月04日(土)23時57分06秒
はじめまして、住宅ローンについて質問があります
４月上旬に引渡し、４月末頃に引越しの予定で居ます
会社の定時異動が通常５月２０日頃にあり
４月末の会議で決定し、通常はその後に内示が出ます
もちろん現時点では転勤の話は決まっていません
そこで心配なのが住宅ローンでの「居住が条件」です
住居後に転勤などの場合は銀行にその旨を伝えた上で賃貸に出すことが出来ることは
よく書かれているのですが、
万が一、今年転勤の場合は住めても１ヶ月程度、引越しの予定が４月末なので
引越し前に転勤決定であれば、新居には引っ越さず転勤先の社宅に直接引っ越すことも考えています。
住民票などは引渡し時点で新住所に移します（すぐ近くなので、小物類の引越しは自身でします）
この場合でも住宅ローンしていても賃貸は可能でしょうか？
それよりも、住宅ローンの違約にはなりませんよね（ローン実行・引渡し時には転勤は決まっていないので）
もちろん、引渡し前に転勤が判明すればその旨を申告し、販売会社・銀行と相談はします
（しないと虚偽の告知で一括返済は困るので：申告によってローン不成立もありえると思いますが）
販売会社との口頭レベルでは引渡し時に住む意思があれば問題ないというのですが
今年転勤でなければ心配はしないのですが・・・
よろしくお願いします- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月06日(月)09時20分41秒
転勤族さん、ご質問ありがとうございます。基本的にはあなたの判断は間違い
無いと推定申し上げます。多くの場合、この転勤族の皆様はローンを払いつつ
自分が住めないケースが多々あります。住宅ローンはあくまで借入者がその
物件に住むのが前提条件として融資されて居ますが・・・・現実は・・・
そのように行かないケースが多々あり得ます。そして金銭貸借消費契約書
（銀行との契約書）を厳密に運用すれば融資額全額を一括返還しなければ
いけない事に多くの場合なっていると推定申し上げます。
この国は、本当にいい加減な国なのです。法律をちゃんと解る文書にしない
傾向にあります。”運用”と云う所でごまかしています。そして弱者と強者が
けんかをした場合のみ厳密に判断する傾向にあります。そもそも、銀行との
契約書（琴線消費貸借契約書）の裏の細かい文章を理解して契約する人など
皆無（私は例外（笑））と推定申し上げます。殆ど相手の都合の良いことしか
書いてありません。
”清く正しく美しく”生きて行くだけの事がこの国ではとても難しい現実が
あります。
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395競売の延期か立ち退きの先延ばしは出来ないものか・・・
- 1 名前: 再起復活 投稿日: 2006年02月03日(金)17時42分40秒
ばしめまして。ご相談申し上げます。
債権問題で自宅が競売になります。
現在、別の土地に自宅を建設する予定で進めているのですが
競売開始時期が３月１日と、迫っています。
約85坪の土地（競売対象）に39坪の母屋（競売対象）と
11坪（未登記）の母の（競売対象外）建物。
嫁・二女と私。同土地内に世帯を別として実母。
いまもみんなで住んでいます。
実母は80歳で病弱で時折寝込むこともあり、出来れば
一度の引越で済ませたいと願っております。
任意売却をするべく 業者さんと専任契約をかわしました。
また、別の業者さんが『お客様がついている』との連絡があり
最初の業者さんと協業させてほしいとの意向。
私とすれば、引っ越し費用が捻出できるし
競売落札後後、素性のわからぬ方々から『出ていけぇ～』と
言われたくもないし。
任意で決まればイイナと、そう思っております。
問題なのは、立ち退きの時期です。
もう少し、先送りにしたいのですが
何か方法はありませんでしょうか？
アドバイスお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月04日(土)09時58分29秒
再起復活さん、ご質問ありがとうございます。競売開始前に任意売却の契約が
出来れば・・・破産管財人さんに交渉出来ると推定申し上げます。
早く、任意売却出来ると良いですね・・・頑張ってね（笑）- 3 名前: 再起復活 投稿日: 2006年02月04日(土)15時29分10秒
レス頂きまして、誠にありがとうございました。
そうですね。なるべく早く任意売却出来るように動いてみます。
感謝･･･
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396慰謝料と不動産
- 1 名前: 内田 投稿日: 2006年01月25日(水)22時27分23秒
11年連れ添った夫と離婚しました。婚姻時に夫の経営する飲食店に1500万円の私の父の残した遺産を使いました。
夫はその返済が出来ない為、夫の両親の持っている中古マンションを通常の売却価格が約4500万～5000万の所
そこから1500万分を慰謝料として引いて3000万～3500万で私が買わないかと言う話になっています。
その価格なら私も土地柄得だと思い離婚後の生活もあるので購入の方向で考えていますが、
名義の変更や、支払いの方法の取り決めなどは近くの不動産会社に頼むのでしょうか？
司法書士に間に入ってもらうのでしょうか？私も自分で仕事をしているのでローンなどの
支払いは出来ると思います。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年01月26日(木)12時39分44秒
内田さん、ご質問ありがとうございます。本来適正な離婚慰謝料には税金は
かかりませんが・・・不動産価値との相殺となりますとその経緯を第三者に
明確に解る様にしておかないと税務署のあらぬ疑いをかけられる場合があり
得ます。また、不動産を売却すると云うことは色々な税金もかかる場合が有り
ますので税理士や勉強している司法書士にお尋ねになると良いでしょう。
この場合の事務処理は不動産会社と云うよりは司法書士及び税理士が適任で
しょう。後々のトラブルの無いようにキチッとした法的な書類を作成して
間違いなく手続き、取引をしてください。- 3 名前: 内田 投稿日: 2006年02月01日(水)23時06分30秒
丁寧なご回答を有難うございます。
だいたい５０００万ほどのま中古マンションを購入すると買う側には
幾らぐらいの税金、他がかかりますか？
売る側は幾らぐらいかかりますでしょうか？- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月02日(木)15時10分48秒
内田さん、再度のご質問ありがとうございます。税金はマンションの評価証明
を取らないと解りません。
売る側としてはマンションが新築時より値下がりして居ることを前提で・・
不当産手数料及び名義変更費等々で１７０万円～１８０万円程度でしょうか？- 5 名前: 内田 投稿日: 2006年02月03日(金)15時16分41秒
本当に有難うございました。
ご回答を早くしてくださるので大変助かりました。
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397地上権マンション
- 1 名前: ショウ 投稿日: 2006年02月02日(木)02時07分02秒
以前賃貸で住んでいたマンションが売りに出ていたので、購入を考えましたが、業者さんから地上権マンションですといわれました。
物件は1968年に60年間の地上権が設定されているそうです。 残り22年？ この時が来たら、マンションの権利はいったいどのようになるのでしょうか？
建物は非常に古くあと10年持たないかもしれません。ですが、場所に長年の愛着があり、欲しいと思っております。 この建物が建て替えるとしても、恐らく？費用は出せそうです。（物件の価格が安いので）
是非購入したいのですが、権利の行く末がいくら調べても解かりません。アドバイスを下さい。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月02日(木)15時05分54秒
ショウさん、地上権とは土地はマンションの住人のモノでは無く地主が居ま
して地代を支払っているマンションの事と推定申し上げます。
つまり、期限が来れば建て替えに地主の承認及び借地料を支払う必要が発生
致します。スンナリと地主が土地を貸して頂ければ建て替えに問題は無いの
ですが？？？地上権ですので法的には立て替えは出来ると推定申し上げます
が・・・・マンションの価値としてはとても低いモノになります。立替の時
の融資等に付いても自己資金がある程度必要になる可能性も大です。
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398工務店の民事再生
- 1 名前: ヤス 投稿日: 2006年02月01日(水)22時27分28秒
注文建築で契約したのですが、工事着工してすぐ工務店が民事再生を行い工事が捨てコン
を打った状態でストップしました。契約金、着工金は支払済みで、工事再開を順次行って
いるようですが、工事再開をズルズルと引き伸ばされ目途が経ちません。
遅延を理由に契約解除を求めたいのですが、工事着工前の状態（更地）にしてもらえるでしょうか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年02月02日(木)14時58分44秒
ヤスさん、ご質問ありがとうございます。民事再生法の場合、債権者集会が
開催され弁護士さん等と今後の再建方法及び、債権のカットの割合等を決め
ます。ヤスさんも債権者になるわけで貴方の支払った契約金、着手金が全額
あなたの債権として保証される訳では無いと推定申し上げます。
あくまで建設中の建物又は部材等は引き渡しが終了するまでは法的には建設
会社のモノです。貴方は何にも無い状態でお金だけ支払っているのが実情で
す。民事再生と云うことですのであくまで会社を再生させる事が前提ですので
お客様にはなるべく損失がかからないように再生計画が承認るのが一般的です
・・・詳細は再生計画をご確認ください。
工事を中断し、全部撤去の上、白紙解約（お金を全額返して頂ける）は難しかも
しれませんね？？？
詳細及び、今後の進捗状況等は民事再生計画を確認の上、工務店の担当者に相談
するしか無いと推定申し上げます。
残念ですが・・・・
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399一棟売り
- 1 名前: たか 投稿日: 2006年01月27日(金)22時13分29秒
昨年本契約を行い、今年の夏完成、入居予定のマンションが、一棟売りされたようです。
半数ほどまだ売れてなかったようですが。賃貸の部屋に囲まれる可能性もあるんですよね。契約解除することは可能でしょうか。
またその場合、手付け金は返金されるものでしょうか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年01月28日(土)08時54分58秒
たかさん、ご質問ありがとうございます。一棟売りと云うより売れ残りを
賃貸用に資産家が全部買った？？？？と云うことでしょうか？
販売会社が分譲用で賃貸にはしないと云う明確な販売方法で販売したのにも
関わらず、賃貸にした場合には・・・・虚偽の説明によるたかさんの契約理由
を著しく否定した場合には・・それなりの責任は発生するでしょう
しかし、此所が難しい、買った住人が何らかの理由（転勤等）で賃貸にする
場合には法的にはクレームを付けるのは難しいかも知れません。もちろん、
住民で建築協定等を結んで居る場合にはそれなりの対応があるかも知れません。
ズバリ、たかさんの契約に至った契約理由を著しく棄損しているので契約の
白紙解除が出来るか販売会社に聞くしかないと推定申し上げます。その販売
会社の説明に納得が行かない場合には、弁護士先生に相談するしか無いと
推定申し上げます。- 3 名前: たか 投稿日: 2006年02月01日(水)19時35分02秒
ＲＥサンハウジングさん，ご返答ありがとうございます。販売会社に直接聞いてみます。
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400営業マンに持ち逃げされた
- 1 名前: mimi 投稿日: 2006年01月21日(土)23時26分42秒
工事請負代金の一部として支払ったお金を営業マンに持ち逃げされました。領収書
にはその営業マンが所属する会社名ではなく違う実在しない会社名のサインになっているのです。
営業マンが所属する会社にお金を返却するよう裁判で訴えた場合勝てるのでしょうか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年01月23日(月)11時17分34秒
ｍｉｍｉさん、さぞお困りの事とお察し申し上げます。
持ち逃げされた金額にもよりますが・・・・一度弁護士にご相談されることを
お勧め致します。その際に一番重要なことは、間違いなく手元に残る金額を
確認することです。裁判には勝ったけれども・・・お金は無いなんて悲しい
現実もあり得ることを回避するように努力して下さい。- 3 名前: mimi 投稿日: 2006年01月24日(火)03時06分07秒
お返事ありがとうございます。サンハウジング様のアドバイス通り弁護士に相談してみます。あと、印鑑登録証明書と実印（偽造の実印）があれば
不動産を勝手に売り払ってしまうことができるとネットで見たのですがこのような悪事をされていないか確かめておきたいのです。印鑑登録の抹消を明日すぐにするつもりですが
買ったばかりの土地がその手を使って売られているのではないかと心配です。自分名義の土地になっているか調べる方法をお教え願いたいです。
重ね重ね申し訳ございませんがアドバイスの方よろしくお願いいたします。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年01月24日(火)09時08分16秒
ｍｉｍｉさん、自分名義になっているかどうかは？法務局に出向き土地、登記簿
謄本を取れば解ります。万が一、登記簿が勝手に変更されていたら即、異議の
申し立てを致しましょう。
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