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自己破産物件？の購入 （不動産購入売却相談コーナー掲示板）
- 1 名前: スミノ 投稿日: 2004年09月07日(火)00時51分36秒
はじめまして。
不動産相談サイトを検索していてこちらにたどり着きました。
40代女性です。現在、私の両親の持ち家に家族ともども二世帯同居しています。
子供が成長して家が手狭になってきたため、建て替えるか、近所に家を買って
独立するかと考えていた矢先に、真向かいの家が売りに出されることを知りました。
条件的には願ってもない物件で、不動産そのものには何の問題もありません。
価格も手ごろで、それだけ見ると本当に掘り出し物です。
ただ、不動産屋さんから伺った話では少し訳ありのようなのです。
その家には現在、Aさんという人が住んでいて、家もこの人の所有物です。
それが、どうやら負債のため自己破産をしたということで、不動産会社の人が
持って来た登記簿を見たところでは、どこかの会社の抵当権が入っていて、
登記簿上に「自己破産」という記述がありました。
（下に続く）
- 2 名前: スミノ 投稿日: 2004年09月07日(火)00時51分43秒
（上からの続きです）
まだ契約をするところまでは話は進んでいないので、あまり詳しいことは分かり
ませんが、何分こういうことは初めてなので、どういうところに注意すれば
いいのかもわかりません。
そもそもこういう物件に素人が手を出してもいいものでしょうか？
不動産会社の人からちょっと聞いた話では、負債の1/3くらいは整理できていて、
残りを清算するためにこの不動産を売るのだということです。それでほとんど整理
できるだろうということでした。
あと、よく分からないのですが、この売却の話を持って来たのは管財人になっている
弁護士さんだということでした。本来なら競売にかけられるべき物件だが、競売だと
時間がかかるので売却するという話です。
この話に、何かおかしいところはあるでしょうか？
問題ないようであればぜひ買いたいと思うのですが、その場合、どういうところに
気をつければいいでしょうか。実は、仲介の不動産会社さんが聞いたことのない
会社で経歴もあまり長くなく、今ひとつまだ信頼しきれず躊躇しているところもあります。
仮に契約に臨む場合、誰かこちらの立場で立ち会ってくれる人を探す場合、
どういった人に頼めばいいのでしょうか。
はじめてで色々聞いてしまってすみません。どうぞよろしくおねがいします。
- 3 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年09月07日(火)00時51分51秒
スミノさん、ご質問ありがとうございます。破産物件を買う場合には競売と任意売買
が有りますが・・・いずれにして普通の物件では無いので細心の注意が必要です。
売り主は色々な金融トラブルを経て破産するわけですから、物件の抵当権設定者が
どのような人か（普通の金融機関なら問題が少ないですが・・）サラ金とか町金が
かんでいるとすんなり行かないケースも有ります。また、抵当権を全て除去するために
スミノさんが支払う金額で全て外していただけるかどうかとか？仮に契約金の持ち逃げ
の防止なんかも配慮する必要があるでしょう。一度、本当に買い求めるならば管財人の
弁護士さんに直に会い詳しく説明を受けることをおすすめします。また、不動産屋さん
は結婚で云うお仲人と一緒ですから・・・・契約の当事者はスミノさんと破産管財人と
なるはずですからよくよく自分で全て理解をしてください。また、スミノさんの立場で
立ち会ってくださる方は・・・・経験豊かな信頼できる不動産やさんか、司法書士または
弁護士さん位でしょうか・・・・・とにかくこの手の物件を処理できる経験の豊かな信頼
できる人を人脈を駆使して探してくださいね
また、抵当権者に抵当権解除が本当にできるかとか・・・売り主が登記簿に表記されていない
土地がらみの約束事を”俗に言う怖い人たち”としていないかなどなど、調べる事は沢山
ありますよ
- 4 名前: スミノ 投稿日: 2004年09月07日(火)00時51分59秒
迅速なお答え、ありがとうございました。
そうですね、やはり怖いですね。
母は「不動産やさんがちゃんとやってくれるんじゃない？」なんて呑気なもの
なのですが（苦笑）、私は苦労症というか、どうしてもあれこれ気になります。
今日登記簿をしっかり確認したら、抵当権をつけているのは割とよく聞く
ローン会社でした。大手ではありますが、やっぱり銀行とは違いますから
不安です。一度書類を持って法律相談にでも行って、詳しく聞いてこようと
思います。
ところで、登記簿乙区に「条件付貸借権設定仮登記」というのがあって、
1番根抵当権の確定債権の債務不履行、貸借、1月１㎡あたり金10円」などと
書かれているのですが、これはどういうことなのでしょう？
どうも法律用語は難しくていけません・・・（汗）
- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2004年09月07日(火)00時52分08秒
スミノさん、これはとても重要ですよ（信頼できる専門家に相談する）登記簿謄本
の実物を見ていないので断定は出来ませんが・・・・サラ金第一順位の会社がお金
を返さないと持ち主を追い出して賃借権を確保するために付けている仮登記と推測
出来ます。売り主が第三者に賃借権等を付けさせて居座りを防止する目的等で付け
る場合と・・・賃借権を持つことにより自社の債権確保を有利にする目的が有ると
推定できます。持ち主の登記していない第三者への契約も有るとすれば新たな買い主
に対しての裁判等の提起理由にもなりますので（巻き込んで困らせて金を取る目的）
持ち主より詳しく文書で説明を受ける必要等も考えられます。
司法書士（俗に云う代書屋さん）又は弁護士さんにご相談するのが良いでしょう
- 6 名前: スミノ 投稿日: 2004年09月07日(火)00時52分19秒
こんにちわ、お世話になります。
件の物件ですが、あれこれ考えて司法書士の友達にも相談した結果、
今回は購入を見合わせることにしました。
債権の額と販売額に500万くらい開きがありますし、そもそも競売にかけずに
売り切ろうとしているということは、そのサラ金会社が他の債権者を出し抜こう
としている怖れもある、と言われ、言われてみればその通りだなぁと不安に
なりました。慎重に取り組めばなんとかなるのかもしれませんが、仕事も忙しく、
出来れば余計なトラブルには巻き込まれたくないというのが本音です。
今回のことで、色々勉強することができました。
親身にお答えいただき感謝しています。
また良い物件が見つかったら、ぜひご相談に乗ってください。
ありがとうございました。
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