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21免責と任意売却
- 1 名前: ホビ 投稿日: 2009年12月20日(日)19時23分57秒
住宅ローンの支払い不能により自己破産をする場合なのですが、破産手続き後に債権者から競売又は任意売却の通知が届くと聞きました。自己破産すればおそらく免責を受けられる状態にあるのですが、自己破産後に自ら不動産屋に任意売却を依頼することができるのでしょうか？。できるのであれば免責後の任意売却のメリット・デメリット？。それと免責が決定すると自ら不動産屋に任意売却を依頼して、売れた場合でも残債は発生しないのか？。破産により官報に記載され、任意売却を行う不動産屋が訪ねてくることがあるのか？教えてください。よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年12月21日(月)10時54分26秒
ホビさん、ご質問ありがとうございます。さて、ローンの不払い等による抵当権
の実行の過程での任意売買のが可能かどうか？また、破産管財人と複数の債権者
等の任意売却価格の調整や裁判所の認定等でこじれますと・・・競売に移行する
と推定されます。この過程と、自己破産とは全く別物と推定されます。
任意売買の場合、多くのケースでは売り主又は任意売買を希望する不動産会社が
破産管財人の許可を受けて買い主を捜し出します。いずれにしても売り主の手元
にお金が残るケースが有る場合には任意売買はとても有効ですが・・・？？？
残らない場合には、売り主に取ってのメリット、デメリットは・・・残債を住宅
を退去後、自己破産をしないで返し続けるか？又は自己破産で一度リセットする
かにより対応が異なってくると推定されます。また、任意売買の場合、交渉を上手
く運べば・・・移転費等を相手が負担して頂けるケースもあり得ます。競売ですと
基本的には、ゼロ円で強制退去となるケースも有ると推定されます。
また、自己破産には費用がかかります。その額はケースバイケースですが100万円
とも300万円とも云われて居るケースも有ると推定されます。（詳しくは弁護士さ
んにお尋ね下さい。
売却する住宅の商品価値と債権額にもよりますが・・・再出発が有利な方法を模索
してください。人間いかなる時もあきらめてはいけません。再出発に際しどの
選択が一番有利か真剣に熟考してください。健闘をお祈り申し上げます。
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22共有名義の売却
- 1 名前: さと 投稿日: 2009年12月19日(土)14時05分02秒
母と伯父２分の１ずつ共有しているアパートがあるのですが、先日、２分の１売却したからという連絡がはいりました。
不動産屋が来て残りの２分の１を売ってくれと母にせまってきてました。
共有名義のアパートでも、自分の持ち分であれば勝手に売れるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年12月19日(土)16時09分11秒
さとさん、権利書（登記済み証書）等の書類を確認しないと何とも言えません。
司法書士さんに見て頂きアドバイスを頂くようにして下さい。
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23不動産贈与
- 1 名前: たんたん 投稿日: 2009年12月15日(火)21時52分48秒
仮に固定資産評価額の金額が土地建物含めて２０００万
だと仮定すると、
親族間での不動産の名義変更の場合に贈与税が控除に
なったとしても翌年には所得扱いとなり所得税やその
他も含めてすごい金額になるのではないでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年12月18日(金)13時42分00秒
たんたん、ご質問ありがとうございます。所得税等のご質問に答える為には
たんたんさんのケースを詳しく知る必要が有ります。各地の税務署などで
行っている無料税務相談に各種資料を持ち相談に行くことをお勧めいたします。
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24無知なばかりに。。。
- 1 名前: あき 投稿日: 2009年12月12日(土)06時55分31秒
不動産の方がしつこかったので、嘘の名前ｔ会社名で、ローン通らないと思い
本契約してしまったら、不動産から偽証罪にあたると物件の２割の金額請求されたんですが、払わないといけないのですか？私が無知なばかりに大変な事になっています。どうしたらいいか誰か教えて下さい
もちろんローンは通りませんでした- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年12月14日(月)10時27分54秒
あきさん、せっかくご質問頂きましたが・・・
当方、経緯も契約書の内容も解りませんのでお答えのしようが有りません。
紛争の当事者に対してのコメントは差し控えさせて頂きます。悪しからずご
了承ください。
紛争がこじれるようなら・・・有能で良心的な弁護士さんに相談するしか無い
かも知れません。もちろん弁護士さんは有料です。
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25マンション違約金の返還は可能ですか
- 1 名前: ぽぽ 投稿日: 2009年11月24日(火)10時27分17秒
昨年2008年10月に2009年3月末完成予定の新築マンションの購入の契約をしました。
履行の着手も行いました。
その頃から景気が急激に落ち込み、リストラ等収入の先行きに不安を感じたのと、
大型マンションだったので他の部屋が売れ残った場合に、共有場所や駐車場などの管理費や駐車料金などの値上がり等々いろいろな懸念が沸きました。
思うほど売れていないように見えたので、値下げしないのかと聞いても、そこの不動産屋は完成しても値下げしないというのがポリシーみたいで、値下げはないと言っていました。
結局、不安を抱えて購入するのはやめ、手付放棄＋違約金（だったかと思います）として購入価格の1割を取られて解約することになりました。
キャンセルするとそのような料金がかかることは承知してましたし、文書にもなって説明も受け印鑑も押しました。
勿論、不動産屋は、強気で、完成時には半分は売れる予定ですし、完成後にはすぐにも売れる予定。
不動産屋は大手S不動産です。
ただ、1年たっても、だいぶ売れ残っているようですし、やはり、共有場所や駐車場はその分割高になっているのかと思います。
このような状態なので、手付け＋違約金の一部でも返還してもらいたいと考えておりますが、可能性はありますでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年11月24日(火)17時25分38秒
ぽぽさん、不動産売買のご質問ありがとうございます。さて、契約書の主たる
目的は、ぽぽさんの様な事例に対して明確にそのリスクを双方が確認するために
交わす物です。契約書をもう一度良くお読みになり・・・売り主側に契約文書
上の落ち度が有ったか？無かったか？が重要です。何を言ったか？などなど
普通は契約書上に無いその後の売れ具合等はあまり意味を持たないと推定され
ます。- 3 名前: ぽぽ 投稿日: 2009年11月25日(水)09時04分56秒
返信ありがとうございます。「普通は契約書上に無いその後の売れ具合等はあまり意味を持たないと推定され
ます。」その通りですよね。営業は、売れないとは言わないですものね。それは、言った言わないのうちに入らないし、相手も絶対に売れるという言い方はしていなかったと思うので。
契約書に落ち度がなかったかはチェックしてみます。ただ、大手の不動産屋なので、きっとそのへんは抜かりないですよね。
また気になる点があれば質問させていただきます。
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26予算
- 1 名前: あいも 投稿日: 2009年11月13日(金)14時30分35秒
いつも社長様のブログを拝見させていただいております。
先日のブログで頭金は（土地＋建物）x1.2 で大手ハウスメーカーなら＋1000万と
書かれておりましたが、その1000万とは何に相当する金額でしょうか？
（土地＋建物）で4000万の物件を探しており、頭金は半分用意出来ているので自信を持っていましたが、
最近の社長様のﾌﾞﾛｸﾞを拝見させていただいて不安になってきております。
金利の安い銀行がお金を貸してくれるかくれないかを一つの判断基準にしてもいいのでしょうか？
社長様のおっしゃるように、家は必要最小限でよいので、日々の家族の暮らしを豊かにゆとりある
生活にしていくのが最優先だと思っています。
しかしながら、できることであれば何とか予算内で工夫して、自分の理想のマ
イホームに近づけたいと思っております。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年11月14日(土)16時34分56秒
あいもさん、ご質問ありがとうございます。家造りって本当にお金がかかり
ますね（涙・・・
弊社には本当に沢山の家探しのお客様がご来店頂けます。さて、大手ハウス
メーカーでは何故？プラス1000万円ほどを予算計上しないといけないか？
本当の本当の事は・・・掲示板ですから？？？？？？です。
さわりを・・・（笑）
１，私は長年この商売をして展示場もとても詳しいです。さて、大手ハウス
メーカーで・・・云う坪単価で追加工事無しで家を建てられた人を知りません。
営業マンの成績はイカに追加工事をお客様に発注して頂くか？これに力点が
強く、強く置かれています。発注者としても日頃の金銭感覚が麻痺しています
から・・・簡単？に追加工事を発注します。その額おおよそ、1割～3割程度
弊社で売らさせて頂いた大手ハウスメーカーのお客様は・・・不幸な事に
追加工事を最初の契約金額から比べると5割オーバーも発注していた方が見えます。
弊社の・・・もと事務員さんもご主人の関係で弊社に勤務する前に家を建てられて
もちろん、超大手ハウスメーカー・・・追加工事が1300万円かかったと言ってい
ました。フー
そのほか・・・外構工事も・・・家のデザインに合わせようとすると普通の
外構工事では？？？との思いから何百万円もかけて居る人を良く見受けます。
そのほか・・・大手ならではの諸々の別途工事やオプション工事も目白押し
ですからね（笑）普通は工事に着工してから・・・色々言われちゃうので後に
引けなくなっています。フー・・・金銭感覚、感覚麻痺、等々
融資金利も・・・大手のシュミレーションはほぼ全て変動金利での資産です。
とても・・・リスキーですね、このリスクに対するためにも予備費がとても
必要となります。金利の固定期間は長ければ長いほど安全です。しかし、金利が
高いので月々の支払いはとても高くなります。未来の金利リスクをどのように
考えるか・・・思案のしどころです。
冒頭にも記したように・・・本当の事を書き込めないのです。弊社にご来店
頂いた全ての人は・・・弊社の家創りシュミレーション、をお受け下さると
みなさん、・・・超、びっくりされます。ほぼ１００％の人が正確な未来の
リスクを認知しないまま家造りにゴーサインを出されています。
弊社の元、事務員さんの例を見るまでも有りません。・・・（涙・・・
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27マンション購入と売却時の頭金の行方
- 1 名前: ももこ 投稿日: 2009年11月09日(月)18時48分32秒
新築マンション購入に向けて、手付金（売買価格の5％ほど）の支払いと
売買契約書締結を数日以内に控えており、ご相談させて頂きます。
状況は下記となります。
・4000万円の新築マンションを購入する。
・現在私（妻）名義の持家マンションを売却し、新マンション購入の為に、
頭金1000万円をここから持っていく。（→1000万円分は私名義となる。）
・夫の名前で購入価格の残り3000万円のローンを組んで購入する。
上記の状況で、将来夫と離婚することになった場合、
これから購入するマンションをすぐに売却することになります。
その場合、マンションがどんな価格で売却できるかどうかによって
左右されるとは思いますが、たとえば、購入価格で売却できた場合、
頭金として私が支払った1000万円は、そのまま私名義で、
私の元へ戻ってくるのでしょうか。また、売却価格が、購入価格よりも
低くなった場合、頭金の1000万円は目減りすることになりますが、
たとえば、800万円になってしまった場合など、この場合は、
どのようになるのでしょうか。
いかなる状況においても、元々私が支払った頭金の一部が、
夫名義に流れてしまうというようなことは起こりませんか。
また、マンション販売会社の方が用意してくださった提携ローンを
そのまま使うことは一般的に実際に最もお得なのでしょうか。
教えてください。お願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年11月12日(木)19時40分47秒
ももこさん、不動産購入のご質問ありがとうございます。確かに頭金の1000
万円はマンションの価格が下落すれば目減りを致します。あくまで購入時の
持ち分割合となりますので4000万円が売却時3000万円となれば3000万円の
１／４がももこさんの基礎持ち分となります。しかし、ご主人名義でローン
を組、返済をして行く課程で元本の返済分の１／２はももこさんが返した事
と見なされますので・・・売却価格からローン残高を引きそしてももこさんの
基礎持ち分１／４を引き残った金額が有ればその二分の一はももこさんの権利
となると推定されます。もちろん、離婚理由にもよりますが・・・？？？
また、マンション販売会社の提携ローンは一概に一番有利とは言えない場合が
あり得ます。これは借入者の属性（勤務先とか預金とか？安全度）により色々
な金融商品が色々な金融機関から出ています。ネット銀行から一般銀行まで
今は金融商品は千差万別です。表面的には金利が安くてもその他のリスクの
高い商品も有ります。ももこさんのご家庭が最後の、最後、返済が完了する
までの長期間に及ぶリスクを検討した上で選んで下さい。頑張ってね（笑）
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28建売の新築物件購入を申し込みました
- 1 名前: キョロ 投稿日: 2009年11月07日(土)07時41分42秒
神奈川県内で、新築分譲建売住宅の購入を検討し、建物購入の申し込みをしました。申し込みをする前に仲介不動産と物件について、いろいろと相談をし、売主に交渉してもらい、仕様や設備ｂの一部変更を承諾してもらいました。例えば、お風呂にテレビがついていなかったのですが、地デジ対応のテレビをつける、とか家と家との境界ブロック上にフェンスをつけるなどいくつかあるのですが、こちは契約時にどこに反映されているものなのでしょうか？仲介不動産の方は、仕様・設備等打ち合わせ図面というものを下さり、こちらの図面を売主、買主、仲介不動産の３者が持っていれば確認が出来、大丈夫とっしゃるのですが、署名、捺印がされているものでもなく、図面に赤ペンで手書きによるフェンスをつける、地デジ対応などと書いてあるものなのです。このまま、契約に踏み切って良いか、不安になっています。適切なアドバイスをお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年11月07日(土)11時56分04秒
キョロさん、ご質問ありがとうございます。不安な場合には不安を解消する
事を不動産会社さんにお願いをしましょう。契約書には特記事項又は特約
事項と云う欄があります。この欄に売り主の承諾した一部変更工事を列記
して、その項目ごとに有償なのか？無償（販売価格に含めるのか？）を明確
に記述すれば良いと推定されます。文章ではわかりにくい場合には契約書又は
重要事項説明書の中に図面や、写真等を綴じ込むのも後々のトラブル防止に
なると推定されます。頑張ってね（笑）
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29残代金の支払が遅れる場合
- 1 名前: らいよん 投稿日: 2009年10月28日(水)20時20分57秒
はじめまして、困っています。
一戸建ての建売住宅を購入し、10月15日に銀行で金消契約がすみ、10月末に
残代金の支払をしなくてはいけませんが、その支払が10日ほど遅れます。
今住んでいるアパートは月末まで出て行かないといけないし、残代金を待ってもらい、購入した家に先に
引越しをさせてはもらえるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年10月31日(土)13時21分40秒
らいよん、さんご質問ありがとうございます。基本的に、ご希望の決済前の
お引っ越しは出来ません。法律を買い主様、売り主様平等にリスクを考えると
残金お支払いの前のお引っ越しはもちろんの事、荷物の搬入も不可です。
余談：以前、同様のお困りの方に私が売り主様にお願いをして荷物を入れさせて
頂いたことが有ります。あんのじょう・・・トラブりました（涙・・・
キチンとした不動産会社なら・・・この点は厳格に（名義変更と引き渡しは
同時）運用すると思います。世の中、交通事故も有りますし・・・何が起こ
るか？わからないのです。
アパートを日割りで借り増す交渉をする事が最善の策と思います。
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30買い戻し特約違約金
- 1 名前: 草皆 投稿日: 2009年10月19日(月)18時55分22秒
買主が買い戻しに応じない場合の違約金はどれくらいになりますか？また、買い戻し価格はあらかじめ設定するのでしょうか？
しないとすれば、通常買い戻しの時にどのような決め方をするのでしょうか？
極端な例ですが、１０００万で買った物件の相場が２０００万だとした場合、
仮に違約金が５割として、５００万払っても買い戻し出来なくしたほうが、買主にとって
得ということにはならないでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年10月23日(金)09時58分30秒
草皆さん、ご質問ありがとうございます。買い戻し特約を付ける場合には、
どの様なケースでこの特約を履行するか？また、買い戻し時点での約束事
を詳細に契約書にうたい込めば、無用なトラブルは避けられる可能性が有ります。
通常の契約には買い戻し特約など一般的には付けませんので、色々な、当事者
のリスクを総合的に予見して話し合いの上無用なトラブルの起こらないように
配慮して下さい。
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31親の土地に建てた家の売却について
- 1 名前: けけ 投稿日: 2009年10月18日(日)00時36分25秒
お世話になります。
親所有の土地に建てた家を所有しておりますが、
訳有って住めなくなり売却を考えています。
まだローンも残ってます。
土地は親の所有のまま売却できますか？
その際の注意点等有れば教えてください。
よろしく御願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年10月18日(日)19時25分53秒
けけさん、ご質問ありがとうございます。論理的には、借地の状態で買い主
がＯＫと言えば、親御さんの許可の上に売却する事は可能です。論理的には
。しかし、現実は、親御さんなどが全額を返済しない限り、名義変更の為に
金融機関が付けている抵当権等を外しては頂けないと思います。
一度、ローンを付けている金融機関、親御さんにご相談下さい。普通はこの
物件は売れない可能性が高いですし・・・まともな不動産会社で有れば取り扱う
可能性は低いと推定申し上げます。
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32特約の期間について
- 1 名前: 織田 和秀 投稿日: 2009年10月06日(火)15時37分11秒
調整区域（線引前に建物有）の土地（現況：更地）の土地を購入予定です。
融資特約付で契約し、融資承認後１年後くらいに建物を建てる予定です。所有権が変わりその後適合証明の申請をし、建てるけいかくですが、
万一適合証明がおりない場合は、白紙に戻す事ができますか。契約書に特約を入れてもらったほうがよいですか。
期間をいれてもらうには、１年間と長い期間でも宜しいですか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年10月10日(土)10時56分28秒
織田さん、不動産のご質問ありがとうございます。現在は市街化調整地域の
既存宅と云う制度は廃止されています。この廃止の時期に地主は適合証明等
を取っていないとなかなか難しい状況と推定されます。購入前にお住まいの
地域の建築指導課に直接出向き正しい知識を得た上で行動される事をお勧め
致します。
正しい知識を得た上で可能性が大で有れば、条件付きの契約をする事は可能
と推定されます。もちろん、契約書には明確に条件を入れ、想定されるリスク
をヘッジした上で行動される方が安全と推定されます。また、融資承認後の
期間に付いても金融機関で長さを定めているケースも有りますので事前に
融資予定の金融機関に直接ご確認される事をお勧めいたします。
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33名義について！
- 1 名前: フック 投稿日: 2009年09月15日(火)09時54分48秒
中古マンションを購入予定です。双方の親から500万ずつ融資を受け一括での
マンション購入を考えております。その際に私の妻から名義は妻の方にしてね
と言われております。現状2人とも働いており共働きです。ローンを組んだ場合
には共有名義で税金対策をする必要があると思いますが、一括での購入の場合
別に妻の名義で登録しても良いかと思っております。妻の名義にした場合、私
にとって不都合なことがあるのでしょうか？もう購入の契約が来週となっており
回答いただくと助かります。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年09月17日(木)11時35分29秒
フックさん、中古マンションの名義のご質問ありがとうございます。さて、
双方の親からの援助ですと・・・通常それぞれの子供の名義にしないと贈与税
がかかる場合が有ります。また、この援助も相続時精算課税制度を採用できた
場合に当面無税となります。もちろん、親御さんに相続税がかかる財産が有れ
ば、相続時には課税されます。詳しくは税務署に相談する事をお勧めいたします。
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34不動産売却契約の方法
- 1 名前: たかし 投稿日: 2009年09月09日(水)14時11分34秒
はじめまして。
現在自宅を売却して中古一戸建て物件の購入を考えているものです
先日、地元の不動産に行き話しをしたところ専任契約をしてくれと言われ次回迄に契約書作成しときますからと・・・。
でご相談なんですが契約には一般契約と専任契約があるとききましたが、
売主からしたらどちらがいいのかわかりません？
内容もさらっときいただけなので良くわかりませんのでアドバイス宜しくお願いします- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年09月10日(木)16時24分18秒
たかしさん、不動産のご質問ありがとうございます。不動産取引はとても難解
ですのでしっかり勉強してから、しっかり業者選定して行動をする事をお勧め
致します。不動産の媒介契約には下記の３通りが有ります。いずれの場合にも
良い面、悪い面が有りますので注意が必要です。
●専属専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物
取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが
できません。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
●専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地
建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが
できます。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
●一般媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地
建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが
できます。
つづく- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年09月10日(木)16時42分51秒
どの契約形態が、たかしさんの土地を適正な価格でどれだけ素早く売却でき
るか？この事が知りたいとの事と思います。ずばり契約形態よりいちばん重要
な事は・・・依頼した不動産会社の情報発信力と世間からの信用度によります。
企業の大小では有りませんし、有名無名でも有りません。どれだけお客様の気持ち
を理解して親身に真剣になれるか？どうか？が重要です。能力があり、良心的な
不動産会社で有れば・・・一般媒介契約より専任媒介契約や専属専任媒介契約の
方が、依頼された不動産会社はより真剣にお客様の為に努力をすると推定申し
あげます。
余談：弊社の場合もほぼ１００％が専任媒介契約で不動産のお取り扱いをさせ
て頂いて居ます。どのような契約形態でもダメ会社に依頼する事ほど悲惨な
事は有りません。こころの眼で不動産会社を見分けて下さい（笑）
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35第三者の意見が聞きたい!
- 1 名前: あいも 投稿日: 2009年09月08日(火)18時22分27秒
土地購入を考えている者です。
北東角地で東道路８M・北道路15M 東西に長く南側の隣地は現在畑。
東には大きな公園があり、静かでとても気に入った場所なのですが、
将来的に南側に東西にでーんと隣家が建つ事を予想してみると、南側が
日当たりが悪くなりそうで、購入するに値する土地なのかどうか・・・と日々
悩んでおります。
住宅メーカーが探して来てくれた土地なので、悪いことは絶対に言わないと思うし、
．．．。
こういう場合は、一級建築士さんとかに相談する者なのでしょうか？
それすらも方法がわかりません。
サンハウジング様のブログにかいてあるように、建て方次第で素敵な家になる土地ならば
OKだと思うのですが、その辺りを第三者の方に相談したい場合は、どこに尋ねればいいでしょうか？
教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年09月08日(火)19時33分21秒
あいもさん、ご質問ありがとうございます。どの世界でも、その道の
プロフェッショナルも居れば・・・プロとは名ばかりのド素人も居ます。
車の運転で言えば・・ペーパードライバーからＦ１の選手まで居ます。
一般論で言えば、ハウスメーカーに本物のプロは居ません。本当のプロの
一級建築士に、三次元のコンピューターグラフィックスで、買われる土地の
廻りの町並みを再現して、近隣に建築基準法の許す最大の建物が出来た場合
等で、冬至を初めとする一年中の日当たり、風通しなどを事前にシュミレー
ションしてもらって下さい。手前味噌で恐縮ですが弊社ならものの３０分で
再現してご覧頂けます。（一度現場調査の上）一年３６５日全ての日の正確な
日当たりを朝５時から夕方７時まで、極論を言えば一分ごとの変化をお見せ
出来ます。もちろん、弊社で土地をお求めのお客様には無料です（笑）
あいもさんがどの地域にお住まいか？解りませんので・・・根気よく本物の
プロを捜すことです。このことは住宅設計にも言えることです。普通の工務店
やハウスメーカーに８０点以上を期待する事自体無理な話です。彼らは最大
公約数の効率を求める仕事しか許されて居ないからです。
８０点以上、１００点を求めるのなら本物のプロ（Ｆ１ドライバー）の様な
一級建築士を捜し求めて下さいね（笑）設計事務所の大きさや、有名設計士
と言う意味では有りません。真剣に貴方と対峙してくれる有能で、良心的な
設計士を見つけ出して下さいね（笑）- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年09月08日(火)19時47分41秒
余談：（笑）本日も、弊社と春に設計のご依頼を頂き、定期的に最低週一回
以上のお打ち合わせが続き、一回の打ち合わせが約２時間～３時間、そして
約４ヶ月（打ち合わせ回数優に２０回以上）プラン数にしておおよそ２０プラン
以上・・・ケンケンがくがく・・・本日も、お客様と事務所で口角泡を飛ばし
お互いに言いたいことを思いっきり言い合って（他人がみたらケンカ？笑）
打ち合わせをさせて頂きました。１００点を求めて最善を尽くす・・・
これがプロです。- 4 名前: あいも 投稿日: 2009年09月09日(水)12時39分21秒
サンハウジング様、丁寧にご返答頂き大変嬉しく思います。
私の住まいは、豊川市になるのでサンハウジング様とはお隣の市になります。
ちなみにサンハウジング様に3次元のコンピューターグラフィックでシュミレーションを
お願いするとなると、日数（現場調査依頼からシュミレーションして頂けるまでの日数
）と費用はいくらぐらいになるでしょうか？
土地は他社不動産の専売の土地の為、サンハウジング様からの購入ではありません。
そして、おそらく建築も今商談中のメーカーになる予定です。
その検討中の土地は買い付けが始まっているため、出来るだけ早く買い付けを
出さないと他にとられてしまう可能性があります。
そんなこんなで、少しシュミレーションを急いでる状態です。
こんな私どもの依頼でも受けていただけるのでしょうか・・・
よろしければ、またお返事おまちしております。- 5 名前: あいも 投稿日: 2009年09月10日(木)10時19分26秒
サンハウジング様
今朝、メールの質問の内容をお電話で相談させていただきましたので、メールの返信は
結構です。（重複で質問してしまってすみません．．．）
大変お忙しいのに、丁寧に相談にのって頂き感謝しています。
また、困った事があったら、サンハウジング様の会社へ、アポを取って
相談に伺おうと思っております。その際は宜しくお願いいたします。
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36債務整理後の借家を契約するにあたって
- 1 名前: チエママ 投稿日: 2009年08月21日(金)11時30分56秒
主人が仕事で多額の借金を借金をすることになってしまい自分所有のマンションも競売に賭けられ他の方が落札されてこの９月１０日までに明渡さなくてはいけないのですが
家族が多いいためなかなか賃貸物件が見つからないのですが良い物件があっても保証協会を通さなければいけない物件ばかりでなかなか決りません。
保証人は立ててはいるのですがオーナーさんがＯ．Ｋ．を出していただけません。
債務整理をしたので保証協会は通らないのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年08月21日(金)16時03分35秒
チエママさん、掲示板冒頭にも明記して有るとおり当相談コーナーは賃貸は
相談外です。悪しからずご了承ください。適時削除させて頂きます。
余談：袖すり合うも他生の縁・・・金融事故はデーターベースに載ります。
根気よく、保証人を認めて頂ける貸し主を捜し出すしか有りません。
賃貸の家賃の不払いリスクがどれだけ少ないかを取り扱い不動産会社に
誠心誠意説明するしか有りません。また、家賃も支払う能力が無い場合には
行政の行う、市営団地や県営団地などの担当者に相談するのも一つの方法です
頑張ってくださいね
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37名義の異なる土地家の売却
- 1 名前: ｈａｓｓａｎ 投稿日: 2009年08月20日(木)13時32分53秒
現在、妻の父の土地に私の家があります。土地は無償貸与で築１５年の家ですが土地と家を売却したいと思います。
この場合、それぞれの名義のまま売却するか、または一旦、土地を妻に生前贈与してもらい売却するか迷っています。
手続きや課税額など比較するとどちらが有利になるのか教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年08月20日(木)18時14分54秒
ｈａｓｓａｎさん、ご質問ありがとうございます。登録名前？の理由により
ます。売却した後に利益が残る場合、この利益の帰属先にもよりますし・・
不動産の売却理由や物件状況、資産状況により変わってきます。いずれにしても
丁寧で良心的取引実績の多数有る有能な不動産会社を選びに選び、ご相談
ください。
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38団体信用生命保険について
- 1 名前: bukky 投稿日: 2009年08月19日(水)22時04分56秒
現在、脂肪肝か肝硬変なのですが、審査が通りそうも無いので
未報告にしようと思っています。
もし、ローンが残った状態で死亡し、虚偽が発覚し保険がおりなかった場合、
マンションの相続を家族がしなかった場合でも
ローンの残りの返済が家族に行く場合があるのでしょうか？
銀行にマンションを取り上げられて終わりなら問題ないのですが、
ローンの残りの返済が家族に行くのが怖いです。
ご返答、よろしくお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年08月20日(木)13時10分21秒
bukkyさん、ご質問ありがとうございます。保険屋さんも馬鹿では有りません
ので疑わしき事例は調べます。個人の負債は、その個人の保証人になって
居なければ・・・資産を含めて負債も相続放棄出来ます。つまり何にも要ら
なければ、保証人になっていないただの同居の家族までは及びません。
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39不動産売買（売り手）に伴う税金
- 1 名前: 森 投稿日: 2009年08月05日(水)11時04分28秒
親から相続した不動産（土地建物）を売買する予定です。ある村が、過疎化防止のため居住者を全国で募集し3年間をめどに住まわせるというプロジェクトの対象物です。つまり買主が村です。この場合の税金の概要について教えていただけないでしょうか？よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年08月06日(木)15時16分29秒
森さん、村の税制に付いては私は詳しくありません。村に売ることが公共物
の買収に当たるのか？税制上の特例を受ける売買なのか？？？私には正確には
解りません。村の担当者に説明を受けてください。
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40事故物件について
- 1 名前: ピーチ 投稿日: 2009年08月01日(土)17時03分50秒
はじめまして。事故物件に詳しい弁護士を探しているときにこちらを見つけました。どうぞ宜しくお願い致します。
今年1月に住居付きテナントビルを購入しました。３Fが住居（現在は前オーナーが新築が完成まで無償で貸しています。来月辺りに出て行く予定です）
１・２Fに5店舗のビルですが、最近に発覚したのですが、10年ほど前に前オーナーの娘が３Fで首吊り自殺をして、病院で死亡を確認されたという事件を知りました。私としてはその様な物件と知っていれば購入はまずしなかった物件です。かなりのショックを受けましたが、もう後には引けないので
今の希望では一部返金請求をしたいのですが、前オーナーは払う気がないので裁判でどうぞという態度なのです。どうでしょうか。このような件ですといくらくらいの返金が見込めるでしょうか。
裁判はしないほうがいいのでしょうか。裁判に勝てば、今後３Fを貸す場合は告知しなければいけなくなることは聞きました。この事件を知った以上私は３Fには住めません・・・
アドバイスありましたらお願い致します。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2009年08月06日(木)15時12分01秒
ピーチさん、ご質問ありがとうございます。しかし、あまり喜ばしいご質問では
有りませんね（涙）
さて、首つり自殺が有った建物をその事実を告知しないで売買した場合には
基本的にその首つり自殺があってからの年数によりその過失割合が認定されて
居るようです。もちろん、仲介業者が居れば、その仲介業者が当然の事ながら
売り主に嘘を言われたり通常の注意を計っても解らなければ、その仲介業務と
しての過失割合も判断が分かれるところです。
さて、一番の問題は裁判を起こして費用をかけてもこの売り主が支払い能力が
有るか？無いか？が一番の問題です。民事の場合、その判決の費用を請求する
にも無いところからはびた一文取れない可能性が有ります。判決と云う空手形
をもらっても何の意味も有りませんと私は個人邸に推定します。もちろん、
正義の為に法廷闘争をするのはピーチさんのご自由です。とにかく二次被害
にあわないためにも銭ゲバ弁護士は避けるべきです。本当にピーチさんの実利
を真剣に考えて頂ける良心的で能力の有る弁護士さんにご相談をください。
法廷闘争をするか？しないか？を判断する上で一番重要な事は弁護士任せに
しないことです。少なくとも民法や商法、そしてこれらの事件に該当する判例
は全てご自分で目を通して理解した上で、弁護士という専門家を貴方が使い
込む事です。もちろん、基本的な判断は弁護士がするのでは無く知識を得た
貴方が弁護士の専門的なアドバイス、意見を聞いてリスクを正確に認識した
上でご判断をください。頑張ってくださいね。
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