|
不動産のお問い合わせは 0532-47-0333 |
|
|
不動産のお問い合わせは 0532-47-0333 |
任売物件の購入是非 （不動産購入売却相談コーナー掲示板）
- 1 名前: ちゃぴ 投稿日: 2009年01月22日(木)22時06分55秒
ご質問です。現在賃貸で住んでいる戸建が競売になり、
債権者（銀行）から任売を任されている不動産屋が購入
を勧めています。この様な物件を購入する場合の注意
ポイント教えてください。
こう言った不動産屋は債権者（銀行）から成功報酬が出
るのでしょうか？競売価格と大差ない価格を出していま
すが、どうでしょうか？
銀行側が決めた価格を崩さない姿勢が強く感じられます。
そういった物でしょうか？
それとやたら銀行への同行や書類の提出（仮です）と言う
行動を取りたがります。価格交渉が決まってないので、
うまく拒否しています。
競売日程もまだ2ヶ月有ります。
アドバイスお願いします。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月23日(金)14時08分13秒
ちゃびさん、ご質問ありがとうございます。さて、競売予定となり競売までの
限られた期日内に任意売買が出来ます。これは破産管財人さんが普通は管理
しますので破産管財人さんに許可を頂く必要が有ります。つまり、債権者が
一つの銀行だけの場合には問題がありませんが？他の債権者が居る可能性が
有るような場合には破産管財人（弁護士）さんの許可が必要です。
通常、任意売買の場合でも場合に依っては買い主は不動産やさんに手数料を
支払うケースも有りますので手数料の有無等に付きましても条件の一つとして
事前に関係者が合意をして居る必要が有ります。また、登記簿謄本などに載らない
権利等に付いてもその有無をキチンと確認する必要が有ります。
先ずは、価格や条件に付いて正確に売り主側（破産管財人、債権者、売り主等）
と買い主側が合意に向けて正しく調整をした上で合意をする必要が有ります。
後は、近隣の不動産相場をふまえた上でどうれほどの買い手に取りメリットが
有るか？キチンと把握をして後悔の無いお取り引きをして下さい。
- 3 名前: ちゃぴ 投稿日: 2009年01月26日(月)22時14分08秒
ご回答感謝します。まず下記箇条書きに回答します。
①裁判所の不動産競売申立書の当事者目録には『債権者はＹ株式会社が債権者
に対して別紙請求債権目録起債の債権にたいして、債権者がその弁済をしな
いのでＹ株式会社が委託を受けて、別紙請求権目録記載の抵当権に基づき
別紙物件目録記載の競売を求める。』と有ります。
委託者：Ｙ株式会社
申立て債権者：某銀行債権回収株式会社
と成っています。
よって、一つの銀行だけと思います。問題ございませんよね？
②任意売却の話しをしている不動産業者はこの申立て債権者某銀行から
委託を受けて入るらしいです。債権者兼所有者の大家さんもこの不動産
業者に一任していると言っています。
一体今は何処にこの物件に対し、一番力を持っていますか？
銀行から委託を受けた不動産屋ですか？
③賃借人である私が、任意売却を薦める不動産屋に有利ですか？
何に注意したらい良いかポイント教えてください。
④やたら銀行のローンに同行をせがむのは何故？非常に不可解です。
意図する事は何か分かりますか？アドバイス願います。
⑤私は既に裁判所にて3点セットを閲覧し、評価額や登記簿から全て
固定資産税まで知り尽くしているのに、不動産屋は何故銀行ローン
契約の現場に立ち会いたいのか非常に気になる。
銀行側もちょっと変だねと言っています。
私の推測は、価格値下げ要求をしているが、詳細の見積もりを出す為
と理由を言っているが、ただ単に、契約を決断させようとしているか、
私の財産を知りたい？かと考えています。
どう言う意図があるか推測でしますでしょうか？
質問が多くなりましたが、この様な状況ですので①～⑤の項目毎にコメント
アドバイスいただけたら幸いです。
何卒宜しくお願い申し上げます。
- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年01月27日(火)12時15分02秒
ちゃびさん、再度のご質問ありがとうございます。
①これだけでは一つの銀行だけとは限定できません。登記簿謄本、や占有者
を確認して、債務者に聞き取り調査をする必要が有ります。通常は破産管財人
が行っているはずです。
②不動産やさんに対して媒介契約書の有無及びその原本を見せてもらって
下さい。宅地建物取引業法では売り主、買い主に対して契約までに媒介契約
を結ぶことを法律で定めています。通常、売り主側の依頼に対しては一番最初
に媒介契約を結びます。
③もちろん、ちゃびさんが占有者と云うことになりますから競売で落とされる
まではあなたにアドバンテージが有ると推定されます。
④あなたが買える人か買えない人かの判断を優先させて居るためです。買えない
人（ローンの付かない人）に何を言っても無駄ですからね？
⑤不動産業者が銀行ローンに立ち会いたい？お客様の立場で立ち会いをするケース
は有りますが・・・お客様が希望しないのに強引に立ち会うことは不自然ですね
ローンの可否は個人情報ですから、銀行も申込者の許可が無いと不動産会社には
教えて頂けません。しかし、申込人はローンの可否に付いて媒介契約をして居る
不動産会社には伝える必要が有ります。契約の正否や手続き上とても重要だから
です。
- 5 名前: ちゃぴ 投稿日: 2009年01月27日(火)21時36分15秒
明快なアドバイス感謝申し上げます！下記ご質問に引き続きご回答頂ければ
幸いです。文字制限が有るので【第一部】【第二部】2回に分けます。（笑）
申し訳有りませんが、なにとぞ、なにとぞーアドバイスお願いします！
【第一部】
①登記簿は確認しました。土地と建物共に権利部
（甲区）
・登記の目的⇒所有権移転
・権利者その他事項⇒大家さん
（乙区）
・登記の目的⇒抵当権設定
・権利者その他事項⇒債権者：大家さん
抵当権者：Ｙ株式会社
以上の通りの記載です。
よって、一つの銀行と考えてよいですよね？
Ｙ株式会社は保証会社？ですか？申立て債権者某銀行と
どんな関係なのかよく理解していません。
この点も含めご説明いただけますか・
②媒介契約書ですか？当方初めて知りました。今度見せても
らおうと思います。只、素人に分かりますか？
判断のポイント教えてください。
③不動産屋も行っていましたが、占有者の私が居るので、一般の
エンドユーザーには薦めずに、不動産業者へ話しをしていたそ
うですが、当方への立ち退き手当てや費用を考えると断念した
そうです。更に急激な不況で古屋を壊して新築分譲しても販売
し儲かる見込みが無いと判断し、買う気の有った業者も意欲が
無くなったようです。
只、見積もりを出さずに金融機関への同行を断り、申立て債権者
某銀行への価格値下げ交渉をする様再度言ったその後、数日間連絡
が来ません。何か策でも練っているのでしょうか？
どう思われますか？アドバイスお願いします。
当方に不都合など変な事考えなければ良いのですが・・・。気にな
ります。
【第二部】へ続く・・・。
- 6 名前: ちゃぴ 投稿日: 2009年01月27日(火)21時39分24秒
【第二部】またまたお願いします。
④ローンの仮審査は２箇所行い、既にＯＫ出ています。
その事も話しているのですが・・・。
それでも人の財布を知りたいのか？不思議です。
⑤不動産屋も私は素人ですが、競売三点セットを全てコピーを持って
いる且つ、一通りの購入価格に対しどの様な諸費用が掛かるか大方
自分で計算した事を伝えているのに、詳細な見積もりを出し惜しみ
するのは何故だか分かりますでしょうか？
当方は、不動産及び銀行で発生する諸費用を分を全てを現在提示し
ている価格に含める位の値引き要求をしています。
だから出したくないのでしょうか？
不動産屋が諸費用見積もりを出すのがそんなに困難ですか？
私には不可解です。この点もアドバイスお願いします。
因みに、不動産屋の提示価格は競売評価額に＋１００万ぐらいです。
場所は中部地方某政令指定都市です。最新の地価公示価格より
40％安くなっています。閑静な住宅街で平地且つ６Ｍ道路に面し
ている。
以上、的確なアドバイスをいただけるよう詳しく書いたつもりです。
何卒分かり易いアドバイスお願いします。
【第一部】と【第二部】で長々と恐縮いたします。
- 7 名前: REサンハウジング 投稿日: 2009年02月02日(月)14時56分13秒
①具体的な登記簿謄本を見ていませんので判断出来ません。また、登記簿の
見方は司法書士及び法務局でお聞き下さい。なお、権利は登記簿だけではあり
ませんので未登記の権利関係が有る無しに付いても注意が必要です。
②媒介契約書とは売り主さん、と仲介不動産会社が契約までに結ぶ契約書
です。間違いなく売り主等の権利者が、この情報を持ってきた不動産会社に
任せて居るか？居ないか？？？の判断となります。これらが無い場合には
破産管財人たる弁護士先生にこの不動産会社に本当に任せたか？面談の上
確認すると安心でしょう。
③不動産会社も商売ですから・・・より買ってくれそうな人に話をするのは
当然と言えば当然ですね
④ローンの審査はあくまで仮審査ですから・・・出来れば審査合格書などを
（出す銀行と出さない銀行と有ります。）相手に見せたらどうでしょうか？
⑤能力が無い、めんどくさい？？？
基本的に・・・得なら買う・・・そうでなければやめる、本当にこの不動産や
さんが任されて居るのなら不動産屋を怒らせるのは得では有りません。味方に
付ける方法も一つの考え方かもしれませんね・・・ただし、不動産取引のリスク
が有るとすればそのリスクは全て買い主、売り主が負います。正しい判断をして
下さい。
Copyright©2015 Sunhousing Co., Ltd
