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141共同購入解約について
- 1 名前: りんご 投稿日: 2007年10月04日(木)14時39分49秒
はじめまして。わたしの妹の事なんですがマンション共同購入の事で困っています。
アドバイスをお願いします。
わたしの妹は結婚を考えていた男性と共同購入という形でマンションを買いました。
しかし理由あって別れてしまいました。
最近その男性は新しい彼女が妊娠した事もあり、結婚しました。
わたしの妹はその男性が結婚したこともあり、マンションの共同購入者を自分から奥さんに
変更してもらいたいと連絡を取ったのですが曖昧な返事で全く行動してくれません。
詳しくはわたしもわかりませんが、妹は銀行？に電話して相談したらしいのですが
男性本人が来てくれなくては話が進められないと言われたそうです。
男性なしでは変更はできないんでしょうか？変更する場合お金はかかるのでしょうか？
困っています。アドバイスよろしくお願いすます。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年10月05日(金)09時10分13秒
りんごさん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・最悪のケースとご推察
、ご同情申し上げます。
相手が話し合いに応じない場合基本的にはどうにもなりません。マンションは
塩漬け状態です。もちろん、この状態では住むことも出来ずに自分の持ち分の
ローンを払い続ける状態と成ります。また、どちらかがローンを滞納すれば
銀行から差し押さえされると推定されます。万策を尽くして話し合うべきです。
それでも相手が話し合いに応じない場合は弁護士さんと相談して最悪法廷闘争
となる可能性もあり得ます。
余談：まともな人間なら貴女の代理人の弁護士が職場まで押しかけて行けば
なんらかの対応をする可能性もあり得ると推定されます。あくまで最初は十分
な話し合いを求めるべきです。最悪裁判となるケースも有りますので相手への
申し入れ等は最初は口頭でもかまいませんが、相手が応じない場合には内容証明
等でこちらの努力を証明できるようにして於く事が有利と推定されます。
とにかく相手の誠意や素行がどうであれ一度は一生の伴侶と決めたのですから
誠意を持って心から話をするように努力をしてください。本人が感情的に受け付
けないのならご本人が話を聞ける人を仲介して最善の努力をしてください。
法廷闘争と成った場合誰も得をしません。- 3 名前: りんご 投稿日: 2007年10月05日(金)13時41分47秒
ありがとうございます。参考になりました。
妹の話ではマンション購入の契約をした際に男性の収入だけでは契約はむずかしかったの
実際にローンを払うのは男性だけだけれども妹の収入も合算して、払えなくなった場合は
妹が…という保証人的な感じで契約したらしいです。
話によれば男性が支払っている間は何の問題もないようなのですが、支払いができなくなった
場合にマンションは奥さんの物になるのに支払いはこっち持ちという事になると話していました。
そんなヒドイ事になるのでしょうか？
私としては支払いがこちらにくるのなら当然マンションもこちらの物になると思っていました。
それでもマンションはいりませんし。その場合は売るしかないんでしょうか？
知識が全くないのでいろいろ質問してしまいすみませんが、アドバイスお願い致します。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年10月10日(水)14時10分46秒
りんごさん、再度のご質問ありがとうございます。マンションの名義の割合
はどのようになって居るのでしょうか？再度のご質問の内容によりますと名義
は男性だけと云うことで有れば・・・貴女の妹さんは保証人の辞退届を出し
この男性の新たな保証人が専任されれば受理していただける可能性もあり得ます。
また、共有名義の場合で持ち分割合の有る場合には話し合いしか有りません。
ごちゃごちゃもめるようで有れば費用は掛かりますが親切で良心的な弁護士
先生（とても少ない・真剣に探す事・）にお願いするしか有りません。
余談：お金は払い、よその女が住むなんて私は許しません！！！りんごさんの
妹さん頑張れー！！！とんでもない男と結婚しなくてすんで妹さんもりんごさん
もチョーラッキー！！！！！このお話はとても”運”が良い話なのです。（笑）- 5 名前: りんご 投稿日: 2007年10月11日(木)12時21分02秒
お返事ありがとうございます。とても参考になりました。
保証人辞退届とはどこでいただける書類でしょうか？- 6 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年10月11日(木)19時34分26秒
りんごさん、融資取り扱い銀行にご相談下さい。それでもラチ明かなければ
良心的で有能な弁護士さん又は司法書士さんに相談して見てください。- 7 名前: りんご 投稿日: 2007年10月12日(金)09時25分52秒
いろいろとアドバイスありがとうございました。
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142共同名義の相互保証について
- 1 名前: けいこ 投稿日: 2007年10月10日(水)01時06分50秒
このたび、新築マンションを彼と共同名義で購入しました。
お互いに５０％ずつ支払います。それぞれ頭金を用意し、ローンも組みました。
保証協会にも保証金を支払います。
しかしながらローンを組んだ銀行が、「お互いに個人保証をせよ」とのことで誓約書にサインをさせられました。
これでは、何のために保証協会にお金を払うのかがわかりません。
共同名義の場合は、このようなことが有り得るのでしょうか？
（銀行側は共同名義の場合は、上記のようになるといっていますが納得できません）
ちなみに、
●彼（55歳・会社経営）と私（54歳・会社役員）はバツイチ、子（成人しています）持ちですが、現在はお互い正真正銘の独身です。
（独身証明書の提出を求められ提出ました）
●双方の子供や家の関係上、今すぐは入籍できません。
●双方持ち家（本人名義）があります。今度購入するマンションはセカンドハウスとして購入しています。
上記のような場合、保証協会のほか、双方の個人保証というのが一般的なのでしょうか？
なにとぞ、お教え下さると助かります。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年10月10日(水)14時31分33秒
けいこさん、ご質問ありがとうございます。さて、銀行は８９３と殆どやること
代わりません（笑）納得が行かない話は50000と有ります。
さて、この双方の個人保証の要求とは共有名義の場合たとえ婚約予定者で有っても
夫婦で有っても銀行的には他人を前提で銀行のための安全保障を要求して居ます。
つまり、どちらかが支払い不能と成った場合抵当権の実行をして貸し出しを
回収するためには相手の同意が要ります。万が一相手が同意しない場合にはとても
やっかいな手続きを踏まなければ成りません。それがめんどくさい故に強制的に
競売の実行が出来て資金回収出来るためには双方の個人保証が不可欠なのです。
つまり、保証協会が弁済してもその債権は保証協会により回収されるので保証料
とは銀行の関連企業（保証協会）の職員を養うためだけに使われる？的な要素
がとても多いのです。
余談：この国は実は東洋のインチキ国家なのです。（笑）キチン文章を読み
キチンと自分の頭で考えると”変”な話はいっぱい有ります。この”変”を
指摘すると役所や大企業は間違いなくシカトするか？開き直ります。自分で
非を認める能力は有りません。ほぼ、全ての職員や社員は正しい思考をする
ことを禁止されて居ます。- 3 名前: けいこ 投稿日: 2007年10月10日(水)15時30分39秒
ご返答ありがとうございます。
サンハウジングさんのおっしゃる通り、銀行サイドはあまり納得のいく返答をしてくれませんでした。
こんな事情があったのですね。
今回は、銀行サイドの指示通りにしますが、やはり日本人として日本にいる限り、
「長いものに巻かれろ」的に生活しなければならないことが、よく分かりました。
不動産には、かなり興味がありますので、何かご縁があったら、サンハウジングにお世話になります！！
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143土地を処分したいのです
- 1 名前: はす 投稿日: 2007年10月08日(月)20時19分14秒
はじめまして、実は土地を処分したいと思ってます。
が、不動産屋を何件か尋ねたところ、どれも引き受けてくれません。
不動産屋曰く、売れない土地みたいで断れます。
その土地を何とか処分する方法ってあるのでしょうか？
譲ってもいいくらいなのですが、
その土地は税金プラス年間経費がいくらか、かかる土地です。
いわゆる保養地みたいなところで・・・
売れない、処分できない土地はずーっと持ち続けなければならないのでしょうか？
何か、方法があれば教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年10月10日(水)14時16分35秒
はすさん、ご質問ありがとうございます。さて、税金がかかると云うことは
役所的には価値を認めている所です。誰も買わないと云う土地かどうか？
良心的な不動産会社に査定をしてもらいましょう。本当に価値の無い土地で
有れば・・・役所に税金は払えないのでこの土地を引き取れと交渉するのも
1つの方法ですね？ただし、引き取りに応じるか応じないか？役所の判断と
推定されます。
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144地上げの対応。
- 1 名前: さんわ 投稿日: 2007年10月02日(火)19時27分29秒
質問させていただきます。私は、銀座近くに店舗兼住まいを持ち（１５坪ほど）自営をおこなっているものです。
今回、私の周りの土地が２年前から地上げされ、店舗の右側からＬ字型に空き地になっております。
おそらく私の店舗をその会社が購入すれば形の良い土地で、ビルが建つことになると考えられますが
最初４０００万と提示されたものが急に１億といって立ちのき先の土地まで提案して来ました。
どこか胡散臭さを感じます。また、こういう場合の土地の評価や交渉はどこで
相談に乗ってもらえるものなのでしょうか？
ご指導ください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年10月04日(木)08時57分38秒
さんわさん、ご質問ありがとうございます。東京はバブルとお聞き及びます。
さて、正しい不動産（土地）評価に付いては近隣の最近の取引事例を数件及び
路線価、土地に対する運用評価（その土地がどれくらいの利益を生むか）や
近隣の建物や通行量などなど複数の要件を勘案して算定を致します。
地上げ業者が信用できない？のならさんわさんの窓口を信頼できる不動産業者
にするのも１つの方法です。もちろん、取引額が高額になりますので仲介料
なども多額になると思いますので・・・そこは安全を取るか？リスクを承知で
金額を取るかの判断となると推定されます。
安全な取引は最新の配慮が必要です。これは相手の云うなりではとても危険
です。もちろん、安心できる不動産業者なら細心の注意を払いますが？不動産
業者は大会社中小企業とも実はあまり勉強をしていません。事前に起こりうる
全てのリスクを不動産業者、司法書士、弁護士等にアドバイスを受けてリスク
ヘッジの方法をとってからの取引が安全と思います。もちろん、不動産取引に
弁護士が立ち会う事も有ります。
それともう一つ重要な事は買い主及び買い主側の不動産業者の素性や資本力
安全度なども事前の調査対象となると思います。
多方面の信頼できるプロのアドバイスを受けて細心の注意をして行動してく
ださい。
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145自己破産後 のマイホーム購入
- 1 名前: しまじろう 投稿日: 2007年09月20日(木)09時22分16秒
こんにちは。主人が自己破産をして４年が経ちます。先にマイホームを購入したいと考えておりますがどのような方法で購入できますか？私は現在８年パート勤務です。借金はありません。
自己破産から実質何年経過すればローンできますか？貯蓄はあまりありません。３～４年先に購入を考えています。なんとか購入方法がないものなのか教えていただけますか?- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年09月20日(木)09時52分15秒
しまじろうさん、ご質問ありがとうございます。自己破産は債権者が金融機関
の場合にはしまじろうさんの金融事故としてデーターベースに乗ります。
金融機関にもよりますがこの事故経歴の掲載年数は５年とも７年とも言われて
居ます。この事故経歴が融資の時の調査に引っかかりますと融資は不可となる
ケースが多いように見受けます。
さて、金融機関はその融資が安全であるか？無いか？を融資申請の時に詳細に
調査を致します。この時の金融機関としてのリスクがどれだけ少ないか？これ
で詳細調査をしたり追加資料の請求等が有ります。しまじろうさんとして出来る
事はこの融資リスクをどれだけ少なくできるか？が重要です。
具体的には・・・１，頭金の積み増し（最低２割は欲しい）２，勤務先の経営
状態（一流企業なら融資は超あまい）３，ご本人の信用度（細かい約束破りなど
も金融機関は敏感です。）４，収入と返済の比率（返済は出来れば年収の１／４
以下が望ましい・少なければ少ないほど良い）５，本人の健康状態が良好で有る
こと（成人病、内臓の病気はまず駄目）６，購入物件の担保価値（高ければ高い
ほど良い）７，勤務先の業種（水商売系、派遣系は厳しい）８，人種・外国人は
審査が超厳しい ９，銀行訪問時の服装や態度言葉遣い等
余談：小泉改革？以来、なんでもかんでも勝ち組、負け組の構図に成っています。
金持ちにはより緩く、貧乏人にはより厳しく・・・まさに差別社会そのものに
この国はまっしぐらです。こんな国を圧倒的な国民は支持して居るのです。
（小泉のアホの圧倒的な支持・選挙の圧勝）
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146不動産購入について
- 1 名前: 厚 投稿日: 2007年09月17日(月)15時51分25秒
初めまして。現在土地を購入しようと思っています。一ついい所を見つけたのですが、現在貸し駐車場になっています。
三角形の土地なのですが、もし購入したい場合は、（もちろん地主さん次第だと思うのですが）管理している不動産会社に、自分で聞いたほうがいいのでしょうか？
それともどこかの不動産会社に聞いてもらったほうがいいのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年09月18日(火)10時22分45秒
厚さん、ご質問ありがとうございます。時折見かける売り地の立て看板などで
直接、知らない不動産会社に問い合わせをするのは避けた方が無難です。
その不動産会社をネット等で検索をしてホームページや各種の書き込み等で
不動産会社の概要や信頼性を事前に調査するのも１つの方法です。
厚さんに信頼できる不動産会社が有る場合には、その不動産会社の担当者経由
で問い合わせをするのも良いでしょう。もちろん、直接電話をしても信頼できる
不動産会社を経由しても一般的には売買に伴う不動産手数料に差はないと推定
されます。
宣伝や広告、ホームページなどの表面的な情報はかなりの部分で操作出来ると
推定されますので人脈をたどり信頼できる不動産会社を数社紹介してもらい
出来れば直接訪問し、具体的な案件は伏せて不動産会社選びをご自分の足で、
ご自分の感性でする必要が有ります。
問題の有る不動産会社は色々と聞き回ればどこかでトラブル事例に引っかかって
来ます。裁判所に出向き不動産の裁判事例なども参考に成ります。
素晴らしい不動産を買う最大のコツは”能力”が有り”良心的”な不動産会社を選ぶ事
しか方法が有りません。
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147建築条件付物件のついて
- 1 名前: 山下 禎英 投稿日: 2007年09月08日(土)15時38分07秒
建築条件のついている物件の条件をなくすことは可能なのですか？
教えてください- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年09月08日(土)16時05分47秒
山下さん、ご質問ありがとうございます。建築条件付きの土地に付いては基本
的には外すことは出来ません。しかし、売り主様に依っては外す事への対価を
支払うことで建築条件を外して頂ける場合も有ります。
売り主さんとしては優良な土地を確保する事により、建築での利益を見込んで
居るわけですから最大値としては建築物の利益を上乗せすれば外しても何ら
不利益は無いわけです。もちろん、業者に依っては利益より売り上げのアップ
を目指して居る場合には外してもらえないと推定されます。
この建築条件の外す費用は、その土地の優良度や業者の経営状態や問い合わせの
頻度の問題等で千差万別です。
早い話、１年以上も売れない土地の場合はゼロ円でも外して頂ける場合も有り
ますし、ケースに依っては１００万円とか？売れ筋の場合２００万円～８００
万円と云う場合も有ります。後は売り主さんと交渉する不動産会社との人間関係
の深さで有ったり信頼関係でも差が付く場合があり得ます。
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148重要事項の内容について
- 1 名前: さかな 投稿日: 2007年08月24日(金)23時51分10秒
はじめまして。（まだまだ勉強不足なので・・・）
不動産の売買時に必要になる重要説明事項についてです。
この内容は売主→仲介業者→買主に説明する義務があるとのことですが、
この内容の真偽性はどこまで確認できるものなのでしょうか？
例えば売買対象の家の方が死亡されて、その家からお葬式を出された場合
どこでなくなられたかとか原因は何かとかはその売主の口説明でしかありえない
ような気がします。
やはりその売家の近所に聞くしかないのでしょうかね？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年08月25日(土)10時19分38秒
さかなさん、ご質問ありがとうございます。宅地建物取引業法では、確かに
重要事項説明書を契約前までに売り主さんに説明する義務を不動産業者は
負っています。この重要事項説明書はこの物件の法的な制約等とその他の
この契約の履行（住宅の場合は買い主が住むことが目的）に関しての目的を
達成するために支障や不利益になることを中心に説明をする必要が有ります。
この法的以外の部分に付いては売り主の告知を中心になされる事が多いと
推定されます。しかし、売り主が虚偽の説明をしている場合には、不動産業者
として虚偽と当然分かる以外は特別な探偵業務までは法的に課されていないのが
現実です。
売り主の居住人の死亡等に付いても自然死や通常の病死（精神病等による自殺は
や事故死等は別）等は告知事項には通常は含まれていないと推定されます。
本来契約行為は当事者が相互に責任を持つ行為です。不動産業者としても宅地
建物取引業法に定められた事以外は責任を持つことなど出来ない現実が有ります。
ご不審な点が有ればご自分で詳細にご近所さん等にお聞きになるしか方法が
無いかもしれませんね？
余談：弊社では買い主様の安心と安全の為に物件のご近所に聞き込み？（笑）
をする事が有ります。この行為には賛否両論有ることも承知の上で不審な点
が有る物件には汗をかきかき、怒られながらやって居ます。（笑）- 3 名前: さかな 投稿日: 2007年08月27日(月)18時00分23秒
回答ありがとうございました。
不振な点があれば自分で調べるしかないのですね。
売主からの疑わしい重要説明事項について、その事実を証明するように（○○証明書
の提示など）売主に依頼する権利は仲介業者にも買主にもないのですか？
とはいいつつ、このご時勢では「個人情報保護」（不動産と個人情報の関係がどのよ
うなものかわかりませんが）というものもありますしね・・・
こうなったら買主側としては調査能力（？）の高い仲介業者の不動産を選ぶことで対
抗するしかないのですかね？- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年08月28日(火)10時42分30秒
さかなさん、再度のご質問ありがとうございます。
ズバリ・・・ご指摘の通りです。（笑）
私たちのこの不動産業界は・・・ハッキリ超うさんくさい業界？です。（笑）
宅地建物取引業法が・・・業者が”悪”と業者ばかりにその責任を押しつけ
続けてきた関係上、業者も事故防衛上、法律の範囲の事しかしなくなりました。
しかし、この法律は本当の意味の安全な取引の為には超ざる法です。
行政と、不動産業界、お客様・・・この信頼関係がもう完全？？？崩れて居ます。
本当に安全な取引の為に法律で定められて居ることを１０とするならば法律外
の業務は３０にも５０にもなります。この法律外の業務をするしないは不動産
業者の良心で有り、そしてその良心を発揮させるのはお客様と不動産業者との
信頼関係が後押しをします。
もちろん、法律の範囲だけしかしない業者がほとんどですけどね（涙）
安全、安心、慶びにあふれる不動産取引の要諦は
１，良心的で知識、調査能力の有る業者を選ぶ
（弊社ではご来店いただけますとこの業者を選ぶ魔法の知恵をお教えします。）
２，相互の信頼関係を築く
（業者を見下すような対応では絶対に信頼関係は築けません、不動産情報は
不動産業者に取っては大事な大事な商品です。物件決定までは無償で商品を
提供し続けなければならない業界なのです。）
３，お客様が業者を選ぶ以上に数倍の注意力を持って業者がお客様を選んで
居るのです。
（現実はいい加減なお客様に真面目な業者はかなり痛めつけられて居ます。）- 5 名前: さかな 投稿日: 2007年08月28日(火)17時45分11秒
早速の回答ありがとうございました。勉強になりました。
売り主の居住人の死亡等について、事故・自殺であっても真相は闇の中のままで売買されていることも多々あるのでしょうね。
（少し勉強したところでは、これもひと世帯前に発生していた場合では、その次の売主は告知義務はないようですね。例え数ヶ月しか経過していなくても・・・）
まぁ歴史をさかのぼれば、今私の住んでいるところでも過去に不幸亡くなり方をされた人がいるかもしれません。
結局、今の不動産業界現状および上記のことを考えると、あまり神経質になっても仕方ないかな？って気もします。
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149位置指定道路の名義について。
- 1 名前: あつし 投稿日: 2007年08月17日(金)20時24分08秒
Ａ不動産売主の分譲地があり購入を検討しています。
その分譲地内の道路は、Ｂ不動産名義の位置指定道路６Ｍです。
Ａ不動産は売主でＢ不動産は専属の仲介業者のようです。
道路の持ち分についてはどうなりますか？
と、問い合わせたところＢ不動産が持ち続けるとのことです。
従って、道路の維持管理はＢ不動産だと思いますが
もしＢ不動産が倒産したり、その道路を違う第三者に譲渡したりした
場合には、どんなリスクがあるのでしょうか？
そういう分譲地がたまに有るようなのですが。
その道路に関しては市に移管する予定はないそうで、理由は
その道路を延長させてその先の宅地分譲をしたいためだそうです。。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年08月18日(土)09時17分27秒
あつしさん、御質問ありがとうございます。位置指定道路は基本的にはその
名義人の財産です。当然、倒産すれば他人に名義が変わる可能性が有ります。
その場合のリスクとしては・・・・一般的には、通行料を請求される等の
事が起き得ます。
普通は前面の位置指定道路は接道権利者全員の共有となるケースが多
いように見受けます。- 3 名前: あつし 投稿日: 2007年08月18日(土)18時16分48秒
わかりました。
持ち分をもてないようなので購入を見合わせます。
もうひとつ同じ様な質問があります。
また分譲地（２０世帯くらい）がありＵ字型で道路が造られています。
Ｕ字型の道路は６筆に分筆されており、それぞれ持ち分は２５／２５２５
などになっていますが、１つの筆の全部が元の分譲業者の所有権に
なっていて差し押さえが入っています。
しかし市役所で調べたところ昭和６０年に市道に認定されており
一項一号道路とのことです。つまり公道のようです。
このような３０年前くらいの分譲地ですが購入する上でのリスクはありますか？
知り合いにきいたところ道路法で認定されている場合、いくら所有権が
あっても私権を行使することはできないとのことですが・・。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年08月20日(月)14時14分08秒
あつしさん、御質問ありがとうございます。この一項一号道路の権利関係及び
その管理、保全などなど詳細な事は市役所等の道路維持課等にご確認下さい。
こちらでは権利関係の全てが解りませんので断定的な判断は出来ないと推定
されます。キチンとした公的な立場の人の判断を事前に聞くことが出来れば
安心出来ると推定されます。
余談；この国ではいくら権利が有ったとしても（道路として使う）所有権を
持つ人が占有した場合（第三者でも同じ）では、最終的な権利回復はご自分の
費用でご自分で法廷闘争するしかない現実があり得ます。この一項一号道路
に付いて詳細にご自分で公的な機関で調査をして下さい。これしか紛争時の
解決のリスクを軽減する方法は有りません。
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150親からの資金援助について
- 1 名前: 子供 投稿日: 2007年07月23日(月)14時56分16秒
すみませんがまったくの無知なのでご返答いただければと思います。宜しくお願い致します。
この度、住宅を建てる為に土地を購入しようと思っておりますが、その土地はまだ区画整理の保留地のためローンを組む事が出来ないと不動産やさんに言われました。よって私（30）の貯金と私の母（55）から二千万出して貰い購入しようと思っております。住宅取得に関しての贈与に対する税金特例があることは知っているのですが何やら今年末までだったり色々条件があり いまいち内容が正確にわかりません。私の場合この特例に当てはまる事が出来るのでしょうか？また、この土地を買ったあと建てる建物は二世帯住宅で、私たち家族と母で住む予定ですが、このままの予定では来年中頃以降に建て終わり実際住みだすのはその後と思われます。その際の建築費用にも主人のローンの他に母に一千万ほど出して貰おうと思っております。（私の貯金は土地代でなくなるので。）
こう言ってはなんですが将来的には私達の家や土地になると思うので出来れば主人と私と母名義としてでなく主人と私の名義にしたいのですが（母も出したお金に贈与税さえなければ私にあげるつもりで出すと言ってくれています）
この場合どのようにすれば贈与税など、土地住宅費以外の出費を押さえるもしくはなくすことが出来るでしょうか？お教えください。
あとこの話とは別に今回買う予定の土地の前にはガードレールと植木、街路樹があります。これを駐車場も作りたいので退かす事は出来るでしょうか？それは自腹でなくてはならないのでしょうか？区役所に申請すれば退かしてくれるのですか？
質問ぜめで申し訳ございません。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年07月25日(水)16時00分57秒
子供さん、御質問ありがとうございます。当面の贈与税を免れるためには
相続時精算課税制度を利用する方法が有ります。一昔前の親からの住宅資金
の無税贈与500万円と云うのは廃止になりました。
以下、国税局のHPを参照して下さい。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4409.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
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151電柱の移設についての相談
- 1 名前: 克明 投稿日: 2007年07月16日(月)18時08分07秒
はじめまして。今家を買う話し合いを進めているものです。
自分ではどうしてよいのかわからず、困っているのでぜひお話を聞いていただき
たく、このような形で書き込みをいたしました。
話を進めている家は今住んでいる家の隣で、今まで駐車場として利用されていたところでし
た。持ち主の会社が、地元で権力を持つ大きな住宅会社に売り、そこから購入の
話を取り付けました。その土地は祖母の代から買いたいと何度も交渉はしていた
のですが、売らないとの一点張りでした。今回も土地だけ買うのなら、敷地すべ
てを買うか（約250坪）隣の土地を四等分した内の一件分（60坪）を買って、家を
建てるかとのどちらかでした。当然２５０坪も買えるはずはありませんので家を
たてる方向で話を進めました。
そこで本題に入りますが、悩んでいるのは電柱のことなのです。
父親が話を聞いて、勝手にサインをして出し
てうちの敷地に電柱が立ってしまったのです。
どうしても移動させたいのですがもう不可能なことなのでしょうか？電柱が立っ
たのは５日ほど前でまだ電線は張られていません。
私の家の土地の隣を近所の人も購入することになり、電柱はその方の土地と私の
土地の境にたったのですが、その方はそこに電柱がたつことを知らなかったらし
く、不満に思っています。
またこのような問題は建築士の方とかを連れて話し合いをしたほうがよろしいの
でしょうか？
かなり真剣に悩んでいます。回答お願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年07月17日(火)14時02分29秒
克明さん、御質問ありがとうございます。分譲会社に相談をして下さい。
電柱は一般的には電線を配線する範囲で地権者の承諾を得て設置されます。
あなたが一旦全ての地権者が承諾（お父さんの承諾）した事を変更する場合には
あなたが全ての地権者に変更の承諾を再度得て分譲会社及び電力会社の承諾
を得れば変更は可能かも？知れません。その場合、再度の電柱の移設費用は
あなたの負担となる場合が多いように推定されます。
よくよく全ての権利者及び関係者に相談をしてみて下さい。
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152土地の所有者と異なる家の購入
- 1 名前: シゲトミ 投稿日: 2007年07月11日(水)15時49分27秒
土地の所有者と家の所有者が異なる場合、土地の所有者に断りなく家を売買することは可能でしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年07月13日(金)11時17分50秒
シゲトミさん、御質問ありがとうございます。建物所有者と土地所有者の権利
は個別に保証されています。しかし、借地契約の時点でその借地に家を建てる
場合の契約書に通知の義務が明示されて居る場合には、通知をしないで売却
する場合には契約違反になります。また、社会通念上権利関係者に承諾を取る
行為をすることは必用と推定されます。
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153負債を抱えたままでの購入契約について
- 1 名前: 名無しさん 投稿日: 2007年06月27日(水)22時37分52秒
はじめまして。
不動産取引に関する事で、表題の件に絡み、Webブログで少々気になる事を書いている人が居ます…。
まずはここを御覧下さい。
http://blog.livedoor.jp/easygame/archives/50910333.html#comments
掲載されている写真（当方でも保存済みですが）、恐らく川崎市内の建設中の分譲マンションの契約書だと思われるのですが、
この人…株取引の失敗で6000万以上の借金があり、現在でも返済中の筈なのに、
「銀行のローンを組まず（実際は負債が原因でローンは組めないはず…）、分割払いする」という方法で、
多額の負債の事を分譲主に隠したまま契約締結したようです。
ブログの前の記事を見る限り、当座の生活資金はおろか、
証券会社への返済（月辺り５０万だそうです…）まで株取引で自転車操業しているような人なので、
万が一今後株取引に失敗して資金繰りに行き詰まった場合、銀行から新規に融資を受ける事は恐らく出来ないだろうと思いますが…。
こうしたケースのような、多額の負債の事を売り主に隠したまま契約締結をすることって、
実際可能な物なのでしょうか？
もしも貴社の場合、このような負債を隠すケースが発生して、
購入者が資金繰りに行き詰まり支払い不能に陥った場合にはどのように対処されているのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月28日(木)10時16分38秒
名無しさん、レアーケースの御質問ありがとうございます。ズバリ大債務者
でも内緒でバレなければ契約は出来ます。この様な方は何らかの悪意や意図
が有り、購入可能性が無い契約行為をすると推定されます。
一般的には不動産の契約は契約時に頭金の1割～2割の現金が必用です。そして
残代金の支払いと同時に名義変更をします。よしんば頭金が用意出来ても
残金が支払わなければ頭金は没収の契約解除です。
余談：不動産業者の善し悪しの重要な能力・・・・”鼻”
取引の安全を完全に守るためには宅地建物取引業法だけでは不十分です。
この不十分な所を不動産会社の良心や経験が埋めます。
敏腕刑事の鼻が効くように私の鼻も・・・・確実にその人物の背景を見抜く
事が出来ます。時には刑事まがいにその人物の生まれたところ迄出向きその
人物の之までの経歴や行動を詳細に調査の上、取引をした事も有ります。
少しでも私の鼻に引っかかれば徹底的に損得度外視で取引の安全の為に調査
をします。年に何回も有ります。おたく刑事さん？と質問される事が？（笑）
或意味弊社も超レアーな不動産会社かも？知れませんね（笑）- 3 名前: 名無しさん 投稿日: 2007年06月28日(木)22時36分17秒
>この様な方は何らかの悪意や意図が有り、購入可能性が無い契約行為をすると推定されます。
アドバイス有難う御座います。
見事に法の裏を突いている行為という事に間違いはないようですね。
本当に勉強になりました…。
この人の場合、ライブドア株の無謀な信用買いで追証を負った所までは事実なのですが、
「借金しながら株で楽しい生活をしている。
返済も順調で億マンションも買える位自分は天才なんだ。
こんなボクの取引情報を、あなたも買ってみませんか？」
…という訳で、きちんと返済出来ているのかどうかも怪しい状況で、
怪しい成功談ばかり並べ立てて、「投資商材」を売る為に色々な事をやっているようです。
不動産契約と同じく株の信用取引口座についても、
元々信用取引で借金を作ったにもかかわらず、ネット証券系の審査が甘い事を利用して、
負債の事を隠したまま新規口座を開き、商材販売やアファリエイトで集めた金を使って取引を続けているとの事みたいです…。
消費者金融等の高金利や土地取引のトラブルで、僅か数百万の負債で首を吊る人がいる一方で、
こういう人の同情を食い物にする奴も居るという現状に、何処か空しさを感じます。
銀行にしろ証券会社にしろ、不動産業にしろ、貴社のような厳しい査定であれば、
この様な詐欺師のような輩がのさばる事はないのでしょうに…。
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154家主と仲介不動産業者の問題
- 1 名前: 山崎雅明 投稿日: 2007年06月26日(火)13時54分31秒
当方は3階建てのビルを所有しています。３Fに法人が入っていたところ、ある宗教団体から賃貸の申込が不動産業者を通じてありました。神様の上を他人が歩く事は許されないのでその法人を１Fに下ろして2,3Fを借りる事、不浄のものなので3Fトイレは撤去する事などが入居の条件でした。
当方としては現状復旧されるならと入居してもらう事になり、それに即した契約書の作成を不動産業者に依頼し、完成しました。
月日が経ち、宗教団体が退去する事になりました。しかし現状復旧はする必要がなく、敷金をそのまま返還してほしいとの事で調停までもつれました。
契約書に記載されていることは素人目にはしっかりしているものに見えましたが、調停の場では多数の不備をつかれ、結局宗教法人からは譲歩をほとんど引き出せず言いなりで和解しました。
不動産業者は調停の場に出席する事も拒み、当方としては、全てとはいかないまでもその不誠実な対応を見るに何らかの責任をおってほしいと考えています。
そこで質問なのですが、貸主借主間の揉め事は多数聞きますし借主側が強いという事も分かりますが、不動産業者と貸主の問題では一般的にどのような状態なのでしょうか。
不動産業者にはどのような責任があり、また貸主側としてどのように対応すべきでしょうか。長い文章になりまして申し訳ありませんがお答えいただければ幸甚です。よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月26日(火)16時47分42秒
山崎さん、御質問ありがとうございます。さて、この相談コーナーの冒頭にも
有りますようにこの掲示板は売買のみの相談となっています。
さて、しかしながらこの掲示板を参考にされる売買の方にも参考になると推定
されますので不動産屋さんとお客様の関係の仲介業務に付いて回答させて頂き
ます。
そもそも、仲介業務とは宅地建物取引業法に定められた行為をすれば良いわけ
です。つまり、不動産会社は借り主（買い主）貸し主（売り主）の保証人では
有りません。あくまで賃貸契約（売買契約）は当事者間の契約行為です。
また、仲介業務とは契約の時点でその役割は賃貸の場合は全て終了です。売買
の場合も契約の時点でその業務はほぼ終了です。名義変更の手続きを補佐する
とされて居ます。
もちろん、お客様の仲介業務の過程で宅地建物取引業法に違反したことが明確に
判明している場合（不実の告知や悪意有るサボタージュ等）には契約後でも
不動産会社の責任を追及する事は可能と推定されます。
ここに残念ながら宅地建物取引業法の法的な不備が有ります。
そこで、山崎さんとして出来ることはこの不動産業者が契約までの行為で明らかな
宅地建物取引業法上のミスが有るか？無いか？を検証して法的なミスを客観的に
証明出来る場合にのみそのミスの大きさに対して山崎さんんが被った損害の賠償を
請求出来る可能性が有ると推定されます。- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月26日(火)16時59分35秒
余談：ひとりごと・・・・
この国の裁判は・・・とってもおかしいですよ
実際に有った話として調停でフィフティーフィフテーを調停され弁護士もまあ
判決にそった調停をするからと説明され・・・・当事者は悩み・・悩み・・・
自分自身の正義を信じ調停を拒否し判決をもらったらゼロ対100で勝訴した実例
が有ります。完璧な勝訴でした。
この国はもう全てが腐りつつ有るのかもしれませんね（涙・・・- 4 名前: 山崎雅明 投稿日: 2007年06月27日(水)10時46分56秒
掲示板の糸とは関わらず御丁寧に教えていただきありがとうございました。
いつまでもこの契約の問題を引きずるのではなく、早急に次を探す事に力を注ぎたいと思います。
実はもう一件ほどあるのですが、これも売買に関するものではないので遠慮した方がよろしいですね？
契約事項不履行及び建物老朽化によるテナント退去の話なんですが･･･
もし皆さんの参考になるようであれば書き込みたいと思ってます。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月28日(木)09時57分18秒
山崎さん、ご丁寧な御返礼ありがとうございます。さて、賃貸のご相談は
申し訳ございませんがご遠慮をお願いします。何故か？
以前はお困りの方に差別無くご相談を申し上げていました。しかし、賃貸は
本当にもめ事やトラブルが多く相談コーナーの掲示板が賃貸であふれかえり
ました。また、賃貸の方は基本的なトラブルが殆ど（家賃の滞納と退去時の
トラブルで95％？）です。また、掲示板へのご来訪者の感覚も多岐に渡り
私の相談内容の回答に異論？（素人の意見）の書き込み等でグチャグチャに
なり・・・・
掲示板を閉鎖した苦い経験が有ります。その後、掲示板を荒らした方から直接
私の所へお詫びと再開の希望が有りましたが・・・賃貸は除外で再開した経験
から賃貸はご遠慮頂いています。
今の時代・・・・本当に悲しい事件ばかり、教育の荒廃により一人一人の
心が壊れて行っています。そんな中で私が出来るささいなボランティアとして
この掲示板を運営しています。例え一瞬でも掲示板の糸？（笑）で触れた方に
人間の暖かさのほんのひとかけらでも感じてもらえればと心を込めて運営を
しています。一見厳しい回答も有ります。それでも私なりにその厳しさが
相談者に取って一番良いのではと勝手に推定してお答えして居ます。相談者
の憤りや悲しさを肯定することが一番良い答えとは思っていません。
（殆どの相談者はこれを期待しての書き込みと云うことは承知の上です。）
時には相談者の癒しとならず傷口を広げる事になるかも知れません。しかし、
全くの利害関係の無い第三者（私）の意見を聞くことも長い目で見れば参考に
なるとこれまた勝手に思いこんでいます。（笑）
山崎さんも不動産賃貸業と推定されますので本物のプロの不動産担当者を
ブレーンとして心の目で探し出して下さい。金目当てで良いことばかりを
言う人に本物は居ません。あなたに取って時には苦いことを云ってくれる人
がプロです。- 6 名前: 山崎雅明 投稿日: 2007年06月28日(木)13時40分49秒
御迷惑をおかけした形になってしまい申し訳ありませんでした。
それでも丁寧にコメントをいただきありがとうございました。
一連の賃貸トラブルに関してまず自分自身が不勉強だったと感じております。
これからも参考にさせていただきますのでよろしくお願いいたします。- 7 名前: 山崎雅明 投稿日: 2007年06月28日(木)15時50分56秒
御迷惑をおかけした形になってしまい申し訳ありませんでした。
それでも丁寧にコメントをいただきありがとうございました。
一連の賃貸トラブルに関してまず自分自身が不勉強だったと感じております。
これからも参考にさせていただきますのでよろしくお願いいたします。
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155中古物件購入後のいらだち
- 1 名前: ぴか 投稿日: 2007年06月24日(日)02時38分04秒
築３８年の一部リフォーム済みの土地付一戸建て物件を購入しました。
鍵の引渡しの当日、鍵をもらいに購入した家に出向いたのですが
まだ前所有者の方とご近所さん達が掃除をしていました。
それだけならいいのですが今まで家の中に上げた事のない犬が家の中で
うろうろしてるのを見てびっくりして家に帰り主人に伝え、
仲介業者の方に連絡したところ
”それではもう一度確認しに行きますか？”
と言われ主人と行ったところ犬は元の場所に戻っていて
鍵をもらってるはずなのにまだ売主とご近所さんがいて
挙句のはてにそこにいたご近所さんから
”何か文句あるの？何が言いたいの？お金がほしいの？”
と怒鳴られる始末・・・
で、その場は終わったのですが癪だったのでもう一度契約書を眺めていたら
物件状況報告書に虚偽記載があることがわかりました。
その① 建物の傾きは発見していない
実際には柱が傾いていて傾き防止などの工事はしていないみたいです。
十数年前にその柱に隣接する部屋をリフォームされているのですが
その部分はいまのところ隙間などないので十数年は傾いてないようです。
その説明は見ればわかるほどなのに一切ありませんでした。
その② 増改築は平成14年にリビング
どこから14年という数字がきたのかわかりませんがリフォーム会社に確認した
ところ、平成３年に台所＆トイレ等、平成８年にリビング、平成１９年に建具工事と
リビングの増改築に６年の差があります。
鍵の引渡し当日に犬を上げていやがらせをされ、おまけに物件状況等報告書がでたらめで
だいぶいやな思いをしているのですが
この物件状況報告書とはこんないい加減なものでもよいのでしょうか？
この報告書の最後に、
「不動産売買契約に基づき売主は売買物件等の状況を買主に説明し、買主は説明を受けました」
に売主、買主のサインと印鑑があります。
このような虚偽な記載で仲介する業者に問題はないのでしょうか？
もっとも、売主に問題はあるのでしょうけど・・・
宜しくお願いいたします！- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月25日(月)09時42分04秒
ぴかさん、御質問ありがとうございます。ムムムム・・・・・
私はぴかさんのケースの不動産取引にとても疑問、理解不能が有ります。
理解不能1：鍵の引渡は一般的には名義変更と同時に行います。つまり、先の
売り主はぴかさんの許可がなければ住居不法進入？です。
理解不能2：ぴかさんんは購入前にこの物件を見たのでは？売り主さんに見学で
何も質問しなかったんですか？また、不動産業者はこの時立会をして説明を
しなかったのでしょうか？
理解不能3：ぴかさんは重要事項説明書及び契約書及び仲介契約書
を十分理解して契約をしたのでしょうか？
さて、今後のアドバイス
いまさらですが？重要事項説明書及び契約書及び仲介契約書を十分理解をして
下さい。
さて、不動産契約書に瑕疵担保責任の欄が有りますが？ここが瑕疵担保を負担
しないとなっている場合には法律上はこの物件に如何なる瑕疵（欠陥等）が
有っても文句を言わないと言う契約です。
物件状況等説明書に虚偽の説明が有った場合それが不実の告知で有ったり
明らかな悪意に満ちた告知で有った場合には売り主にその責任が有ります。
もちろん、瑕疵担保責任とのかねあいでその過失割合は変化する場合が有り
得ます。
一般的には不動産契約書には契約の目的を達せられない場合には契約の解除を
その他の場合には損害賠償を規定して居る場合が多いように見受けます。また
判例等もこの方向で有るように推定されます。そもそもこの中古住宅は不動産
鑑定上は推定で殆どの価値を見いだせない結果となると推定されます。つまり
価値の無いモノの賠償？？？？と云うケースと推定されます。もちろん、交渉
で相手が賠償に応じれば賠償を受けることは可能です。
つづく- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月25日(月)10時11分56秒
不動産会社との関係は仲介契約の場合、仲介とは物件をお世話をしてそして
宅地建物取引業法の重要事項説明書を説明し契約書を交わすまでが不動産会社
の殆どの仕事です。契約後の金銭の授受及び名義変更は契約当事者の補佐を
する事となっています。あくまで法律上の宅地建物取引業者に科せられた仕事
は”補佐”です。しかし、現実は買い主はその不動産会社を全面的に信頼？
して購入手続きを行います。否、本当の所は信頼と迄は呼べないが買い主として
どうして良いか？解らないので不動産会社の云うとおりにハンコを押す？と
云うのが正しいかも知れません。
仲介不動産会社のする行為は不動産を紹介し法律に則った行為をして契約に
結びつけると云うことです。不動産物件の完璧なまでの安心を保証する行為は
不動産会社には出来ないのです。あくまで売買契約は売買契約の当事者が
最終的に責任を取る行為です。この現実を不動産会社もキチンと説明をしない
ケースが多いし契約の当事者も理解する努力を殆どして居ません。
宅地建物取引業法はもう・・・とっても古い法律で現実には安全を保証する
モノでも無いように見受けます。（これだけトラブルが多い現実を見れば
明らか）
買い主さん、売り主さんが安全に取引をしたいのなら勉強をしているキチン
とした不動産会社と信頼関係を構築して自らも勉強をして取引をお願いする
しか有りません。
つづく2- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月25日(月)10時15分24秒
良い不動産会社を選ぶ為のキーワード
1,不動産取引の事故が起こらないように注意点を予め説明をしてくれる会社
（2時間程度は必用）
2,購入不動産のリスクをキチンと説明をしてくれる会社
（例えば・・耐震性や地盤の強度等・・・1時間程度は必用）
完璧な不動産物件などあり得ません。キッパリ！！！
3,契約用語や重要事項説明書等の意味を前もって説明をしてくれる会社
（専門家でも無い一般の人が契約の直前に説明されて理解出来る方が不思議？）
ちなみに弊社では必ず契約日の前（一般的には2～7日前）にキチンとリスクも
含めて説明をして居ます。
4,そして契約当事者も優良不動産会社の説明を理解する努力をする事です。
余談；じゃぁ何故大手も含めて上記の様な事をしないのでしょうか？
1,手間暇がかかって儲からない
2,今時のお客様は色々な不動産会社をグルグル回るので自分のお客様になるか？
どうか？解らない？
3,例え問題が起こっても宅地建物取引業法の範囲で責任を全うしていれば
不動産会社としては問題が無い
4,上記の事をして居れば問題が起こっても不動産会社は逃げ出せる（笑）
私も弊社のお客様が事故に巻き込まれないために多くの判例を勉強してい
ますが大手不動産会社やいい加減な不動産会社は素晴らしく逃げ足が速い
ですよ（笑）
トラブルが起きてしまった以上しかたが有りません。粘り強く交渉をして
みて下さい。
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156新居購入後のトラブル
- 1 名前: ハルソラ 投稿日: 2007年06月19日(火)16時09分46秒
平成１６年土地つき中古住宅を購入。業者から聞いていた境界線内に前所有者の他地番の土地があることが判明。登記変更の要請有。費用はこちらもちとの事。納得できない。個人で登記は出来ますか？業者は倒産しました。近所の人なので余計に困っています。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月19日(火)16時42分16秒
ハルソラさん、御質問ありがとうございます。ムムム・・・不動産会社の
調査ミス？（初歩的なミス？またはサボタージュ？（涙・・・・
起きてしまったことは取り返しが付きません。そこで売り主さんが納得して
居れば登記変更する事は可能です。一般的には司法書士さんに費用を払って
お願いをするのですが・・・もちろん、ご自分でも出来ます。しかし、その
手続きは初心者ですとかなりドギマギする可能性が有ります。登記の為の登
録免許税などは誰が登記しても必用となります。
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157土地の価格査定について。
- 1 名前: 名無しさん 投稿日: 2007年06月16日(土)19時59分20秒
土地を売却する上で値段について教えてください。
南道路で間口２０メートルくらいの長方形の土地があります。
近隣相場は５０万円で坪数は１００坪有りあります。
しかし土地の真ん中を東西に横切る水路（幅４０センチ程度）があります。
水路は公図で見ましたが官のようで付近一帯を通っています。
水路の上にはフタがしてあります。
通常ですと５０万円×１００坪で５０００万円ですが
このように土地の真ん中を水路が横切る場合は
どのような価格査定が適当なのでしょうか？
南道路の５０坪は、単価が５０万円として
北側の５０坪は半値とかになるのでしょうか？
あくまでも一体として使うならイイと思いますが・・。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月18日(月)10時11分12秒
名無しさん、御質問ありがとうございます。水路の性格やその権利関係に
よる所が大きいように思います。一口に水路と言ってもその種類や性格、権利
に付いては千差万別です。農業用の水路でもその水路により水下の方々が
持っている権利により簡単に移設できるモノとできないモノ、または用益権
水利権などが登記されたモノなどなどによりその不動産に与えるマイナス要素は
違ってきます。これは一概に何パーセント引き？とは言えませんのでお近くで
信頼の出来、勉強している（ここが重要）不動産会社に査定をお願いしてみて
下さい。
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158調整区域の土地売買
- 1 名前: どんがめ４０才 投稿日: 2007年06月07日(木)00時44分52秒
初めまして。恐縮ですが教えて下さい。
祖父の代から３代、６０年に渡り、調整区域の土地を借り、
自分たちで家を建てて住んでおります。
最近、大家さんから、その土地の売却申し出を受け、借地権の権利により、
土地の半分は貰えるそうなので、購入を検討しておりますが、
購入した場合、２０年後にはその土地を売却しようと考えています。
土地は、山に面し、以前は、がけ崩れがあったため、
県の工事で立派なコンクリートで補強されている状態です。
因みに、山の反対側は児童公園や新興住宅地となっています。
このような土地ですが、売却可能なのでしょうか、
一般論で結構ですのでアドバイス願います。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月07日(木)13時24分23秒
どんがめ40才さん、御質問ありがとうございます。調整地域でも昭和49年の
都市計画法が改訂される前にすでに建築物が有り宅地で有ったところは既存
宅地として建物が建てられました、しかし、最近この既存宅地制度が廃止され
ました。しかし、暫定的な救済措置はとられて居ますので・・・・
どんがめ40才さんの土地がどのような法的要件で家が建て替えできるか？どうか
お住まいの地域の建築指導課又は都市計画課に確認しておくと安心でしょう。
一般的には同じ用途（住宅なら住宅）に使えば建て替えも売却も可能と推定
されますが？個別の要件も有る可能性が有りますので市役所等の建築指導課
にご確認を下さい。
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159５０年ぐらい前にできたよう壁
- 1 名前: たけ 投稿日: 2007年06月03日(日)00時41分16秒
初めて相談します。１，２年前から家を探していたが、近所で解体している家を見つけ不動産屋に確認すると売りに出される直前であった。
単価等好条件であると思い話を進めていました。しかし敷地内に約３メートルぐらいの直よう壁が南側と西側にあり、不動産屋によく聞くと確認申請をとっておらず、
築５０年くらい経っているとのことでありました。駅に近く閑静な住宅地ということで乗り気でしたが、ちょっと心配になっています。
よう壁を見ると頑丈そうでひび割れも見あたらず購入しようかと考えていますが、どうでしょうか。新たに家を建てるとき確認申請はとれるのでしょうか。
またこのような場合、よう壁の強度の調査はできるのですか。できるとしたらその調査費用はどのくらいかかるのですか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月04日(月)09時58分57秒
たけさん、御質問ありがとうございます。ヨウヘキの耐久性は詳細な診断を
行わないと解りません。また、現場の状況や土地の権利関係、費用の問題等
で詳細な診断が出来ない場合もあり得ます。
さて、一般論としての鉄筋コンクリートの強度に付いては昔から60年とも50年
とも云われて居ました。しかし、コンクリートの配合材料の品質や配合設計
現場の施工の制度の問題などにより現実の耐久性はマチマチの様に見受けます。
私の個人的な現場経験からによる推定されるコンクリート構築物の耐久性は
特別な耐久性を追求する配合設計の無い一般的なモノで考えると現代のモノ
よりも昔のモノの方が耐久性が長いように推定されます。現代のモノはその
配合材料に問題が有ったり経済性を追求しすぎたり大気汚染なんどによりその
コンクリートの酸性化は表面より施工直後から進行すると云うのが一般的な
考え方となっています。この劣化が表面から始まり引っ張り強度を対応する
鉄筋の表面（深さ5センチ程度）まで達すると構造物の強度は著しく劣化を始める
と推定されます。
現場試験として出来る方法は・・・
1,シュミットハンマーなどの打撃試験器でのコンクリート強度の推定
2,テストピース採取（ダイヤモンドホイールなどで切り取り）による強度試験
同上破壊試験や酸性化進行試験などなど
3,超音波試験による鉄筋の本数等の調査により配筋料を算定し2の試験と共に
構造物の鉄筋コンクリートの強度を推定する
4,ヨウヘキの部分掘削によりその断面寸法の算定
5,ヨウヘキの部分解体によるその内部調査
6,その他・・・現場の状況等による追加試験など
費用に付いては数十万円程度以上はかかると推定されます。
さて、新築の確認申請時には崖地によるヨウヘキの検査や強度証明を要求される
場合があり得ます。この件に付いてはお住まいの地域の建築指導課に確認を
お願いします。
現代の技術の粋を集めた研究による超耐久性コンクリートでも100年程度がその
耐久性とされている現実を見ますと・・・おおよその推定が出来ると思います。- 3 名前: たけ 投稿日: 2007年06月05日(火)01時02分44秒
返答大変ありがとうございます。このような土地を購入するには素人ではリスクを伴い、困難なことがわかりました。
前にも述べたとおり立地条件の良さあるいは付近はマンションが所々見受けられるところでもあり、敷地は約１１６坪です。
将来はアパートあるいはマンション建築と運用のことも考えると、この不認可よう壁について、工作物の確認申請の許可を
取れればと考えています。よう壁は高さ約３メートル、西側南側延長約４０メートルです。隣接地はすでに建物が
約１．５メートルの間隔で建っており自分の敷地内からの施工でしかできないようです。もしこのよう壁を工作物の確認申請
をとるためには、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。現在のよう壁の強度調査も一つの考えですが、もう古い構造物なので
いっそ補修、補強するためにかかる費用。あるいは、掘削解体費用、低コストのL型よう壁をするとそれら費用はどのくらいかかる
のでしょうか。今住んでいるところで好条件の土地がほとんど少なく諦めきれずにいます。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月05日(火)16時10分20秒
たけさん、再度の御質問ありがとうございます。具体的な費用は土木屋さんに
算出してもらう必用が有ります。現場の状況や使う材料、メーカー、安全率
等々によりピン、切りです。具体的案件として施工業者さんに見積もり依頼を
して下さい。
余談・？？？？独り言
ザックリ（笑）掘削部分を含めてのヨウヘキの高さ5ｍ幅40ｍとして数百万円
（限りなく大台に近い？）から一千数百万円程度かな？施工性が悪ければ
この何割か？増し・・・・程度かな？・・・でも正直？解りません（笑）
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160居抜き店舗の契約解除について
- 1 名前: 甲山勝也 投稿日: 2007年05月31日(木)17時28分13秒
はじめまして、居ぬき店舗の契約解除について相談させてください。
私は、店舗を貸している立場でして、最近、居抜きで貸している店舗が
水漏れを起こし、地下店舗の天井に水が漏れた為、いろいろと調査する段階で、
居抜き店舗内パーテーション改造、机をカットし変更などの契約違反を発見しました。
契約には、内部改装時は、文書での確認をして下さい記入して有り、
また、居抜き店舗に関しては、賃貸料金に入っていない為、設備に不具合が
あった場合は、修繕をお願いする・・・と覚書があります。
水漏れ箇所は、店舗の床・天井・壁の内側で、調理場下の排水設備となります。
また、色々な問題から信頼関係が破綻している状態です
この場合、店舗契約は解約出来るのでしょうか?
家賃をキチット払っている場合、どんな契約違反が有っても、
契約の継続はしなければいけないのでしょうか?
また、解約出来るとしたら、どの様な物になるのでしょうか?
よろしくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年06月01日(金)16時25分45秒
甲山さん、御質問ありがとうございます。居抜きの賃貸の場合その居抜きの
店舗内装の権利や使用状況等で契約解除が出来るかどうか？微妙な判断となる
ケースが多々あると推定申し上げます。賃貸の場合、家賃の不払いや滞納が
契約解除の条件としては最大に効力を発揮します。日本の商法、民法の場合
契約書に何が書いてあろうが？法に抵触するものは無効とみなすケースが多々
有ります。つまり、係争は具体的な判例に伴い判断されるケースが殆どです。
店舗の内装が全て甲山さんの所有の場合、その内装を許可無く変更した場合には
契約書上は契約違反です。しかし、その内容の程度によりこの違反が契約解除に
相当する違反かどうか？法律は条文をすんなりと認めれくれるかどうか？は
裁判をしてみないとわからないのが多くの係争の現状では無いかと私は個人的に
推定しています。現実には少々の違反などは営業権や借家権が優先し損害賠償
で処理されるケースが多いようにも個人的には推定される様な気がします。
要は甲山さんがどうしたいか？によると思います。賃借人とは信頼関係が崩れて
居るので契約を解除したいのか？どうか？解除の場合に出費が認められるのか？
認められないのか？認められる場合にはどの程度までＯＫなのか？によると
推定されます。
契約書の条文を持ち出す前に賃借人との信頼関係が再構築出来るのか？どうか？
人として心を割って最後の話し合いをした後に・・・法的な判断をされる事をお
勧め致します。- 3 名前: 甲山勝也 投稿日: 2007年06月04日(月)14時22分54秒
ＲＥサンハウジング 様
大変参考になりました。
契約解除の方向ではなく、損害賠償の方向で
話し合いをしたいと思います。
有り難うございました。
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