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281公庫の残債・・・・
- 1 名前: ます 投稿日: 2006年08月10日(木)19時12分09秒
教えてください。
このたび離婚することになりマンションを手放すことにしました。
夫婦共同名義で持分は1/2づつです。まだ公庫への支払いが残っています。
2600万で購入しましたが現在は知り合いの不動産屋に見たもらったところ約1300万との事・・・。
公庫への残債が残っているので売るとしたら任意売買しかないようで。
任意売買は支払いを滞納した人がとる手段ですよね？うちはまだ一度も滞納したことは
ありません。滞納せずに任意売買ってできるのですか？公庫の人の話では任意売買すると
ブラックリストに載ってしまうことになるとのことですが本当でしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月11日(金)16時13分03秒
ますさん、ご質問ありがとうございます。滞納していなければ金融事故には
該当しません。離婚条件をマズ最初に話し合い、離婚時の金銭（慰謝料等）
のやりとりが有ればそれを夫婦で話し合い明文化してお互いに記名押印して
於きましよう。そしてマンションの残債が公庫のみで有れば・・・公庫に
出向きマンションの売却の相談をしましょう。借入額－売買額＝返済不可能
金の内、誰がいくら払うのか？支払い方法などを公庫と相談し承諾をもらい
ましょう。そして任意売買を行います。つまり任意売買とは返済が不可能と
なったり、なる恐れが有る場合に資金を貸し付けている抵当権者や、もしくは
支払い不能で差し押さえを受けている場合等に破産管財人などから許可を得て
競売に依らずに持ち主自らが売買を行い借入金（一部の場合有り）を返済する
売買方法です。承諾が頂けない場合には・・・返済不能扱いとなり場合に依っては
競売となります。- 3 名前: ます 投稿日: 2006年09月04日(月)11時13分36秒
ご回答ありがとうございます。
公庫に直接確認しましたところ、任意売却後の残債を公庫に一括で払えない→公庫保証協会が介入し公庫に一括で残債をはらう
→離婚後のお互いの生活状況に見合った支払いを保証協会に支払っていく。という流れになるようです。
お互いの生活状況に見合った支払いになるとおそらく残債の金利分も払えないでしょう。
公庫保証協会が介入することにより「契約の不履行」とみなされてブラックリストにのる・・・との事でした。
ブラックリストに載った場合、約7年くらいはローンが組めないみたいですし、それ以降にローンを
組んだ場合でもそれぞれに1千万の残債を永遠に引きずり、そんな担保も無い人に貸す銀行も無いでしょうし・・・。
やはりこのまま支払いつづけていくしかないのでしょうか？ちなみに借り入れは公庫のみです。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年09月05日(火)13時16分10秒
色々な選択支を考えて・・・可能な最善の方法を取るしか無いと推定されます。
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282２/３だけ立ち退けなんて
- 1 名前: しんじ 投稿日: 2006年09月04日(月)11時15分31秒
３年前に土地付き住宅を購入いたしました。が、今になって国道の計画地にかかるという事で県から立ち退き要請がありました。そこでご質問なんですが、計画地が土地にかかるのは、２/３程で、残りの１/３は収用されないとの事なんです。幸い補償金でローン残金を相殺することが出来るのでありがたいのですが、残った１/３の土地はそのままになるのでしょうか？何か県に対して対抗できる材料というものがあるのでしょうか？ご指導、お願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年09月04日(月)13時43分35秒
しんじさん、ご質問ありがとうございます。一般的には計画道路は何十年前
に計画されていて施行が前提で事業化されて居れば告知されて居るハズです。
さて、残った１／３は持ち続けるか？売る？しか有りません。残念です。- 3 名前: しんじ 投稿日: 2006年09月04日(月)16時07分14秒
早速のご返答ありがとうございました。自宅購入時ハウスメーカーから施行計画について告げられてなければ瑕疵付き物件としてメーカー側に対抗できますか？その場合も１/３については何も出来ないままですか？それともメーカーが対応してくれるものなんですか？- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年09月04日(月)16時19分08秒
しんじさん、再度のご質問ありがとうございます。一般的には建売や土地を
買う場合には宅地建物取引業法により重要事項説明書なる文書で買い主にこの
買う土地の重要な事項を説明を受けます。この説明が一般的には有ります。
この説明文の中に真面目に商売をして居る会社なら書き込むと推定申し上げ
ます。
この文書を探し出し良くチェックしてから対応をして下さい。- 5 名前: しんじ 投稿日: 2006年09月04日(月)17時40分57秒
ありがとうございます。早速チェックしてみます。またご指導下さい。。。- 6 名前: しんじ 投稿日: 2006年09月05日(火)08時40分10秒
おはようございます。いつもご親切に回答頂き本当に助かります。再度、質問なのですが、、。どうやら私が取引した会社は真面目に商売をされていない部類に入る業者だったようです。重要事項説明書には一切区画整理に関しての説明は書かれておりません。この区画整理に関して、業者側が悪意だったのか善意だったのか、はたまた無過失責任となるのか、それぞれの場合、今後どう影響してくると考えられるのでしょうか？- 7 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年09月05日(火)11時20分34秒
しんじさん、再度のご質問ありがとうございます。市役所に出向き区画整理
担当の部署でしんじさんの買われた土地の区画整理が何時制定されたか？
確認をして下さい。しんじさんが買われる前に区画整理の事業化が決まって
居たとしたら、この事実は重要事項に相当すると推定されます。
一般的にはこの様な重要なことを買い主に告知しないとは通常では考えられな
い事ですが？？？・・・・・
万が一、告知さるべき事が告知されて居ない場合にはその旨を売り主さんに
はなし損害の補填を請求する事が可能な場合も有ると推定されます。しかし、
売り主に明確に過失が有るかどうかの判断はお住まいの県の不動産業者を指導
する建設部の中の部署（県により呼び名はマチマチ）に相談するか？又は
宅地建物取引協会の相談コーナーや（財）不動産適正取引推進機構のホーム
ページなどを参考にするか？ http://www.retio.or.jp/ 費用はかかりますが
不動産取引に詳しい良心的な弁護士に相談すると良いでしょう。
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283夫がローンを組めない！
- 1 名前: 名無しさん 投稿日: 2006年08月27日(日)13時48分28秒
はじめまして。マンションの購入を考えております。
夫が転職をしており(現在41歳、転職２ヶ月)、報酬がメインの給与体系なので
基本給だと150万円位の年収となってしまいます。
営業さんから、夫の親との親子リレーを勧められているのですが(親は73歳)
夫は過去に消費者金融で延滞解消をやってしまっており(５年前)、
履歴が消えなければローンが組めないと不動産屋さんに言われています。
そこで質問なのですが、以前どこかで親子ローンの場合学生でも組めると
聞いたことがあり、ということはそこまで後継者の個人情報は重要視
されないという事になっているんじゃないかと思うのです。ならば、
夫の過去の延滞解消などのいわゆる個人情報の照会はされないということに
ならないかと思うのですが・・・？実情を知りたいのです。
もしも、個人情報を照会しないやり方(ローンの組み方)があれば
それも教えて頂きたいです。
学生を後継者にするのと41歳の社会人を後継者にするのとでは
全く審査方法が違うのでしょうか？？
延滞解消の履歴が消えないとすると、我が家はローンが一生
組めないということになってしまいますよね(涙)
何か良い方法があれば教えてください！！- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月28日(月)18時11分33秒
金融事故歴の金融機関のデーターベースは推定するに５年とも７年とも云われて
居ます。正確なところは金融機関に聞いても教えて頂けません。
住宅ローン等の返済期日の長いローンは金融機関としては、借入者の信用や
返済能力を重要視するようです。お聞きする条件では頭金が物件価格の５割
以上（多ければ多いほどよい）無いとまともな金融機関での融資は難しいか
もしれませんね？通常の金融機関では超一流会社（トヨタとかソニー等）
でないと勤続２年以下では普通は門前払いです。また、収入に対する返済割合
でも多額の資金融資は難しいかも知れません。
余談：そもそも家は家族が幸せになりそしてご自分も幸せになるために求める
ものです。金融機関が是非、うちのローンを使って下さいと頭を下げるほどに
頭金等を貯めて信用度を上げてからでも遅くは有りません。この信用度が上が
らない、もしくは上げられない人が多額のローンを組むこと自体がとてもデイ
ンジャラスな行為と推定申し上げます。家を購入する目的を正しく見据えて
頑張って下さい。- 3 名前: 名無しさん 投稿日: 2006年09月01日(金)18時55分10秒
ご返答頂きありがとうございました！
確かにおっしゃるとおり、我が家の信用度を
上げていくのが先かもしれません。
私も働いて、貯金をしていきたいと思いました。
ちょっと冷静にならなければなりませんね。
先日は買えないかもしれないということに
ショックを受けてしまいましたが、
じっくり検討していきたいと思います。
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284親子ローンについて・・・
- 1 名前: なな 投稿日: 2006年08月28日(月)10時13分50秒
はじめまして。私には今結婚を考えている人がいるのですが、彼にいつ借金がくるかと思うとなかなか踏み出せません。
７，８年前に彼の両親が新築をしました。その時に彼の父親と彼とで親子ローンにしたようなのです。
しかし、今彼の父親の会社が倒産寸前でいつ彼に借金がくるのかわかりません。
彼が１９か２０歳の時に親に泣きつかれてしまいサインをしたようなのですが・・・
彼を親子ローンからはずしたりすることはできますか？
またほかになにかいい方法があれば教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月28日(月)18時15分34秒
ななさん、ご質問ありがとうございます。残念ながら親子ローンは子も契約者
の当事者です。お金を返すか？又は子に変わる保証人等が建てられない場合は
チョット難しいと推定されます。詳しくは金融機関にどのような条件を満たせば
親子継承ローンから子を外すことが出来るかご相談下さい。- 3 名前: なな 投稿日: 2006年09月01日(金)14時21分39秒
お返事遅れてすいません。
金融機関に相談に行ってみたいと思います。
ありがとうございました。
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285名義人の同席
- 1 名前: まにま 投稿日: 2006年08月30日(水)07時34分45秒
中古物件を購入することになったのですが、売買契約日に現名義人(売主)は、同席しないと言う事なのですが、
それで良いのでしょうか?最終的な決済日には、同席するとの事です。不動産屋が言うには、「ニンバイ(任売?)だから」
と言う事です。ローンを支払えなくなった物件で、ローン会社の抵当に入ってます。売買なので売主が出て来ないのは、
おかしいのかな?と思いお聞きしました。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月30日(水)11時05分23秒
まにまさん、ご質問ありがとうございます。契約の基本は本人確認です。
もちろん、委任状等で契約は成立しますがあくまで本人確認は契約の基本中
の基本です。任意売買との事ですが・・・とすると弁護士さんが破産管財人
に選任されて居るわけです。又は、破産以前に抵当権者と持ち主との話し合い
による任意売買なのかに依りますが・・・
何らかの客観的に間違いなく本人（地主）の意志が証明される方法を検討する
ことが望ましいと推定されます。
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287契約書の不備について
- 1 名前: かおる 投稿日: 2006年08月29日(火)12時45分05秒
ハウスメーカーのキャンペーン話にのってしまい、考える時間もないまま契約しました。
ところが、土地の買い付けについて全く動いてくれない、こちらの要望のプランを
いつまでたっても出してくれないため、別のハウスメーカーに乗りかえることに
しました。そもそもその契約書は約款が付いていない状態で印鑑を押し、15000円の
印紙に割り印を押しました。これはあくまでキャンペーンを押さえるためのもので
本契約ではないですよね？と念を押していたので。そして数日後、印鑑の押し忘れが
あるからと呼び出された時にはすでに不信感があったため印鑑は持参せずに行った
ところ、約款と、うちのものではない見積り・間取り（そのハウスメーカーで
一般的な雛形とされているもの）がくっついた契約書を出され、約款との割り印を
押してくれとのことでした。もちろん押さずに帰りましたが、話の中で何度確認しても
割り印は押してなくても契約は成立しているの一点張りでした。
契約金は、私どもが頭金すらなく購入しようとしていることをかんがみて、
パーセンテージに関係なく、１０万円で結構ですよと言われ１０万円支払ってあり
領収書も後日送られてくる始末でした（当日は仮領収でした）。
契約金を返還してもらうにはどうしたらよいでしょうか？
解約する旨はまだ伝えていません。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月29日(火)12時53分50秒
かおるさん、全ては押印した契約書の内容によります。良く読んで理解をして
下さい。解約する場合リスク、放置した場合のリスク等々はそのリスクを十分
理解して対応をして下さい。
そもそも契約に仮契約なんと云うモノは有りません。契約は契約です。- 3 名前: かおる 投稿日: 2006年08月29日(火)18時31分10秒
すみません。契約書に不備があっても（割り印を押していない）契約は成立しているか
知りたかったのですが・・・- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月29日(火)19時26分56秒
かおるさん、契約書の割り印は書類改ざん防止のため書類がつながっている
事を証明するために行うモノです。直接の契約効力にはなんら影響有りませ
ん。もちろん、書類を改ざんした疑いが有る場合に法廷闘争となった場合には
割り印が無いと改ざんしたことを否定する側に有利にはたらくと推定されます。
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288抵当権の抹消について
- 1 名前: かおる 投稿日: 2006年08月29日(火)12時28分46秒
現在、買い付けをした土地のことなのですが。
あまりに安いので気になって不動産屋さんが調べたところ、最近になって値下げを
したようで、どうやら抵当に入っていて、こちらが購入した場合その代金で抵当権を
はずすのではないか、とのことでした。他に安い理由もないと。
現在の持ち主・不動産屋さん・行政書士・私どもの立ち会いのもと現地で、契約をし
購入代金で抵当をはずしてくださいね、という約束みたいなことをすると説明されました。
簡単に話していただいたのでしょうが、これまでの経緯で私どもの知識が少ないことは
わかっていると思われるので、それ以上の説明を求めても正しいことが聞けるのか
心配です。一応、抵当がはずれたがどうかは調査しますと言っていましたが、
はずれていなくても家は建ってしまいますよね？その場合、抵当権により取られて
しまうような事態が生じたら、不動産屋さんは責任をとってくれるのでしょうか？
その不動産屋さんが提携しているところとは別のハウスメーカーで建てる予定で
ローンもそちらのハウスメーカーさん主体で行う予定ですが。
ハウスメーカーさんにお話すればいいのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月29日(火)12時48分35秒
かおるさん、ご質問ありがとうございます。通常の抵当権付きの土地の購入
の場合は、抵当賢者に持ち主又は司法書士又は取扱不動産会社が事前に抵当権
解除の打合せをしまして解除される事が事前了解されてから土地の取引をしま
す。司法書士さんが抵当賢者と打合せをしまして抵当権解除が可能な金銭を
支払うのと同時に抵当権解除証書を抵当権者より発行して頂きます。
そして、司法書士が法務局で買い主名義に名義を換える際に抵当権を全て
解除した後に名変を行います。
一般的には他人の抵当権が付いた土地に家を建てることはしません。あくまで
抵当権が解除され買い主名義に土地がなった後に家を建てます。建売等の場合
は土地の名義は住宅の売り主さんと同じとなる場合が有ります。
ご心配な場合はよくよく説明を受け、司法書士さんに良く確認をして下さい。- 3 名前: かおる 投稿日: 2006年08月29日(火)18時29分28秒
早速のご返答ありがとうございました。
同席の司法書士さんにもちゃんと聞いて見ます。
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289共同名義？
- 1 名前: の 投稿日: 2006年08月28日(月)15時23分54秒
この度、新築一軒家を購入する事になりました。契約は来週なのですが、
それまでに名義をどうするか考えておいて欲しいと言われました。
贈与税がかからないように1/20位でも私の名義でいいと言われたりした
のですが主人だけの名義にするより共同名義にした方がいいのでしょうか？
共同名義にすると売る時に一人では売れないという位の事しか言われ
なかったのですが、他にメリットデメリットはありますか？
登記のお金が共同にすると高くなると聞いたのですが、実際いくらくらい
違う物なのでしょうか？物件は、3700万円で自己資金約1000万円位の予定
です。残りのローンはすべて主人ですが、自己資金の多くは私が独身の時
貯めたお金です。（大体7：3位で私のお金が多い）
私は現在は休職中ですが来月には復職の予定があります。でも、厳しい
職場の為復帰しても長期勤められるかどうかは分かりません。
子供（1歳）が一人おります。このような状況なのですが適切なアドバイス
いただけたら幸いに存じます。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月28日(月)18時35分08秒
のさん、ご質問ありがとうございます。住宅の名義はその住宅に必要な資金を
誰がいくら出したのかで名義の配分を決めるのがよろしいかと推定されます。
今の法律では（法律が変われば別）結婚後に増えたり減ったりした財産の半分
の持ち分は主婦をやって居ようが奥様の権利として認められて居るようです。
また、生活費はどちらの収入から出しても夫婦間では贈与とかにはならない
との税務署の見解です。
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290手付金・及び仲介手数料の返還について
- 1 名前: マイナスまま 投稿日: 2006年08月25日(金)18時59分21秒
４月に念願のマイホーム（建売の青田売り）を契約しました。ただ６月になってから前から住んでいる隣人からプライバシーの問題で１メートル未満なので目隠しをしてくれと業者に申し出があったらしく民法で決まっているならしようがないし、契約書にもそうなる場合もあると記載されてしまっていたので仕方ないとしぶしぶ一度は承諾したのですが、やはりそんな隣人と一生の付き合いも嫌だし、あとその後ローンの申し込みでも当初３０年といわれていたのに３５年でないと全額借りられないといわれ、そうすると７０歳を過ぎてしまうのでそこも不安になり、解約を申し出たところそれは自己都合での手付け解約という事で１００万と表示登記まで済んでしまっているので登記費用を取られ、仲介手数料も全額取られてしまいました。でも後から表示登記は履行に着手したことにはならないと知人から聞き、手付け及び仲介手数料を取り返す事はできないでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月26日(土)09時29分56秒
マイナスままさん、同一内容の連続投稿（２件、削除済み）はおやめ下さい。
相談の内容は契約書に書いてあるとおりとなると推定申し上げます。どの程度
の進捗状況かに依りますが・・・一般的な契約書は契約の履行に着手したか
どうか？に見解の違いが出る恐れが有りますので・・・違約金を定めています。
普通は違約金は手付金と同額のケースが多いように見受けます。契約書にローン
特約の欄が有りますが、この特約を条件とした契約で有りこの欄が正確に記入
されて居てなおかつそのローンの条件がクリア出来なく、ローン特約有効期間
内なら白紙解約出来ます。
それ以外の場合はとてもマイナスままさんのご希望は難しいと私は推定致
します。
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291競売の引渡しの文書について。
- 1 名前: かなママ 投稿日: 2006年08月24日(木)17時18分28秒
はじめまして。今、競売の入札を予定していまして、
もし落札となった場合の文書の書き方をいろいろ探していますが、
ありません。まだ、落札したわけではないのですが、落札した場合、どのような
文書をかわしたら、よいのでしょうか？書き方など、お教えいただけたら、
大変助かります。よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月25日(金)09時12分37秒
かなままさん、競売に付きましては一般的にはとてもリスクを伴う行為と
私は考えます。そして、競売の件でこの掲示板があふれても掲示板の目的を
達成出来ないと考えます。よってこのご質問は、申し訳ありませんが削除
させて頂きます。
プロの私も競売は怖くて参加していません。
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292委任状が取れず任意売却できない
- 1 名前: 悟 投稿日: 2006年08月12日(土)01時41分40秒
離婚に絡みマンションの支払いが出来ず競売開始の通知が来ました。
離婚時にマンションｗ任意売却をすると約束したにもかかわらず、
先方が委任状に署名してきません。売る意思はあると先方の弁護士
には伝えてあるそうですが、いろいろ理由をつけてそのまま３ヶ月
以上経ちます。
このまま、相手が書類を送ってこないまま競売になってしまう事
も考えられますが、その前に出来るだけの事はしようと思います。
なにか良い方法はありますでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月17日(木)11時13分16秒
悟さん、ご質問ありがとうございます、ムムムムム・・・これは競売時の損失
と任意売買の損失をよく説明して相手にご理解願うしか無いと思います。当人
は離婚と云うことでも有りにくさも残っているでしょうから・・・冷静な判断
が可能であろうと思われる相手の親族に当人を説得してもらうのも一つの方法
と推察申し上げます。何れにしても双方の共通の利益になる可能性が高いわけ
ですから・・・一生懸命説得して下さいね・・・頑張ってね- 3 名前: 悟 投稿日: 2006年08月23日(水)00時17分46秒
ありがとうございます。相手が話の分かる人ならいいのですが、
なにせ変わり者で・・・相手の担当弁護士からも説得してもらい
何とか書類は出させました。
しかし、不動産屋の話では今からそれぞれに直接面談等時間が
かかるので任意売却は難しいかも知れないと言われてしまいました。
競売の開始通知が４月の頭に通知が来たのでもう５ヶ月が経とうと
しています。競売になると実際厳しいですね・・・
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293登録免許税の軽減について
- 1 名前: puppytail 投稿日: 2006年08月21日(月)18時00分24秒
こんにちは。
とある不動産屋の仲介で、中古マンション購入の契約をしました。
投資ではなく住替えの為の購入なので、登録免許税の軽減が可能だと思い、その旨不動産屋に伝えたところ
軽減策を受けるためには事前に住民登録を新住居に移しておく必要があるといわれました。
決済も引渡しもこれからなので、現在はまだ売却委託者がその物件に住んでおり、そんな無茶はできんと判断した末
現在の自分の住所で所有権移転登記をしてもらい、引っ越したあとで住所変更登記をするつもりで区役所に行き、
無事に住居用家屋証明を出してもらいました。法務局に問合わせて、軽減策を適用しての旧住所での移転登記も可能との
確認も取りました。(ただし、取得から一年以内に住所変更登記をしないと不履行ということで追徴課税されるようです)
で、そうした経過を再度不動産屋に報告したところ、現在の住居の売却委託契約書はあるのか等々難癖をつけられた挙句に、
物件引渡し日に発行した証明書でなければ使えないなどとぬかしてきやがりました。
再度法務局及び、今度は司法書士協会の相談コーナーに電話して聞いてみたところ、｢使えないはずがない｣との返答でした。
ことここに至り、俄然不信感が湧き上がってきてこうしてご相談している次第であります。
ほんとうに、家屋証明は引渡し日付けのものでないと、旧住所での軽減適用登記はできないのでしょうか？
また、ここの不動産屋が手配している司法書士を拒否することは可能でしょうか？
たかだか数万円の節約のためにやきもきするのもどうかとは思いますが、どうぞよろしくご返答願います。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月22日(火)11時10分13秒
puppytailさん、ご質問ありがとうございます。マズ、不動産取引の慣行とし
て司法書士は事前の住民票の移転を依頼しているようです。
しかし、厳密にはこの行為は公文書不実記載教唆？に当たると推定申し上げ
ます。この国の法制度の陳腐さや役人の縦割り、みんなで渡れば赤信号も青
信号？首相が法人税法違反の共謀者で有っても・・人生色々で誰も文句も言
わない国なんです。どれだけ多くの国会議員が年金未納で有ったか？？？？
役人が裏金を数億円作ってもバレなければ問題なし！バレてもみんなで返済
すれば問題なし（泥棒が盗んだモノを返せば免罪？？？）来るべき大地震で
何万人もの死者が出ることが解っていて、そしてその有効な対策が有るに、
その対策を理解しているのに・・・・何もしない政府、地方自治体等々
こんな国で生まれたばかりの無垢の幼子が正しく育つ方がおかしいのです。
正義の精神から”これはおかしい！””これは理不尽だ”これは不当だ”
と考えるとこの国では生きていけないのです。しかし、puppytailさんの様に
おかしい事はおかしいと発言し続けなければ・・・・社会の持つ浄化作用は
有効に機能しません。自然界の持つ浄化作用と同じく環境悪化でドンドン
腐敗をして行きます。腐敗しか知らない幼子は腐敗が当たり前となるのです。
さて、前置きが長くなりましたが・・・・本題・・・つづく（笑）- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月22日(火)11時29分06秒
登録免許税の軽減は租税特別措置法第７３条、及び施行規則２５条の２に記載
さている手続きを踏まねばなりません。そして不動産取引の慣行で安全な取引の
最も重要な要素である”代金支払い時の即日登記”がこの問題を複雑化させて
居ます。つまり、事前に家屋証明が取れても登記官は提出された住民票を元に
登記をします。住民票の住所が前の住所だと登記された物件は住所が違うわけ
ですから書類上は居住用とみなされません。つまりこの登録免許税の軽減は
居住用が前提ですから登記は出来ても減税は出来ないと云うことになります。
即日登記する場合には決済の当日に住民票を移転し発行して登記所に持ち込む
必要が有ります。
リスクを負担し即日登記をあきらめれば、決済後明け渡しを受け住民票移転し
移転した住民票を元にその他の書類と共に後日法務局で登記すれば登録免許税
の軽減は受けられます。
余談：決済の当日に時間をかけてこの全てを問題なく行うことは可能です。
司法書士の時間を有効に使うために事前の住民票の移転を正確には脱法行為
だけれども行っているようです。法務局も市役所もこの脱法行為を証明出来る
すべを持ち合わせて居ないので黙認をしていると言うのが推定される事実です。
役人も業界と対立すると・・・天下り先が減る？ことが心配されますので？？
”ウッシシシ・・お主も悪じゃのう、あまり派手にやるでない”と推定黙認を
して居ると推定されます。
まぁ～法律を作った役人が現場を知らない高学歴のアホぉ～～～と云うだけの
話です。チャンチャン（笑）- 4 名前: puppytail 投稿日: 2006年08月22日(火)17時32分47秒
懇切丁寧なご返答にこころから感謝しております。ありがとうございました！！
問題は、住居用家屋証明にではなく、住民票にあると。ということは引渡し日に出た証明書でなければ使えないからというつっぱね方はおかしいですよね。
で、性懲りもなくまた法務局に問合せてみました。いい加減うんざりしてきたのか、かなりぞんざいな感じではありましたが、とにかく家屋証明が、というよりその建物自体が減税の適用要件を満たしてさえいれば、現在の住所にての減税登記はできるそうです。
どちらかというと、家屋証明を発行する役所の方で減税できるか出来ないかはチェックしてもらってますみたいな印象でした。確かに証明をとるにあたり、役所の人にあれこれつっこまれた末に申立書を何度も書き直してやっと手に入れただけに、引渡し日のじゃなきゃ使えねーよのひとことであっさり却下してきたくだんの司法書士には猛烈に腹がたっています。こちらの言い分をちゃんと吟味してるとも思えないし。
よって、こちらの方でも彼(もしくは彼女)を却下したいのですがそれは可能でしょうか？ そもそもの発端である事前の住民登録移転に関しては、新築等誰も住んでいない場合なら移転登録するのにやぶさかではないのですが、さすがにまだ相手さんが住んでる状態では出来ません。それとも出来るのでしょうか？役所の住民管理システムがどうなってるのかわからないので。
とにかく、新しい住民票でないと減税登記できないとのお答えではありましたが、とりあえずこのままがんばってみて成り行きを見届けたいと思います。ありがとうございました。
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294火葬場の告知義務
- 1 名前: アキボン 投稿日: 2006年08月14日(月)07時25分56秒
教えてください。今友達が買おうと思っている土地があって火葬場の近所なんです。しかも目の前はお墓デス。
不動産屋の営業マンは目の前が墓だという事は見て一目瞭然に解る事なので言いましたが、火葬場は物件から３分位の
場所に位置し、それは地理の解らない者にとって一見知りえない情報でした。たまたまグルグルと車で探索していて発見したのですが
火葬場の告知義務って法的にないのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月17日(木)11時49分42秒
アキボンさん、ご質問ありがとうございます。ムムムム・・・車で３分の火葬場
の告知義務は少々難しい様な気がします。昨今ではこのようなトラブルを避ける
ために重要事項説明書とは別に近隣の嫌悪施設の告知書を交付します。しかし
この嫌悪施設の告知書が重要事項説明書の中の説明義務事項に該当するかどうか
？その嫌悪施設のどの程度の距離までが説明義務になるか？現実には不明な点が
多々有ると推定申し上げます。具体的に詳しく知りたい場合にはお住まいの地域
の宅地建物取引業協会の相談コーナーや県の不動産業者を指導する部門（受付で
聞いてね？県により名前が違う場合有り）にお尋ね下さい。
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295土地建物売却
- 1 名前: まさと 投稿日: 2006年08月06日(日)00時02分42秒
こんばんは。
土地建物の売却を考えている者です。
土地の名義は私（２８歳）で建物の名義は母（６０歳）です。
この場合土地建物を売却した場合３０００万円の居住用財産特別控除は
使えるのでしょうか？ちなみに家の売却価格は２５００万円（予定）ですので
譲渡益は経費等考えても２，３００万円位だと思います。
しかし土地の名義人である私は５年前から別の場所で生計を立てて生活しており
現在は、母一人で生活しております。
聞きかじりで申し訳ございませんが居住用財産の特例を受ける場合
ちゃんと住んでいないと適用できないとのことを聞きました。
（母はずっと住んでおります。）
適用できるか宜しければ教えてください。
お願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月07日(月)14時13分52秒
まさとさん、ご質問ありがとうございます。居住用財産特別控除３０００万円
が使えるのは自己名義の居住用の家を売却した場合です。また、土地の名義が家の
名義と違う場合には下記の要件を全て満たす場合にのみ控除の適用が受けられ
ます。
１，その家屋と共にその敷地の用に供されている土地の譲渡が有ったこと。
２，その家屋の所有者とその土地の所有者とが親族関係を有し、且つ、生計を一
にしていること。
３，その土地の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に
供していること。
その他、名義人が二人でも特別控除額は二人合わせて３０００万円が限度と
なります。- 3 名前: まさと 投稿日: 2006年08月08日(火)00時23分55秒
こんばんは。
早速のお返事ありがとうございました。
では、私の場合３０００万円控除が使えないので、
長期譲渡所得になるのでしょうか？- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月08日(火)13時47分49秒
まさとさん、再度のご質問ありがとうございます。居住用の資産の売却の場合
所有期間が５年、１０年、買い換える、買い換えない、譲渡益の有無等々で
何種類もの特例措置が有ります。まさとさんの場合がどのケースを選択するの
が一番節税になるかは、詳細条件を知らない私には判別出来ません。登記簿等
の資料をお持ちになり、お近くの税務署に出向きご相談下さって一番良い方法
を選択して下さい。- 5 名前: まさと 投稿日: 2006年08月09日(水)08時58分18秒
おはようございます。。
いろいろありがとうございました。
少しもやもやがとれて、ラクになりました。
あとは、税務署の方へ足を運んでみます。
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296競売物件にかんｈして
- 1 名前: K氏 投稿日: 2006年08月08日(火)12時07分37秒
はじめまして、競売物件を購入しようと思っています。そこの土地を購入してアパートを建てたいと考えているのですが、元々30年あまり住んでいた家が3軒入っています。
家族構成を考えてもまだまだ無理そうな感じです。
そういう土地は買わない方がいいのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月08日(火)13時53分09秒
ｋ氏さん、ご質問ありがとうございます。競売の場合一般的にはとても注意
が必要と推定申し上げます。競売に直接参加するのか？？？競売で落札した
不動産会社から土地を購入するのか？？？によってもその対応は違って来ま
す。無理か？無理でないかは？詳細をよくよく調査しないと判別出来ません。
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297契約後の解約
- 1 名前: 名無しさん 投稿日: 2006年08月08日(火)10時46分07秒
少し長くなりますが助言お願いします。
3月、ローコストメーカーに行き、運よく東南角地の条件のいい土地があるということで、契約をしました。
本当ならば、5月末には造成ができ、6月から着工のはずでしたが、他区画の買主が決まらず、結局その私たちが購入する予定だった角地まで他のメーカーが購入することになってしまいました。
不動産側としても申し訳ないという気持ちなのか、ローコストメーカー用にあと3区画は用意するということになっていますが、いまだに区画の図面さえできあがってない状態です。
このような状態で、当初とは違うからといって契約を解約できるのでしょうか?
同じローコストメーカーでそのことを話すと解約はできるはず、違約金は払う必要はないのではといわれていましたが、実際のところはどうなんでしょうか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月08日(火)13時49分51秒
名無しさん、ご質問ありがとうございます。全ては契約書に記載されて居ると
推定申し上げます。契約書の内容を良くお読みになりご判断下さい。
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298土地を購入したいが・・
- 1 名前: せいやん 投稿日: 2006年08月03日(木)23時46分50秒
土地不動産から土地を購入しようとしているのですが、その土地に抵当がついていることが分りました。
しかし、不動産曰く、すでに売り主は払い終わっているいるとのこと。しかし、書類上の手続きが終わっていないとの事です。
そんな土地を購入しても大丈夫でしょうか？又、後にトラブルになる事はないでしょうか？もし、トラブルことが有ればどのように対処すればいいでしょうか？
御教示宜しく御願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月04日(金)11時47分29秒
せいやんさん、ご質問ありがとうございます。さて、抵当が付いていてもその
借入が無い場合には直ぐにでも抵当権を抹消出来ます。ご心配なら契約前に
売り主さんに抵当権を抹消する手続きをして頂いて、抵当権の付いていない
登記簿謄本を確認の上、売買行為を初めて下さい。
余談：多くの場合土地に抵当権が付いているケースが有ります。しかし、売買
代金の一部又は全部を使い抵当権を売買行為と同時並行して抹消するケースも
多々見受けます。一番重要なことは、確実に抵当権が抹消出来るか？どうか？
を客観的に判断する必要が有ります。信頼出来る不動産会社ならキチッとこの
抹消手続きが可能か？どうか？を見極めて（事前に抵当権者等と抵当権解除手
続きの打ち合わせをする）不動産取引にかかります。
売買代金よりも抵当権額が過大な場合や、借入残高がとても多い場合等に
抵当権が外れなくて名義変更が出来ない恐れの可能性も有ります。このケース
の場合は深刻な事態になりますのでチャンと見極めてお取引を進めるように
して下さい。
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299不動産取得税
- 1 名前: star 投稿日: 2006年08月03日(木)20時19分52秒
家族が多く２世帯住宅として計画してるのですが所有者を私一人で考えているのですが
240㎡を超える為取得税の控除が受けれないのですが親との連名にして所有面積が240㎡以下になれば控除は受けられるのでしょうか？
宜しくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年08月04日(金)11時38分48秒
ｓｔａｒさん、ご質問ありがとうございます。さて、連盟の共有名義のみでは
控除は受けられません。新築住宅の場合は土地は共有名義でも可ですが、家は
区分所有する必要が有ります。もちろん、それぞれの家に住宅に必要な設備は
それぞれ備わっている必要が有ります。この二つの区分所有の住宅を家の中か
ら行き来しても可ですが、ドア等で明確に区分されている必要が有ります。
また、中古住宅の場合は共有名義にする場合に注意することは土地も家も持ち分
を同じにする必要があります。もちろん、一般的には１戸の中古住宅が２４０㎡
を超えた場合に区分所有出来るかと云われますと殆どのケースで不可能と推定
申し上げます。
詳しくはお住まいの県の県税事務所に必ずご確認の上設計や工事を始めて下さい。
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300アメリカ在住の叔母とのマンション共同購入
- 1 名前: kimi 投稿日: 2006年07月17日(月)18時29分30秒
子供のいない叔母と共同名義で３３００万円のマンションを購入しようとしています。
頭金１０００万円は叔母が支払い、残りは私がローンを組むつもりです。
ただ、問題は親子間でなく叔母と言う点で４、ローンを組む際の担保の懸念から銀行から叔母の立会いが必要といわれています。
現在叔母はアメリカ在住で、９月末にならないと日本に帰国できません。
人気物件により早急な契約が求められており、大家にも２ヶ月近くは待てないといわれていますので、
購入時は私の単独名義で契約し、その後叔母との共同名義に書き換えようと思っています。
税金等、手続き上問題は生じますでしょうか。
※頭金は私の借金として贈与税がかからないようにしようと考えています
※借金としてものは、代物返済として叔母との共同名義にすることは可能でしょうか。
知恵をお貸しください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月26日(水)10時18分25秒
ｋｉｍｉさんご質問ありがとうございます。親族間の貸し借りでも契約書を
チャンと造りその返済方法や返済過程がキチッとして居れば税務署も認めて
頂けるようだと感じています。資金の流れと・・・叔母さんがこちらに来て
からの借金の返済と一部共有名義となる持ち分に付いて評価が正しく行われて
居る事が大切と推定されます。
ご心配ならお住まいの地域の税務署に出向き相談をして下さい。そして指導を
仰ぎその事をメモに取りその税務署の相談員の名前を記載し、当然日時等を
残して於けば万が一税務署から贈与のクレームを付けられたときに素早く解決
する方法です。
税務署員は無愛想ですが・・・とても親切ですよ（笑）あの無愛想は職業病なの
です。（爆）私は税務署員が大好きです。とても親しみを感じていて迷い事が
有ると直ぐに税務署に出向きます。清く正しく美しく生きて居れば税務署員は
私たちの良き税務相談員、知恵袋なのです。
勉強していない会計事務所などに相談するよりも何百倍も安心ですよ（笑）
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