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温故知新・・・常識の落とし穴

弊社にとっても少ない予算のお客様がお見えです。中古住宅の予算以下で土地付きの注文新築住宅を計画中です。家は、本当に小さくて良いとのお話しですが・・・最初は9坪っておっしゃって見えましたが・・・それは、それは・・・あまりにもプライバシーが無いので出来れば20坪程度でプランニングをしてはどうですか?と・・・お話しをさせて頂いて居ます。

このお客様、建物は某ディスカウントメーカーでお考えです。それは、それで良いのですが・・・

ここからが建築のプロとして問題なのです。

30坪程度で価格は700万円ぽっきりが売り文句のメーカーですが・・・私が耐用年数もお考えで頂いてメーカーを選んで下さいねと申し上げ、このメーカーですと普通は、定年退職前後で再度新築をする必要が有る場合有りますので注意が必要ですと・・・もうしげました。

そう、この日本では厳然たる実績として普通の作り方をすると約30年程度で建て替えをされて居ます。

・・・・

このお客様・・・心配なので・・・この事を某ディスカウントメーカーの営業マンに、貴方の売っている住宅は何年の耐用年数を考えて設計、建築をして居るのですか???とストレートに尋ねられました。

その答えは・・・90年以上保ちますよ・・・との答えだったそうです。坪単価23万円程度の住宅が90年の耐用年数が有る!!!

耐用年数とは一般的なメインテナンスをすれば保つ年数です。一般的なメインテナンスというと大凡10年に一度の大規模なメインテナンスです。大凡の費用は坪当たり3万円前後です。30坪の家ですと約90万円〜100万円程度です。私は多くのお客様に一ヶ月1万円のメインテナンス積み立てをお勧めしています。そうすると家の耐用年数中、新築そっくりさんで行けますよ・・・と・・・(笑)

さて、メインテナンスの中身が解らない状態での耐用年数???10年ごとに200万円もかかるメインテナンスだったとしたら???それは耐用年数が有ることになるのでしょうか???

某、30年保証のメーカーの保証の条件として10年ごとにメーカーの指定するメインテナンスをする事が条件となっています。当初10年のメーカーのメインテナンス見積もりを拝見したことが有りますが・・・弊社の約200%増しの金額が見積もり書にかかれて居ました。20年後のメーカー指定メインテナンス金額が???想像するに空恐ろしい???

多くのメーカーの指定する構造材の集成材の柱???取替が出来るところはこれでも良いかも知れません。取替が出来ない所は・・・どうするのでしょうか???

先の某ディスカウントメーカーの営業担当者・・・一般のコンクリートの寿命は約60年って知っているのでしょうか???某ディスカウントメーカーは60年後に基礎を取り替えるのでしょうか???現在の価格として基礎の取替は建物を移設する空地が有る前提で約500万円ほどかかります。もちろん、空地が無ければ経済的な論理からすれば取替不可です。

基礎がボロボロでも家は・・・・耐久性が有ると言えるのでしょうか???当初の強度が維持できなくて耐久性が90年有ると言えるのでしょうか???

耐久性の論拠が科学的に物理学的に示されないまま・・・口からの出○○○かも???もちろん、90年後に某営業マンは生きては居ないだろうし、お客間も生きては居ないでしょう。

まぁ〜なんでも言えると云う事でしょうか???(笑)

不動産業界の中古住宅の査定基準としてディスカウントメーカー系の住宅の残存価値保有年数は、たった14年です。14年経過すると・・・何も直さず普通に住める場合に限り約10%の最低価値が付きます。

もちろん、現在でも100年以上保つ住宅は建築可能です。特殊なコンクリートを使い、オールヒノキの無垢材の柱や梁を使えば可能です。早い話神社仏閣仕様???(笑)しかし、坪単価23万円では、営利企業としては絶対に無理です。この金額の2倍出しても無理です。キッパリ

耐久性の科学的、物理学的、建築学的な論拠がお聞きになりたい方は是非、当研究所にお越し下さい。実例を踏まえて、みっちり教えて差し上げます。