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62難題を抱えた土地
- 1 名前: koko 投稿日: 2009年03月01日(日)07時33分48秒
お尋ねいたします。 祖母の時代より借地権を縦に祖母の土地に居座っている方たちがいます。
もちろん地代は支払ってもらっていません。 この土地を母が相続し３年ほど前に私が今度相続
致しました。 この土地での収入は一切ないにもかかわらず 相続税や固定資産税だけ支払うことになって
しまい 大変困っています。しかしこの土地を売却したくても買ってくれる人まずいません。
また市の方に物納したいとお願いしても引き取っていただけません。この方たちにただでよいので
土地を譲るので名義を変えてほしいと頼んでも断られてしまいました。
私はずっと税金だけ支払っていかないといけないのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年03月01日(日)17時12分07秒
Kokoさん、ご質問ありがとうございます。もう、この様な場合には弁護士先生
の出番かも知れませんね？話しても理解しないやからには法律的に対処する
しか無いのかも知れません。しかし、この国の法律も少々出来が悪いし（涙）
弁護士先生も良心的な人はとても少ないと思いますので、注意をして依頼を
する場合にはして下さい。- 3 名前: koko 投稿日: 2009年03月02日(月)04時53分13秒
早速の御回答ありがとうございます。おっしゃるように この問題に
関わっても良いといわれる弁護士先生はまだ見つかっていません。
八方ふさがりで気がめいってしまいます。でも根気よく探してみます。
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63白紙解約と未払いの手付金
- 1 名前: さん 投稿日: 2009年02月24日(火)16時29分15秒
はじめまして。
売主物件、売主施工の建築条件付（自由設計）の土地の契約について教えて下さい。
土地購入契約と同日に建物請負契約（設計図はダミーの添付がありました）
を結ぶことや、契約しない意向を伝えていても
重要事項説明書を読み上げることはあるのでしょうか。
騒音が納得できないから契約できませんと断っても、上司に今日契約してもらえると
伝えてあり、物件を1週間押さえていたので困ります、と何度か押し問答があり、
5時間退出することができず、精神的にうちが契約しないといけないんだ、と
なってしまい、契約してしまいました。すぐに撤回しようとした時は営業時間外
だったため、翌朝営業時間一番に電話をし取り消したい旨を伝えましたが、
未払いの手付（土地手付75万、建物手付75万）を支払うよう言われました。
支払わないといけないのでしょうか。
どうぞ、よろしくお願いいたします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月26日(木)16時41分05秒
さん、さん、これはもう弁護士先生の出番の相談です。早く有能で親切な
弁護士さんを探し出し相談（有料）して下さい。- 3 名前: さん 投稿日: 2009年02月27日(金)08時55分06秒
ご回答、ありがとうございます。
弁護士先生の出番になるのですね。
本日、弁護士の法律相談へ行く予定でしたが、昨晩、売主会社から連絡があり、
契約前の段階に戻すので解約手付はいらないですが、収入印紙代のみ
負担してもらえないか、との連絡がありました。
収入印紙代の負担割合をどうするかの交渉をするかもしれませんが、
大事にはならなそうです。ほぼ解決しほっとしました。
このサイトが大変参考になりました。今後も家購入はする予定ですので、
これからも参考にさせていただきたいと思います。
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64生命保険金と負の財産
- 1 名前: 高橋 由美子 投稿日: 2009年02月21日(土)08時35分33秒
マンションを母と私の名義にしたのですが、母は亡き夫の建設会社の様々な保障人になっています。84歳と高齢なので「死んだら財産放棄にしないとあなたたちは借金まみれになってしまう」と言っています。
生命保険金１千万円は母が亡くなった時に支払われるとのこと。
負の財産は放棄しますが、生命保険金は除外して欲しいと思っています。そのために
マンションの名義人を私一人に変えておくほうがいいのでしょうか？
出来るのであれば経過と結果を教えてください。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月26日(木)16時13分39秒
高橋由美子さん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・・・
こればっかりは借金額と財産額や色々なケースで正確にシュミレーションし
ないとハッキリしません。一般論で言えば確かに財産が無い人からは借金の
取り立ては出来ませんから・・・借金している人やその保証人には財産が無い
方が取り立ても無いかも知れませんね？？？いずれにしても税理士さんに相談
して一番有利な方法を選択して下さい。
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65地中埋設物について
- 1 名前: うなぎ 投稿日: 2008年11月28日(金)20時43分13秒
工務店の仲介で購入した土地に，その工務店の設計で建築予定のところ，
その土地の端に柵がありその柵の土台のコンクリートが
杭打ちを邪魔してしまい，当初計画の構造計算を微修正
（杭打ちの場所の変更）し，
基礎の補強を行うので，費用が掛かると言われました。
これは，施主が全額負担するものなのでしょうか？
可能性として，次が考えられますが如何でしょうか？
１．この地中の柵を支える土台のコンクリートは土地売買時の瑕疵にあたらないのか。
２．地盤調査を行った上で，建築計画を立てた工務店に落ち度はないのか。
御回答の程，宜しくお願い申し上げます。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年11月29日(土)09時36分50秒
うなぎさん、ご質問ありがとう御座います。さて、この工務店は不動産会社
としてうなぎさんに土地を仲介したのでしょうか？紹介と仲介は異なります
ので注意が必要です。
１．
土地の契約書の欄の瑕疵担保責任条項及び土地の告知書なるものが普通は
有ります。その条項はいかがになって居るでしょうか？瑕疵担保責任無し
及び告知書に柵の基礎有りと有れば・・・売り主にこの柵の基礎の責任を
求めることは難しいと推定されます。売り主にこの基礎の責任を求められる
場合の契約書等の要件は・・・瑕疵担保責任有りでなおかつこの柵の基礎の
明示の無い場合、又は売り主がこの柵の基礎の有る事を買い主に悪意又は
重過失で明示していない場合等と推定されます、しかし、一般常識としての
柵の基礎の大きさで有ればこれは構築物には基礎は付きものですから・・・
一概に売り主の悪意、重過失でも１００％の責任を求めることが出来ない
可能性もあり得ます。もちろん、不動産業者としての調査責任などの過失が
明確に認められる場合には問題となる可能性があり得ると推定されます。
２，
確かに工務店の地盤調査の段階及び現況を見た段階で通常一般常識として
気づくモノであれば柵の基礎まで思いを至らせる責任の一端は有るかも知
れませんね（この工務店の責任の有無及び大小は現場を見ないと正しい判断
は出来かねます）柵の基礎が一般常識より巨大で有ったり形状が特殊で有る
場合にはその責任はゼロを含めて少なくなると推定申しあげます。
今に至っては・・・工務店にこの問題が起きた原因やこれを調査したプロセス
等の詳しい説明を受けてうなぎさんとしてこの工務店がプロとして当然するべき
調査をした上でなおかつ起きた問題か？現場調査を何にもシナイで起きた問題
か？建築の契約書の条文はこのような問題が起きた場合の対応が明記されて居る
居ない、等を総合的に判断して費用の負担割合と工務店の過失の問題を整理して
交渉をしてみて下さい。
余談：お互いのこころからの納得が重要です。信頼関係が崩れると一番損をする
のは建て主（お施主）なんですから・・・- 3 名前: うなぎ 投稿日: 2008年11月29日(土)19時55分24秒
御返信ありがとうございます。
１．土地は，工務店の不動産事業部の方に仲介として購入致しました。従って，
仲介料も支払っております。また，契約書によると瑕疵担保24か月となっております。
告知書というものがどれに当たるのか不明なのですが，契約書及び重要事項説明書に目を通したのですが
柵の基礎については明示されていませんでした。
２．
実は8月中旬に地盤調査をやっていながら，その報告書をもらったのが先週でした。
今回の件があったので，その報告書を見てみますと，
地中にあるであろう柵の基礎と並行した2点での地盤調査の結果が，1.75mと0.98m
で終わっており（基礎が邪魔して調査できなかったのでしょう），それから，
中心部へそれぞれ，0.6mくらいずれた点で，調査をおこなっております。
建築する建物の基礎は正方形なのですが，調査報告書の図面をみますと，
左上端に１点，左下端に１点，真中に１点，右上端に２点，右下端に２点と
不自然な場所を調査したことになっています。それもそのはず，右上端の１点と
右下端の１点の柵よりのところでは，柵の基礎にあたって調査できなかったのでしょう。
（というよりもこの調査結果を見逃しているとしか考えられません。
これは重大な過失ではないのでしょうか？）
ほかの５点は１０ｍ以上の点まで調査されています。
この結果は，素人の私が見ても，何かおかしいことに気が付きます。
これに気がつかずに，基礎の設計をして，確認申請を出したこと点は，
工務店に落ち度があると思うのですが如何でしょうか？
ちなみに確認申請は９月初頭に出しております。- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年11月30日(日)12時47分18秒
うなぎさん、再度のご質問ありがとうございます。契約書の条文の通り相手に
対応を求めたら良いと推定申しあげます。- 5 名前: うなぎ 投稿日: 2009年02月18日(水)18時40分43秒
度重なる質問にも御教示ありがとうございました。
昨年12月初旬に問題が解決しましたのでご報告いたします。
（今後の事例のお役にたてばと思い書き込みます。）
結局，私の主張(上記の2番目)通り，ビルダーが全責任を負って修正申請費用・基礎の補強費用
の全額を負担してくれることとなりました。
その一報を聞いた時はこのビルダーを選んで良かったと思いました。
そしてすでに着工も始まりようやく順調に動き出しました。
土地の売り主に瑕疵を問うのは困難というのが結論です。
これは私もそう思いますし複数のそれなりの機関の専門家もそう言っていました。
しかし，明らかにビルダーの見落としというのが全員の意見の一致したところでした。- 6 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月20日(金)19時40分51秒
うなぎさん、良かったですね（笑）人間だれしも失敗する可能性は有ります。
失敗を潔く認めるそれも誠意の内です。ビルダーと建て主は一生のお付き合い
になります。良い関係を保って下さい。
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66相続不動産の売却にあたり
- 1 名前: 長谷川 投稿日: 2009年02月15日(日)10時51分30秒
ご教授願います。
母が他界し、兄と不動産（90坪を1/2づつ）を相続します。
敷地には母(一人住まい)名義の古い家屋が両敷地をまたがって存在します。
家屋の名義は兄にし、名義書換後、すぐに家屋を取り壊します。
更地になった私分の45坪の土地をすぐに売却し、住居用の建売住宅を購入計画です。
税金は母の取得価格の売却差益の39％（所得税・住民税）でしょうか。
特別控除はないのでしょうか。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月16日(月)11時48分31秒
長谷川さん、ご質問ありがとうございます。不動産の売却時の課税に付いては
購入費＋諸費用を差し引いた譲渡益に対して課税されます。
さて、課税が短期、長期5年、長期10年と基本的に3種類有ります。相続の場合親
の所有期間もカウントされます。つまり、お母様がその家に住んでいた期間
が仮に5年～10年未満とすると譲渡益に対して２０％（所得税＋住民税）10年以上
で有れば同様に１４％が課税されると推定されます。
さて、ここでお母様がご近所に住んでいる場合などには長谷川さんがお母様の
住宅に住めるならば、ここで生活した後に売却した場合には住宅資産の買い換え
控除3000万円が使えます。（家を壊した後に3年間以内に売却出来れば有効）
もちろん、このお母様の住居を主たる住居で生活していた証明が必要です。
お兄様との相続問題も有りますので・・・どうすれば一番節税になるか？
図書館等や税務署で発行している土地建物の税務に関する書籍で勉強した
上で、もよりの税務署の相談コーナーで正確に確認すると良いでしょう。- 3 名前: 長谷川 投稿日: 2009年02月17日(火)19時55分19秒
早速の回答を有難うございます。
内容に沿ってこれからの対策を検討いたします。
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67振り込み手数料は売主負担？
- 1 名前: めい 投稿日: 2009年02月13日(金)21時17分29秒
こんにちは、はじめまして。
今回マンションを売却することになり、現金決済になるのですが
銀行振込されると伝えられました。
銀行振込での決済自体は問題ないのですが、その際、振込手数料は
売主負担が慣例と言われて売却金額から手数料分が引かれて入金されるようです。
過去2回不動産購入をしましたが、売主負担で決済した記憶がございません。
（一度は小切手で用意してくれと言われ、準備しましたが手数料は
こちらもち（買主負担）でした。
こちらが銀行振込を依頼したわけでもないのに売主負担というのは
少々納得いかないのですが、そういうものなのでしょうか？
些細なことで申し訳ありませんが、金額ではなく、そういう慣例だからと
いうことでこちらの希望でそうなったわけでもないのに
決め付けられてしまうことに疑問を持ちました。
本当にそういう慣例なのかお伺いできれば幸いです。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月14日(土)11時42分29秒
めいさん、ご質問ありがとうございます。不動産取引では振込料をどちらが
払うか？は明確にされて居ないケースが有ると推定されます。下記の様に民法
では特段の定めや契約締結時の条件変更がない限り支払者が負担するとされて
居ます。弊社では、不動産売買の当事者が皆さん、気分良くお取り引きをして
頂くために契約時に民法に則り関係者全員の承諾の元、特約事項に常識的な
振込回数であれば支払者にご負担して頂く旨明記してあります。
民法484条
「弁済をすべき場所について別段の意思表示がないときには、特定物の引渡
しは債権発生の時にその場所が存在した場所において、その他の弁済は債権
者の現在の住所において、それぞれしなければならない。」
民法485条
「弁済の費用について別段の意思表示がないときには、その費用は、債務者
の負担とする。ただし、債権者が住所の移転その他の行為によって弁済の費
用を増加させたときには、その増加額は、債権者の負担とする。」
余談：仲介不動産会社って大きな金額を扱っていますので、この振込手数料って
けっこういい加減に取り扱っているケースを多々見受けます。不動産会社も地域
によって不動産業界の掟みたいなモノが有るケースも見受けます。コミュニケー
ション良く対応をして下さい。- 3 名前: めい 投稿日: 2009年02月14日(土)17時30分24秒
ご回答ありがとうございます。
暗黙の了解というようなしきたりはないということですよね。
むしろ支払い者の方が手数料を負担するというのが暗黙のルールということで
認識があっていてほっとしました。
地域差、また会社差もあるようですので、一概には言えないようですが、
ともかく売主負担が慣例ということはないということがお伺いできて
よかったです。
せっかく縁あっての取引ですので気分よくお取引したいと思います。
ありがとうございました。
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68多重債務者のマイホーム購入について
- 1 名前: ゆきんこ 投稿日: 2009年02月07日(土)12時23分47秒
私の主人は多重債務者です。
以前に借金をして弁護士に依頼し只今任意調整中で今年の11月で借金完済となります。
（平成16年から毎月借金返済をしていて延滞はありません。）
子供が大きくなりマイホームを購入したいと考えていますが融資を受けられるか心配です。
主人は大手自動車会社に勤務していて、家購入にあたっての保証人には主人の父親がなってくれます。
借金があってもマイホームは購入できますか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月09日(月)12時50分26秒
ゆきんこさん、同様の質問が下記にも有ると思いますが・・・
ざっくり、お答えします。金融機関は融資審査時に金融事故（破産等）の
データーベースに紹介をかけます。このデーターベースに事故歴が残る年数
は５年とも７年とも言われて居ます。これに引っかかると融資はして頂け
ません。このデーターベースは一般的には開示されませんので・・・
頃合いを見計らって融資申請をして見るしか無いのが現実の様です。
もちろん、自己破産をして居ようが保証人が大金持ちや信用度の飛び抜けて
高い人の場合には、比較的早く融資されるケースも有るようです。
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69手付金、仲介手数料の返還
- 1 名前: 困ってます 投稿日: 2009年02月04日(水)13時11分29秒
先日（1/29）に建売物件の売買契約をしました。
重要事項の説明を受けたのですが、その時の説明と貰った書類の中の記載に
違いがある事を昨日気づきました。
また、事前に物件を見に行って聞いた時にも事実と違う説明を受けていました。
このような場合、解約すると手付金、仲介手数料は帰ってくるのでしょうか？
事実と違う説明とは、本物件の敷地と公道との境界が違っていたというものです。
説明では敷地いっぱいにブロックが積んであり自分の敷地はブロックの外面だと
聞いていたが、実際はブロックの外側に側溝がありその部分も敷地内であった事。
また、公道にも溝がありその溝の蓋の一部が敷地内にはみ出している事です。
以上、意見をおねがいします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月05日(木)20時12分37秒
困っています、さん、ご質問ありがとうございます。一般的には、契約書の
中にこのトラブルの場合の対応が書いてあります。十分読み込んで理解して
下さい。
一般的に売り主が不動産会社で無い媒介の場合、売り主、買い主の契約は契約
不動産会社との媒介契約は媒介契約です。二つに分けて考えられると疑問が
解けやすいです。重要事項説明書の説明義務違反は契約の目的を達成できない
場合には解約する事も可と推定されますが？それ以外は？難しいかも知れません
ね？その他の場合は損害賠償で処理される事が多い様な気がします。- 3 名前: 困ってます 投稿日: 2009年02月06日(金)00時51分40秒
ご回答ありがとうございます。
損害賠償とは実際にはどの程度の金額を請求できるのでしょう？
事前の説明通りの状態に工事をするだけの費用が請求できますか？
実際に支払われますか？
よろしくお願いいたします。- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月09日(月)12時44分58秒
困っています、さん再度のご質問ありがとうございます。この損害金の算定
は現実に改善見積もりをした上で、不具合による遺失利益割合や過失割合等
を勘案して定められると推定申しあげます。
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70賃地の売却
- 1 名前: コロ 投稿日: 2009年02月05日(木)22時55分24秒
土地の貸主です。平成6年に30年間の普通賃貸契約して権利金と敷金を授受し
ました。昨年の夏に借地人より土地を返還したいとの申し入れがあり協議の
結果、店舗をそのまま使う新賃借人を探すことになりました。建物は借地人
所有で、現在は空き店舗になりましたが契約はそのままです。貸地は賃貸で
も売却でも両方希望しています。ここで質問があります。
①敷金返還と現契約の終了時期が分かりません。土地も建物も同時に売却す
る時には新売買契約成立と敷金返還と現契約の終了を同時にすればいいの
ですか？ 賃貸の時は現契約を継承するのか、新契約になるのか？敷金の
返還はいつか？②空き店舗でも現契約がある限り、賃料を満額請求する権利がありますか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月06日(金)17時57分05秒
コロさん、ご質問ありがとうございます。さて、この問題はとても重要な問題
です。対応を誤ると莫大な損を致します。この掲示板で書いて良いのやら？
でも書きますね・・・コロさん、借り主が土地を帰したいと云う事はとても
ラッキーな事です。通常、土地の上に他人名義の建物が有る場合、俗に言う
地上権が借り入れ年数に応じてドンドン地主から建物の権利者に移ります。
おおよそで３０年以上で５０％程度（この配分は地域により異なります。）
つまり、長年、貸していると地主の土地への権利は自動的に減っていくと
云う事です。すでに１５年程度が経っていますのである程度の移動は起こって
いると推定されます。
ここで重要な事は建物の名義です。コロさんが建物を壊すのか？壊さないなら
買い取るのか？いずれにしても自分の土地の上に他人名義の収入の得られない
建物が有る事はとてもデインジャラスです。また、第三者にこの建物を貸す
にしても賃料は建物の持ち主に入ります。この点を十分考慮して、損失の少ない
対応をされる事をお勧め致します。賃料などで欲をかいて揉めますと・・・
やぶからへびが出てくる可能性が有ると推定されます。
上記は一般論でありますので具体的な事は契約書や経緯書、現場写真などを
持ち、司法書士なり会計士さんに相談されると良いかも知れません。- 3 名前: コロ 投稿日: 2009年02月07日(土)00時28分06秒
ご回答ありがとうございました。実際の交渉は感情や高額なお金が絡むので、
問題は多いです。時間をかけて慎重に進めるように心がけます。
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71土地と建物別名義の骨肉の争い
- 1 名前: 南 投稿日: 2009年02月05日(木)15時32分03秒
元々借地に父名義の家が２軒あり、それぞれ別々に親夫婦と私達夫婦が住んでいました。
５年前、地主からの申出で土地の買取の話がありました。
息子にどうかとの話があり買い取ることにしました。
２００㎡を超えているため税金対策として息子夫婦の共有名義で購入したことを二人の姉が知って激怒し、父の死亡後、相続として建物を息子と姉二人の共有名義に登記しました。
建物は築４０年を超え老朽化してきたのと３人の子供が成長し手狭になってきたので（次男は１５歳の頃から現在も父の家に間借りして住んでいます）、２軒の建物を撤去して家族が住めるよう立替をしたいと姉達に何度と申し出ましたが賛同を得ず困っています。理由は自分達の生家であり親の家であったので思い入れがあるため、という事です。因みに二人とも持ち家があります。
賃料は貰っていませんし貰う気もありませんが、固定資産税は３人で払っています。
どうしたらいいのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月05日(木)20時19分07秒
南さん、もうこれはお願いしてご理解を願うしか有りません。そして反対の
本当の理由をお聞きになり対処するしか無いですね
余談：物事を行う場合利害関係が有るときは一番の利益者が一番低姿勢で理解
を求めるしか無いのが一般的と推定申しあげます。
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72任売物件の購入是非
- 1 名前: ちゃぴ 投稿日: 2009年01月22日(木)22時06分55秒
ご質問です。現在賃貸で住んでいる戸建が競売になり、
債権者（銀行）から任売を任されている不動産屋が購入
を勧めています。この様な物件を購入する場合の注意
ポイント教えてください。
こう言った不動産屋は債権者（銀行）から成功報酬が出
るのでしょうか？競売価格と大差ない価格を出していま
すが、どうでしょうか？
銀行側が決めた価格を崩さない姿勢が強く感じられます。
そういった物でしょうか？
それとやたら銀行への同行や書類の提出（仮です）と言う
行動を取りたがります。価格交渉が決まってないので、
うまく拒否しています。
競売日程もまだ2ヶ月有ります。
アドバイスお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月23日(金)14時08分13秒
ちゃびさん、ご質問ありがとうございます。さて、競売予定となり競売までの
限られた期日内に任意売買が出来ます。これは破産管財人さんが普通は管理
しますので破産管財人さんに許可を頂く必要が有ります。つまり、債権者が
一つの銀行だけの場合には問題がありませんが？他の債権者が居る可能性が
有るような場合には破産管財人（弁護士）さんの許可が必要です。
通常、任意売買の場合でも場合に依っては買い主は不動産やさんに手数料を
支払うケースも有りますので手数料の有無等に付きましても条件の一つとして
事前に関係者が合意をして居る必要が有ります。また、登記簿謄本などに載らない
権利等に付いてもその有無をキチンと確認する必要が有ります。
先ずは、価格や条件に付いて正確に売り主側（破産管財人、債権者、売り主等）
と買い主側が合意に向けて正しく調整をした上で合意をする必要が有ります。
後は、近隣の不動産相場をふまえた上でどうれほどの買い手に取りメリットが
有るか？キチンと把握をして後悔の無いお取り引きをして下さい。- 3 名前: ちゃぴ 投稿日: 2009年01月26日(月)22時14分08秒
ご回答感謝します。まず下記箇条書きに回答します。
①裁判所の不動産競売申立書の当事者目録には『債権者はＹ株式会社が債権者
に対して別紙請求債権目録起債の債権にたいして、債権者がその弁済をしな
いのでＹ株式会社が委託を受けて、別紙請求権目録記載の抵当権に基づき
別紙物件目録記載の競売を求める。』と有ります。
委託者：Ｙ株式会社
申立て債権者：某銀行債権回収株式会社
と成っています。
よって、一つの銀行だけと思います。問題ございませんよね？
②任意売却の話しをしている不動産業者はこの申立て債権者某銀行から
委託を受けて入るらしいです。債権者兼所有者の大家さんもこの不動産
業者に一任していると言っています。
一体今は何処にこの物件に対し、一番力を持っていますか？
銀行から委託を受けた不動産屋ですか？
③賃借人である私が、任意売却を薦める不動産屋に有利ですか？
何に注意したらい良いかポイント教えてください。
④やたら銀行のローンに同行をせがむのは何故？非常に不可解です。
意図する事は何か分かりますか？アドバイス願います。
⑤私は既に裁判所にて3点セットを閲覧し、評価額や登記簿から全て
固定資産税まで知り尽くしているのに、不動産屋は何故銀行ローン
契約の現場に立ち会いたいのか非常に気になる。
銀行側もちょっと変だねと言っています。
私の推測は、価格値下げ要求をしているが、詳細の見積もりを出す為
と理由を言っているが、ただ単に、契約を決断させようとしているか、
私の財産を知りたい？かと考えています。
どう言う意図があるか推測でしますでしょうか？
質問が多くなりましたが、この様な状況ですので①～⑤の項目毎にコメント
アドバイスいただけたら幸いです。
何卒宜しくお願い申し上げます。- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月27日(火)12時15分02秒
ちゃびさん、再度のご質問ありがとうございます。
①これだけでは一つの銀行だけとは限定できません。登記簿謄本、や占有者
を確認して、債務者に聞き取り調査をする必要が有ります。通常は破産管財人
が行っているはずです。
②不動産やさんに対して媒介契約書の有無及びその原本を見せてもらって
下さい。宅地建物取引業法では売り主、買い主に対して契約までに媒介契約
を結ぶことを法律で定めています。通常、売り主側の依頼に対しては一番最初
に媒介契約を結びます。
③もちろん、ちゃびさんが占有者と云うことになりますから競売で落とされる
まではあなたにアドバンテージが有ると推定されます。
④あなたが買える人か買えない人かの判断を優先させて居るためです。買えない
人（ローンの付かない人）に何を言っても無駄ですからね？
⑤不動産業者が銀行ローンに立ち会いたい？お客様の立場で立ち会いをするケース
は有りますが・・・お客様が希望しないのに強引に立ち会うことは不自然ですね
ローンの可否は個人情報ですから、銀行も申込者の許可が無いと不動産会社には
教えて頂けません。しかし、申込人はローンの可否に付いて媒介契約をして居る
不動産会社には伝える必要が有ります。契約の正否や手続き上とても重要だから
です。- 5 名前: ちゃぴ 投稿日: 2009年01月27日(火)21時36分15秒
明快なアドバイス感謝申し上げます！下記ご質問に引き続きご回答頂ければ
幸いです。文字制限が有るので【第一部】【第二部】2回に分けます。（笑）
申し訳有りませんが、なにとぞ、なにとぞーアドバイスお願いします！
【第一部】
①登記簿は確認しました。土地と建物共に権利部
（甲区）
・登記の目的⇒所有権移転
・権利者その他事項⇒大家さん
（乙区）
・登記の目的⇒抵当権設定
・権利者その他事項⇒債権者：大家さん
抵当権者：Ｙ株式会社
以上の通りの記載です。
よって、一つの銀行と考えてよいですよね？
Ｙ株式会社は保証会社？ですか？申立て債権者某銀行と
どんな関係なのかよく理解していません。
この点も含めご説明いただけますか・
②媒介契約書ですか？当方初めて知りました。今度見せても
らおうと思います。只、素人に分かりますか？
判断のポイント教えてください。
③不動産屋も行っていましたが、占有者の私が居るので、一般の
エンドユーザーには薦めずに、不動産業者へ話しをしていたそ
うですが、当方への立ち退き手当てや費用を考えると断念した
そうです。更に急激な不況で古屋を壊して新築分譲しても販売
し儲かる見込みが無いと判断し、買う気の有った業者も意欲が
無くなったようです。
只、見積もりを出さずに金融機関への同行を断り、申立て債権者
某銀行への価格値下げ交渉をする様再度言ったその後、数日間連絡
が来ません。何か策でも練っているのでしょうか？
どう思われますか？アドバイスお願いします。
当方に不都合など変な事考えなければ良いのですが・・・。気にな
ります。
【第二部】へ続く・・・。- 6 名前: ちゃぴ 投稿日: 2009年01月27日(火)21時39分24秒
【第二部】またまたお願いします。
④ローンの仮審査は２箇所行い、既にＯＫ出ています。
その事も話しているのですが・・・。
それでも人の財布を知りたいのか？不思議です。
⑤不動産屋も私は素人ですが、競売三点セットを全てコピーを持って
いる且つ、一通りの購入価格に対しどの様な諸費用が掛かるか大方
自分で計算した事を伝えているのに、詳細な見積もりを出し惜しみ
するのは何故だか分かりますでしょうか？
当方は、不動産及び銀行で発生する諸費用を分を全てを現在提示し
ている価格に含める位の値引き要求をしています。
だから出したくないのでしょうか？
不動産屋が諸費用見積もりを出すのがそんなに困難ですか？
私には不可解です。この点もアドバイスお願いします。
因みに、不動産屋の提示価格は競売評価額に＋１００万ぐらいです。
場所は中部地方某政令指定都市です。最新の地価公示価格より
40％安くなっています。閑静な住宅街で平地且つ６Ｍ道路に面し
ている。
以上、的確なアドバイスをいただけるよう詳しく書いたつもりです。
何卒分かり易いアドバイスお願いします。
【第一部】と【第二部】で長々と恐縮いたします。- 7 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月02日(月)14時56分13秒
①具体的な登記簿謄本を見ていませんので判断出来ません。また、登記簿の
見方は司法書士及び法務局でお聞き下さい。なお、権利は登記簿だけではあり
ませんので未登記の権利関係が有る無しに付いても注意が必要です。
②媒介契約書とは売り主さん、と仲介不動産会社が契約までに結ぶ契約書
です。間違いなく売り主等の権利者が、この情報を持ってきた不動産会社に
任せて居るか？居ないか？？？の判断となります。これらが無い場合には
破産管財人たる弁護士先生にこの不動産会社に本当に任せたか？面談の上
確認すると安心でしょう。
③不動産会社も商売ですから・・・より買ってくれそうな人に話をするのは
当然と言えば当然ですね
④ローンの審査はあくまで仮審査ですから・・・出来れば審査合格書などを
（出す銀行と出さない銀行と有ります。）相手に見せたらどうでしょうか？
⑤能力が無い、めんどくさい？？？
基本的に・・・得なら買う・・・そうでなければやめる、本当にこの不動産や
さんが任されて居るのなら不動産屋を怒らせるのは得では有りません。味方に
付ける方法も一つの考え方かもしれませんね・・・ただし、不動産取引のリスク
が有るとすればそのリスクは全て買い主、売り主が負います。正しい判断をして
下さい。
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73購入申込書について
- 1 名前: ちゃぴ 投稿日: 2009年01月30日(金)17時13分49秒
『3任売物件の購入是非』の質問でお世話に成っているちゃぴです。
ためになる回答毎回感謝いたしております。
追加記入したので、引き続きアドバイス宜しくお願いします。
●さて、本日任意売却物件の値下げ価格交渉中の不動産屋から
回答が有りました。以下の通りです。
『購入の申込書を文書で提出しなければ結論は出ません。』
との事です。
当方が再三見積もり明細を出すように依頼しているにも関わらず
相変わらず出しません。
どうしても銀行ローン相談に同行したい。
それを断ったら今度は購入申込書を書かないと見積もりだせない、
更には価格交渉も出来ないとの事です。
本当にそんなもんのでしょうか？
納得する価格提示が無いのに何故購入申し込み書を書かなければ
ならないのでしょうか？
また、購入申込書の効力は？もし購入しない場合は違約金でも
発生するのでしょうか？
以上の疑問にご回答願います。
何卒宜しくお願いします。『3任売物件の購入是非』の回答も
宜しくお願いします＾＾/- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月02日(月)14時43分17秒
ちゃびさん、再度のご質問ですが・・・弊社は当事者では有りませんし、掲示板
としても現状や経緯の正確にわからない弊社としては、具体的な紛争の介入はしま
せんし、また、正確でないケースも出てくる可能性が有ります。よって指針のみの
アドバイスとさせて頂きたいと思います。
法律的な見解を含むモノは…弁護士さん、司法書士さん
不動産取引に絡むモノは・・・不動産屋さんに費用を払い面談の上、セカンド
オピニオンをお願いするのも一つの方法かと思います。
よって今回のご相談を最後とさせて頂きたいと思います。
買い主に取って、一番知りたいのはいったい総額いくら払えば買えるか？が
一番重要です。この諸経費を含めた概略の総額（見積もり）を出さないのは
不動産会社に能力が無いのか？やる気が無いのか？？？
しかし、不動産屋さんがちゃびさんに不安を感じているとすれば購入意志を正確
に知りたいと思うのもうなずける部分も有ります。（弊社の場合は総額提示を
した上で購入金額を含めた購入条件を全て列記して頂いて上で購入申し込み書を
頂いて居ます。）価格交渉や条件交渉が有る場合にはこの書面が無いと交渉出来ない
現実が有ります。つまり、口頭で買うのか？買わないのか？？？不明な人の
為に具体的な交渉は現実はなかなか難しいのです。つまり、購入申し込み書とは
価格交渉が入る場合には売り主さんから価格提示するケースはまれで、買い主の
側が、この金額、この諸条件を満たしてくれれば必ず買いますよと云う書面を
差し入れるケースが殆どです。
また、購入申し込み書の法的な拘束力は基本的にはこの書面の内容にもより
ますが・・・具体的な契約行為と見なされないケースが多い様に見受けます。
しかし、この書面を差し入れて売り主や、不動産会社が具体的な販売の為の
行動を起こし、費用が発生した場合や契約調印直前のキャンセルなどの場合
には、法律的用語で・・・契約締結上の瑕疵・・と判断されて損害賠償や
法廷闘争になるケースもあり得ます。
十分、不動産業者さん及び破産管財人さんに説明を受けて下さい。
申し訳御座いませんが『3任売物件の購入是非』は簡略にお答えします。
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74重要事項
- 1 名前: 田中 投稿日: 2009年01月28日(水)10時29分59秒
約6年前に中古住宅を購入しましたが、昨日排水管がつまり水道局に見てもらいましたら最終枡が無いとのことでした。
役所からは最終枡を付けて貰わないといけないとの趣旨ですが。
購入時に不動産屋から重要事項で説明も受けてませんし、記載もされてません。
そのことは宅建法に引っかからないのですか？又責任は誰にあるのでしょうか？
ただ入居前に排水管が詰ってて不動産屋が配管修理はしてもらってます。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月30日(金)12時11分46秒
田中さん、不動産取引のご質問ありがとうございます。中古住宅購入時の
契約書を良く読み込んで理解して下さい。普通の不動産会社の作成する契約
書にはこれらの対応が書いてあるはずです。
瑕疵担保責任条項と云う条文が普通は有ります。これに瑕疵担保責任を負わない
と有れば現状あるがままで購入すると云う事になります。
しかし、不動産会社が売り主で有る場合や仲介業務で有る場合でもこの欠陥を
知りながら内緒で売った場合には何らかの法律的な問題が有ります。
しかしながら・・・この配水管の詰まりの原因が１００％最終升が無いことが
原因なのか？？？この問題も議論の有るところです。お住まいになられてから
毎週、とか、毎月とか詰まるような場合には構造的欠陥と推定されますが・・
６年ぶりと・・・云うのでは清掃の問題や排泄物の問題と取られる場合も
あり得ます。
普通、近年では建築時には給排水管図を水道局に提出します。この時に最終升
の有無に付いての指導が有る場合と無い場合（築年数等）も勘案して売り主又は
仲介業者の責任に付いて考察する必要が有ると推定申しあげます。- 3 名前: 田中 投稿日: 2009年01月30日(金)14時13分18秒
ご親切にありがとうございます。
私はただ最終枡が無い場合に重要事項説明書に記載などしなくても良いものかなと考えました。
それと市の水道局の人が来て敷地内の配管を修理してるのに気付かないのはおかしいとも言われてお聞きした次第です。
その件を不動産屋さんに伝えたら、自分ところの責任ではなく、昔の施工した業者の責任のように言われ又施工業者の電話番号まで調べて責任はそちらへと言われました。
ただ購入に対して売主がいったん不動産屋さんの子会社に名義変更されてるので私のところは、その後での購入です。
このことで宅建法35条に値しないのかと考えたんです。
詰りに関しては洗浄かけても2万ぐらいですし、ただ何らかの法的責任を追及したいと考えてます。
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75駐車場の更新契約をしなかったのに口座から引き落とされていました。
- 1 名前: まさお 投稿日: 2009年01月29日(木)17時08分12秒
駐車場の更新期限が来たので、廃車したため更新をしないでいたら、勝手に口座から駐車場場代金が引き落とされていました。契約をしてないのに返金できないと言われましたが、返金請求はできないのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月30日(金)12時33分48秒
まさおさん、このご質問も冒頭に有りますように当掲示板の相談外のご質問
です。申し訳御座いませんが適時削除させて頂きます。
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76親子間売買について
- 1 名前: 岩崎 隆 投稿日: 2009年01月17日(土)23時58分00秒
嫁の親の土地を買って、そこに注文で家を建てようと計画しています。
が、親子間売買の場合、住宅ローンが通りにくいと聞くのですが、嫁の親でも親子間売買とみなされてしまうのでしょうか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月19日(月)15時52分38秒
岩崎さん、ご質問ありがとうございます。通常の住宅ローンの場合は親族間
の売買には住宅ローンは適用されません。同居とか別居とかなん親等離れて
居ればＯＫとか具体的な取り決めは無いようですが？？？・・・・
金融機関によってはある程度離れていれば他人？と見なしＯＫする所も有る
様です。しかし、親子では少々問題が有るかもしれませんね？
個々の金融機関に個別に相談するしか無いと思います。場合に依ってはＯＫ
してくれる所も有るかも知れませんね？（私は解りません）
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77解約に伴う手付金返還に就いて
- 1 名前: minko 投稿日: 2009年01月14日(水)10時04分27秒
昨年、4月、親から相続した土地売却を前提に（但し売却特例契約書ではない）新築マンションを購入手続き、契約を行い、契約手付金売買代金の１０％5百80万円をを支払いました。
又、相続した土地の売却に対しては、購入マンションの系列不動産販売会社に委託いたしました。本年3月末、引渡し、同時に残金5000万を支払い予定でしたが、相続物件、当初系列不動産販売会社と相談、市場相場価格1億で販売手続きを行ったのですが、此の不動産不況により全く売却見通しが立たない為、昨年12月末（引渡し時期3ヶ月前、未だ、現本マンション、第3期売却受付前、私は第１期販売時契約）解約を申し入れました、解約手付金、一切返却できないとの事ですが、1／2でも1／3でも1／5でも返却要求できるものでしょうか？
全くゼロになってしまうのでしょうか？又、其の場合の税金の戻り控除は、受けられるのでしょうか？
教えてください。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月15日(木)18時12分33秒
ｍｉｎｋｏさん、ご質問ありがとう御座います。土地売却を前提とした契約
と有りますが・・・この前提が第三者的に証明される客観的な証拠が無いと
返還交渉は困難なモノとなると推定申しあげます。
とにかくなるべく多くの打ち合わせ経緯や証言を思い出し交渉するしか無い
かも知れませんね？？？頑張って下さい。
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78県外の不動産名義変更
- 1 名前: ヤング 投稿日: 2009年01月13日(火)02時38分59秒
県外の不動産を名義変更したいのですが、司法書士に頼むのは不動産がある地域の司法書士に頼むのですか？
もしそうだとしたら料金が高くなるのですか？
書類など、司法書士に直接会わないと名義変更はしてもらえないのですか？- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月13日(火)11時39分04秒
ヤングさん、ご質問ありがとうございます。不動産の名義変更はどこの地域の
司法書士でも可能です。もちろん、県外登記にはインターネット等を活用出来る
法務局と、まだインターネット登記が不可能な地方法務局が有ります。
インターネット登記の出来ない地域の土地の名義変更の場合には、近場で依頼
した司法書士が出張して登記する必要が有ります。よって登記費用とは別に出張
費用を請求される場合が有ります。
もちろん、司法書士は名義変更に際しての正当性や本人確認が義務づけられて
居ますので面談の上、書類作成をする必要が有ります。- 3 名前: ヤング 投稿日: 2009年01月13日(火)18時47分04秒
とっても助かりました。
ありがとうございました。
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79契約後売主が不渡りを出した場合
- 1 名前: ミッシェル 投稿日: 2009年01月03日(土)00時21分10秒
開発許可が出たばかりの気に入った土地を見つけ、仲介業者を介して契約をいたしました。
ところが工期が延び、引渡しが遅れている今、売主の業者が不渡りを出したとのこと。
倒産の危機は免れないとの話。手付金５０万円支払い済みで仲介業者はこんなことははじめてで
わからないとのこと。土地は購入したいのですが、不安でいろいろ調べていく中でこのコーナーに
たどり着きました。
不渡りを出しただけならまだしも倒産てことになったら、何をどうしたらいいのでしょか？
５０万円も購入額の５％以下ですし、連絡がくるまで待つしかないのでしょうか？
ご教授お願いします。- 2 名前: ミッシェル 投稿日: 2009年01月03日(土)01時22分03秒
年明け早々申し訳ありませんが、売主は早々に破産手続きの申請をするとのことです。
土地もどうなってしまうんでしょう？契約書も白紙同然ですかね？
新年早々泣けてきます。- 3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月08日(木)10時28分30秒
ミッシェルさん、ご質問ありがとうございます。破産管財人に説明を受けて
下さい。ミッシェルさんは売り主に50万円の債権を持つと云う扱いになります
と破産人の負債額にも依りますが・・・相当厳しい可能性も有ると推定申し
あげます。- 4 名前: ミッシェル 投稿日: 2009年01月09日(金)01時45分30秒
お忙しいところ有難うございました。保障協会などに相談してみました。
土地が完成していない点など契約そのものがなくなってしまい５０万円帰ってこない
結果も.... ご教授ありがとうございました。- 5 名前: ミッシェル 投稿日: 2009年01月12日(月)02時19分56秒
何度もすいません。５０万円の手付金は仲介業者の預り証だけだったことが判明
し、領収書をもらっていないので、預かっているだけなら返して欲しいと申し出
たところ、その日に支払っているだの、破産手続きがされているなか、領収書を
偽造したようなものを作ってきたりと、納得いかない説明ばかりです。
こちらが全額支払った時点で仲介手数料を３％バックするようなので、その一部
で売主には渡っていない気がするのです。
また入金や出金したような帳簿は見当たらないので、たぶん支払ったと思うなど
と腹の立つ回答です。
仲介とはそんないい加減なものなんでしょうか？破産申請されている中での領収書
（まがい）の受け取はしてもよいものでしょうか？- 6 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月12日(月)15時36分45秒
ミッシェルさん、再度のご質問ありがとうございます。預かり金？なら返して
もらえるモノは素早く返してもらいましょう（笑）もちろん、当事者双方が
立ち会いの上、契約をして居る場合にはこの契約金の法的な意味合いをその
取引の進捗や領収書等などの書類の有る無しにより正確が変わって来る可能性
が有りますので注意をして下さい。
余談：
残念ながら私たちの営業する不動産業界は？？？？？？？だらけです。
経験数十年のプロの私でも近寄りたくない不動産業者が沢山有るのに？一般の
人がそのような会社に平気で依頼や出入りして居ることに私は常々驚きとも
あきれとも・・・なんとも空恐ろしい気がしています。
よくよく見極めて有能で良心的で遵法精神の旺盛な不動産業者を選びましょう。- 7 名前: ミッシェル 投稿日: 2009年01月13日(火)01時43分19秒
ありがとうございます。
なんとかいい方向に向けばいいなと思います。
ご相談させていただく場をこうしていただけたことをうれしくおもいます。
またよろしくお願いいたします。
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80瑕疵のある売主への責任
- 1 名前: やん 投稿日: 2009年01月10日(土)23時44分19秒
隣地所有者が境界をハッキリさせたいっという依頼で筆界特定制度を用いた所、
当方の建物の一部が越境していることが判明しました。(屋根･とゆ･とゆ集水溝･下水のパイプ)
どうやら、この家を販売した売主(不動産屋)が建てる際、
境界確認等せず苦情等無視して強引に建てた事が原因でした。
10年保障内ですので
当方は越境している物の撤去･出来る範囲の修正を売主に請求しておりますが
売主から提示された内容では、とゆを取り、屋根を切って板金をはめ込みと言った
その場だけの撤去としてしか考えられない内容でした。
売主はこの内容でしか応じられないので、不満があるなら
後は自己負担して下さいっと言われました
全額負担はして頂けないのでしょうか?
下水パイプの工事も考えましたが、出来ないようなので
それなりの金額の請求を求めていますが、共有部分なので払うつもりはないっと拒否されています。
共有部分とは、各々の土地を負担してるなら分かりますが
隣地の土地に下水パイプがあり、当方の土地が負担している所はありません。
それでも、共有との理由で請求できないものですか?
分かりにくい文面で申し訳ありませんが
宜しくお願いします。- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月11日(日)15時56分00秒
やんさん、ご質問ありがとうございます。さて、誠にお気の毒と申しあげます。
一般的には不動産売買の場合契約書等に境界をキチンと明記して売買する旨
一般的な契約書に記載されていると推定されます。また、この事がキチンと
説明されて居ない場合には重要事項説明違反になる可能性もあり得ます。
やんさんが購入時点で境界の明示に付いて意図的に説明を拒否しない限り
この問題は売り主の過失と推定されます。十分話し合い納得が行く対応を
依頼して下さい。
納得が行かない場合には優秀で良心的な弁護士さんに相談するのも良いかも
しれいませんね・・・・
頑張って下さい。
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