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341仲介手数料について
- 1 名前: yangli 投稿日: 2006年05月19日(金)17時49分44秒
はじめまして、外国人のyangliと申します。
4月29日中古一戸建の契約しましたが、売買代金は3100万円、仲介手数料95万円、手付金75万円。当日75万円手付金を支払った。
4月22日現場に連れられてもらって、物件を見ましたが、気になるけど、すぐ申込みの気まではないけど、営業員は催促、誘導の話を聞いて、サインしました（“早いもち勝ち、いい物件だから、申込みしないと、すぐ売れちゃった、サインしても、契約しなくていい、心配しないとかの話”）、申込書にサインした。
4月25日にローンの事前審査を行った。自己資金（770万円＋人民元70万元の中国通帳）をライフローンの方に見せて、数字記載のページもコピした。ローン930万円、変動金利3.8％。金利が高いので、ローン申込書を5月9日まで出してなかった。
4月29日に営業員は車を運転して家に来て、私を連れて現場に第二回を見せてもらった。実は売主は事務所に待っていった、29日は契約日だったと言った。でも私は最後の買う決心がまだなかったので、営業員のよく誘導の話を聞いて、契約を同意した。実はその日に契約する気がなかった、一回現場に見に行く考えだけだったで、お金も用意してなかった。説得されてしまったけど、土曜日だから、銀行は休みなので、いくつのATMに行って、やっと5万円を取った。午後不動産の事務所に着いて、売主が待っていったので、速く契約した。契約の前提は自己基金が2600万円の以外930万円をローンで融資することです。自己基金の中、700万円の以外は中国人民元を両替して、日本に送金する方法で用意する。
5月2日に、契約により、中間代金25万円を売主に振り込みました。その日の夜、日本円の両替及び送金について、中国の友達に電話して問い合わせしたが、結果は非常に恐ろしい。大金額の送金は短期間に絶対無理だ。- 2 名前: yangli 投稿日: 2006年05月20日(土)20時33分16秒
5月3日、早く仲介不動産に電話を掛けて、この実情について、出来るだけ、早く売主に実情を伝えてほしいと願いを言いました。でも不動産はゴールデンウィーク休みの理由で、13日まで、何回の催促する上、売主に現状を言ってなかった。当時の考え（対策）として、早く不利な現状を売主に言って、相談のうえ、自分の責任を取って、手付金を放棄、また部分を放棄して解約しすることです、もう一つ考えは契約期間を2ヶ月延ばす請求で相談することです。腹立たしいのは不動産が13日まで、ずっと売主にこの実情を言ってなかった。この期間に不動産は新しい融資金額を算出して、930万円から2170万円に増えて、申込み書類を出してほしいと言った。
5月9日、2170万円のローンを利用する書類を不動産経由でライフローンに提出しました、12日審査の結果として、自己資金は380万円が足りないので、別の方法で380万円を用意できれば、融資が出来るとの結果が出ました。
5月13日に、催促のうえ、不動産はこの実情を売主に言いました。午後不動産社の事務所に売主が来た。実情を知ったら10日間の引き延ばしに怒った。そのとき手付金の一部分を返して解約することもう不可能になった。契約期間を伸ばす請求も拒まれた。結果としてはどんな方法でも380万円を用意する、増額した融資を利用して、契約を続けてほしいと不動産が言った。
5月15日に380万円を用意できないとことを不動産に電話した。不動産は別の融資を薦めて来た。変動金利4％、金額2480万円。急いで横浜の神奈川県県土整備部宅建指導班へ相談に行った。結局、融資は絶対利用しないで、売主と相談して手付金全部また部分を放棄して速く解約したほうがいいと提案した。担当の方から不動産に以上の提案を電話した。手数料の話が全然なかった。でも、よる不動産の担当者が家に来て、解約はいいけど、半額の手数料を支払わなければならないと威嚇をした。理由は宅建指導班の指示を受けて、半額手数料（47.5万円）を要求することだ。
半月に75＋47.5万円を損失し、誘導で、騙される感じが多い。仕事が忙しいし、日本語は上手ではないし、友人が少ないし、こんな困ることに巻き込まれて、精神上にはもう我慢できない程度に至るので、どうすれば、早く解決できるのか?助けてください、よろしくお願いします。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月22日(月)16時13分31秒
yangliさん、ご質問ありがとうございます。外国人がこの日本で住居を買う場合
には特に注意をして下さい。文化も違えば契約上の条文の詳細が理解できるか？
どうか？？？とても不安で有ります。契約書もあなたの母国語に正確に翻訳して
頂くなどの手続きが必要と推定申し上げます。
金融機関も普通の外国人にはとても不親切（一般的には融資しない）と推定
申し上げます。また、外国人の方も弁護士さんなどの法的に信用力の有る方
を代理人として契約行為をされる事をお勧め致します。
外国人の方と問題が起きても”言った、言わない”の水掛け論になる可能性
から契約書等の書類がとても大切です。もちろん、外国人と言えども契約書の
内容はご自分で十分理解する、又は理解できる文書で契約をする必要が有りま
す。
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342マンション売却時に損切りするためのローン
- 1 名前: 小林 投稿日: 2006年05月19日(金)11時52分25秒
マンションを売却したいのですが、ローン残高よりも売価が下回り、損が発生しそうなのですが、そういう状況で損切りの為のローンを組む事は可能でしょうか。そういうローンを取り扱う銀行はありますか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月19日(金)15時58分52秒
小林さん、ご質問ありがとうございます。損切りローンなる商品が有るとは
私は少なくとも聞いたことが有りません。売却する場合抵当権抹消の為の差額
は小林さんに返済能力が有る前提でフリーローン（返済期間が短く金利が高め）
を利用して売却するしか方法は無いと推定申し上げます。とにもかくにも
融資を付けている金融機関と相談するしか方法は無いと推定申し上げます。
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343隣地の排水
- 1 名前: おおかわ 投稿日: 2006年05月18日(木)18時54分25秒
土地を購入し造成しています。その土地内に側溝があり、前所有者の了解を
得て隣家も約２５年間排水に使用していたそうです。土留め工事するため
側溝の撤去を隣家に告げ、敷地内への排水管の施設を承諾することを伝え
ました。ところが、隣家は今まで使っていたのでその費用負担を当方に求め
ています。
隣家の地内を利用して排水することは可能ですが、
当方が負担すべきでしょうか、ご教示ください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月19日(金)10時36分36秒
おおかわさん、ご質問ありがとうございます。土地を購入するときに普通の
契約書ではその土地に付属する如何なる権利も明確にしそしてその権利を普
通は売り主がキチンと精算する必要が有ります。そもそも排水溝がその土地
に入っていて隣家の権利として認められて居るようでしたらその権利の放棄
に対して費用を請求される可能性もあり得ます。ですから前の地主と隣家の
取り決めの内容の問題と推定されます。詳細を調べて対応をお願いします。
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344駐車場
- 1 名前: asuka 投稿日: 2006年05月11日(木)15時23分08秒
土地を購入して駐車場にしたいです。
駐車場には車庫(横に３台分ほどの倉庫のような建物)も建てたいのですが、宅地じゃないといけないのでしょうか？
不動産購入の経験が全く無いのでわかる方、よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月11日(木)17時21分14秒
asukaさん、ご質問ありがとうございます。青空駐車場は宅地で無くても雑種地
に地目変更できる土地なら可能ですが・・・車庫を建てようとするとその建てる
所だけは宅地であり建築基準法上の４ｍ幅以上の道路に２ｍ以上接道して居る
必要が有ります。クルマ３台分ですと４０㎡から５０㎡の建物になりますので
建築確認申請が必要となります。- 3 名前: asuka 投稿日: 2006年05月11日(木)17時49分14秒
ありがとうございます。
農地とかでは駄目ということですね？
その地目変更というのはどんな土地でも変更できるのでしょうか？
あと宅地に変更する場合、費用とかはかかりますか？
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345収入合算でマンション購入
- 1 名前: 春一番 投稿日: 2006年05月09日(火)13時54分29秒
はじめまして。夫だけではローン審査が通らないらしく私（妻）との収入合算すると
ローンは通るそうなのです。その時に私は「連帯債務者」にならないといけないと
言われました。夫のみ団信には加入します。その場合、万が一、夫が先に亡くなった場合
ローンの残りはどうなるのでしょうか？
不動産の方は、ローンは私には残らず全部保険がおりると言っていましたが
不安ですので相談致しました。
「連帯保証人」だと支払う義務があると言われたんです。
よろしくお願い致します。- 2 名前: 春一番 投稿日: 2006年05月09日(火)16時57分10秒
何度もすみません・・・。
連帯債務者ではなくて、連帯保証人にならないといけないと言われたんでした。
逆になってしまいました。
連帯債務者だと支払う義務があると言われました。
修正のため再度投稿しました。よろしくお願い致します。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月09日(火)17時03分12秒
春一番さん、ご質問ありがとうございます。速攻で解答します。下記の質問
９９番、公庫団体信用生命保険の加入について・・をご覧下さい。（笑）- 4 名前: 春一番 投稿日: 2006年05月10日(水)12時25分11秒
大変失礼致しました。
今までご質問があったもので探したつもりでしたが見落していたようです。
ありがとうございました。
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346連帯保証人でもマイホーム
- 1 名前: ゆきぼん 投稿日: 2006年04月29日(土)10時58分13秒
結婚して子供にも恵まれ、晴れてマイホーム購入と進みたいとこですが・・
僕は親の事業失敗で2500万円の連帯保証債務があります（親は破産しています）
現在は保証協会の方に「生活に支障のない程度」ということで毎月20000円の
返済をしております。
マイホーム購入のためのローンは組めるのでしょうか？
またマイホームを購入しても大丈夫なんでしょうか？
他にも同じような立場の人が大勢いると思うのですが皆さんどのように
対処しているのでしょうか？
質問ばかりですいません。
よきアドバイスよろしくお願いいたします- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月01日(月)10時19分16秒
ゆきぼんさん、ご質問ありがとうございます。連帯保証人も債務者と同じ扱い
になりますので２５００万円の負債＋マイホームローンの借入額の合計額の
返済額がゆきぼんさんの収入により十分返済できていけると判断出来る場合に
のみ借入が受けられます。現在は２００００円との返済ですがこれは一時避難
的な金額と推定されますので・・・通常の借入年月による通常返済額で判断
する必要があります。ゆきぼんさんに貯金なり資産なりが有ると判断されると
一般的には直ぐに保証協会はこの焦げ付いた２５００万円を回収にかかると
推定されます。返済計画を金融機関とよく話し合ってトラブルの発生しない
様に頑張って下さい。- 3 名前: ゆきぼん 投稿日: 2006年05月02日(火)18時56分48秒
早速のご返答ありがとうございます。
それなりに覚悟はしていましたが・・・
保証協会に一括で支払うことで
債務を減らすことができるみたいな話を
他の人から聞いたのですが、このような対処方法もあるのでしょうか？
何度も質問をして申し訳ありません
よろしくお願い致します。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月09日(火)09時34分35秒
ゆきぼんさん、再度のご質問ありがとうございます。基本的に保証人に返済
能力が無いと見れば保証協会も債務の一部放棄による一括返済交渉に応じる
可能性が有ります。交渉してみる価値は有ると推定されます。
大企業や有名企業にはドンドン債権放棄しているのに個人にはとても冷たい
事を念頭に置いてねばり強く交渉をして下さい。
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347? 仮換地に建つ戸建て購入について ?
- 1 名前: 菜々子 投稿日: 2006年04月28日(金)00時57分50秒
仮換地の物件は、購入しても安心でしょうか? 仮換地ということで迷っています。
仮換地の物件を購入された方のお話が聞けたらうれしいです。また、デメリットがありましたら詳しくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月28日(金)14時05分52秒
奈々子さん、ご質問ありがとうございます。仮換地に建つ家でも借り換地の
土地に建築許可が通常の状態で出た物であれば・・・区画整理が終了と同時
に普通の地番となります。仮換地ではなく従前地に建った建物は将来取り壊し
や移転の可能性が大ですが・・・良く、デメリット、メリットを説明を受け
て対応して下さい。- 3 名前: 菜々子 投稿日: 2006年04月28日(金)21時58分30秒
早速のお返事ありがとうございます。仮換地については、いろいろ調べた結果
ほぼ理解できるまでになりました。しかし、一つだけ分からないことがあります。
仮換地の宅地内にある電柱の敷地料は、誰がもらえるのでしょうか?
つまらない質問ですがお願いします。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年05月01日(月)10時12分04秒
通常、電力会社から頂けると推定申し上げます。
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348立ち退きについて
- 1 名前: かおりん 投稿日: 2006年04月20日(木)22時20分39秒
この度、父が所有の不動産（平屋戸建て現在賃貸中、賃料5万円、敷金なし）を
売却して生前贈与を考えています。現在の賃借人との立ち退きに関して和解交渉のいいアドバイスを
お願いいたします。
現在の賃借人との父の賃貸借契約は平成11年10月30日に仲介人なしで結ばれ、
建物賃貸契約書は交わしたものの、「賃貸借の期間は平成11年11月1日から平成13年
10月30日までの2年間とする」と条文がありますが、賃貸契約更新の条文はなく、
賃貸契約はお互いの了解で現在まで更新されてきました。
父も90歳と高齢になりまして、この不動産を売却したい希望がありまして
賃借人のご家族には電話でその旨をお伝えしました。
その後、賃借人さんから連絡がありまして賃借人さんの希望としては賃借人さんの
娘夫婦さんに「この不動産を売ってくれないか」という話がありました。
その賃借人（娘夫婦）さんが希望する物件価格が父の希望する売買金額とかなり
開きがございまして、父は賃借人さんの娘夫婦さんにはお売りしたくないようです。
父の話では他に高く購入を希望している方もいるようで、できれば少しでも
高く売却できればと思っています。
このような場合、和解解決をしていくにはどのような方向で話を進めていけば
よろしいのでしょうか？
ちなみに建物賃貸借契約書の特記事項には、「都合により賃貸借契約解除は6ヶ月前に
賃借人にその旨通達すること」とございます。
賃借人さん居住権も当然あると思いますので賃借人にはある程度の立ち退き料も考えてはいます。
現在のところ話の進展がございません。
和解を考える上では書面での一方的な賃貸契約解除通告書などを送ることは、
よろしくないでしょうか？
よいアドバイスがありましたらお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月24日(月)14時34分56秒
かおりんさん、ご質問ありがとうございます。この国の法律はとても解釈が
難しく、いくら契約書に条文を書こうが？？？その効力は居住権という権利
に対してはとても弱いモノです。契約更改を書こうが書くまいが・・・住んで
居る人が更改すると希望すれば賃借人はそれを一方的に阻むことが出来ません。
つまり、契約書の立ち退きに関する条文は書いてあっても書いて無くても余り
意味が無く書いてないよりはマシ？的な程度の話です。一番大切なのは現時点
での立ち退きの為の合意であり、その合意を得るために賃貸人は何時もとても
苦労するのが実情と推定申し上げます。通告書などを一方的に送りつけて感情
問題となり話がこじれるとお互いに良いことは一つも無いと推定申し上げます。
ねばり強く相手の希望とこちらの立ち退き条件の合意点を目指して話し合うしか
無いと推定申し上げます。
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349小学校の距離
- 1 名前: どうしましょ 投稿日: 2006年04月20日(木)11時25分58秒
よろしくお願いします。
土地を買って建物を建て5月に引渡し予定の者です。
ウチには3人の女の子がいるため小学校までの距離が1キロ前後
というのが土地購入の大きな条件でした。
条件に合い気に入って買ったのですが販売業者のミスで
学校の距離が間違えていました。
記載には1.2キロ実際は3キロ弱。
自転車通学ではあるのですが女の子ということもあり心配です。
5月には家が完成し引っ越すことになりそうですがどうしても
距離測定のミスが許せません。
先日話し合いを持ち業者から値引きの提案を受けましたが（20万円程度と推測）
正規の距離が分かっていれば買わなかった物件なので納得できず悩んでいます。
今更壊すわけにもいけないですがそのまま業者の返事を納得も出来ません。
いいアドバイスがあればお願いします。
また損害賠償としての金額相場はどのくらいか教えてください。
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月20日(木)17時14分08秒
どうしましょ、さん、ご質問ありがとうございます。ムムムムム・・・・
距離測定ミスとの事、一割二割なら間違いや勘違いと云うことはあり得ますが
２００％以上と云うのはチョット信じられませんね？？？？？？
この過失を元に値引き交渉をするのは・・・これは交渉事ですので・・・・
当事者が頑張るしか無いと推定申し上げます。
なお、この距離がこの不動産を購入するに当たりとても重要なファクターで
あるならばご自身で確認しなかった？出来なかった？過失はとうしましょさん
にも少なからず有ると推定申し上げます。遠隔地で土地勘がなかったのかも
しれませんが？？？？？普通は最低地図上、もしくは徒歩、又はクルマで確認
をしますけどね？？？？？？？
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350建築条件付き 土地契約の解除
- 1 名前: たーたん 投稿日: 2006年04月11日(火)02時08分30秒
先日建築条件付きの土地契約を行ったのですが、その後に市発行の防災マップを見たところ、
液状化の危険地域である事が判明し、土地の契約を解除したいと売り主に相談したのですが
その場合は手付け金放棄になると言われました。
それを言い出すかと初めは、土地が理由という事を言わない様にした方が良いとも考えたの
ですが、その土地を買う気が無いのなら早く連絡してあげた方が、売り主に対しても迷惑を
かけずにすむと思い、正直に話したのですが「土地が理由なので手付け放棄」と言われたので、
少々憤慨しております。
建築条件付きの土地売買契約なので、３ヶ月以内に．．．の文言は契約書にも記載されている
のですが、土地が解除の理由の場合、手付けを放棄しなければならないのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月11日(火)13時28分29秒
たーたんさん、ご質問ありがとうございます。契約書の内容の通りと思います。
良く読んで理解して下さい。
建築条件付きの契約とは他の解答でもありますように建築契約が出来て初めて
土地の契約が有効となるものです。一般的には市の発行する防災マップは全て
の家庭に配布されて居るわけですから・・・- 3 名前: たーたん 投稿日: 2006年04月13日(木)00時47分44秒
ご返答ありがとうございました。
また、他の回答をよく読まずにご質問して恐縮です。
やはり私の解釈通りだと安心しました。
相手側も決して悪い業者さんでは無いので、これから冷静且つ前向きに解決策を話し合いたいと思います。
ありがとうございました。- 4 名前: たーたん 投稿日: 2006年04月17日(月)23時35分37秒
度々の質問失礼致します。
この返信を頂き、安心はしていたのですが、以前から予約していた市の弁護士相談窓口で本日相談をしてきました。
ところが、弁護士の方に解約の経緯（建築条件付きの土地売買契約後に防災マップで液状化の危険地域である事がわかり...）を伝え、契約書も見せたのですが、
「手付けを放棄しなければならない可能性が高い。」と言われてしまいました。
私の心配していた通り、「建築業者が気に入らなくなったのではなく、土地が気に入らなくなったのだから、買い手の一方的な解除だ。」と言われたのです。
弁護士の方の話では、「その他特約事項」に書いてある建築条件付き要項と「契約条項第３条」に書いてある手付けおよび手付け解除の要項に矛盾があり、双方の条項の整合性を考えると建築業者に不満が無いのなら「契約条項第３条」に該当するので業者の言う事が正しいと言うのです。
下記に両方の契約条項を記しましたが、内容を今ひとつ理解出来ません。
また、市の無料弁護士の方は土地関係の専門家では無いらしく、矛盾した条項が２つ書いてるのを見て、「不思議な契約書だ。」と見慣れない雰囲気でした。
弁護士の方を信用しないわけではないのですが、どうも腑に落ちません。
「その他特約条項」と「契約条項第３条」はどちらが上位の条項になるのでしょうか？
同じ質問の繰り返しで恐縮ですが、今一度ご意見をお聞かせ頂きたく宜しくお願いします。
「その他特約条件」：（１）この契約は、売り主・買主間において、この契約締結後３ヶ月以内に本物件土地を敷地とする一戸建住宅を建築するための建築請負契約が締結される事を条件として効力を生じるものとし、当該期間内に買主が住宅を建築しない事が確定したとき、また請負契約が成立しなかった場合には、効力を失うものとします。
（２）前項により、この契約が効力を失ったときは、売主は遅滞なく受領済み金員を全額無利息にて買主に返還するものとします。
「契約条項３条」３．売主及び買主は、相手側が契約の履行に着手するまで、本契約を解除する事ができる。
４．売主は、前項によって契約を解除する場合には、受領した手付金を買主に返還するとともに、それと同額の金員を支払わなければならない。買主が前項によって契約を解除する場合には、売主に支払った手付金を放棄しなければならない。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月18日(火)13時27分00秒
たーたんさん、再度のご質問ありがとうございます。私は先の解答でもお答え
したようにあくまで建築の内容合意が出来ない場合に白紙解約となると申し上
げたので・・・最初から本旨は弁護士先生と同意見です。
あくまで建築の契約の合意形成が出来ないと云うことでのみの白紙解約です。
まあ～・・・液状化の土地の場合特別の基礎（岩盤までの杭打ち又は加重均等
のべた基礎等々）で無いと心配と云えば心配です。あくまで土地の瑕疵？で
断るのではなく安心できる建物の内容で（安心できる設計の場合は白紙解約は
出来ない）・・・・ご検討の上、ご判断をください。- 6 名前: たーたん 投稿日: 2006年04月20日(木)01時16分00秒
返答ありがとうございました。
私の勘違いだった様ですね。
う～ん、これからの業者さんとの話し合いで進めていくしかないようですが、
ちなみに業者さんの話では、４点の地盤調査を行って地体力が均一になる様に地盤改良した上でベタ基礎を行うと言っています。
なかなか、判断が難しい事ですが十分話し合って決めたいと思います。
度々の質問におつきあい頂きありがとうございました。
大変参考になりました。- 7 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月20日(木)09時17分37秒
たーたんさん、補足事項ですが”地盤保証”と云う制度があります。一部の
大手地盤調査会社（資本元はトステム）がやっています。これはこの保証付き
の調査を元に保証会社の指定する基礎の形状で施行しますと・・・地震等の
地盤変形に伴う家の損害を５０００万円まで保証してくれると云うモノです。
弊社の担当者は阪神大震災程度でしたら保証しますと・・・云っていました。
一度、直接この地盤保証制度に付いて契約会社と相談すると良いかも知れま
せんね（笑）
しかし、販売会社は必ず液状化地域は、把握していると推定されますのでお客
様にそれを話さないで販売すると云うことは誠意にかけるかも？と推定される
かもしれませんね？
とにかく本当に安心できるように頑張って下さい。
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351ローン契約後の別居
- 1 名前: AO 投稿日: 2006年04月19日(水)11時06分16秒
去年暮れに新築住宅の購入を決め、今年に入って住宅ローン契約をした後に妻が移転を拒むようになり、
どうしても説得に応じてもらえないことから、現在別居を話合っております。
結婚後、現在まで妻の両親の実家で子供２人、両親、私と妻の６人で生活していました。
夫婦別居（私本人のみ住民票を移転する）となった場合、ローン契約（融資）は中止されてしまうのでしょうか。
住宅ローンの融資条件に転居後の家族全員の「住民票」という項目があり、
家族全員の住民票が出せそうもないため、銀行へ相談してみようと考えておりますが、
既に土地の決済を済ませており、土地代金のローンの支払いが始まっていることから、
建物の融資の中止や土地代金の全額一括返済要求などの状況なってしまわないかとても心配です。
現状は銀行から合計２５００万（土地８００万、建物１７００万）の融資も承認が降り、
土地の金銭賃借契約と決済を２ヶ月前に済ませました。建物の方は建物完成後に行われる予定です。
現状を銀行へ相談した後、建物の融資の取扱がどのようになるのか、御意見頂ければと思います。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月19日(水)16時18分38秒
ＡＯさん、ご質問ありがとうございます。借入の名義人がＡＯさんお一人の
名義で有れば・・・一般的にはＡＯさんが住む家で有れば融資はして頂ける
と思います。もちろん、連帯債務者に奥様がなっている場合には奥様に取って
は住居では無いわけですから奥様の借入分をＡＯさんが負担できる能力が有れば
問題ないですが・・・・
住宅ローンの融資条件の中の家族全員の住民票はその融資対象の家に誰が住んで
いるか？を確認する為です。つまり、借入者本人が居れば問題ないと推定され
ます。
もちろん、平和が一番ですが万が一別居、離婚などになりまして慰謝料等により
返済計画が狂った場合にはつらいことになる可能性も否定出来ません。- 3 名前: AO 投稿日: 2006年04月19日(水)21時31分02秒
お忙しいところ貴重な御意見を頂きまして誠に有難うございました。
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352父名義の家があり、父が亡くなった場合
- 1 名前: ゆうまま 投稿日: 2006年04月17日(月)03時03分47秒
こんにちは。いつも参考にさせていただいています。
ところで、私（一人っ子）の両親は父名義の一戸建ての家に住んでいますが、
母が、万が一父、私の両方が同時に死亡した場合のことを心配しています。
私には子供が一人いますが、もし、私も死亡した場合、半分の権利が
私の子供に行くわけで、子供が小さい場合、私の夫から相続権を主張されるのではないか、
そうなると、私の父の財産である今の家から出て行かなければならないのでは
ないかと言います。
ですから、今の家を父と母の共有名義にしたいといいます。
こういった場合はどうなるのでしょうか？
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月17日(月)13時21分51秒
ゆうままさん、ご質問ありがとうございます。ムムムムム・・・私の夫さん
と別居？それとも仲が悪い？それとも元・・・おっと？
さて、婚姻期間が２０年以上の配偶者から居住用不動産の贈与を受けた場合で
贈与を受けた年の翌年の３月１５日までに居住し（自分の住んでいる家なら
問題なし）その後も、引き続き居住する見込みであるときには贈与税の配偶者
控除といって２０００万円まで税金がかかりません。この制度はその夫婦に対
して一度しか適用されません。
と言う制度がありますので条件に適合するばあいにはこの制度を利用すると
良いかもしれませんね？
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353不動産売買契約書について
- 1 名前: かなえ 投稿日: 2006年04月09日(日)00時10分45秒
先日は契約前の申込金の返金についてアドバイスを頂き、ありがとうございました。
その後、無事に返金されました。
今回は別の不動産屋で良い物件を見つけ、契約まで交わしました。
今は仮審査も通り、間取り作成の段階なのですが、契約時に重要事項説明をしたのが
現地を案内してくれた営業の方（宅地建物取引責任者）でしたが、不動産売買契約書に記載・捺印されている、取引責任者の名前は
営業の方と苗字は一緒で名前の違う人が記載されていました。
ちなみに重要事項説明書にも営業の方と同姓別名の方の名前が記載されています。
別に支障がなければいいのですが、面識のない人の名前が記載されていると心配になって…。
大した事ではないのかもしれませんがよろしくお願い致しますm(__)m- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月10日(月)09時58分13秒
かなえさん、ご質問ありがとうございます。重要事項説明書の説明権限者は
宅地建物取引主任者でなくてはなりません。つまり、難しい？試験を合格した
人ご本人がその主任者証と云う免許書を提示の上でしか説明できない事に宅地
建物取引業法では決められています。
この営業の方が宅地建物取引主任者の有資格者であり、事務所の契約書の便宜上
代表の取引主任者を記載されて居る場合もありえますので・・・・
ズバリ！！！なんで？・・・って聞いてみるのも良いかも知れませんね
頑張ってね（笑）- 3 名前: かなえ 投稿日: 2006年04月12日(水)19時49分14秒
早々のお答え、有難うございましたm(__)m
ズバリ！！聞いてみました(^_^;)
やはりサンハウジングさんの仰った通り、代表者の名前で、しかも
うちの担当の方と関係のある方（親族）だそうで…。
紛らわしい！？と思ってしまいました(^_^;)
今回の業者はとりあえず信頼出来るようで安心しました。
今後も何かありましたらよろしくお願い致します。
有難うございました(^^ゞ
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354土地の事
- 1 名前: アキボンヌ 投稿日: 2006年04月09日(日)11時24分30秒
私が買おうとしている土地の件ですが、2方向に接面しているのです。それが、前の道は位置指定の認定を受けているのですがもう一方は位置指定の道までは出来ているが完了しておらずその時点で会社が倒産しました。そしてその後引き継いでいる会社から仲介でその土地を買うのです。
自分の土地は位置指定の認定も受けているのでいいのですが間に入っている工務店に私の土地の一部を奥の建物の建築確認とる為に専用通路として一時的に貸してくれますか？と言われています。土地を処分したいから仕方ないと思いますし、そこで建ててもらうので拒むと手抜きされても困るし・・・
そうすればいいでしょうか？貸してあげるのは最初の建築確認のおろす時だけです。とは言うのです。後の実際の進入なんかは位置指定未完の道から進入するとの事です。協力しても大丈夫？？気をつけないといけない点は？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月10日(月)10時03分20秒
アキボンヌさん、ご質問ありがとうございます。ムムムムムム・・・・・
裏の土地の人は無余地（道路に接道していない土地）と法的にはなります。
これは明らかに建築基準法の脱法行為で有ります。- 3 名前: アキボンヌ 投稿日: 2006年04月10日(月)12時10分49秒
回答有難う御座います。そうですよね脱法行為ですよね。そこに取得に関していろいろな人間関係があったりして断りにくい部分も実際あって
ややこしくなっています。仮にそういう条件で後ろの人には建築の際に土地を貸したけども後は知らないと言う取決めが出来るのか？です。一時的に行政の目を掻い潜るのに
貸すことは貸しても私には責任はあるのですか？出ないと外構も完成できないし空地で開けておかないといけなくなったり、その人が建替えをする時に再建築が出来ないから
ブロック塀を壊せとか命令されるのもかないませんし まぁ実際後ろを買う予定が誰かにあったとしても未了の位置指定があるから実際の出入りは道があるのですが・・・
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355母親の土地を売却
- 1 名前: ふうさん 投稿日: 2006年04月08日(土)22時20分31秒
母親が歩けなくなったため、現在施設や病院を行き来しています。
年金も少なく私（長男）の負担も限界にきており、母親の土地を売却しようかと思います。
母親も特に反対していないのですが、どのような手続きをとって進めればよいのでしょうか。
是非、教えてください。
よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月10日(月)09時51分01秒
ふうさん、ご質問ありがとうございます。お母様のご容態お見舞い申し上げ
ます。
さて、あくまでお母様の土地ですのでお母様の明確な売却の意思の確認が必要
です。マズ、キチットお母様に売却の同意を頂いてから次の段取りで売却を進
めて下さい。
１、土地の権利書（登記済み証書）等の必要書類を確認する。
２、なるべく親身になってくださる”善良”な不動産会社を探す・・特に重要
３、近隣の土地の相場等をご自分でも調べて見る。
不動産会社の選定はなるべく安全で安心な業者を知人や、面談等でキチット
調べて下さいね。これが万が一トラブル業者を選んでしまうともう後が大変
です。この業者選びがキチットできれば不動産の売却の８０％以上は終了した
と思っても良いと推定申し上げます。
不動産業者さんは始めに・・・１、媒介契約（３種類有ります。）を結びます。
この契約は不動産を取り扱う業者さんを選任する契約ですので3ヶ月で自動的に
有効期限が切れますし、お金も一円もかかりません。
２、土地の売却価格の決定・・・なるべく多くの近隣の事例地をみせてもらって
そして土地の評価をする評価シートをキチット見せてもらって納得の上、売却価格
を決定して下さい。
３、不動産会社の売却活動の定期的な報告を受けてください。
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356契約書、書式について
- 1 名前: タケ 投稿日: 2006年04月07日(金)18時59分39秒
新築マンション購入を検討している者ですが、契約書の内容についてご質問があります。
私、少し法律を学んでおりましての素朴な疑問なのですが、
(所有権移転の時期)ですが、通常「代金完済と同時に移転」する等の内容が書かれてあるのが正しいかと思います。
ある物件の契約書の書式を見せていただいたのですが、「代金完済かつ引渡し」となっており「引渡し」が移転の条件と記載されておりました。
この内容というのは通常使っているのでしょうか？私なりにインターネットなどで雛形を調べてみたのですがいまいちよくわかりません。
あえて「引渡し」ということを入れたのは何か意図があるのでしょうか？それとも新築マンションでは通常の書式なのでしょうか？
お願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月08日(土)17時14分36秒
タケさん、ご質問ありがとうございます。契約書の表現の問題ですが・・
この”かつ引渡し”との内容に付いてはこのマンション会社がどのような意図
でこの文言にしたかは私ではその意図がわかりません。通常の国語的な判断を
すれば・・・・売り渡したマンションの管理責任者の移転を明確にするのでは
無いかと推定されます。つまり、お金を全額支払い名義変更をした時点で全て
は買主の責任で処理して下さいねと云う事と推定申し上げます。他のマンショ
ンの契約様式でも・・管理責任を以下のような表現で明記したものもあります
よ。
第4条 物件の引渡し
売主は、売買代金全額の受領と同時に、本物件を買主に引き渡す。
２、売り主は、前項の引渡しまでは、善良な管理者の注意を持って本物件を保管
しなければならない。- 3 名前: タケ 投稿日: 2006年04月09日(日)18時08分20秒
早速のご回答有難うございました。参考になりました。
また疑問等ありましたらよろしくお願いいたします。
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357婚約者の共同名義
- 1 名前: みかん 投稿日: 2006年04月07日(金)23時31分40秒
7月に入籍の予定ですが、婚約者の共同名義でマンションを購入しました。入籍後、登記の変更は簡単に出来るものなのでしょうか？また、必ずしなくてはいけないのでしょうか？そして、ローンについてですが私と彼が頭金300万ずつで、計600万。彼は自分の貯金から出しますが、私は親から貰います。しかし、今銀行に200万入ってますので頭金を支払う前に300万の振込みが親から入ってきたとしても贈与税はかからないですよね？？また、不動産業者から引渡し前に転入届をして欲しいと言われましたが、そんなこと可能なんでしょうか？（引越し後14日という決まりのようですが・・・。無知ですみませんが、分からないことだらけなのえ教えて下さい。宜しくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月08日(土)11時29分55秒
みかんさん、ご質問ありがとうございます。登記事項は変更することが可能で
すし、登記事項に変更があった場合は原則すみやかに訂正登記をする必要が
有ります。当然、代書屋さん等の費用はかかります。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月08日(土)11時43分24秒
みかんさん、ご質問ありがとうございます。登記事項は変更することが可能で
すし、登記事項に変更があった場合は原則すみやかに訂正登記をする必要が
有ります。当然、代書屋さん等の費用はかかります。
親御さんからの住宅取得の為の現金の贈与は550万円までは無税です。この制度
を受けるためにはさまざまなご本人さん及び買われる建物等の要件が合致する
必要が有りますので注意が必要です。（別途ネット等で調べてね（笑）この制度
の正式な名称は”住宅取得等資金贈与制度”です。贈与を受けた年の最初に来る
2月1日から3月15日までに税務署に各種書類（一般的には6種類）を付けて申請
をする必要が有ります。
引渡し前の転入届の件は不動産を登記する場合にかかる登録免許税等の減税に
対してその住居の住民票が必要なために言っていることと推定申し上げます。
よく考えればおかしな話ですが？？？？一般的には他人の持ち物の上に事前に
書類上は住んでしまう事となります。
余談：弊社は不動産取引に対してお客様に懇切丁寧（このような相談は勿論の
事・まったくの赤の他人に掲示板等で丁寧に説明して居る位だから、本当の
お客様にはそれはそれは丁寧に説明をしていますよ）に説明をしていますが
どうもこの業界では殆どの会社が・・？任せなさいとは言いますが？？理解を
求める努力をしていない現実が有ります。- 4 名前: みかん 投稿日: 2006年04月08日(土)21時00分47秒
御回答ありがとうございます。分からない事だらけで途方にくれてたので助かりました。
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358共有名義の不動産を売却
- 1 名前: ユング 投稿日: 2006年04月07日(金)23時47分58秒
はじめまして。
妻と共有名義で購入した不動産を離婚の為売却する予定です。
まだ離婚はしていませんが、妻は実家へ帰り住民票を変えたようです。
共有名義不動産を売却する際、二人の実印等が必要になるかと思いますが、
すでに住民票を移したということになれば、この後どのような手続き又は
書類等が必要になるのでしょうか。
妻が出て行った次に日に、夫婦同住所の住民票をとってあります。
どうか宜しくお願いいたします。- 2 名前: ユング 投稿日: 2006年04月07日(金)23時54分17秒
すみません。
追加です。
普通の印鑑では売却手続きは出来ないのでしょうか。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月08日(土)13時22分11秒
ユングさん、ご質問ありがとうございます。共有名義ですので正確に正しく
売却手続きをしないといけません。お金を正確に配分するからよい程度の安易
な気持ちで不正確に行うと私文書偽造、で犯罪となる可能性がありえます。
また、不動産の売却は本人確認と実印が絶対に必要です。
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359土地契約直前のキャンセル
- 1 名前: ゆう 投稿日: 2006年04月04日(火)21時45分23秒
お世話になります。
土地の契約直前に売主からキャンセルを受けました。
この物件は、建築会社が出したチラシに載っていた物件
（他に仲介業者の不動産会社がいます）ですが、
建築業者の話では、売主の知り合いがチラシの価格より高値で
購入したいといってきたため、直前のキャンセルになったという
ことでした。
こちらは、一番最初に買付証明書を提出、申込金５万円も支払っており
後から来た人のために土地を購入できなくなるのは納得できません。
売主または仲介の不動産会社に対して、
１）契約の締結を求めること、
２）または、損害賠償を求めること、
は可能でしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月05日(水)13時48分27秒
ゆうさん、ご質問ありがとうございます。そしてお腹立ち十分ご理解できま
す。・・・・残念ながらこの国では民法は口頭の契約も有効とされていますが
不動産取引に於いては買い付け証明書は只の紙切れに過ぎません。申し込み金
も、申し込みを証明するための金額にしか過ぎません。
不動産業者も只の仲介者にしか過ぎませんので売主の意向に対してなんら？
責任を負えるものでもありません。厳密に言えば相手が不法行為をしている
事には変わりはないと思いますが・・・・この国には本当の正義はありません
ので5万円の侘び料を取るために100万円以上かかると云う現実に直面する事に
なると推定申し上げます。
どこの世界にも・・馬鹿も居ますし、アホも居ます。どろぼうも居れば？？？
仏様のような人も居ます。アホとの縁はさっさとお切りになり仏様とのご縁を
求めて再出発されることをお勧めいたします。頑張ってね（笑）（涙）- 3 名前: ゆう 投稿日: 2006年04月07日(金)21時56分04秒
ご回答ありがとうございました。
前向きに次の土地を探そうと思います。
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360根抵当権付きの売却
- 1 名前: ケイ 投稿日: 2006年04月05日(水)12時58分05秒
家土地を根抵当として3000万の借入があります。
借入は事業資金として借りたもので3年ほど支払いは続けていますが
月々の返済も負担が大きいので、家土地を売却して借金を一括返済し
その残金でマンションを購入したいと考えています。
そもそも根抵当権がついていても売却は可能なのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年04月05日(水)13時51分53秒
ケイさん、ご質問ありがとうございます。根抵当権で有ろうと抵当権で有ろう
と借りているお金を返済できればこれらの権利は解除でき売却することは可能
と推定申し上げます。根抵当権をつけている銀行に売却の件をご相談すると
色々と手続き等に付きましてアドバイスを受けられると思いますよ。- 3 名前: ケイ 投稿日: 2006年04月05日(水)15時52分44秒
さっそくのご回答ありがとうございます。
借入しているのはノンバンクなのですが、売却で一括返済したい旨
相談してみようと思います。
少し安心しました。ありがとうございました。
（質問を二重投稿してしまいましてすみませんでした。お手数おかけしました。）
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