301アメリカ在住の叔母とのマンション共同購入- 1 名前: kimi 投稿日: 2006年07月17日(月)18時29分30秒
子供のいない叔母と共同名義で３３００万円のマンションを購入しようとしています。
頭金１０００万円は叔母が支払い、残りは私がローンを組むつもりです。
ただ、問題は親子間でなく叔母と言う点で４、ローンを組む際の担保の懸念から銀行から叔母の立会いが必要といわれています。
現在叔母はアメリカ在住で、９月末にならないと日本に帰国できません。
人気物件により早急な契約が求められており、大家にも２ヶ月近くは待てないといわれていますので、
購入時は私の単独名義で契約し、その後叔母との共同名義に書き換えようと思っています。
税金等、手続き上問題は生じますでしょうか。
※頭金は私の借金として贈与税がかからないようにしようと考えています
※借金としてものは、代物返済として叔母との共同名義にすることは可能でしょうか。
知恵をお貸しください。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月26日(水)10時18分25秒
ｋｉｍｉさんご質問ありがとうございます。親族間の貸し借りでも契約書を
チャンと造りその返済方法や返済過程がキチッとして居れば税務署も認めて
頂けるようだと感じています。資金の流れと・・・叔母さんがこちらに来て
からの借金の返済と一部共有名義となる持ち分に付いて評価が正しく行われて
居る事が大切と推定されます。
ご心配ならお住まいの地域の税務署に出向き相談をして下さい。そして指導を
仰ぎその事をメモに取りその税務署の相談員の名前を記載し、当然日時等を
残して於けば万が一税務署から贈与のクレームを付けられたときに素早く解決
する方法です。
税務署員は無愛想ですが・・・とても親切ですよ（笑）あの無愛想は職業病なの
です。（爆）私は税務署員が大好きです。とても親しみを感じていて迷い事が
有ると直ぐに税務署に出向きます。清く正しく美しく生きて居れば税務署員は
私たちの良き税務相談員、知恵袋なのです。
勉強していない会計事務所などに相談するよりも何百倍も安心ですよ（笑）
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302売買契約後も、売主が引越ししない- 1 名前: とし 投稿日: 2006年07月13日(木)20時02分38秒
中古住宅を購入したが、家の名義がこちらに移っても、売主が引越し日を
決めてくれない。
私としては2～3日以内に引っ越して欲しいが、自分の所の都合ばかり言って、
仲介している不動産屋もはっきりした対応をしてくれないので困っています。
名義はこちらなのに、旧住人が住む間に火事などが起きた場合、火災保険に
入っていますが、借金（ローン）だけがこちらに残るのが心配です。
売買契約後も売主が引っ越してくれない場合の対処の仕方を教えて下さい。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月26日(水)10時07分15秒
としさん、ご質問ありがとうございます。普通の不動産取引では契約しただけ
では名義は移りません。売買代金を全額払ったときにのみ不動産の引き渡しと
所有権の変更がなされるのが普通です。
としさんが売買代金を全額支払いなおかつ名義が変更されて居るのなら不法占拠
となります。もちろん、としさんの承諾等が以前に有り住んでいるのなら・・
早急に居住の許可の取り消しと退去通告を文書で出す事が望ましいと推定され
ます。
不動産業者さんにもよくよくお願いして売り主さんに早急の退去をして頂く
様に手配を支持して下さい。それでも不動産会社が動かない場合はお住まいの
地域の県の住宅課の不動産会社の管理指導部門が有りますからご相談して
下さい。
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303共同名義でマンションを購入した場合- 1 名前: かおり 投稿日: 2006年07月13日(木)10時55分21秒
婚約者と共同名義でマンションを購入し、マンションの価格の1/6を頭金で出しています。
その後こちらの都合で婚約破棄になった場合、頭金は返してもらうことは出きるのでしょうか？
また、返金されない場合、名義をずっと持っていることは可能なのでしょうか？その場合のメリット、デメリットは？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月26日(水)10時00分24秒
かおりさん、ご質問ありがとうございます。これは婚約者との交渉となります。
また、このマンションの所有権の確保の為の手続きの進捗状況により交渉の過程
や方法は違ってきます。相手が返金に応じない場合はかおりさんの持ち分が
少し残ります。通常ですと頭金は１割～２割程度ですのでその１／６ですので
全体としては１／６０～１／３０と推定されますが返して頂けない場合で名義
が買い主に変更される場合には持ち分を登記する必要が有ります。しかし、この
登記をしてしまうと・・・資金の回収はこのマンションを再度売買した場合に
持ち分に応じて売買金額の中から返金されます。もちろん、マンションの税金も
持ち分に応じて払い続けなければなりません。
万が一婚約破棄となると云う場合にはよくよく話し合って・・その破棄の原因を
作った責任度合いにより損害賠償や慰謝料等も発生するでしょうからこの頭金
まで含めて交渉をして下さい。
心が離れた状態で経済関係を維持すると云うことは将来に向けて良いことは
無いと推定されます。
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304離婚後のマンション名義変更について- 1 名前: ゆきんこ 投稿日: 2006年07月09日(日)14時53分10秒
初めまして、私の兄が７年前に離婚をして当時購入したマンションの売却を
今しようとしているのですが、家賃は全部兄が支払っているのですが、名義の半分が元妻の為にその元妻の印鑑証明と住民票が
必要と不動産に言われ、今まで一切連絡していなかったのですが先日実家に連絡した所
元妻は新しい家庭があり現住所をしられたくないらしく、元妻からは一切連絡するな！かかわるな！
名義は勝手に変えとけ！っと両親に話をしていて、マンションの事はそっちで処理せぇ！っと実家の両親に言われたみたいです。
この場合でも元妻の印鑑証明など書類がないとマンションの売却はできないのでしょうか？
他に何かいい方法はないのでしょうか？どうしたらいいのかわからないので教えてください。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月12日(水)10時33分24秒
ゆきんこさん、ご質問ありがとうございます。基本的には所有者の同意及び
意思表示の証したる印鑑証明書及び実印、及び身分証明書及びご本人の同席
が必要です。無用なトラブルを避ける意味でも基本は守りましょう。
- 3 名前: ゆきんこ 投稿日: 2006年07月12日(水)21時11分12秒
返事ありがとうございます。何とかなるように頑張ってみます。
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305豊橋で住みやすいところ- 1 名前: 名無しさん 投稿日: 2006年07月05日(水)22時30分08秒
学力の高い中学校の地区はどこですか?
治安、環境など人気があるところはどこですか？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月07日(金)14時29分00秒
名無しさん、ご質問ありがとうございます。私の独断と偏見とちまたのうわさ
でお答えします。学力が高いのは・・・青陵、羽田、中部？位でしょうか？？
教育委員会学校課に問い合わせを致しましたが現在の所、共通テスト等は禁止
だそうで教育委員会にも正確なデーターは無いとの事です。荒れている学校も
年度、年度で色々と変わって行くそうです。ご自分の目で、各学校のＰＴＡ
などに問い合わせをしたり、卒業式や運動会等々に訪問して観察するしか無い
と推定申し上げます。
治安、環境の良いところは・・・・外人のなるべく少ないところ・・・
アパートのなるべく少ないところ・・・ですね
私の個人的な不動産屋としての経験と感想としては向山や中野町、小松町
佐藤町、つつじヶ丘などの比較的区画の広い新しく区画整理等が行われた
所がよろしいかと思います。
- 3 名前: 名無しさん 投稿日: 2006年07月12日(水)20時59分17秒
問い合わせまでしていただき、ありがとうございました。
来年引っ越す予定です。具体的な地名を教えていただき、
本当にありがとうございました。
また何かあれば、相談させてください。
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306祖母の土地を買い戻したいのです- 1 名前: 悩む３８歳 投稿日: 2006年07月10日(月)01時07分35秒
話はちょっと複雑で…、祖母の遺産として土地と建屋があるのですが、
土地の名義が祖母の息子(自分の小父に当たる)でその人は癌ですでに死亡、
その息子(自分の従兄弟)に土地は相続されたのですがその人も死亡、
結果土地はその嫁に相続される形になりました。
但し、その嫁は従兄弟が死亡する前に離婚しており土地の所有権だけ
持っている状態です。
建屋については祖母の遺言で母に相続されました。
祖母がつい先日死亡し、その土地と建屋をどうするか考えています。
母から相談を受けたのですが、もともと祖母の願いが私にその家に
住んでほしいという希望があり、私もそれを望んでいます。
ただ１５０坪と土地が広く、路線価が４０万円くらいで６，０００万と
高額になってしまうためそのまま購入することができません。
本来であればその従兄弟の嫁に遺産が相続されることはなかったのですが
現実として土地の所有権を持ってしまっている今、何とかその土地を
安く買い戻したいと考えています。
(土地は母の自宅の隣でほぼつながっています)
現在自分も持家がありますが(中古３５年で購入し８年位経過)そろそろ
建直し(耐震性に不安あり)を考えているので早く何とかする必要があります。
祖母の家は少し手を入れればまだ十分住める状態です。
祖母の家は母から譲り受けることは可能ですが、土地はその嫁から
買い戻さなければなりません。何とか安く買い戻せないでしょうか？
資金としては現在の持家を売却すれば３，０００万円蔵位にはなると
思います。
何とか祖母の思いと自分の希望を叶えたいです。
どうすることが最善な方法なのかわかりませんが、アドバイスを頂ければ
ありがたいです。(母や父と相談の必要もあると思っています)
長い質問で申し訳ありませんがよろしくお願いします。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月12日(水)10時44分26秒
悩む３８歳さん、ご質問ありがとうございます。土地の名義人の離婚嫁さんの
同意が有れば・・・・
土地の評価はその上に祖母さんから継承の母さん名義の建物が建っているわけ
ですからかなり低くなると推定されます。土地の価値は俗に云う底地権と地上
権からなっています。他人名義の建物が何十年もその土地に建っていますと
地上権の部分最大５０％が年を重ねるたびにどんどこどんどこ建物の所有者に
移っていきます。税理士さん又は司法書士さんに離婚嫁の名義の土地の評価
を正しくだして頂いて（最大の場合は土地価格の５０％減）購入の打ち合わせ
をされたら如何でしょうか？タダシ、あくまで離婚嫁の承諾が前提です。
頑張って下さい。
- 3 名前: 悩む３８歳 投稿日: 2006年07月12日(水)15時46分30秒
返事ありがとうございます。
仮に離婚嫁の承諾が得られ、土地価格の50％になったとすると
その場合は贈与になることはあるのでしょうか？
また贈与になるのは評価額？路線価？の何％以下になるのでしょうか？
仮に離婚嫁の承諾が得られない場合はどうすることが最善でしょう？
よろしければ再度質問にお答え願います。
1度税理士さんに相談はしてみるつもりです。頑張ります。
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307購入者と異なる名義人。- 1 名前: ミント 投稿日: 2006年07月07日(金)02時01分17秒
教えていただきたい事がありまして書き込みさせていただきました。
他県の話で申し訳ないのですがどうしていいものかと悩んでおります。
マンション購入をする際、将来的に購入するマンションを同居している息子に譲ろうと
思っているのですが現在息子は派遣社員のような仕事をしていて固定された
会社の社員というわけではありません。
所得税や国に払う物はしっかり払っています。
２年間勤めた派遣会社を今年４月に辞め新たに他の会社に派遣で行ってるのですが
以前の会社から所得証明書を頂いてマンション購入の際に名義だけを同居している息子で支払先を私（親）に
するという事は出来るのでしょうか？
それと、横浜市で偶々応募していた市営住宅が当たりそちらの方へ私たちは住みたいと思っているのですが
支払先が私（親）になっているとマンションを買ったと満たされ市営住宅には住む事が出来ないのでしょうか？？
分かる限りで結構ですので回答のほど宜しくお願いします。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月07日(金)14時59分04秒
ミントさん、ご質問ありがとうございます。本来、マンションを現金で買う
なら問題ありませんが住宅ローンを組むとなるとそのローンの契約者はその
買った住宅に住むのが前提でローン契約がなされます。ミントさんと息子さん
が同居なら家庭の生活費はどちらが支払っても贈与などの認定を受ける恐れ
は有りませんが・・・・息子名義のローンを別居の親が支払っていることが
バレると生前贈与の認定を受け、課税される場合もあり得ます。もちろん、
この事が銀行にバレますと融資契約違反で最悪全額即刻返金になるおそれも
あり得ます。よくよく将来を考え、息子を甘やかしすぎると・・・息子自身を
腐らせてしまいますよ
かわいい息子には適度の苦労をさせることも親の真の愛情と推定申し上げます。
- 3 名前: ミント 投稿日: 2006年07月07日(金)18時39分03秒
分かりやすい回答をどうもありがとうございました。
『生前贈与』なんて事は思いも付きませんでした。
知らないと怖いですね。
また分からない事がありましたら教えてください。
宜しくお願いします。
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308土地を売却したいが…。- 1 名前: 魚 投稿日: 2006年07月04日(火)10時55分10秒
父親の遺産で土地を兄弟８人で相続しました。
元々兄弟の内３家がその土地の戸建てに住んでおりましたが、
長女の夫が長女の財産を無断で使い込み、それを知った長女はショックで脳を病み、
娘も精神病院に入院してしまいました。その一件で３家はバラバラになり、
相談の結果、皆家を出て土地を売りに出すことに決め協議書類も作成しました。
が、半年後、長女の夫が急に売りに出すことに反対し、「俺は死ぬまで出て行かない！」
と誰の声にも耳を傾けなくなりました。
それから４年ほど経っています。
何とか、この土地を売りに出せる方法はないでしょうか？
４年経った現在、思考能力を持たない長女と夫、精神病院に通院中の娘のみがそこに住んでおります。
私は65歳を超え、正直、土地が売れなければ自己破産を考えております。
回答宜しくお願い致します。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月04日(火)16時53分19秒
魚さん、ご質問ありがとうございます。さて、不動産の売却は共有名義者
全ての合意が必要です。そうしないと買い主に名義変更が出来ません。
さて、一部の権利者が反対するが故に自分の財産が有効に活用出来ないのも
理不尽と云えば理不尽です。よく話し合って合意形成する最善の努力をする
必要が有ります。しかし、やむを得ない場合は・・・・法廷闘争になるしか
ないかも知れませんね（涙・・・・）
なんともならない場合は行政や弁護士会のやっている無料法律相談等に出向くと
なんらかのアドバイスが頂けるかもしれません。
法廷闘争も多額の費用がかかりますのでその点よくよく皆様でご相談の上ご判断
下さい。
- 3 名前: 魚 投稿日: 2006年07月06日(木)16時27分45秒
丁寧にご回答頂き、ありがとうございます。
やはり難しい話なのですね。
再度質問よろしいでしょうか？
もしも私が自己破産した場合は、土地はどうなってしまうのでしょうか？
- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月07日(金)14時32分21秒
自己破産は財産が有ると出来ませんが？？？万が一、不渡り債権になった場合
債権者が法的に貴方の財産を取り上げるべく手続きを始めると推定申し上げます。
何れにしても市役所や弁護士会のやっている法律無料相談に出向かれる事を
お勧め致します。頑張って下さいね
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309位置指定道路の堀削- 1 名前: ぱな 投稿日: 2006年07月02日(日)09時27分31秒
こんにちは。先日中古住宅を購入した者です。自宅へ入るまでに位置指定道路を通過するのですが、その土地の所有者さんが堀削を許可しない方であることを購入後知りました。重説には「許可が必要」とは明記されてますが。
近隣の方から聞いた話ですので詳しくは分からないのですが。許可する、しないは所有者の判断で決められてしまうものなのでしょうか。裁判などで認可は降りないのでしょうか。
今後、水道管とか破裂してしまったりなど、堀らざる得ない事態があったら所有者の言い値を支払うしかないのでしょうか？
長々とすみません。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月03日(月)15時50分43秒
ばなさん、ご質問ありがとうございます。一般的に位置指定道路と云えども
道路ですので・・・通行が許可されるのと同様に住むために必要やむを得ない
最低の工事などは許可されるモノと推定申し上げます。どの工事が必要やむを
えない最低の工事かどうか？？？は司法の判断になると思います。お金をあま
りかけないで調べるには判例集などをチェックするしかないと推定申し上げま
す。
掘削費用等に関しても物事の常識と云うモノが有りますので・・・法外な費用
を請求された場合は直接の支払いを拒否して法務局に供託出来るか？出来ないか
？ただ今、法務局に確認中です。もうしばらくお待ち下さい。
昨今では常識と云う概念がとても希薄になりお互いを思いやる思いやりも
風化寸前です。このような位置指定道路と云う概念も私個人としてはあまり
好ましい概念では無いと思いますが・・・政治家が国民の為の政治をしない
この国の不幸ですね（涙・・・・
- 3 名前: ぱな 投稿日: 2006年07月03日(月)16時52分39秒
早速のお返事ありがとうございます。
中古といえども家を持つ事は時として、住宅ローンよりも重い事もあるものなんですね。
しかし、考え方次第で様々な解決法があると思って色々勉強していきます。
法務局まで確認頂いてすみません。また分かりましたら、ご掲載下さい。
- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月07日(金)13時51分44秒
ばなさん、法務局から返事が来まして・・・供託の前提として賃貸借契約が
なければいけないとのことです。したがってこの掘削費の供託は出来ません。
地主と話し合うしか有りません。もちろん、法外な費用を請求していて話に
ならない場合には・・・弁護士さんに相談して法的な判断を仰ぐなりするしか
無いと推定申し上げます。
分譲の折りに後々の住民の事まで考えて位置指定道路の権利関係をチャンと
しないとこの様なトラブルに巻き込まれてしまいます。
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310マンション購入について- 1 名前: taka 投稿日: 2006年07月04日(火)00時22分54秒
マンション購入を考えているのですが、今年の4月に実父が亡くなり、その年にマンション購入については何も支障はないのでしょうか？よく身内が亡くなった時は結婚式など延期しますよね、不動産購入などは何も関係ないのでしょうか？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月04日(火)16時47分02秒
takaさん、ご質問ありがとうございます。
父上様のご逝去お悔やみ申し上げます。
世間の風習としては・・・・
お祝い事等々は喪が明けるまでと云う感じで１年間自粛したり、最短では
４９日過ぎまで自粛するとか・・するようですね、仏教では死後４９日過ぎ
ると死者の霊が仏になるという考え方が有ります。
お身内の方々とご相談の上、ひんしゅくを浴びないように配慮して行動して
下さい
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311権利書がどこにあるのかわかりません- 1 名前: こらい 投稿日: 2006年07月03日(月)12時34分12秒
約十年前に両親の住んでいるマンションのオーナーが業者の方を通し、その物件を売却したいというので両親のために私が購入しました。
私は仕事が忙しく家を出て他で暮らしていましたので、母に権利書などの書類をすべてまかせていたのですが、母が亡くなってしまい、
その後、書類がどこにあるのかわからなくなってしまいました。もうすぐローンも終るので、その時にまた必要になるのではないかと思う
のですが、どうしたらよいのでしょうか？
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月03日(月)16時00分19秒
こらいさん、ご質問ありがとうございます。権利書等の書類はとても大切
ですので・・・一生懸命探して下さいね（笑）
さて、不動産の登記に関する事項を変更や追加する場合に一般的には司法書士
さんにお願いします。銀行等が抵当権などでこの登記事項を変更する場合にも
司法書士さんにお願いします。今年から権利書（登記済み証書）が無い場合に
は司法書士さんがご本人を確認する形で登記などを変更する書類と同時に本人
確認情報と云う書類を添付します。そうすると権利書が有るのと同様の扱いに
なり法務局で登記書の変更追加などが出来ます。
この本人確認情報を司法書士さんに作って頂くためには以下の証明書の何れか
が必要です。
１，運転免許書
２，パスポート
３，保険証＋年金手帳
４，上記の何れも無い場合、法務局が認める証明書など（法務局に確認して
下さい。）
おおよその費用はこの本人確認情報のみで５万円前後ではないでしょうか？
正確な費用に付いてはお願いする司法書士さんに必ず事前に確認下さい。
一般的な登記費用＋本人確認情報費用となります。
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312契約後の判明。。- 1 名前: ツトム 投稿日: 2006年06月30日(金)23時30分41秒
はじめまして。 先日土地の契約をしたものです。手付け金２００万円を払い
残金を７月末に支払う予定でしたが・・・。
契約後にその土地に都市計画道路がかかっていることが判明したので、
とりあえず契約を解除しようと思っています。
しかし、この場合業者の調査ミスで契約がダメになったのですが
このことで業者に損害賠償など請求できるのでしょうか？
こちらは、建築士と打ち合わせ等しておる状況で寝耳に水な感じで
かつ、憤りを感じておるのですが。。
宜しければアドバイスをお願い致します。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年07月01日(土)15時21分17秒
ツトムさん、ご質問ありがとうございます。一番重要なのは不動産を契約した
時に事前説明される重要事項説明書にこの都市計画道路の記載が有るか？ない
か？がとても重要です。記載が有れば・・・あなたの確認ミスです。
もし、記載が無ければ問題と推定されます。一般的に都市計画法を説明する時
に都市計画区域を説明しますが、その場合その土地を含む都市計画図を元に
説明すれば都市計画図には都市計画道路は記載されて居るので解るはずです。
もし、重要事項説明書を口頭のみで説明した場合この様なミスが生ずると推定
されます。
下記にお示しするのはある県の宅地建物取引業協会の都市計画道路に対する
説明見解です。
都市計画道路がある場合
都市計画道路は、都市計画施設の中でも特に重要度の高いものです。
都市計画道路は、指定された部分が計画決定の段階にあるものと既に事
業認可しているものとに分かれます。すなはち、土地の売買を行う場合
は指定部分がそのいずれに該当するかによって都市計画法上の取り扱い
が異なります。
重要事項の説明に当たっては、取引物件が都市計画道路に指定されて
いるか否かについて調査するのは当然ですが指定されている場合は、
計画の段階にあるものか
事業決定がなされているのか
都市計画道路指定部分の位置・面積
建築に当たっての制限の内容
などを調査し、原則として図面によって説明してください。 都市計画道
路に指定された部分の位置及び面積については、実測図等図面を用いて説
明すべきです。 なお、都市計画道路が取引物件の付近に指定されている
場合は、原則としてそのことについて説明する必要はありません。しかし、
都市計画道路が至近にあり、将来それが完成すると大きな交通騒音が発生
する蓋然性がある等、購入意思に重大な影響を及ぼすと思われるような場合
には、都市計画道路のおおよその位置及び計画決定の段階のものか、事業決
定したものかについて説明すべきでしょう。
- 3 名前: ツトム 投稿日: 2006年07月01日(土)17時50分28秒
早速のお返事ありがとうございました。
ご質問させて頂きました、都市計画道路については重要事項に記載されて
おらず、契約後に私の依頼した建築会社が発見して判明しました。
この場合、業者に調査ミスとして損害賠償等を請求できるでしょうか？
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313消費者金融の抵当がついた家の購入- 1 名前: 寿 投稿日: 2006年06月23日(金)10時43分05秒
実は実家の話で、家は母（65）の名義で只今消費者金融が抵当権をもっています。
12月に600万程を一括完済しなくては家（戸建）が担保として取られてしまいます。
すると、独身の兄（35）がいずれ住むために消費者金融から買いたいと名乗りを挙げました。
消費者金融に連絡したところ、12月までの返済予定額を含めた700万円程で売買
をＯＫしたのですが、銀行での住宅ローンが組めません。本人の名義じゃないことと、
個人売買という形を家族で取る場合には審査がかなり厳しくなり、債権及び所有権を
移動したとしても審査に通るかは分からないと言われたそうです。
この家を兄が購入するに当たって何か良き知恵はないでしょうか？
宜しくお願い致します。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月23日(金)11時32分36秒
寿さん、ご質問ありがとうございます。消費者金融で無いまっとうな金融機関
になるべく多く相談する事です。銀行からローンを組む予定のお兄さんの収入
が一番のポイントと思います。家の価値より多くは普通は貸してくれませんので
お母様の住宅の価値も大切なポイントです。
- 3 名前: 寿 投稿日: 2006年06月27日(火)15時39分31秒
早速の回答ありがとうございます。兄の年収は480万円程です。
住宅の価値は評価額というものでしょうか？
事務手続きは、不動産屋に依頼するのと司法書士に依頼するのでは、
どちらが安くなるものでしょうか？
回答宜しくお願い致します。
- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月28日(水)13時39分18秒
寿さん、再度のご質問ありがとうございます。話を整理しますと・・・
消費者金融会社が抵当権を付けるだけではその家の所有権は消費者金融会社
のモノでは有りません。あくまで借金の担保に取ったと云うに過ぎません。
不動産の所有者は一般的には登記簿謄本に載っている所有者になります。
不動産を他の人の名義に変更する場合にこの抵当権を付け居ている消費者金融
に返済をして抵当権解除証書を頂いた後に司法書士さんが新たなる買い主に
名義を変更します。この一連の流れを同時に行います。
つまり、その住宅の価値を正確に把握しないと住宅の評価に対してあまりにも
低い金額で親戚との売買を行いますと場合によっては税務署に生前贈与扱いと
認定され贈与税がかかる場合があり得ますので十分に検討して対応をして下さい。
一般的には相談に有ります７００万円の融資に対しての年収が４８０万円なら
特別に金融事故等が無ければ問題はない金額と推定申し上げます。しかし、
どうも相談内容を拝見するに不動産売買の流れや法的な知識が不足しているよ
うに思われます。もっと勉強をして失敗の無いようにして下さい。
単純に事務手続きのみで有れば司法書士さんのみの方が費用は少なくて済みます。
- 5 名前: 寿 投稿日: 2006年06月30日(金)11時27分34秒
回答ありがとうございます。
とても勉強になりました。
ますます勉強してみます。
ありがとうございました！
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314契約前のキャンセル- 1 名前: しおち 投稿日: 2006年06月29日(木)11時31分07秒
先日、中古のマンションを購入する為に申し込みをしたのですが、
いざ契約という段階になって売主側から売るのをやめたいと言われてしまいました。
そういう場合、今までかかった費用（住民票や印鑑証明書代）などを請求する
ことは可能なのでしょうか？
買う気満々でいたのでこういうことは凄くショックで売主側からは何もなく
ただ不動産の担当の方から謝られただけなので、売主からの誠意を感じずに
この怒りをどうしていいのかわかりません。
売れないのは仕方がないことなのですが・・・。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月29日(木)11時46分30秒
しおちさん、ご心中お察し申し上げます。昨今、この手の正式契約前の
キャンセルがとても多い傾向に有ると推定申し上げます。
時代が人を変えたのか？？？信義誠実の観念がとても薄れていると思います。
本来は宅地建物取引業法はいい加減な不動産会社から一般顧客を守る的な立場
で決められて居ますが・・・昨今はいい加減な顧客から不動産会社や善良な
買い主を守る法律が必要と痛感して居ます。
この手の事案で一番被害を受けているのは貴方に物件をお世話をした不動産
会社です。この会社は商売の一番大切な”信用”まで失っているのです。
民法では口頭の契約も有効とされて居ますが・・・その意味、契約を解除する
ことも有効とされて居ます。もちろん、法的には口頭の契約が成立した後の
貴方の契約行為に向けた損失は賠償請求権が有ると推定申し上げます・・が
？？？キャンセルするようなやからはそのキャンセル理由が万民がみてなるほど
と思えない場合には・・・ゴタゴタ言って賠償には応じない場合が多いと推定
申し上げます。
一度、損害を請求してみてスンナリ応じない場合には・・・キッパリとあきらめ
ましょう。正義と言う観念はこの国ではもう風化しているようです。正義を貫く
為には、さらに多くの心労と実費が必要です。
例を申し上げるなら・・・全く悪くない人が１０万円の賠償を求めるために・・
最悪数年の歳月と数十万円の費用が必要な国なんです。我々はそう云う国に
住んで居るんです。被害者になって初めてこの国の”不条理”を知ることに
なります。
- 3 名前: しおち 投稿日: 2006年06月29日(木)11時51分17秒
お返事ありがとうございます。
とりあえず、請求するだけしてみます。
もしだめならそのときはきっぱりあきらめようとおもいます。
聞いてみてよかったです。
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315裁判中の者はローン審査にひっかかりますか？- 1 名前: みかん 投稿日: 2006年06月21日(水)23時00分25秒
大手の銀行のローンが通りませんでした。
理由は土地の評価額のことではないか？ということで、自己資金を1000万増やして
もう一度審査にかけるつもりで、まぁ、大丈夫ということだったのですが、ひとつ心配があります。
というのは今裁判中なのです。
債務不履行とか、怪しいローンなど一切無いのですが、一般的な裁判を持っているとブラックリスト
に入ってしまうものなのでしょうか？
おそらく和解で５０万ほど払うことになりそうで、最悪でも100万ほど払うことで落ち着きそう
で、ローンにも生活にも影響がでる額ではないのですが、俗に言う破産などの調停や和解の事実の
有無と同じように5年間ブラックリストとして残ってしまうものでしょうか？
- 2 名前: みかん 投稿日: 2006年06月22日(木)11時06分10秒
お騒がせしました。本人です。
無事ローンが下りました。
今回に関してはあまり関係なかったようです。
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316借地の買い上げ②（①の続き）- 1 名前: d-addict 投稿日: 2006年06月18日(日)16時32分43秒
また、うちが使っている水道管ですが、借地4区画のうちの残り2区画を通っているんですが、売却相手の不動産屋さんに、7月末にはそれを撤去する契約で売却するそうです。その水道管はもともとお寺のひいたんでしょうが（以前は残り2区画のお宅もそれを使っていた）、使用者になんの断りもなく勝手に撤去をきめられたのもなんだか腹が立つのですが、それに伴い、うちは違う方から水道管をひかなくてはならなくなりました。
土地を買うならその費用約50万円はお寺がもつらしいのですが、うちが土地をお寺のいう値段で買わないとなると、水道管費用はお寺は一切持ってくれないそうです。これって、法的にどうなんですか？？なんだか「お寺のくせに足元見て～！！」と思ってしまいます(笑)。
水道管の費用の件と、7割という数字の信憑性について、お忙しいところお手数ですがご意見をどうぞよろしくお願いします。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月19日(月)13時46分41秒
d-addictさん、ご質問ありがとうございます。買い取り予定の土地の上に建っ
て居る建物の所有権はd-addictさんのモノでしょうか？推定するに７割と云う
提案をして来るところを見ると・・・土地の名義と建物の名義は異なると推定
してお答えします。
そもそも土地の価格の構成は底地権と地上権なるものから構成されて居ます。
建物名義が他人ですと・・・住めば住む期間が長いほどこの地上権なる権利が
ドンドン建物名義（住んでいる必要有り）者に移っていきます。３０年以上
住んでいますと最大で土地価格の５割程度まで移る場合もあり得ます。
一度費用はかかりますが第三者の税理士又は会計士さんに土地の評価等の算定
をして頂いた方が後々の後悔をせずに済むかもしれませんね？
また、水道管の権ですが・・・相手の理由で撤去する訳ですからその使用権が
犯されないようにするのは撤去者の・・・普通はつとめと推定申し上げます。
しかし、あくまで水道の権利がお寺ですと・・・新たなる権利者を誰にするか
によりその費用負担に付いての交渉の余地はあり得ると推定申し上げます。
- 3 名前: d-addict 投稿日: 2006年06月20日(火)08時59分38秒
さっそくのご返信ありがとうございます。
土地に建っている建物はうちの名義です。うちは土地を借りているだけで、うちが建てた持ち家に住んでいる形です。
先日「20万出せないなら土地は売らない」と言われました。土地を買わないか、というのは向こうに持ちかけられた話ですが、買いたい意志のあるこちら側としては下手に出て20万で飲むしかないんでしょうか…？
- 4 名前: d-addict 投稿日: 2006年06月20日(火)09時06分11秒
さっそくのご返信ありがとうございます。
土地に建っている建物はうちの名義です。うちは土地を借りているだけで、うちが建てた持ち家に住んでいる形です。
先日「20万出せないなら土地は売らない」と言われました。土地を買わないか、というのは向こうに持ちかけられた話ですが、買いたい意志のあるこちら側としては、いくらその20万が根拠のない数字だったとしても下手（したて）に出て20万で飲むしかないんでしょうか…？それとも、他に地上権を主張したりして交渉する余地はこういう場合あるんでしょうか。
- 5 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月20日(火)16時19分58秒
再度のご質問ありがとうございます。ここから先は交渉事です。売りたければ
買い手の条件を呑みますし・・・交渉頑張って下さい。有利な交渉を進める
為には法的な知識も客観的な評価も必要と推定申し上げます。
- 6 名前: d-addict 投稿日: 2006年06月20日(火)23時38分25秒
どうもありがとうございます、どうなるかわかりませんが家族全員一番後悔の少ない形で持っていけるようがんばってみます。
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317立ち退き料- 1 名前: かつき 投稿日: 2006年06月20日(火)05時00分19秒
国道の立ち退き料は銀行振込では無く現金で受け取り出来ますでしょうか、
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月20日(火)16時34分54秒
国の収容の担当者に聞いてね（笑）
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318借地の買い上げ①- 1 名前: d-addict 投稿日: 2006年06月18日(日)16時27分59秒
こんにちは。
近隣のお寺の土地を借り、そこに家を建てて住んでいます。祖父の代からなのでもう50年以上です。
地主であるお寺が本堂改装のために大きなお金がいるということで、今借地でうちが借りている土地を買わないか、という話を持ちかけられています。今の借地は、4区画に分かれており、そのうち2区画をまとめてうちは借りている形です。残り2区画に住んでいたお宅2件は2，3年前に他に引っ越されたので、今は更地になっていて、そこはすでに不動産屋さんへの土地売却がきまっているとのことでした。
不動産屋には坪35万で売却とのことですが、（知り合いの不動産屋さんに聴いたところこのへんは相場としては坪30～35万らしいです）うちには坪20万円でどうか、といわれました。（2区画で約80坪程度です。）それ以上は絶対値下げするつもりがないとのこと。うちも、土地を買いたい気持ちはあるのですが、同じ町内で、同じようにそのお寺から借地を買い上げたお宅は、もう10年弱前の話だそうですが、当時坪10万で買っているそうです。同じ町内とはいえ、それぞれ土地の価値は違いますので一概にはいえないのは分かっているのですが、坪15万程度で考えている我が家にとっては、坪単価が2倍の値段になってしまうのは少し疑問が残ります。
お寺の言う坪20万円というのは、更地価格35万から5万値引きした30万に、一般的に裁判でも借地の買い上げは7割とされるのが常だから、30万×7割＝21万で、端数の1万円は値引きして20万、という主張です。その7割というのがなんとも根拠のない数字のような気がしてなりません。自分なりにネットなどで調べてもそんな情報はどこにもなく、微妙にうさんくさい気がしてしまいます。（②へ続く・・・）
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319ローンの審査について- 1 名前: まちゃこ 投稿日: 2006年06月15日(木)08時09分34秒
銀行で2700万のローンを組むのですが、契約者は主人ですが、審査を受けるのは主人
のみですか？わたしは50万ほど借り入れをしていて遅延は一切ありませんが私も審査に
かけられるのか気になりまして・・・。私が借りていることで主人がローンを組めない
とかあるのでしょうか？教えてください。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月15日(木)13時33分38秒
まちゃこさん、ご質問ありがとうございます。ローン申込者ご本人のみの審査
となると推定もうしあげます。・・・・が～～～同居のご家族の金融事故等が
融資会社や保証会社に知れますと？？？？？例外もあり得ます。
- 3 名前: まちゃこ 投稿日: 2006年06月15日(木)15時00分56秒
お返事ありがとうございます。
金融事故がなければ大丈夫ってことですか？
私の承諾なしでも勝手に個人情報が知れるってことなのでしょうか?
- 4 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月15日(木)16時48分48秒
不渡りや支払い不能の金融事故は金融機関でデーターベースを持って居る様
です。金融事故情報が個人情報で有るか？無いか？は私は判断出来ません。
普通に借りて普通に返済出来ていればブラックリストに載ることは有りませ
ん。
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320契約後に問題を発見- 1 名前: 夢路 投稿日: 2006年06月12日(月)11時37分09秒
新築物件購入の契約を済ませ（手付金を支払）、ローン審査も通り、後は決済日を待つのみの状況です。
ところが、先日の大雨が心配で物件を見に行ったのですが、隣地の土が低地に流れ出し、我が家となる物件のよう壁（2ｍ前後）の土台部分まで土が無くなっていました。
このままでは、近い将来よう壁（Ｌ字）の下の土まで流れ出てしまい、土台もろとも家まで崩れ落ちそうです。
このような場合、安全に住めるように修復して頂く事はできますか？
よう壁は建売会社の子会社が建てたもので、当方のよう壁がなければ、隣地の土も流れ出る事がなかったと推察されます。
よう壁の安全性を保障してくれと申し出ても拒否され、契約済みだからと現況渡しを強要されています。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2006年06月12日(月)14時46分06秒
夢路さん、ご質問ありがとうございます。通常、隣地の事までは売り主さん
も責任が取れないのが実情です。当然予測された土地の形質の変化を売り主
がした場合には隣地の方もその問題を発生させた原因者に費用負担を求める
可能性が高いと推定されます。
マズ、この売り主さんの土地の変形（よう壁を建てること）が適正で有ったか
どうか？を第三者的に検証する必要が有ります。
そして、夢路さんも現場を確認しているわけですからその確認に過失が有ったか
無かったかも検証する必要が有ります。
十分に話し合うしか方法は無いと推定申し上げます。相手が話し合いにも応じず
夢路さんも我慢が出来ない場合には・・・第三者（法廷）に判断して頂くしか
方法は無いと推定申し上げます。
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