総予算・・・月々の返済
初来店のお客様がお見えになると必ずお尋ねする事があります。
そして、ほとんど必ずお客様は考えて居た予算では不足する事を知ることになります。
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お客様：ご来店後ほとんどの方は無口、緊張して居るご様子・・・しばしの静寂の後
私：不動産をお探しですか？
お客様：ハイ・・・無口
私：どのような条件の不動産をお探しですか？？？
お客様：○○校区で50坪程度で１４００万円程度、南道路、駅までアクセスが良く、環境が良く、学校まで近くで、スーパーも近くで・・・云々・・・・
私：（心の中で・・・）ムムム・・・・ほぼ理想型１００点満点のご要望・・・まず無理だなぁ〜・・・しかし、一生に一度の超高額の買い物・・・100点をご希望するのも無理はない
お客様：（警戒心満々）ありますかねぇ〜
私：なかなか厳しい条件ですね？頑張ります。お客様の条件ですともう少しご予算が必要かと思いますが？・・・・
ここからお客様の個人情報が必要となります。それは良い物件をご紹介するためには是非とも必要な情報なのですが？？？ほとんどのお客様が勤務先すら初対面では教えて頂けない場合が多いです。
私：家を持つと云うことは、土地代、建築費以外にとても多くの経費がかかります。総予算を算出された事はありますか？？？
お客様：前に住宅展示場に行ったときにハウスメーカーから出してもらった事があります。その予算で今、ハウスメーカーも土地を探してくれて居ますが、なかなか良いのが無いので自分たちでも探しているのです。
その予算は推定するに・・・土地代、１４００万円、建築費２２００万円、諸経費、４００万円、総額4000万円・・・こんな感じのおおざっぱなものなんでしょう。そして頭金５００万円、借り入れ３５００万円、35年ローン、月々の返済6万円、ボーナス払い30万円、年収440万円（残業代含む）
なんて説明されて居るのでは無いでしょうか？
ハウスメーカーは自社の住宅が買えるための可能な条件を当てはめてシュミレーションを行います。当然と云えば当然ですお客様の幸せの為の家創りのシュミレーションではありません。多くの場合そのシュミレーションには問題点を沢山含んでいます。
なんとか？行けるかな？？？なんて・・・欲望のままに事が進みますと・・・
この問題点がキチンと理解できないで営業マンの言うままに家造りを始めますと・・・多くの場合不幸が訪れます。幸せになるために家を造ったハズなのに家族ばらばら、角突き合わせて毎日がおもしろくなく言い争い、我慢の人生となります。
問題点１，土地価格と住宅価格のバランスが悪い・・・住宅を資産として捉えたとき土地代と住宅価格は同じ程度が理想です。
問題点２，金利は35年間に変化をします。このリスクを考えて自分なりのシュミレーションをしましょう。最低でも10年固定、20年固定、全固定、そして金利５％の4つのパターンで毎月の返済額を確認して於きましょう。この4つの返済額が一つでも不可能な場合には根本から総予算を見直しましょう。
ちなみに上のハウスメーカーのシュミレーションをやり直すと
10年固定金利 毎月77000円、ボーナス月30万円
20年固定金利 毎月96600円 ボーナス月30万円
全固定金利 毎月94500円 ボーナス月30万円
５％金利 毎月126700円 ボーナス月30万円（変動金利のリスクを考えた場合）
問題点３，年収と、毎月返済額の比率の問題、出来れば年収の２５％以下の返済比率にしたいモノです。理想は２０％以下ですけどね
問題点４，諸経費の中身に注意・・・本当にこの諸経費の中身がキチンと全て含まれているか？？？事前に確認を致しましょう。不動産手数料、登記費用、融資諸経費、印紙代、各種税金、確認申請費、地盤調査費、地盤補強費、水道引き込み費用、エアコン、照明器具、外構工事費、引っ越し費用やカーテン代、家具の購入、ご近所挨拶費、その他考えられる全ての出費まで含めましょう。
問題点５，展示場のイメージは絶対に出来ません。この展示場のイメージと現実の現場のイメージの超広大な落差を利用してハウスメーカーは追加工事を取ります。目標2割・・・が普通です。普通はハウスメーカーは指定金融機関と提携（結託？）して居ますので追加融資はいとも簡単にできます。融資は可能でも生活が楽かは？全く問題にしません。
問題点６、住宅の耐久性に付いて考察する
問題点７，万、万が一、の事を考える。病気や事故で働けなくなったとき、家族が病気等で大金が必要になったとき・・・家の処分、現金化・・・ご主人は家長として家族を守るために決断をしなければならない可能性も有ります。この国では二人に一人はガンになり3人に一人はガンで死ぬのです。これらのリスクを防ぐ為には保険費も考えなくてはなりません。
そして家を中古住宅として販売する場合・・・・良い土地は早く、高く売れます。良くない土地は売れなくてディスカウントを余儀なくされます。その意味でも土地価格と住宅価格の適正なバランスは重要です。
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弊社で詳細なシュミレーションをさせて頂くとほぼ９０％以上の方は総予算が幸せの為の予算で無い場合が有ります。えぇ〜〜〜こんなにかかるの？えぇ〜〜〜月々こんなに沢山払うの？？？？？
なみなさん、打ちひしがれて肩を落としてお帰りになります。
安全で、幸せの為の再スタートがたった”今”始まったのです。（笑）