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再度質問 （不動産購入売却相談コーナー掲示板）
- 1 名前: 丸 投稿日: 2004年11月24日(水)20時56分24秒
前回もご相談させていただいたのですが。今度婚約者のお父さんの二世帯住宅に
住むことになったのですが現在３４００万ほど借金がまだ残っています。現在
婚約者のお父さんはそのローンを返済しつづけているのですが金利が高く借り換えを
検討したのですが、訳あって保証会社の承諾？ができず借り換えができないようです
将来私は婚約者と正式に結婚し二世帯住宅に住みお父さん（６０歳前後）のために
そのローンを（まだ相談中ですが）半分または全額支払っていきたいと思っています
いろいろ調べた結果二世帯ローンで私の名義でローンを借りたほうが金利的にも有利
ですし借り換えに似たような結果が得られるのではと思っているのですが良いアイデア
があればアドバイス願いたいのですが。
主要目的、１、現在借りているローンの負担を少しでも減らしたい
２，二世帯住宅の半分の所有権を私に変更したい
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年11月25日(木)13時22分03秒
丸さん、再度のご質問ありがとうございます。今、銀行も自由化で取引銀行で商品
や融資条件もマチマチですので一概に出来る出来ないのアドバイスは出来ないので
すが・・・・・・せっかくのご縁ですので弊社取引銀行に色々と相談した上でのご
回答です。
訳あってとは多分、住宅価格が値下がりして担保価値が目減りしているので保証会
社が引き受けないのが原因では無いでしょうか？一般的には６５才までが融資条件
に当てはまりますのでお父さん名義で丸さんが連帯保証人になって借り換えの申請
をする事が出来ます。このとき、金融機関を選ぶ上で重要な事は３つあります。
１，親子継承借り換えローンを取り扱ってくれるところ（一般的には無い？）お父さ
んの返済年数上限は８０才までですので・・・丸さんの返済年数も足して長いロー
ンが組めると云うことが月々の返済金額を下げる上で重要
２，担保価値が少なくとも最大で２００％まで融資してくれる商品を取り扱ってい
る（某銀行の商品名・借換２００）銀行で有ること
３，金利が一般商品と同等で有ること（借換２００は金利は同一だけれど保証料が
少し高い）
丸さんの収入にも依りますが・・・色々な銀行の商品を調べて見ることです。銀行
でも一般行員は自社商品を詳しくは知らない傾向に有りますので窓口で融資担当職
員の商品に詳しい方に相談して下さい。
それから、親子間の不動産売買に関しては一般的に融資を受け付けてくれない銀行
が多いようですので売買と云う選択肢を取る場合は注意をして下さい。ですから
売買の選択肢で実質的借換をする場合には親子になる前ですね（笑）しかし、貴方
に十分な収入があり３４００万円の資金が融資、自己資金を含めて用意出来る場合
です。（借換諸経費、名義変更費用もかかりますのでお忘れ無く）
２，のご質問の所有権を半分移すと云うのは丸さんが支払ったローンの金額又は親
御さんの支払った金額を親子間の契約書を作成して第三者的に証明出来るようにし
てある時期、法務局で名義の分割登記をすれば良いと思います。事前に税務署当に
相談した上で司法書士の先生にお願いすれば良いでしょう。このとき、お金の分担
と名義の分担が合致していないと贈与税の対象となる場合が有るので注意が必要で
す。それから先のご質問の私の回答で贈与税の免除金額が年６０万円とお答えしま
したが正しくは年間１１０万円です。訂正をさせて頂きます。
- 3 名前: 丸 投稿日: 2004年11月27日(土)13時51分15秒
毎回丁寧な回答ありがとうございます。
何となく解決の糸口が見えてきたような気がします。
どうやら兄の借金でブラックリストに載ってしまっているようです、その場合今は彼女
のお父さんに借り換えができないという悪影響になっているのですが結婚したら私にも
影響するのでしょうか？
現在私が考えている計画では
所有権を５：５
借入額 私２４００万（数社調べた結果の私の借入限界額）
父１０００万（兄の件もあるので繰り上げ返済で１０００万にする）
なのですがこの場合所有権を５：５にすることは可能だと思うのですが、
借入額からしたら私が父に７００万贈与と見られそうですよね？
さらに半分の所有権で２４００万貸してもらえるか疑問です。もし貸して
もらえなければ、
所有権５：５
借入額 私１７００万
父１７００万
にしたいと思っています。そうすれば返済期間も少なくなるのでトータル的に
返済額が少なくなるし贈与税もかからないと思いました。
連帯保証人になって引き継ぎローンを検討したんですが兄の件がどう影響するか
疑問です。
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