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541抵当権と根抵当権
- 1 名前: かずさん 投稿日: 2005年03月16日(水)12時55分21秒
中古アパートを購入するために銀行に融資手続きしています。抵当権と根抵当権どちらにしますか？
と聞かれたのですがどうすればよいものかわかりませんでした。
違いは説明を受けましたし，一度根抵当権を設定したら再度融資を受けるときに設定手数料がかからないとのことも聞きました。
銀行はなんとなく根抵当権にしたいような感じを受けたのですが根抵当権にした場合のデメリットを教えてください。
どっちでも大差は無いのかな？というのが銀行で説明を受けたときの印象ですが、
根抵当権をつけるとローン返済が終了しても銀行の許可がないと売る事が出来ないという事になるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年03月17日(木)14時04分09秒
かずさん、ご質問ありがとうございます。一般的に抵当権は債務、債権が固
定している場合、根抵当権は債務、債権が変動する場合に用いられます。
かずさんが事業を多角的にやっていてお金の借り入れや返済が頻繁に行われ
その使用目的などが異なる場合などには根抵当権が適して居ると思います。
抵当権というのは、特定の債権を担保することを目的として設定されるもの
です。例えば、銀行から住宅資金を借りたりするときに用いられます。
これに対して、根抵当権は、一定の範囲に属する不特定多数の債権を極度
額を限度として担保することを目的として設定されます。
一定の範囲に属する不特定多数の債権とは、登記上は債権の範囲として表
示されます。銀行取引・手形債権・小切手債権などがこれにあたります｡
抵当権と根抵当権の違いは、担保する債権が特定されているかどうか、と
いうことなのです。
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542賃貸物件立ち退きの件で。
- 1 名前: 教えてください 投稿日: 2005年03月06日(日)21時59分10秒
こんにちは。義父が２０数年ほどお店を構えていた建物の大家さんと立ち退きの件でもめています。
昨年の１０月頃に大家さんから３月末で古くなった建物を取り壊し、駐車場にしたいので出てくれないかと打診がありました。
それが今年になってやはり義父との契約満了（２年更新していたようです）の来年２００６年２月までこのままでよいと話がありました。
ただ、義父はお店が毎月赤字だったこともあり、３月末で辞めて新しい仕事をしようと思っていました。
また、義父は契約の途中での解除だったので大家さんから立ち退き料をもらうつもりでいたようなのですが、大家さんには出す気がないようです。
現状では契約満了までお店を続けてよいと言っている大家さんから義父は立退き料をもらえるのでしょうか？
また、契約書では義父がお店をでるときには店の中を借りた時の状態に戻して出て行くこととなっていますが、
やはりそのようにしなければならないのでしょうか？
ちなみに、この大家さんとは不動産やを通さず、直接個々で契約書を取り交わしており、
１０月に大家さんから打診があったことも特に証拠に残るものはありません。
ご回答いただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年03月07日(月)09時56分37秒
賃貸相談は、カテゴリー違反です。注意書きの通り削除させて頂きます。
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543手付金を取り戻したい！！
- 1 名前: ハセ子う 投稿日: 2005年03月06日(日)16時49分12秒
はじめまして。 このたび生まれて初めて自分のマンションを購入する決断をし、すでに昨年の7月に売買価格の10％以上の金額 590万円を支払っておりますが、先月2/15に内覧会が行われ、内覧をしてビックリ！購入契約の前に販売担当者が説明していたことと相違する状況で物件が完成していました。具体的には寝室から海が眺められると謳っており、またそれを同マンションの大きな売り文句にしていたのです。（青田買い）しかし私の購入した部屋はそれに程遠く、真正面に大きな建物が立ちはだかり、またその横は駐車場で海はホトンドと言っていいほど見えないようなとんでもない景色です。内覧を済ませてすぐに販売会社に電話しましたが担当者不在として数日音沙汰が無く、メール文書にて「購入時の説明が違っており、希望していたものと違うものを販売されたことに不満で、部屋の変更か契約解除をしたい、解除の場合は全額の手付金の返還を請求する」としましたが販売会社側は「売主さんに確認したところそれは受け入れられない、解約するなら手付金は返還しない」と回答してきました。 また代わりに変更が可能と思われる現在空室の物件を紹介してきましたが、どれも売れ残りの物件で私が満足するものはほとんどなくなんとか我慢をするなら
と譲歩して決定した物件が現在契約したものより１００万円高いもので、販売会社の説明責任を果たさなかったことに起因する過分な費用は私が支払うのは道理が通らない、100万円値引いて購入当初の物件と同一価格にせよと請求したのですがそれも応じず、なしのつぶてです。 どうしたら救われるのでしょうか？もう マンション購入なんてこりごりです。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年03月07日(月)09時53分23秒
ハセ子う、さんご質問ありがとうございます。ひどい目に合われて居るよう
ですね？お察し申し上げます。・・・・・
世の中から”愛””真心””親切””優しさ”等々・・・人間が人間として
幸せになるために一番大事なものがドンドン希薄になり消えつつ有る象徴の
様なお話ですね
この様なつらい世の中を選択したのも間違いなく私たちで有ることを認識する
必要が有ると思います。
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544手付金返還について
- 1 名前: masa 投稿日: 2005年03月04日(金)21時12分55秒
はじめまして。
手付金の返還についての相談です。
経緯としましては、去年１０月に夫婦合算でマンションを購入契約をし、
同年１１月中旬にそのマンションの不動産へ手付金を支払いを行いました。
（銀行、公庫ともに審査にとおりました）
そして翌月１２月に離婚をしてしまいましたが、
販売会社さんの方からで”合算でなくご主人（私）様が一人でも
借入れ可能なので購入したらいかがですか？”
と言われ、私的にも購入の意思があったので購入を決意していました。
しかし後日電話で、その資金プランにもともとあった私の借金（奨学金）を
加味しないで算出したらしく、借入れができないことが判明しました。
現状として、購入したいのですが借入れができない状態です。
この場合キャンセルしたとしても手付金は返還されないものでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年03月07日(月)09時43分01秒
すべては契約書の内容によります。融資条件付き売買欄を良く読んでね（微笑）
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545土地の個人売買について
- 1 名前: りょう 投稿日: 2005年02月27日(日)18時07分25秒
現在空き家になっている土地を購入したく、親を通して、今度初めて売手の方と話合いの機会を持つことになりました。
土地の売買については、不動産会社を介したほうがスムーズに行くと思うのですが、その不動産会社を売手OR買手どちらで頼むのが一般的なのか？
また、新居建設目的でその土地を購入したいのですが、そういう場合、事前にどのような事を調べていたほうが良いのか？それは、どういう方法が一番良いのか？（不動産会社？ハウスメーカー？？どこ？？？）
アドバイスいただきたいのですが、よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年03月07日(月)09時40分57秒
りょうさん、ご質問ありがとうございます。不動産会社を仲介に入れる場合
売り手、買い手、どちら側で頼んでもかまいません。普通のケースの場合売
り主には売り主側の不動産業者、買い主には買い主側の不動産業者が付く場
合が一般的です。もちろん、一社の不動産業者さんに売り主、買い主双方の
業務をやって頂いてもかまいません。この場合、いずれのケースでも不動産
手数料は売り主、買い主さんそれぞれ売買価格の３％プラス６万円プラス消
費税が最高限度額となっています。
新居目的での購入との事ですので市役所等に出向きましてこの土地の法的な
位置づけ（都市計画法やその他の法令、や水道の配管経やガス管、地盤のお
およその強さ等）等の地域情報を含めた諸々の情報を事前に確認して判断さ
れると失敗が少なくなると推定申し上げます。
それから、法務局で公図を取りこの土地にどの程度の建物が建設可能か？また
それが自分たちに取って満足いく広さが確保できるであろうか？日当たり等は
問題ないか？等々検証して於くとより安心でしょう。
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546借金返済の為の不動産売却について
- 1 名前: なな 投稿日: 2005年02月26日(土)01時46分00秒
教えてください。現在分譲マンションに住んでおり、買い替えを検討していました。ところが主人がサラ金に借金をしていることが分かり、現借入れ残高が５００万円強ありました。この場合、買い替えは可能でしょうか？可能であればどんなことに注意したらいいですか？情けない話ですが貯金も知らないうちに使われてしまい、貯蓄は２００万程しかありません。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年03月07日(月)09時27分47秒
ななさん、離婚しないのならマズサラ金をキッチと返済すべきです。サラ金は
あり地獄ですからこれが少しでも残っていると買ったマンション（もし買えた
とすれば？）も直ぐにとられちゃいますよ。それくらいサラ金の金利は直ぐに
膨大にふくれあがります。もちろん、バックにはこわぁ～～～い取り立てやさ
んもウジョウジョ居ますからね？？？昨今の世の中、みんなで渡れば怖くない
的にドンドンモラルハザードが崩壊しつつ有ります。踏ん張る所は踏ん張らな
くては・・・・と・・・私は思います。
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547亡くなった義母と実父の共有名義の売り方
- 1 名前: たなか こうじ 投稿日: 2005年02月22日(火)09時39分24秒
13年前に亡くなった義母と実父の共有名義の築40年の家を売ろうと思います
が、義母の相続について司法書士事務所に依頼しましたが、相続人があまりに
多く追跡できず相続不可能の結論を得ましたが、実父の持分、のみの売却はで
きますか。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年02月22日(火)11時00分36秒
たなかこうじさん、ご質問ありがとう御座います。論理的には持ち分のみ売却は可
能ですが・・・・現実には悪意の有る人以外は買わないと思います。経費と時間と
労力をかけて義母さんの相続者に了解を取り正しい法的手続きに従い処理するしか
無いと推定申し上げます。
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548自己破産者なのですが・・・
- 1 名前: ますくん 投稿日: 2005年02月21日(月)21時51分11秒
すいません教えて下さい。2002年8月に破産の免責を受けたのですが
色々な所に5～7年は融資は受けれないと書いてありますが、
やはり5～7年たたないと銀行の審査は通らないのでしょうか？
又手付金を払った後に審査が通らないという事が分かったときは、
手付金はどうなるのですか？キャンセル料とか取られるのですか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年02月22日(火)10時56分29秒
ますくん、破産は金融事故としてブラックリストに載ります。どれくらいでそのリ
ストから削除されるか？これは各金融機関で異なります。申し込みをしてみるのが
一番早いです。（笑）
契約は融資条件付きの契約としてもし、万が一融資が下りない場合は手付け金を全
額返還して頂ける白紙解約が出来る契約方法として下さい。また、このとき注意を
しなくてはならないのはこの特約に有効期限が有ることです。この期限を過ぎて融
資が下りない場合には手付け金は没収されます。期限を決めるときに十分な期間を
設定して下さい。また、金融機関等も具体的な銀行名等をキチッと記入する様にし
て下さい。記入しない場合にはサラ金でもＯＫとなりとても危険です。
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549公団の手付金返還
- 1 名前: 大関 投稿日: 2005年02月15日(火)01時55分28秒
今年の８月に完成のマンションを去年の７月に契約しました。その後私は、
去年の１２月に椎間板ヘルニアで３週間の入院をし、自宅での療養の後、
仕事に復帰したのですが、仕事が肉体労働のためうまくいかず、退職を
決めています。物件は横浜市住宅供給公社で販売提携会社から契約しました。
公庫の融資と金融機関の融資の承認は受けましたが、契約はまだです。
収入も下がるので解約したいと電話したところ、放棄になるといわれました。
契約書にも放棄の文字があります。また、公社は手付金の保全を講じないと
かかれていました。手付金の２４０万円を取り戻すにはもう遅いのでしょうか。
何かいい方法を教えてください。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年02月15日(火)13時46分06秒
大関さん、ご質問ありがとう御座います。ご病気お見舞い申し上げます。さて、
普通は手付けを支払う時に融資条件付きの契約書を交わします。この融資条件には
普通は期限を設けますので期限以内でしたら、仕事が無くなり金融機関も融資条件
が変わっていますので融資をしてくれなくなります。よって融資条件が不成立で白
紙解約が出来ると推定申し上げますが・・・・ここでは具体的な約束事や手付け金
の受け渡し時の状況が解りませんので正確は回答は不可能と思います。
また、契約書に特別な記載の無い限り病気やケガ等は買い主の個人的理由と見な
され正当な（白紙解約出来る）理由とは一般的には見なされません。あくまで契
約書の内容に従い処理されると思います。
しかし、２４０万円没収と云うのはあまりにも病床の身にお気の毒と思います。
念には念を入れて契約書の内容を法律家に見てもらった方が良いかもしれませんね- 3 名前: 大関 投稿日: 2005年02月17日(木)00時34分48秒
お返事ありがとうございました。
私が持っている契約書は分譲住宅譲渡契約書ですが、その中に「公庫等の
融資利用の特例」の記載があり「融資承認後に自己都合による退職を
したときは、本契約を解除することは、できない」とあります。
ここを販売会社は、言ってきます。販売会社に直接公団に話をさせてほしいと
頼んだところ、聞いてみると言われました。もし話せるときは、解約したい理由
をはなす他に何か聞くことがあったら教えてください。お願いします。
今度、横浜市役所の無料法律相談の予約を取ったので、サンハウジングさんの
おっしゃる様に「融資条件付契約書」について聞いてみます。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年02月17日(木)09時22分39秒
大関さん、再度のご質問ありがとうございます。マンションの契約は終了している
訳ですから特段、聞く事柄は無いと推定申し上げます。後は契約書の内容に大関さ
んが白紙解約出来る余地が有るかどうかが重要です。その観点から法律の無料相談
に出向かれることは賢明と推定申し上げます。
余談：もし、ダメでも相手は公団ですから交渉で粘り勝ちって事もあり得るかも？
しれません。相手が譲歩して下されば契約書の条文通りにしなくても良いわけです
から・・・・熱くなって頭の血管が切れない程度に頑張ってね（笑）
まぁ～～～しかし～～～役人根性ってのが有りまして・・・・
つまり、強いモノには弱く、弱いモノには強く、血も涙も無いのが役人ですから？
役人長くやってると人間として”カタ○？”既存不適格人間に成っちゃうかも？
・・・・・”情け”・・・・が通じる事をお祈り申し上げます。
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550老夫婦現金戸建て購入時の共同名義
- 1 名前: 堤 彰子 投稿日: 2005年02月14日(月)10時01分52秒
ローンなしで共同名義にするメリットを教えて下さい。5000万円の物件を中古物件販売金と現金で購入します。
共働きだったため、父２０００万、母１０００万出資して購入します。父が万が一なくなった時の相続税削減につながるのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年02月14日(月)13時54分14秒
堤さん、ご質問ありがとうございます。相続税の減税に関してはその相続する資産
及び相続者の数により異なります。つまり各人の課税価格の合計額－基礎控除額＝
課税遺産総額・・・となります。ここで基礎控除額は５０００万円＋１０００万円
×法定相続人の数となります。具体的な資産の状況を正確に把握する意味でも上記
以上に資産が有る場合には税理士さんに事前にご相談されることをお勧め致します。
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551連帯保証人になったが・・・
- 1 名前: たっち 投稿日: 2005年01月25日(火)23時27分11秒
結婚したとき親が新築一戸建てを購入し、同居していました。都合によりいまは
アパートで生活しています。子どもも生まれたなどで、もう、親のところには戻る
気もなく、新たに家を購入したいのですが、親が購入した家の連帯保証人に私が
なっていて、土地・家屋の名義も２分の１が私になっています。この場合、私の
名義で住宅ローンは組めるのでしょうか？それとも親の住宅ローンが終わらない
限り私が家を購入することはできないのでしょうか？親の購入した家の土地・家
屋の名義はどのようにしたらいいのでしょうか？- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月27日(木)09時15分25秒
たっちさん、ご質問ありがとうございます。ムムムムム・・・・身内の問題はとて
もデリケートでとても難しいです。
たっちさんは親御さんと同居していた家を買う場合、二分の一の資金負担はしたの
でしょうか？お金は負担しないが名義は入れた場合、現金で二分の一負担した場合
共同名義でローンを組んだ場合・・・等々、ケースバイケースでたっちさんの新た
に不動産を買おうとするローンが組める場合、組めない場合と出てくると思います。
また、親御さんと買われたローンの連帯保証人をしつつローンを組む事はとても
リスキーな話と思います。たっちさんがメチャクチャ収入が有る場合は別ですが・・
親御さんの連帯保証をやめる場合には新たに他の連帯保証人を立てるか、又は
それが出来ない場合は銀行とモメると推定申し上げます。最悪の場合、銀行は血も
涙も無いですから・・・・・注意が必要です。- 3 名前: たっち 投稿日: 2005年01月29日(土)13時42分15秒
ありがとうございます。もう一つ質問なのですが、たとえば、住宅ローンの借り換え
をしたときは、連帯保証人はどうなるのでしょうか？このまま前のローンの連帯保証人
を引き継がなければならないのでしょうか？そこで私が連帯保証人からはずせるので
あればいいのですが・・・。- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月31日(月)10時55分40秒
たっちさん、ご質問ありがとうございます。住宅ローンの借換でも連帯保証人を要
求される場合と、保証協会と云う数十万円の保証料を支払い保証人の代行をしてく
れる組織があります。借換を契機としてこの保証協会の審査をパスして保証料を支
払いローンが組めればたっちさんは保証人から抜けることが出来ると推定申し上げ
ます。もちろん、銀行によってはその商品に保証協会が使えないものも有りますの
で・・・詳しくは銀行窓口に出向きご相談ください。- 5 名前: たっち 投稿日: 2005年02月08日(火)23時48分35秒
返信遅れましたが、本当にありがとうございました。
またなにかありましたらよろしくお願いします。
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552競売物件を購入したいのですが
- 1 名前: ゆき 投稿日: 2005年02月06日(日)19時31分05秒
工務店から紹介された競売物件を購入しようかと考えています。現在は更地で環境もよく気に入っています。
ただし、以下の２点で悩んでいます。
①競売物件を購入するにあたって調べたほうがよいことは何か。
更地にして5年ほどたっているとうらに住んでいるかたから聞きました。
本下水、ガス、水道の引き込みはしてあるようです。
②入札の価格についてどのくらいに設定するのがよいか。
一般の不動産屋で表示されている近隣のつぼ単価と同じくらいにしたほうがいいのでしょうか？
競売には競売の相場があるのでしょうか？
土地の入り口に半紙を並々におって（神棚やお供え餅とかにるいてるようなやつ）、割り箸につけたようなものが刺しておいてありました。
隣の家のものかもしれませんが、これもちょっと気になります。ご存知でしたら教えてください。
よろしくお願いします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年02月07日(月)09時16分40秒
ゆきさん、ご質問ありがとうございます。競売物件につきましては慎重にされる事
をお勧め致します。競売物件の取得に伴う注意事項はこの程度の掲示板でウンヌン
されるには不適当なほど慎重に有るべきと思います。よって回答不能です。
なお、土地の入り口に半紙が割り箸に付けたものがさしてあったとの事ですが推定
するにお払いをした時の土地のエリアを指定するモノと推定申し上げます。- 3 名前: ゆき 投稿日: 2005年02月07日(月)18時18分37秒
ご回答ありがとうございました。
サンハウジングさんのご回答で、競売物件には十分な注意が必要というのはよくわかりました。
できる限りのことをして慎重にとりくみたいと思います。
ありがとうございました。
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553売買契約時の公租公課の扱い
- 1 名前: ふみちん 投稿日: 2005年02月07日(月)05時52分51秒
去年の５月に実家を売ったのですが、まだ平成１６年度の固定資産税、
都市計画税の請求が来ます。
きっと、去年まで持っていた財産なので、そうなのだと思いますが、
売買契約書の第９条には、
（公租公課等及び各種使用料の負担ならびに収益の帰属）
本物件に賦課される公租公課及び電気、ガス、水道等の使用料は、
本物件の引渡日の前日までの分は売主が、引渡日以降の分は買主が負担する。
公租公課の精算をする起算日は「１月１日」とする。
と書いてありますが、この意味がいまひとつ判らなく、今のまま請求の通り、
うちが税金を払っておいた方が良いのか気になっています。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年02月07日(月)09時32分14秒
ふみちゃん、ご質問ありがとうございます。ズバリ、ふみちゃんは去年の１月１日
から引き渡しをした日、（５月？）までの固定資産税、都市計画税を払うと云う契
約と推定申し上げます。しかし、この税金は１月１日の所有者に対して１年分の請
求が４月１日以降（普通は４月中）に来ます。つまり、去年の１月１日はふみちゃ
んの所有ですからふみちゃんに１年分請求が来るわけですから・・・・
しかし、普通の不動産やさんならこの税金の負担割合をチャンと決済時に案分して
くれるものです。買い主さんから５月から１２月までの税金を算出してふみちゃん
に支払ってくれているのですが・・・・・もちろん、不動産やさんのやり方等が
有りますので絶対ではありませんが？？？？？良くご確認をして取扱不動産やさん
に聞くと良いかもしれませんね
確定申告は税務署に行けば教えて下さいますよ、おそらく個人居住用住宅の売却益
３０００万円までは特別控除が有りますのでこの要件に合致すれば普通の住宅（３
０００万円以下）の場合税金はかならないと思います。
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554土地の再取得について
- 1 名前: ごんちゃん 投稿日: 2005年02月04日(金)12時46分03秒
協同組合で土地を買って事業（四社で印刷関係）を行っているが、借入金の返済が終わるので、土地を各社に分けて分筆登記したいと考えているが、新たなに不動産取得税が発生するのでしょうか？また、発生しない方法があれば教えていただきたい。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年02月07日(月)09時12分35秒
ごんちゃん、ご質問ありがとうございます。残念ながら組合名義から組み合い構成
員個人への分筆登記には不動産取得税はもちろんの事、登録免許税等の種々の税金
がかかると推定申し上げます。私の知る限り発生しない方法は無いと思います。
なお、協同組合の成り立ちや地域の特例が有る可能性も否定出来ませんので関係書
類をお持ちになり税務署で詳しくはお尋ね下さるとパーフェクトかも？ね（笑）
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556少しお聞きします
- 1 名前: 田中 投稿日: 2005年01月24日(月)00時51分36秒
つい最近なのですが私の友人が中古物件を購入したのですが
買ったあとで市の若者定住促進という助成金制度があるのを知り
市役所に問い合わせたところ 受付期間が契約日の１ヶ月前までと言われ
門前払いだったそうです この場合知らなかった友人が泣き寝入りしなければ
いけないのでしょうか？泣き寝入りしろという市役所もそうですが こういった
助成金制度を伝えなかった不動産屋には責任はないのですか？よろしくお願いいたします- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月24日(月)14時20分58秒
田中さん、ご質問ありがとうございます。不動産取引に於ける助成金制度の告知は
宅建業法が定める取引主任者がすべき重要事項説明書の記載事項には残念ながら当
たらないと推定申し上げます。この日本では各種助成制度が有りますが役所が告知
を十分しないケースが多々有ります。この助成制度に限らず年々創られる法律でさ
え・・・国民が自ら知るための行動を起こす義務が有ります。しかし、実際の所何
もしない人々が殆どです。殆どの場合助成制度はそれを受けるための人々の為に有
るのでは無く役人のお仕事をしていると云ういい訳の為に有るのかも？しれません
ね？？？？？
余談：いい加減な役人とそれを許している政治家、これら自分の保身のみを考えて
いるやからを選び続けているバカ国民・・・・まぁ～こんな所でしょうか？
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557融資特約の解除について
- 1 名前: さんちゃん 投稿日: 2005年01月22日(土)09時38分04秒
融資特約（ローン特約）について質問させて下さい。
注文付建築で家の工事請負契約に融資特約の条項がなかったのでつけて頂くようお願いしました。
その際、売り手から特約で契約が解除できる日付を契約から1ヶ月後にしてくれと言われました。
確かに銀行の審査は2週間程度で終わり、内示は頂けますが、実際のローン実行は建物が建ってからです。
従って私はもし建築で不備がありローンが降りなかった場合に私が困ってしまうので、特約解除の日付をローン実行予定日以降にしたいと申し出をしました。
売主側は建ててからローンが降りないのから買わないではこちらも困るのでそれはだめと言われました。
銀行に相談しても私の申し出はおかしいことではないが後は売り手との協議によると言われました。不動産業界の常識としてどちらが正しいのでしょうか？
教えて下さい。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月22日(土)17時47分16秒
さんちゃん、ご質問ありがとうございます。普通は融資条項の解除有効期限は着工
前までです。一般的には１ヶ月から２ヶ月と思います。これは契約そのものがお互
いの信頼関係を認めることから成り立っているからです。さんちゃんは融資申し込
みをして銀行と融資の約束（融資許可又は受付受理）をするわけです。そして建設
会社は融資の申し込みをした約束の建物を建てる義務が有るわけです。さんちゃん
は建物が建ち終わり融資が受けられるまで融資条件に不備を来さないように努力す
る訳です。もちろん、突然の会社の倒産等が有りその事を銀行が知れば融資条件違
反で融資の実行を渋る場合もあり得ます。その時のリスク（頭金の没収や損害賠償）
はさんちゃんの側に責任が有るわけですからさんちゃんんが負うべきリスクです。
残念ながら世の中何が起こっても不思議でない時代です。起こる最悪の可能性を想定
してリスクヘッジをしなくてはならない時代のようです。頑張って下さいね（笑）
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558住居人がいても不動産売買はできますか？
- 1 名前: じゅん 投稿日: 2005年01月08日(土)15時13分13秒
妹のことで相談させてください。昨年の三月から彼女は夫の両親と同居していますが、折り合いが悪く、事あるごとに「出て行け！」と怒鳴られています。中三と小六の子供がいますが、最近では姑は孫たちにも「出て行け！」と怒鳴っています。外に家を借りるのは経済的に無理なため、妹一家は我慢してでもその家に住むつもりでいますが、義父母が土地・家を売ってそのお金で養老院に入る可能性も出てきました。妹一家が住んでいても、その不動産の売買をすることは可能なのでしょうか？どうか教えてください。よろしくお願いいたします。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月11日(火)09時32分01秒
じゅんさん、ご質問ありがとうございます。家族が住んでいてもその家を売却する
事は法律上は可能です。所有者が売却しようと思っても現実には残された家族をそ
のままに善良な第三者として居住目的で買う人は居ないと推定申し上げます。
しかし、価格がめっぽう安いとか？買うことにより何らかの利益の確保が出来ると
推定された場合、追い出しを前提で買う人が居ないとは断定できません。
姑さんが悪意があり悪知恵が働けば・・・抵当権を利用した合法的な家族の追い出
しは可能です。
経済的な理由で我慢して同居するのも致し方無いかもしれませんが、早く自立の方
法を検討するのが賢明かもしれません・・・場所や条件を気にしないならメチャク
チャお値打ちな賃貸物件も有ると推定申し上げます。- 3 名前: じゅん 投稿日: 2005年01月13日(木)08時12分31秒
REサンハウジング様、早速にご返答いただきありがとうございました。住んでいる者は強いと思い込んでいましたが、そんなことはないのですね。大変参考になりました。今後どうするかを真剣に考えるよう妹に連絡します。ありがとうございました。- 4 名前: じゅん 投稿日: 2005年01月13日(木)08時45分48秒
すみません、あとひとつ質問させてください。親の家を出て行くときに、立退き料とは言いませんが、いくらか請求することはできるのでしょうか？教えてください。- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月13日(木)14時36分24秒
じゅんさん、再度のご質問ありがとうございます。妹さんが住んでいる家を維持す
るための税金とか補修費とか？を支払って居ないタダの同居人の場合、義理の親御
さんが家を売却した場合・・・居住権を買われた第三者に主張は出来ないと推定申
し上げます。よって平たく云えば只のいそうろうとみなされますので・・・いそう
ろうさんには普通の場合は立ち退き料は支払われないと推定申し上げます。もちろ
んなにがしかの家の維持のための（生活費では無い）費用を負担していればその負
担割合に応じてなにがしかの費用請求は出来ると推定申し上げます。
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559橋の権利
- 1 名前: 橋の向こう 投稿日: 2005年01月11日(火)11時24分26秒
中古住宅（土地と家）を購入したのですが、家の前に町が作った河川があります。
前所有者のために町が橋を造ったのですが、その橋の使用権はどうなっているのでしょうか？
橋を造った当時の住人が使用権を持っていると聞いたのですが、住宅を購入した時点で使用権は移転しないのでしょうか？
もし、前住人が使用権を持ち続けるのならば、使用権を移転するにはどういう手続きが必要か教えてください。
（もちろん、橋は登記されていません。）- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年01月11日(火)12時16分52秒
橋の向こうさん、ご質問ありがとうございます。ムムムム・・・橋の所有者は誰か
？町役場？に行って確認して下さい。町の所有で有れば町が特別に住宅の前の所有
者と契約をしていなければ・・・町所有の橋であり使用権うんぬんの問題は発生し
無いと推定申し上げます。もし、町が作り前の住宅の所有者に所有権を譲渡してい
れば前所有者から譲り渡し書をもらって於くのが後々のトラブル防止の為に良いと
推定申し上げます。何れにしても町役場で詳細を確認してアドバイスを受けるとよ
り良いでしょう。
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560キャンセルの手付金放棄ついて
- 1 名前: もも 投稿日: 2004年12月28日(火)11時35分02秒
こんにちは。
先日新築マンションを契約し、手付金を購入価格の10％振り込みました。
治安面が心配だった為、契約前に営業に尋ねました。
「風俗店は裏手に1件のみ、夜道一人で歩いても安全」と言っていましたので契約しました。
よくよく調べるとそこは引ったくり多発地帯で風俗店も何店があるようです。
この場合、手付金は放棄という形でキャンセルになるのでしょうか？
ちなみにオプション等申し込んでいません。- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年12月28日(火)12時36分04秒
ももさん、ご質問ありがとうございます。ムムムムムム・・・・営業さんの言葉を
盲信して買って現実と違うと云うクレームマンションの様な高額で永続的に使う物
に付いて買い主本人が現地調査もせずに買ったことに過失が無いとは云いきれない
と推定申し上げます。もちろん、営業さんは売りたいが故に現実を隠蔽した悪意を
客観的に証明しなければなりません。契約書の備考欄や重要事項説明書に「風俗店
は裏手に1件のみ、夜道一人で歩いても安全」と書いてあり現実がこの記述とこれま
た客観的に証明されれば重要事項説明違反で白紙の解約が出来るかも？しれません
が・・・・後は・・販売会社の良心や商道徳をどの程度重要に考えているかに白紙
解約（手付け金が戻る解約）が出来るかどうか？？？？？がかかって居ると推定申
し上げます。- 3 名前: もも 投稿日: 2004年12月28日(火)14時49分15秒
お返事有難うございました。やっぱり難しいですよね。
現地調査不足ということでこちらのミスですよね。
一番良い方法をもう一度じっくり考えてみたいと思います。- 4 名前: 不動産業者 投稿日: 2005年01月10日(月)14時21分25秒
現地調査不足は、不動産会社のほうではないかと推測できるため、不動産業者相手に調査義務違反で一度
お手紙を書いてい見るのも一つの手だと思います。告知義務の面で、不動産業者のほうが悪意があってもなくても
プロと素人では司法の判断が変わるからです。
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