|
不動産のお問い合わせは 0532-47-0333 |
|
|
不動産のお問い合わせは 0532-47-0333 |
過剰な抵当権? （不動産購入売却相談コーナー掲示板）
- 1 名前: 不動産初心者 投稿日: 2005年04月12日(火)00時49分28秒
はじめまして。この度、中古住宅を購入しようかと思い手ごろな価格の物件を見つけたのですが
売却理由を仲介業者さんに聞いたところ売主さんが事業に失敗して自宅を売りに出したということでした。
そういう売却理由の為、手付金はゼロということでした。
しかし、登記簿を確認したところ
順位番号1 根抵当権設定 極度額 金1,100万円
債権の範囲 保証委託取引
債権者 売主
根抵当権者 銀行系信販会社
共同担保 目録(○)第ｘｘｘｘ号
順位番号2 抵当権設定 債権額 金1,500万円
利息 年３％
損害金 年５％
債権者 売主
抵当権者 個人名
共同担保 目録(○)第ｘｘｘｘ号
土地を路線化で計算すると1200万円程度かと思います。
建物は築35年以上の為、評価額はゼロと思っています。
２番抵当権まで含めると債務額は土地の価格をはるかに超えてしまいます。
売出価格が1300万円なので とてもそれだけで完済できるとは思えません。
仲介業者さんは、債権者・司法書士・売主・私が集まって１日のうちに抵当権削除を
行うので安心してくださいと言っていますがこのような物件は素人の私が手を出しても
問題ないようなものでしょうか？
仲介業者さんは手付金ゼロなのでリスクは回避できますと言っていますが起こりうる
問題はそれだけなのでしょうか？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年04月12日(火)10時01分30秒
不動産初心者さん、ご質問ありがとうございます。今ではほぼ９割の人が住宅
ローン等を利用しています。貸し金の担保として不動産に抵当権を付けますが
これは借り入れをした時点の全額が登記簿謄本に乗ります。一般的には月々返
済をしていくわけですので・・・借り入れは順次減っていくわけです。現時点
での借り入れ残高は貸し付けをした金融機関や個人で調べないと現在の状態は
解らない訳です。なお、ご質問の記述の債権者と有るのは債務者の間違いでは
？？？？
不動産の名義変更をする場合この抵当権を債権者に解除して頂くために残債を
すべて返還して抵当権解除証書をもらわなければなりません。販売額が残債を
下回っている場合、売り主さんに自己資金が必要となります。又は、債権者の
債権放棄の確約が必要となります。これらの調査は司法書士や不動産業者が行
う事となります。この仲介をする不動産業者さんの実績や信頼度が重要となり
ます。この点を良く説明を受けて信頼の担保を確保の上、慎重にご判断下さい。
順位番号２の抵当権者が銀行等の金融機関では無く”個人”と云うのが少々気
になりますのでよく説明を受けて下さい。
また、登記簿謄本に載らない権利関係もあり得ますので十分調査を不動産会社
に依頼をして下さい。例えば、他人に賃貸しているとか？駐車場として貸して
居るとか・・・・他人の荷物を預かっているとか？等々これらの権利関係も
名義変更を妨げる場合があり得ますので十分注意をして下さい。
余談：最近はあまりありませんが・・・インチキ業者が手付け金の持ち逃げや
一つの物件の多重販売（数名から頭金のみを搾取してドロン）一般的な不動産
取引の場合、契約時に頭金を１割～２割支払い、その後２週間から１ヶ月かけ
て売り主さんの引っ越しやら（土地の場合は測量等）抵当権の解除の申請やら
をして、名義変更と残代金の支払いを同時に行う”決済”と云う段取りになり
ます。
- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年04月12日(火)10時09分50秒
追伸：売り主が事業に失敗と有りますが・・・・倒産して自己破産して居ま
すと破産者の財産は破産管財人（弁護士を選任）が行いますので管財人の
承諾なしの財産の移動は犯罪となりますので注意をして下さい。なお、管財人
が了解した競売前の任意売買と云うケースも有ります。
- 4 名前: 不動産初心者 投稿日: 2005年04月13日(水)01時36分17秒
早速、ご丁寧な回答ありがとうございます。
いろいろ注意すべきことがあるんですね。
アドバイスを頂いた点を不動産業者さんとじっくり話してみることにします。
話の展開次第で、また相談させてもらうことがあるかもしれませんが、その時もよろしくお願い致します。
Copyright©2015 Sunhousing Co., Ltd
