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やっと時間が取れたぁ〜〜〜

フー・・・

です。

ホント

ありがたいです。

超有名なブランド力抜群の大手ハウスメーカーを乗り越えて・・・世間一般的に見れば吹けば飛ぶ様な弊社にお仕事をご用命頂きまして心より感謝申しあげます。本日も弊社打ち合わせブースが空いている時間は有りませんでした。

しかし、本日初来店のお客様も土地予算と建物予算のバランスが最悪でした。なぜ?土地が無ければ家は建たないのに、なぜか?殆どの買い主様が土地より先に大手ハウスメーカーが立ち並ぶ住宅展示場に行ってしまう現実

そして・・・超少ない予算で・・・危険な土地や環境のド悪い土地を買う現実、買おうと努力する現実

素晴らしい住まいとは・・・家などの限られた空間の仕上げの豪華さだけでは無く、家の廻りの環境や家そのモノが立地する地域や広範囲での利便性等々、そしてなにより廻りの全ての人間関係が良くなければ意味がありません。

なのに・・・極小のたった30坪から40坪程度の空間を先に決めてしまう不幸

何事も順番が大切です。全ての事に於いて順番を間違うと必ず後でとんでもないしっぺ返しを食らいます。

例えば恋人も居ないのに・・・結婚式場を予約する?

普通はこんな事はよほどのア○ーで無いと行いません。しかし世間一般的な家作りに於いては、こんな事が時折起きているようです。

土地探し、家創りで行う正しい順番

1,自分の職場のなるべく近くでそして地盤や津波等々総合的に安全な所を選定する。

市役所などの行う防災セミナーや大学研究室の行う防災セミナー等々に参加して知識を得る。
図書館の書籍等や市役所、国土地理院等々の公的機関の書籍やホームページで知識を得る。
その他、売り込みの無い色々なセミナーの活用

2,各種不動産会社のホームページ等で上記で選定した地域の土地相場を認識する。

基本的にホームページ等に載って居る土地は70点以下の所ですから、それ以上の点数を望む場合は表示坪単価の10〜20%アップをさせて予算組をする。

3,不動産の優良宅地とはと言う知識を自分なりに確認をする。

南道路、接道条件、間口、日当たり、環境、交通アクセス、地域性等々・・・解らない場合には弊社の不動産探しの一丁目1番地(弊社HPトップ参照)を研究した上でご自分の条件をさらに加味する。

4,不動産会社等のホームページで訪問予定不動産会社を10社程度選定する。

ホームページが自社製か?外注か?その情報の数と密度をチェックする。
ホームページ上のその会社の”経営理念”を必ずチェックする(絶対に行って下さい)理念を表示して居ない会社など論外
ホームページの美しさや格好の良さ、写真の数などの見かけに惑わされないように・・・毎日のように最低2週間ほど閲覧してその使いやすさや情報の入手の仕方、更新度合い等々をチェックする。

5,上記のネットチェックで10社の順番を付ける、そして上位の順番から不動産会社の能力チェックの訪問を開始する。この訪問の目的はホームページの宣伝と実際の実力が乖離していないか?このチェックが目的

いままで自分が勉強してきた疑問等に付いて質問をしてみる。そしてその回答の度合いをチェックする。
不動産会社の情報力やお店の雰囲気(活気があるか?無いか?)従業員のマナーや顔つき(真心をチェック)・・・いきなり売り込みや現場案内を言い出したら要注意

6,不動産会社がどの様なシステムや方法や条件で情報提供をしているか勉強をする。

媒介契約書の内容のチェック(契約を結ばなくてもかまわないのでこの契約内容を熟知する)この内容を買い主様が知らないが故に多くのトラブルが不動産会社との間で現実に起きる

http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/fudousan/shokan_hourei/text/yakkan.tokekomi.pdf

その他、専任媒介契約書等に付いても知識が有るとなお良い

この媒介契約書の内容そのモノが不動産会社が行う不動産の紹介行為の基本である。

7,実際の不動産会社の訪問を通じて10社から3社に情報提供を依頼する不動産会社を選別する。

実際に情報提供を受ける、その提供のされ方や情報の質、頻度、説明の善し悪し、売り込みの有る無し、不動産探しのコツの伝授等々・・・いかにお客様に親身になってくれる会社かどうか?1ヶ月〜2ヶ月ほど様子をみる。

この7の段階を6ヶ月ほど続けるも良し、3社の仲から一社に絞り込むも良し、これはお客様のご希望でかまいません。情報提供を受けたら、複数のどの不動産会社から情報提供を受けているか?明示して、それぞれの不動産会社の情報提供に対してキチンと返事をする。見送る場合や他の会社から同じ情報を受けている場合にはキチンと理由を明示して連絡をする。

8,ご自分の土地、建物、諸経費、その他費用の総合計を出して、ご自分の月々の返済に無理のない購入及び返済シュミレーションを行う。

シュミレーション公式は以下を参考にしても良いし、各種銀行のホームページを参照するのも良し

土地価格+建物価格+建物オプション費用+諸経費+ご自分の購入物費用・・・諸経費は土地+建物+建物オプション費用の3つの合計の2割程度、ご自分で買うような物品費用は100万円前後?かも???

建物オプション費用はメーカーや工務店で異なりますが・・・大手ハウスメーカーで表示価格の約2割、ディスカウント系の住宅メーカーの場合はメーカー表示価格の3割〜5割(注:オプション費用のみです)

適正な購入予算の上限は・・・ご自分の税込み年収の7〜8倍程度まで

総予算から自己資金を引いた借入金額の上限はご自分の年収の5〜7倍まで

年齢が40才から45才の人はそれぞれ6倍と4倍までとする。その他属性の良い人悪い人で上下2割程度の差は有りますがおおむねこの範囲に収めないと・・・・後で後悔する事多し

9,土地と建物、諸経費の総予算に対する適正配分は下記とする

土地40% 建物類40% 諸経費20%

例えば年齢35才、年収500万円、家族3人、自己資金(1,500万円)を含めた総予算が5,000万円(借入3,500万円)の人なら

土地費用2,000万円 建物価格1,800万円 オプション等400万円 外構工事 200万円 諸費用500万円 その他自己購入品100万円

ざくっとこんな感じでしょうかね?

住宅ローンの事前申請を行う。毎月の返済方法やローンの知識を深め、リスクに付いてキチンと理解する。

10,適正予算の範囲内の土地を見つける・・・土地契約を行う。

11,建物予算に合う建設会社を3社〜10社程度複数訪問する(選別方法は土地探しとほぼ同じ)

ここで重要なのはご自分の適正予算になるべく近い建物(前後10%〜15%程度)を見学する事

1,800万円が適正予算なのに3,000万円以上の建物を見ても百害あって一利無し

12,有力候補の順番を付けて最有力の建設会社と建物設計を十分時間と手間をかけて行う

毎週2時間〜3時間打ち合わせで最低3ヶ月〜5ヶ月・・・同時に見積書ももらう

13,プランが完成したら各種設備メーカーのショールームを廻る

見積内部の選定品等を実物を見ながら再確認を行う、

14,建築メーカーを最終的に選ぶ

自分が本当に納得出来ない場合には複数の建設会社と12,13番を行う

15,選んだ最終メーカーの設計士と再度のプランと価格と実物確認を何度も行う。

16,建築契約

17,ローン申請

これが失敗しない正しい順番です。弊社は他社と比較される事を大歓迎します。しかし、最後の最後の10番目の会社にして頂くのが条件です。選考の途中でご自分が納得出来る会社が見つかれば、その会社で施行される事をお勧めいたします。