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貸地契約の更新を拒否したいのですが… （不動産購入売却相談コーナー掲示板）
- 1 名前: コテツ 投稿日: 2005年05月11日(水)01時37分56秒
はじめまして。他県の者なのですが、土地の売却に関してご相談したいことがあってこちらを拝見させて頂きました。
現在住んでいる自分の家が築３０年を超えてだいぶ傷んできたので、この際家を壊し敷地を売って新しい土地を買い、新居を立てようと思っています。
ただ、一つ問題がありまして…我が家の敷地内で一部土地を貸しています。借主は親の代の遠縁に当たる人で、契約した当人は数年前に他界し、今はその息子さんが引き継いでいる形です。
２０年契約で来年の６月に一旦契約が切れることになっていますが、簡単に調べてみたところ、旧借地法では貸主側に「正当な理由」がないと契約更新の拒否ができないようになっているとの事でした。
その貸地には借主名義の家が建っていますが、ここ数年ずっと空き家です。（ごくたま～に借主が庭掃除などには来るのですが）
この場合、契約更新を拒否するに当たって「正当な理由」として認められるでしょうか？それと、そういった一連の手続きをする時にはやはり不動産屋さんや弁護士さんなどに仲介に入ってもらった方が良いのでしょうか？
そしてもし、立ち退いてもらえるとしたら（その家に住んでいなくても）立退き料（家の取り壊し料）などをお渡しする必要はあるのでしょうか？
質問が長くなってしまい申し訳ありませんが、何分初めてなもので…アドバイス宜しくお願い致します。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年05月11日(水)16時00分31秒
コテツさん、ご質問ありがとうございます。本来居住するために借地契約を
している訳ですから、現在住んでいないと云う事実は契約を解除するには有
効な事由と推定申し上げます。しかし、このケースの場合建物が借地人名義
ですので賃貸期間に応じての俗に云う地上権が発生している可能性が有りま
す。この場合、地上権分を立ち退き料として請求される可能性があり得ます。
この算定を会計士さんに算出してもらう必要が有ると推定します。
その上で賃借人の意向等をふまえて交渉する必要が有ると思います。相手が
すんなり交渉に応じて下されば弁護士さんを頼む必要は無いと思いますが
ゴチャゴチャ言うようだと判例を含めて弁護士さんにお願いした方が良いかも
しれませんね？不動産業者さんも勉強をしっかりしている業者さんなら良い
ですが・・・・只立ち退きだけを強制すると地上げ屋さんと同じになってし
まいますから、より話がこじれちゃう場合も有りますので注意が必要です。
頑張って下さいね（笑）
- 3 名前: コテツ 投稿日: 2005年05月11日(水)16時55分19秒
丁寧なご返答どうもありがとうございました。
我が家の土地は先祖代々からのもので、件の借主側とも遠縁とはいえ親戚関係にあるので、交渉がすんなりいくかこじれるかは五分五分という感じです。
元々は身内同士の簡単な貸し借りだったみたいなので…（当初は契約書すらありませんでした）。
そして…すみません。もう一つだけ相談させて頂いてよろしいでしょうか。
実際の契約期限まであと１年ほどあるのですが、こういった場合の一般的な交渉の流れみたいなものがあれば教えて頂けませんか？
今のうちにできることはなるべくやっておきたいと思いますので…。
お手数かけまして大変申し訳ございませんが、どうぞ宜しくお願いいたします。
- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年05月12日(木)10時12分40秒
コテツさん、再度のご質問ありがとうございます。通常は契約書の中に契約
更新や契約終了の場合の事前に申し出る期間が３ヶ月とか２ヶ月前に申し出
る等の記載が有ると思います。いずれにしても交渉がすんなり行くか？もめる
か？によると思います。すんなりいくようなら？もう住んでいない訳ですから
１年前でも途中の契約終了に応じてくれるでしょうし？すんなり行かない場合
はゴチャゴチャ言ってごね得では有りませんがチョトでも多く立ち退き料を
獲得しようとするでしょうし・・・・・
いずれにしても１年ほどの余裕が有るわけですから関係書類当やいきさつを
文章にして、行政機関や弁護士会のやっている法律無料相談等で法的な基礎
知識を獲得しておく方が交渉時に余分なストレスが無くて良いと思います。
なお、法律無料相談には多くを期待しては行けません。あくまで無料ですから
・・・（笑）良心的で有能な弁護士探しは、同様の不動産業者探し、建設業者
探しと同様に砂漠から一片の砂金を探すような大変な苦労と運を必要と致しま
す。これが現実です。・・・・・
- 5 名前: コテツ 投稿日: 2005年05月13日(金)01時40分52秒
２度にわたっての質問に快くご返答下さいましてどうもありがとうございました。
別の問題で一度市の無料相談を利用したことがありましたが、やはりきちんと細部まで面倒を見てはもらえませんでした（苦笑）
なので…そうですね、おっしゃられたようにまずは自分自身で或る程度関係法規を頭に入れておこうと思います。
あとは何とか人情に訴える等して…（笑）頑張ってみます。
本当にどうもありがとうございました。
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