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561説明義務について
- 1 名前: 相談者 投稿日: 2005年01月05日(水)23時00分35秒
現在建設中マンションのことで質問です。
隣マンションから意見書が行政の方へ出されたようなのですが、
（現在は金銭面での解決済みとのこと）
契約時に口頭での説明や重要事項説明書に明記などありませんでした。
金銭面での解決済みとのことだったので、すくなからず買主の費用から
出ていると思うのですが、説明義務はないものなのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月06日(木)10時37分56秒
相談者さん、ご質問ありがとうございます。残念ながらご質問の意味が正確に把握
出来ません。依って正確な回答も無理と思いますが・・・・？
私が勝手に推定すれば（本来はやっては行けないけど・・・）マンション建設に伴
い何らかの補償費が隣接のマンションに支払われた？？？と云うことを買い主に説
明無しで販売されたということなのかなぁ～
と云うことであれば支払われた解決金はマンション建設の為の経費とみなされると
推定申し上げます。買い主に全ての経費や建設費明細を開示する義務は売り主には
無いと推定申し上げます。現実にそのような販売をしている業者は私の知る限りで
は無いと思います。- 3 名前: 相談者 投稿日: 2005年01月06日(木)10時54分37秒
早々のご返答ありがとうございました。説明不足ですみません。
隣マンションの住人の一部にお金を支払っているとのことでした。
デベ側はマンション建設の場合よくあることだと説明がありました。
デベ側の説明義務はないということですが、買主の知る権利というのは主張できないものなのでしょうか？
ご返答宜しくおねがいします。- 4 名前: 相談者 投稿日: 2005年01月06日(木)11時03分11秒
早々のご返答ありがとうございました。説明不足ですみません。
隣マンションの住人の一部にお金を支払っているとのことでした。
デベ側はマンション建設の場合よくあることだと説明がありました。
デベ側の説明義務はないということですが、買主の知る権利というのは主張できないものなのでしょうか？
ご返答宜しくおねがいします。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月06日(木)13時07分26秒
相談者さん、再度のご質問ありがとうございます。ムムムムムム・・・お気持ちは
十分理解できます。がぁ～・・・マンションの住人が具体的に被害を被った事実が
無ければ第三者の情報開示は無理かと推定申し上げます。
この支払金は、もちろんマンションの原価に算入はされて居ますがこの金額を内緒
で支払うことが買い主の損害との認定は出来ないと思います。販売価格を実物を認
識した上で双方納得の上契約をしたわけですから・・・・・
例えば、その支払先が認定暴力団等で・・・具体的な被害が発生し安住出来ずに契
約の目的が達成できないと認定されるような事であれば開示請求は出来ると推定も
うしあげます。買い主の知り権利とは契約の目的が達成できないで有ろうと云う事
柄のみと推定もうしあげます。
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562相続した土地の売却について
- 1 名前: ケン 投稿日: 2005年01月04日(火)16時06分46秒
一昨年父より土地相続した土地があります。私は現在住宅を購入してローンを組んで
いるため,相続した土地を売却してローンの返済にあてたいと考えています。
しかし,相続した土地を売却するのに５０％を超える税金がかかるとのことです。
そんなに税金がかかるものなのでしょうか？
このままでは売却しても,所持していても税金ばかりかかってしまいます。
特例等なにかよいアドバイス等ありましたお教え願います。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月06日(木)10時31分22秒
ケンさん、ご質問ありがとうございます。５０％超の税金？？？？？どの様な法律
に伴いかかるのか？相続税まで含めた話し？私は税理士では無いので判りません。
私が一般的に知っているのは５年以下の所有期間による短期譲渡所得による３９％
の課税と云う事となると思います。５年以上所有した後に売却すれば長期譲渡所得
となり２０％の課税となると推定申し上げます。
ここは、ケンさんの個人環境や財産状況、所得状況等は全く解らないわけですから
税理士さんに具体的にご相談するのが一番と思いますよ。
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563中古マンション購入から入居について
- 1 名前: ひらめ 投稿日: 2004年12月30日(木)21時31分31秒
中古マンション（即入居可）を購入希望しています。とある物件が気にいって
いて是非購入したいのですが個人的な理由で入居できるのは一年後ぐらいになりそうです。
契約してローン開始までの期間を自己都合に合わすことは可能なのでしょうか？
できれば一年後の入居と同時にローンの支払いを開始にできれば一番よいのですが・・・。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月06日(木)10時20分41秒
ひらめさん、ご質問ありがとうございます。現在、銀行では色々な商品、色々な
条件で融資をしている所も多々出始めて居ます。ひらめさんの条件を呑んでくれる
銀行を探すしか無いですね・・・・
普通は購入時に住まうことを前提として住宅ローンは組まれて居ますので、その事
を念頭に於いて交渉をして下さい。
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564契約更新したマンションの違約金
- 1 名前: まめ 投稿日: 2004年12月20日(月)02時23分35秒
先日、今すんでいる賃貸マンションの契約更新をしたのですが、その後に、
事情ができて引越しをしなくてはならなくなりました。この場合、違約金は
どれくらいかかるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年12月20日(月)09時46分06秒
まめさん、契約書に書いてあると思いますよ。良く読んで下さい。- 3 名前: まめ 投稿日: 2004年12月21日(火)17時10分31秒
それが、書いてないんです。契約期間に入ってからの違約金については
書いてあるのですが、今はまだ前の契約期間内で、今回した契約更新は
来年4月からなので、今契約解除したらどうなるのかわからないのです。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年12月24日(金)13時00分05秒
ムムムムム・・・・・今回の契約書は不完全ですね？？？普通はハンコを押してか
らの起きること全てに対応しているハズなのですが？？？？・・・・現時点でその
更新契約が有効になるのか？ならないのか？現物見ないと判りません。
お住いの市役所等の市民無料法律相談もしくわ、消費者センター等に契約書を持っ
てご相談、アドバイスを受けると良いでしょう。
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565土地の購入について
- 1 名前: モモ 投稿日: 2004年12月20日(月)14時13分01秒
現在、夫と別居中です。
離婚を考えてい中、
安く条件のいい売地物件を見つけました。
購入しようか迷っています。
こんな状態では、購入しない方がよいのでしょうか？
もし、購入した場合は何か問題が起こりますか？
購入資金は、私個人名義の資金と親の援助が少しです。
よろしくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年12月20日(月)15時55分07秒
モモさん、ご質問ありがとうございます。離婚の原因やその解決方法にもよります
が・・・・仮にモモさんの側がご主人に離婚の賠償を請求されるケースが有る場合
不動産を購入すると明確に財産が有ることが判りますので・・・離婚が裁判等で争
われる場合、相手は差し押さえ等の手段を講じる可能性も有ります。また、不動産
の購入費用を巡っても夫婦の共有財産を不当に隠匿した事を勘ぐられるケースも有
ると想定します。また、私個人名義の資金と有りますが・・・結婚してから貯めた
お金は場合に依っては共有財産と見なされる場合もありますし、結婚前のお金だと
云うことを証明する方法は現実的にはなかなか難しいと推定もうしあげます。
私個人の感想と致しましては、スッキリしてからの購入をお勧め致しますが・・・
？？？？？？あくまで感想ですので（笑）
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566転勤による売買契約の解除
- 1 名前: すみか 投稿日: 2004年12月16日(木)11時04分02秒
住宅の売買契約を結んだ後に転勤辞令が降りました。住宅は未だ着工していなかったので解約には応じてもらえるようです。ここでお聞きしたいのが手付金が戻るかどうかで、転勤という本人の意思ではない理由で解約の場合は手付金が戻るはずだと親が言います。この真偽を教えて下さい。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年12月16日(木)11時19分28秒
すみかさん、ご質問ありがとうございます。ズバリ、転勤は契約上は個人的理由と
なります。・・・・後は契約された建設会社との交渉ごととなります。
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567父との共同購入
- 1 名前: まき 投稿日: 2004年12月02日(木)09時53分50秒
こんにちは。
この度、うちの父が、中古一戸建ての家を購入すると言い出し、
父と私とで、共同名義でローンを組みたいと言っています。
聞くと、父は去年公務員を定年退職し、今は嘱託で働いていますが、
この年からだと、父1人でローンが組めないとのこと。
〇千万もある借金はいざという時に置いておきたいから、
年金で月々のローンを返済していくと言っています。
そして自分がいずれ亡くなった時、
家を継ぐつがないはお前が決めたらいいと、もしつげない状況にあるときは
（いずれ、結婚していて、遠くに嫁いでるとか、相手の親と同居してるとか・・）
、自分の生命保険と、退職金を使って、返済なり、売却なり、それはお前に任せると言います。
父は、あまりにも簡単に言うのですが、将来の事だけに
安易にハンコを押していいものかどうか、漠然とした不安があります。
しかし、不動産関係の事も全くの無知なので、何に対して、不安なのかも、
不安をなくすために何を確認をしてしたらいいのかさえわからず。。。
例えば、父親が亡くなっても、あまり家を継ぎたくないのが、今の私の正直な気持ち
なのですが、その時は色々ややこしい事になるのでしょうか？
何かいいアドバイスあれば、助言ください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年12月02日(木)11時41分58秒
まきさん、ご質問ありがとうございます。親子継承ローンは親御さんの年齢が高齢
や１人では借入に対して収入不足の場合に適用されるケースが有ります。もちろん
親御さん１人のローン返済最高年齢は８０才までですので・・・その後をまきさん
が継承すると云うことになります。収入が親御さん１人で不足する場合にはまきさ
んの収入も合算してローンを組むことになります。何れにしても２人は連帯関係に
有りますのでローンを組んだ時点で責任は当然の如く発生致します。住宅ローンの
場合は債務者が死亡したときにローン残高分を生命保険で穴埋めする制度が有りま
す。まきさんが組むで有ろう親子継承ローンの場合はどの様な団体生命保険が適用
になるか取扱予定の銀行に確認する事をお勧め致します。
この相談ケースの場合で将来まきさんが一番困るケースの場合は未来のだんなさん
が親御さんとの同居を拒否した場合、まきさんはご自身、又は未来のだんなさんの
収入の中から返済の一部、又は全部を負担しなければならない事と推定申し上げま
す。これから未来に向けてどの様なケースでどの様なリスクが有るか（病気やケガ
等を含めて）そのリスクはヘッジ（予防方法の確保）されているかどうか？をご家
族で検討される事をお勧め致します。また、親御さんの遺産（現預金や購入予定の
中古住宅の持ち分割合、生命保険の受取人等）の相続の問題もご兄弟で事前に話し
合って於いた方が安全かもしれませんね？- 3 名前: まき 投稿日: 2004年12月02日(木)12時55分37秒
サンハウジングさん、早速のご回答ありがとうございました。
色々、参考になりました。
ただ、将来、同居するかうんぬんは置いておいて
いずれ父が亡くなって、その家を私が継ぐかどうかの問題の時が来た時に
継げる状況であれば、その後のローンを未来の夫共々継承していきますが、
もし 私の状況が家を継ぐ事が困難な場合は、当然売りに出さざるえない訳ですよね。
その場合は、具体的にどういう流れになるのですか？
よく債務者が亡くなれば、生命保険でちゃらにできると、聞きますが、
共同名義にしてる以上、それは適用されないですよね？
（片方が生きていれば、私にローン返済義務がかかってきますよね？）
幸い、将来売るのであれば、退職金と生命保険を使えと父は言っていて、
兄もそのことについては了解してくれてます。
その場合、当然相続税もかかってくるのですか？- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年12月02日(木)16時17分56秒
まきさん、ご質問ありがとうございます。親子継承ローンの場合、先に述べました
様に取扱銀行の団体信用生命保険会社の取り組み姿勢で色々なケースが想定されま
す。或る銀行では親子継承ローンの場合は親御さんの返済最高年齢を７５才と想定
してそれまでに親御さんが返済するであろう総金額に付いて団体信用生命保険をか
ける場合が有り、その後の残りの金額を子供さんの返済予定金額として、子供さん
に残りの金額の団体信用生命保険をかけるケースが有るとの事です。つまり、親御
さんが７５才以前に死亡された場合は親御さんが７５才までに返済予定の金額は団
体信用生命保険で担保されると云うことです。
相続税に付きましてはまきさん１人が相続予定者とした場合６０００万円の課税価
格まで無税です。要は親御さんの資産から借金総額を引いた金額が６０００万円以
上有る場合に課税されます。あくまでこれは現在の法律ですので親御さんが未来に
死亡される時までに法律改正が有ればこの限りでは有りません。
再三申し上げますが、これ以上は具体的個別案件となりますので実際の金融機関等
によりケースバイケースとなると推定申し上げますので具体的案件として詳しくご
相談下さい。
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568入居前に転勤に。。。
- 1 名前: 吉。 投稿日: 2004年11月29日(月)21時40分19秒
売買契約書済、10％支払い済の状況で、来春入居を待つのみ、だったのですが
転勤が決まりました。おそらく、3年なので、（新築なので）貸さずにおこうと思います。
（融資先の審査は、通っておりますが）①融資は引き続きOKなものなのでしょうか？②抵当権の設定は、
新住所ではなく、転勤先（社宅）の住民票で可能なのでしょうか？ （融資先・売主に対して）
③売主は、家族全員の新マンションでの住民票が必要だといっておりましたが？？
あきらめたくないのですが、条件が揃わなければあきらめも。
教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月30日(火)09時28分37秒
吉。さん、ご質問ありがとう御座います。新マンションを引き続き購入意向が明確
なら来春まで名目上転勤しないことにするのが一番ベターと思います。書類当は全
て旧住所として・・・もし、お子様等の就学の問題があるのなら当面は単身赴任で
と・・・云うのがベターと思います。
①②の融資につきましてはあくまで本人の居住用と云うことで融資許可が下りて居
ますので融資条件違反となります。本人が常時住まないと云うことになりますとセ
カンドハウス、又は事業用の物件扱いとなりますので、色々とめんどくさいですし
同条件で融資が可能かどうかも再申請しないと明確には判断出来ません。
③に付きましては購入マンションの住所で登記しないと登記上の費用面でとても不
利となります。- 3 名前: 吉。 投稿日: 2004年12月02日(木)06時11分41秒
アドバイス、ありがとうございました。家族の話の中で、キャンセル案も出てきました。手付10％支払済み（400万）
ですが、同マンション購入した別の方は、100万や50万も。。。10％という金額は
契約書に載っておりませんし、やむをえない事情ということで、例えば、半分かえしてもらう等はでしょうか？
私の会社紹介の物件ですし、キャンセル待ち、人気物件ではあります。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年12月02日(木)11時23分18秒
吉。さん、再度のご質問ありがとうございます。ムムム・・・・これはもう売り主
と相談、交渉の世界の話ですね？契約書上は手付け放棄の白紙解約となりますので
売り主の好意や善意に頼るしかありません。
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570再度質問
- 1 名前: 丸 投稿日: 2004年11月24日(水)20時56分24秒
前回もご相談させていただいたのですが。今度婚約者のお父さんの二世帯住宅に
住むことになったのですが現在３４００万ほど借金がまだ残っています。現在
婚約者のお父さんはそのローンを返済しつづけているのですが金利が高く借り換えを
検討したのですが、訳あって保証会社の承諾？ができず借り換えができないようです
将来私は婚約者と正式に結婚し二世帯住宅に住みお父さん（６０歳前後）のために
そのローンを（まだ相談中ですが）半分または全額支払っていきたいと思っています
いろいろ調べた結果二世帯ローンで私の名義でローンを借りたほうが金利的にも有利
ですし借り換えに似たような結果が得られるのではと思っているのですが良いアイデア
があればアドバイス願いたいのですが。
主要目的、１、現在借りているローンの負担を少しでも減らしたい
２，二世帯住宅の半分の所有権を私に変更したい- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月25日(木)13時22分03秒
丸さん、再度のご質問ありがとうございます。今、銀行も自由化で取引銀行で商品
や融資条件もマチマチですので一概に出来る出来ないのアドバイスは出来ないので
すが・・・・・・せっかくのご縁ですので弊社取引銀行に色々と相談した上でのご
回答です。
訳あってとは多分、住宅価格が値下がりして担保価値が目減りしているので保証会
社が引き受けないのが原因では無いでしょうか？一般的には６５才までが融資条件
に当てはまりますのでお父さん名義で丸さんが連帯保証人になって借り換えの申請
をする事が出来ます。このとき、金融機関を選ぶ上で重要な事は３つあります。
１，親子継承借り換えローンを取り扱ってくれるところ（一般的には無い？）お父さ
んの返済年数上限は８０才までですので・・・丸さんの返済年数も足して長いロー
ンが組めると云うことが月々の返済金額を下げる上で重要
２，担保価値が少なくとも最大で２００％まで融資してくれる商品を取り扱ってい
る（某銀行の商品名・借換２００）銀行で有ること
３，金利が一般商品と同等で有ること（借換２００は金利は同一だけれど保証料が
少し高い）
丸さんの収入にも依りますが・・・色々な銀行の商品を調べて見ることです。銀行
でも一般行員は自社商品を詳しくは知らない傾向に有りますので窓口で融資担当職
員の商品に詳しい方に相談して下さい。
それから、親子間の不動産売買に関しては一般的に融資を受け付けてくれない銀行
が多いようですので売買と云う選択肢を取る場合は注意をして下さい。ですから
売買の選択肢で実質的借換をする場合には親子になる前ですね（笑）しかし、貴方
に十分な収入があり３４００万円の資金が融資、自己資金を含めて用意出来る場合
です。（借換諸経費、名義変更費用もかかりますのでお忘れ無く）
２，のご質問の所有権を半分移すと云うのは丸さんが支払ったローンの金額又は親
御さんの支払った金額を親子間の契約書を作成して第三者的に証明出来るようにし
てある時期、法務局で名義の分割登記をすれば良いと思います。事前に税務署当に
相談した上で司法書士の先生にお願いすれば良いでしょう。このとき、お金の分担
と名義の分担が合致していないと贈与税の対象となる場合が有るので注意が必要で
す。それから先のご質問の私の回答で贈与税の免除金額が年６０万円とお答えしま
したが正しくは年間１１０万円です。訂正をさせて頂きます。- 3 名前: 丸 投稿日: 2004年11月27日(土)13時51分15秒
毎回丁寧な回答ありがとうございます。
何となく解決の糸口が見えてきたような気がします。
どうやら兄の借金でブラックリストに載ってしまっているようです、その場合今は彼女
のお父さんに借り換えができないという悪影響になっているのですが結婚したら私にも
影響するのでしょうか？
現在私が考えている計画では
所有権を５：５
借入額 私２４００万（数社調べた結果の私の借入限界額）
父１０００万（兄の件もあるので繰り上げ返済で１０００万にする）
なのですがこの場合所有権を５：５にすることは可能だと思うのですが、
借入額からしたら私が父に７００万贈与と見られそうですよね？
さらに半分の所有権で２４００万貸してもらえるか疑問です。もし貸して
もらえなければ、
所有権５：５
借入額 私１７００万
父１７００万
にしたいと思っています。そうすれば返済期間も少なくなるのでトータル的に
返済額が少なくなるし贈与税もかからないと思いました。
連帯保証人になって引き継ぎローンを検討したんですが兄の件がどう影響するか
疑問です。
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571新築マンションの購入をキャンセルしたい
- 1 名前: ナオミ 投稿日: 2004年11月17日(水)12時37分51秒
先月、3月完成のマンションの契約をしました。実家と隣接するマンションです。
近隣と大変揉めて裁判になっている物件だったのですが、その為安くなって
いたので購入を決心しました。ところが、実家の親に報告し、近所の人にも話したら、
それから近所の人から「裏切り者」呼ばわれされたり、親に「子供に購入を止めさせる
べきだ」など、近所の人の風当たりが悪く、親も困り果てております。実際にその
マンションに住むとなると、近所は子供の頃からの顔なじみもおりますし、親も実家が
隣りなので、これから近所とのトラブルが予想される為、今回はキャンセルした方が
いいのでは？と悩んでおります。現在手付は50万円支払、残り100万円を1週間後に払う
ことになっています。今、100万円を払わずにキャンセルしたら50万円を諦めるだけで
住むのでしょうか？近隣と揉めていることが理由だと正当な理由として対応してもらえる
ものなのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月17日(水)13時42分24秒
ナオミさん、ご質問ありがとう御座います。ナオミさんの契約書の内容が解りませ
んので適切なアドバイスは無理かな？（笑）と・・・冷たいことも云えないので一
般的な契約内容を前提でアドバイスさせて頂きます。さて、契約金の一部が未払い
と云うことなのであくまでも手付け流しで解約する場合は残りの１００万円は支払
わなくてはならないと推定申し上げます。さて、近隣ともめている事がキャンセル
の正当な理由となるかどうか？に付いてもそのもめ具合となります。あくまで契約
の目的物たるマンションで平穏な暮らしをするために契約したのですから暮らしが
成り立たないほどの紛争となりマンション業者にそれなりの原因が法的に認められ
るばあいのみに契約の目的が達成困難と判断される場合が有ると推定申し上げます。
余談：この国のアンポン○ン政治家共は国民の幸せなんてこれっぽっちも考えてい
ないしそんな政治家を選び続けているこれまたドタ○ケ国民も・・・馬鹿は死んで
なおらない状態です。（笑）日本全国で起きているこの建築に伴う紛争は都市計画
法を少し直せばもめ事殆ど無くなります。何故か憲法改正論議は有りますが都市計
画法の見直し論議はゼロです。私も時折新幹線で東京に出向く事が有りますが、車
窓から見る横浜、東京の平民の住環境はもう殆ど言葉にならない・・・劣悪以下で
す。ゴキブリも住まない住宅環境では無いかと思うほどです。昔から云う縁側の日
向（ひなた）座布団なんて何処に有るのでしょう？都会では日向座布団って特権階
級の象徴に何時からなったんでしょうか？- 3 名前: ナオミ 投稿日: 2004年11月17日(水)14時51分25秒
早々のレスありがとうございましたm(_ _)m追加で基本的な質問をさせて下さい。
手付金とは＝頭金と理解したらいいのでしょうか？
まず申込手付金と称して、物件申込時に10万円を支払いました。(申込者一律同額）
そして、40万円を追加で契約日迄に振込みました。（本来このときに頭金相当額
を全額払込まなければならなかったのですが、分納としてもらいました）そして、
1週間後に残りの100万円を払込むことになってます。本来は物件価格4000万円の5％
の200万円をお願いするのですが、頭金が150万円しかないので、頭金相当額の
150万円を振込んで下さいといわれました。手付金保全なんとかってのが5％以上
でないと適用されないという説明でした。
手付金を放棄して解約できると契約書に記載があったかと思います。
今回の近隣とのトラブルは損害賠償を求める裁判が続いており、契約時にも
本裁判の対処は売主が責任をもって最後まで対処する旨の念書まで貰いました。
Newsにもなったくらいですから・・・「マンション購入者は近隣のマンション
敷地内の通り抜け禁止。公道を利用するべし！」といった看板は周りにあるはで、
何だかややこしくはなってます。なので、当初から販売側も裁判についての説明
等、聞かない内から説明下さいました。これを理解した上で契約しただろ？と
やっぱりこちら側が一方的な契約解除を求めるといったことになるのでしょうかねぇ。
ギリギリの自己資金での購入だった為、今回のキャンセル料次第では今後、また
しばらく購入が出来なくなると言った辛い現実もあるもので・・・。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月18日(木)09時55分48秒
ナオミさん、再度のご質問ありがとう御座います。法律用語的には異なるモノです
しかし、一般的にはごっちゃにしているケースを多々見受けます。契約上の手付け
金放棄による白紙解約はこの場合契約書に記載されている金額の１５０万円となる
と推定申し上げます。契約書を良く読んで理解して下さい。このような質問が出て
しまうとは・・・・契約内容を良く理解しないで契約したと推定できますね？（涙- 5 名前: ナオミ 投稿日: 2004年11月18日(木)10時39分08秒
ありがとうございましたm(_ _)m 担当営業の方に追いまくられるように手続を
進めてしまったので、お恥ずかしいですが理解出来ずに契約していたと反省してます。
昨晩、契約書・重要事項説明書を読んだところ、下記の記載があったので、
恐らく50万円の放棄でいけるのではないかと思うのですがいかがでしょうか？
1.契約書記載内容
●手付金 50万円
●中間金 100万円
●買主又は売主相手方が本契約の履行に着手までは、買主は手付金を放棄する
ことにより、売主は手付金を買主に返還し、かつ手付金と同額の金銭を買主に
支払うことによりそれぞれ本契約を解除することができるものとする。
尚、中間金の支払がある場合にはいずれの場合においても無利息にて買主へ
返還するものとします
2.重要事項説明書記載内容
●契約解除及び違約金について
(一方的解除)買主又は売主は、相手方が契約の履行に着手するまでは、
買主は手付金を放棄することにより、また、売主は手付金
を買主に返還しかつ、手付金と同額の金銭を買主に支払う
ことにより其々契約を解除することができるものとする。
手付金には利息はつけない。
ここで「本契約の履行に着手までは」の記載なのですが、履行日○月○日と
いった明記はないのですが、引渡し日がその履行日なのでしょうか？- 6 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月18日(木)11時05分38秒
ナオミさん、再々のご質問ありがとうございます。契約書の手付け金欄に５０万円
と有ればその金額が手付け金となると推定申し上げます。また、契約の履行に着手
と有る履行とは引き渡しの日では無くその契約を実行するために具体的に行動を起
こした日を云いますので、キャンセルするならなるべく早く申し出た方が後々の
トラブル防止となると推定申し上げます。- 7 名前: ナオミ 投稿日: 2004年11月19日(金)16時54分09秒
大変参考になりました。どうもこの度はありがとうございました。
出来るだけ早急に対応したいと思います。
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572建築条件付土地 契約解除
- 1 名前: Mr.T 投稿日: 2004年11月15日(月)17時43分23秒
建築条件付の土地を購入して建物の請負契約もしました。土地の方は支払いも済み土地の名義の変更もしました。
建物はまだ工事が始まる前で最終的な仕様をまとめているところでした。
ところがある事情からこの物件をキャンセルする必要が出てきました。
この場合土地の扱いはどうなるのでしょうか。キャンセル費用はどのぐらい発生するものなのでしょうか？
契約書は土地と建物で分かれていて、建物のほうは今までかかった実費で１５０万円ぐらいと言われました。
土地の場合は、契約書には契約違反の場合は２割が違反金になると書いてありますが、すでに名義も変更してお金も払っているので、
自分の土地であるわけです。２割もとられるのであれば土地は別に売ったほうが
良いと思ってますが、業者は家だけのキャンセルはできず、土地も一緒に返すことになるといっています。
契約書には家と土地の関係について、そこまでの詳しいことは書いていません。
よろしくアドバイスお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月16日(火)10時03分54秒
Mr.Tさん、ご質問ありがとうございます。
契約書の内容に依ります。一般的には他の方の質問にも有りますように建築条
件付きの契約はあくまで建物契約を条件としての土地契約が有りますので・・・・
前提条件が崩れればその契約は白紙に戻さなければならないと推定もうしあげます。
諸費用違約金につきましてはその契約の履行を不成立にした責任者が負担すべきと
推定もうしあげます。上記は一般的な建築条件付きの契約書の場合でありＭｒ，Ｔ
さんが交わした契約書の内容に全ては書いてあるはずですので良くお読みになって
ご理解して下さい。理解できない場合には弁護士さんに判例を含めてご説明を受け
十分理解した上で行動されることをお勧め致します。
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573土地の売買契約について
- 1 名前: 初心者 投稿日: 2004年11月15日(月)17時34分53秒
土地を売却するため、不動産会社と専任媒介契約を結んでいます。
売却価格を設定し折込広告やインターネット登録をしていただき、
昨日申し込みがあったそうです。
現在までに不動産会社とは売却価格のみの話しかしていません。
初めからその他条件についても設定しておけばよかったのですが、
勉強不足で分からず、聞かれなかったので何も話をしませんでした。
条件と言っても現状更地でいつでも引渡しができる状態なので
引渡しについては問題はないのですが、現在農地の為農地転用・
水利組合脱会金が発生します。
これらの項目は売主・買主負担いずれかになりますが、これから
交渉しても問題ないのでしょうか？
それと買主さんの情報はいただけないのでしょうか？
また、今までに不動産屋さんから文書での報告を受けた事はありません。
（媒介契約後１ヶ月以上たちます）
唯一土地の折込広告を一枚もらったのみです。
電話ではたまに報告はありますが。
とても不親切に感じるのですが、このようなものなのでしょうか？
この状態で契約日を指定されてしまい、今更ながら慌てています。
調べてはおりますがなかなか分からず、こちらでお伺いできればと思い
投稿しました。
教えて下さいますよう、お願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月16日(火)09時54分42秒
初心者さん、ご質問ありがとうございます。どうも不動産業者さんんとのコミ
ュニュケーション不足が故のご不安お察し申し上げます。今からでも遅くないので
早急に売却費用や諸経費の説明を受けて手取りがいくらになるか確認すると共に必
要書類や売却までのなすべき行為について十分理解する必要が有ると推定申し上げ
ます。本来、売り主さん買い主さんは不動産取引になれて居ないのが一般的ですか
ら不動産業者さんから説明が有るのが一番良いのですが・・・・？？？？？
今更、不動産業者さんを責めても気分を悪くするだけですから・・・初心者さんが
この業者を選任した訳ですから、初心者さんから説明を求めるしか無いと思います。
契約の自由の観点からどの様な条件を出しても良いことになっては居ますが、相手
がこの条件を呑まなければ破談となると推定申し上げます。この双方が常識的に合
意出来る条件案として、過去の一般的な取引に於いて売り主、買い主の負担すべき
諸費用等の負担条項に付いてある種の慣例的な傾向は有ります。この慣例的な案を
下記に表示申し上げます。
売り主さん、：基本的に買い主さんに所有権を登記するに障害となる殆どの事項を
無くす責任を負います。この観点からすると上記の農地転用・水利組合脱会金の負
担は売り主さんの負担となるのが一般的です。また、土地の測量や境界杭の設置や
隣地地主との折衝等も費用を含めて売り主さんの負担となるのが、特別に条件を付
けて買い主が承諾しない限り、一般的です。その他、土地登記に関しての書類では
売り渡し承諾書の作成費用等が発生すると推定申し上げます。もちろん、不動産売却
に関しての諸税はかかります。
買い主さん、特別な売り主よりの条件を呑まない限り物件を買うことによる阻害要件
の諸費用の負担は無い場合が多いと推定申し上げます。土地登記につきましては
売り主さんより書類等の作成費用や登録免許税等の諸税がかかると推定申し上げます。
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574賃貸店舗を購入したいが。。
- 1 名前: A 投稿日: 2004年11月13日(土)16時11分12秒
現在、店舗を借りて経営しておりますが、その物件を大家さんに
売って頂けないので困っています。
先方の理由として、中小企業金融公庫で借金をし、家賃収入で
生計をたてているので、物件を売ってお金を公庫に返してしまうと
公庫から取引が停止になるためというのです。
大家さんは、公庫からこう言われているそうです。
”物件の賃貸を事業としてお金を貸しているので、物件を転売してしまうと
事業内容が違ってくるため”
こちらとしては、それが正しいのかどうか、
どうすれば大家さんに売っていただけるのかを御相談したいと
思っています。
御教授、宜しくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月15日(月)10時06分35秒
Ａさん、持ち主がＡさんに貸店舗を売却することで持ち主の生活が立ちゆかなくな
ると言うことの様ですね。公庫の返済金と家賃収入の差額で生活して居ると推定で
きますんで・・・・普通の場合他人のために自分の生活を犠牲にする人は居ないの
では無いかと推定申し上げます。
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575ローン特約について
- 1 名前: F 投稿日: 2004年11月12日(金)13時39分53秒
突然の質問失礼します。
過去にも同じような質問があると思いますが、多少条件が違うかもしれませんので、
解答いただけたらと思います。
3200万の一戸建てを購入しようと、銀行で融資の相談をしており、
銀行の方からは「2800万の借り入れなら大丈夫でしょう」との回答を頂き、見切り発車で本契約を結んでしまいました。
しかし、結果は融資はできないとの事でした。
その旨を業者さんに伝えたところ、金利が1％以上高い銀行を進められました。
その銀行で借り入れできたとしても、とても生活をやっていけるような返済額では
なくなってしまいます。
この場合、ローン特約で解除をお願いする事は可能なのでしょうか？
契約書には
「本物件の売買は 買主が本物件の購入の為に申し込む融資が実行される事を条件に・・・」
というローン特約は記載されていましたが、銀行名や期日の記載はありません。
また、重要事項説明書には
イ)業者が融資先を斡旋する
ロ)買主が融資先を探す
のような項目があり、ロ)に丸がついています。
申し訳ありませんが助言いただけませんか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月12日(金)16時41分33秒
Ｆさん、ご質問ありがとうございます。契約書の内容の一番重要なところの一つ
（お金の手配が付かなければ買えないハズ）の記入がいい加減で有るが故のご心配
ですね・・・・何でこんなに買い主も売り主も斡旋業者も・・いい加減なのか私に
は理解不能です。お金が無いのですから・・・ローン不成立で契約の白紙解除を
申し込むしか無いですね。選択肢は一つしか無いのです。他に有ります？？？？
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576名義変更について
- 1 名前: 丸 投稿日: 2004年11月11日(木)20時30分30秒
今度結婚する相手のお父さんから家の権利をもらうことになりました。
その時の名義変更は容易にできるものなのでしょうか？
まだローンが３４００万ほど残っています。そのローンも私が払うことになった
のですが税金などの面も教えていただきたいのですが。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月12日(金)14時23分55秒
丸さん、ご質問ありがとうございます。生前贈与となりますので？家の価値とローン
の差額が６０万円未満までは無税で贈与出来ると推定致しますが？？？・・・
それ以上は贈与税をガッポリ取られるとおもいます。実際の家の価値を算出し
てローン残金と対比して節税が出来るように頑張って下さい。なお、家の名義を替
える時に生ずる登録免許税等は不動産価値に応じてかかって来ますので・・・・
私も税理士では無いので最近の税制は特例やらなにやらでとても複雑になっていますので
税理士さんに相談の上、丸さんの諸条件を間違いなく把握した上で諸手続をして下
さい。税務署に聞くのも良いですが・・・一般的には具体的事例に則して説明等は
してくれませんのでとても不親切なのが通例です。通常は税務署員ＯＢが市民相談
コーナーを受け持っているケースが多い（中には異端児として親切な税務署員が居
ないとは断言しません。（笑））
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577借地の買い上げについて
- 1 名前: 千葉 久枝 投稿日: 2004年11月09日(火)15時49分11秒
50年ほど借地に家を建てて住んでおりましたが、この度地主より土地を購入してほしいとの話があり、
（その周辺一画が同じ地主です）
金融機関に借入して購入する予定で承諾書に印（三文判）を押しました。
ところが、金融機関に交渉したところ、立地条件が悪いので担保にはならないので、利率の高い条件ならお貸しできますと
言われました。土地の値段を再度地主に交渉したほうがよいでしょうか。それとも、購入を考え直した方がよいでしょうか。
ご意見をお聞かせ下さい。よろしくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月09日(火)16時24分12秒
千葉久枝様、ご質問ありがとうございます。土地を借りて自分の所有の家を建てて
住んでいる場合、５０年もすると地上権のほぼ全てが千葉さんの権利となっている
と推定申し上げます。土地価格は底地権と地上権からなりその割合は一般的には、
５割＋５割と推定申し上げます。ですから千葉さんの土地購入価格は一般近隣相場
の相当割り引いたモノとなると推定申し上げます。この割り引いた価格でも尚かつ
担保価値が無いと銀行が言うような土地は相当田舎か？相当立地条件が悪いと推定
申し上げます。銀行は姑息にも金持ちには低金利でそれ以外の人には足下ををみて
法外な金利をふっかけて来ます。土地の査定に付きましても市場性の有る土地には
担保めいっぱい、それ以外の土地（例えば田舎の農地）には担保価ゼロとのむごい
判断も多々見受けられます。マズ、適正な土地価格を路線価や近隣取引価格を元に
能力のある良心的な不動産やさんにアドバイスをもらい先の地上権分を差し引き
適正な買い取り価格を算出して再度、売り主さん、及び金融機関に交渉をしてみて
下さい。ただし、印鑑を押した承諾書の内容がとても重要になりますので法的な
拘束力等につきまして正しく判断をして、それを前提で紛争の無いように心がけて
下さい。- 3 名前: 千葉 久枝 投稿日: 2004年11月10日(水)09時12分10秒
早々にお答えいただきまして、ありがとうございました。
もう一度よく検討してみます。
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578祖母のマンション購入について
- 1 名前: 雅 投稿日: 2004年11月03日(水)13時46分21秒
突然ですいません
祖母が73才ですが 今賃貸で済んでいるマンションの横に新築のマンションの建設
が進んでいるのを知り 今年の6月に契約をしました 完成は11/28で内覧会が11/21
です
しかし最近になり このマンションの契約解除を言い出しました
マンションの最上階で広いのですが 他の部屋がワンルーム中心で若者中心の住人の
構成になることが分かり急に不安になったようです
さて まず6/1に300万のお金を振り込んでいます
契約書をよんだら違約金は20パーセントと書かれています
祖母は完成したマンションの内覧会が11/21にあり 実物を見た上で
どうするか決めるようで 業者から住民票と司法書士に対しての白紙の委任状に
ハンコを押して送ってくださいと送ってきた書類もおくっていません
業者さんもいらだっており11/21に内覧会のときにハンコと住民票をお願いします
とのことで現在です
内覧会を経ての契約解除は難しいのでしょうか
違約金を20パーセント払う必要がありますでしょうか- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月04日(木)10時11分24秒
雅さん、ご質問ありがとうございます。全ては契約書の条項によります。普通の契
約書の場合（マンション業者独自の契約書も有るので注意）手付け金の放棄による
契約解除は相手が契約の履行に着手するまでと有ります。マンションがほぼ完成し
て居るようですので・・・・おそらく違約金及びオプションが有ればその代金を請
求されると推定申し上げます。詳しくは営業マンとご相談の上、納得が行かない場
合には弁護士さんに相談するしか無いと推定申し上げます。- 3 名前: 雅 投稿日: 2004年11月04日(木)21時12分19秒
早速のお返事有難うございます
建設中のマンションで契約の履行に着手っていうのは どこまでいったらなんでしょうか
オプションなどはまったくありません
営業マンの方のかたとも 内覧会のときにお会いするので
そのときですね
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579違約金発生しますか？
- 1 名前: けろ 投稿日: 2004年10月17日(日)00時14分17秒
こんばんは。とても不安でメールしました。１２月にできる新築マンション購入にあたり、ローン審査が通り、売買契約書を締結したのですが、もしかしたら今の会社が１２月までに倒産するかもしれません。その場合、ローン解除される事になると思うのですが、マンション売買契約の違約金は発生するのでしょうか。教えてください。。。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年10月18日(月)11時34分12秒
けろさん、ご質問ありがとうございます。ムムムムム・・・倒産の危機とは？・・
実にご心配の事とお察し申し上げます。さて、契約書の融資条件付き売買に関する
有効期日の記入日をすでに過ぎて居るようですと・・・融資不承認による白紙解約
は出来ません。契約書を良くお読みになりご理解した上で関係者と善後策を御協議
ください。- 3 名前: けろ 投稿日: 2004年10月18日(月)20時59分41秒
早速のご返答ありがとうございました。もし倒産すれば、違約金20％はとても払えるものではありません。今年いっぱい倒産しない事を願うばかりです。来年は転職しようと思います。どうもありがとうございました。
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580★区画整理の為の立ち退きについて情報を下さい★
- 1 名前: MIYO 投稿日: 2004年10月14日(木)16時33分09秒
今住んでいるマンションの区域が区画整理にひっかかる為、立ち退きをすることになるかと思います。
立ち退きする際には区の方から支払いを受けるのは①引越し料金②次の所の敷金・礼金だｋでしょうか？？
その他に最初に支払いをした敷金やその他何ヶ月分かの家賃の支払いとかないのでしょうか？
よく部屋を出るときに敷金の中からルームクリーニング料とかひかれますが区画整理の場合は
特にそういって部屋の中での修理が必要な場所だったりと支払いを請求されたりはないいんですよね？？
無知で申し訳ございません。
教えて頂ければ大変ありがたいです。
よろしくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年10月14日(木)17時12分08秒
ＭＩＹＯさん、ご質問ありがとうございます。一般的にはＭＩＹＯさんが賃貸
マンションを引っ越して、大家さんが新しいところに次なるマンションを建て再度
引っ越しをする期間に於ける実損質を元に役所の決める一定の期間を元に保証金が
算定されます。損失全てを保証してくれるモノでは無いと推定申し上げます。
例えば、敷金は将来借り主に返還されるべきモノですので、支払ったからと云って
全てが補償対象になるかどうかは？具体的事例に基づきケースバイケースで算定
される様です。なお、大家さんが区画整理の換地先にもうマンションを建てない
となると・・・これまた複雑になり区画整理組合との交渉では無く大家さんとの
交渉ごととなるようです。引っ越し先の賃料に差額が生じる場合にはその差額を
前に述べました建設期間に役所の基準を当てはめた期間のみ補償対象となると推定
申し上げます。もちろん、引っ越し費用は出ていく場合、もどる場合、双方とも
実損質ですので常識的な費用は認めて居るようです。
部屋を出るときの修理箇所等の請求金額は、建て替えの場合は当然建物を壊します
ので必要は無いと推定致しますが、建物を引き屋する場合は、工事後その部屋に
再度住むようなら当面は必要ないと推定申し上げます。詳しくはお住いの区役所の
区画整理課に出向き具体的な区画整理組合（住所で解る）を教えて頂き、詳細に
付いてお尋ね下さい。
おっと・うっかり・・・・ルール違反（カゲゴリー外）の質問に答えてしまった
（笑）このページの冒頭の赤字を良く読んでね- 3 名前: MIYO 投稿日: 2004年10月15日(金)09時46分08秒
ご回答有難うございました。
早速区役所にいってみます。
カテゴリー外だったんですね。。。
きちんと確認せず書き込みしまして申し訳ございません。
丁寧なご回答を有難うございました。
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