1建築条件付物件- 1 名前: ジャコビ 投稿日: 2008年07月20日(日)11時56分49秒
現在、ＨＭが仲介者となって建築条件付きの物件を契約しようとしております。来週、土地の売主との土地契約を結び、同時にＨＭとも工事請負契約書も結ぶ予定です。工事請負契約書には何らかの理由で工事が中止になった場合は、それまでの費用を清算して、依頼主はＨＭに費用負担すると明記されていますが、一般的に、この場合の土地の扱いはどうなるのでしょうか？建築条件付きとは、そのＨＭで建物を建築した場合のみ、土地契約が成立するという認識なので、工事中止になった場合は土地契約も白紙になるのでしょうか？
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年07月20日(日)20時49分00秒
ジャコビさん、ご質問ありがとうございます。このＨＭがどのような契約を
この当該地主としているか解りませんので断定的な事はコメントできませんが
？
基本的に建築条件を法律的にキチンと履行させる為には、建築条件を付ける
会社と土地を販売する会社は同一会社で無いと法律的な用件を満たさないケース
になると推定されます。ですから通常一般的に云われる建築条件付き契約の
場合は売り主の指定する期間に売り主と建築契約が結べない場合には土地の契約
は白紙に戻すと云うのが一般的です。あくまで白紙が原則ですから、白紙にも
関わらず費用負担が有ると云うのは一般的では無いと推定されます。
-
|
2地上権- 1 名前: peach 投稿日: 2008年07月05日(土)17時21分55秒
素人なのでよくわかりません。教えてください。
昭和49年に他人名義の家がある土地を買いました。買った数年後から地代をいただいています。
で、ここにきて、その家主がその土地を売ってほしいと、不動産屋を通して、話がありました。
私としても、売ることに異論はないのですが、その不動産屋いわく、『長年貸していた場合、土地売値の半分は家の所有者に支払わなければならい。法律で決まっている。』
と、言われましたが本当なのでしょうか？本当ならばどの法律かを教えていただけないでしょうか？
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年07月07日(月)09時44分07秒
peachさん、ご質問ありがとうございます。さて、この日本の法律は実に実に
へんちくりんです。（笑）それに、そもそも論で申し上げると国民は法律を
自ら勉強し周知する義務が法律により課されています。
さて、本題、地上権は民法２６５条に一行だけさらっと書いてあります。この
さらっと書いてある法律が法律家により解釈され判例等で規定の事実として
決められています。一般的にｐｅａｃｈさんの土地に他人名義の建物が有り
そこに名義人が住んでいますと一般的に長年住めば住むほど地上権の権利が
増大していきます。色々な条件によりざくっと言えば約３０年住み続けると
土地代の約５０％が地上権として認定されている例が報告されています。
インターネットにも民法２６５条と検索して頂きますと本文意外に色々な
法律事務所等で解説をして有るｈｐが有ります。勉強してみて下さい。また
正確な金額等の算出に付いては税理士さんにお尋ね下さい。
- 3 名前: peach 投稿日: 2008年07月07日(月)19時05分31秒
早速のご返答ありがとうございました。参考にさせて頂きます。
-
|
3続、売主との賃貸契約- 1 名前: かず 投稿日: 2005年12月13日(火)19時51分04秒
早速の御回答ありがとうございました。この戸建てについてですが私は投資と
して賃貸して収入を得て１０年位で解体し、入居者にも退去して頂く予定で
おります。
売主は、借財があるのでこの物件を私に売ります。そうゆう事情もあり転出する
費用（新しい住まいの敷金・礼金・引っ越し費用等）がないのでそのまま自ら
賃借人となってこの物件に住みたいとの事です。
なので、私はこの物件に対して極力修繕費用は払いたくはないので、売買契約
の時に、売主に瑕疵担保責任を負ってもらおうと思っておりました。こうする
ことで、その後賃貸契約した場合に非常識な修繕の要望を拒否できると感じたからです。
このような案件ですが、正直購入しようか迷っております。
売主（将来の賃借人）はすごく誠実な感じの方ですし人間的には安心できます。
売却の理由についても友人の保証人となってしまった様です。
私がこの物件を買えば売主は助かります。又、賃料さえ支払ってもらえれば
私も投資として利益を得ることができます。
このような考えでおりますが、どう思われますか？
たびたびのご相談申し訳ございません。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2005年12月14日(水)08時40分14秒
かずさん、再度のご質問ありがとうございます。ムムムムム・・・・・・
かずさんが１０年後の想定される最悪のケースを容認できるかどうか？です。
かずさんの心の中の隣人愛が・・・・損得を超越できるか？どうか？にかか
って居ます。もちろん、最悪を覚悟の上ならばスンナリ行ったときの喜びは
ひとしおですね（笑）・・・この問題は投資と云うより”哲学”の問題ですね
頑張って下さい。
- 3 名前: たか 投稿日: 2008年07月02日(水)11時33分13秒
マンションの賃貸契約しまして、仲介手数料はらいました。10日に入居予定です。
実は キャンセルしたいのですが 違約金は通常どれくらいかかりますか？
- 4 名前: たか 投稿日: 2008年07月02日(水)11時50分47秒
マンションの賃貸契約しまして、仲介手数料はらいました。10日に入居予定です。
実は キャンセルしたいのですが 違約金は通常どれくらいかかりますか？
- 5 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年07月03日(木)13時15分44秒
たかさん、この掲示板の冒頭にも有りますように賃貸は相談外です。
-
|
4履行の着手- 1 名前: あや 投稿日: 2008年06月27日(金)18時23分58秒
不動産の売却をしたのですが、解除をしたいと思っています。
買主がローンの申請をしたことは履行の着手にはあたらないそうですが、
審査が通ったことは買主の履行の着手になりますか？
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年06月28日(土)16時35分12秒
あやさん、ご質問ありがとうございます。履行の着手がどのような時点で成立
するのか？ザクッと言えば、契約履行に向けて具体的な出金が伴う行為をした
場合等が考えられます。買い主さんがローンの実行の為の契約を銀行とした
とか？設計事務所や工務店に設計図の作成の契約をしたとか？その様な場合に
一般的に契約の履行に着手したと見なされます。その他に買い主さんの具体的な
個人的事情などでも具体的に第三者を巻き込んだ行為がなされた場合でも契約の
履行と見なされるケースも有るようです。詳細にその履行に付いての行動を知り
りたい場合には弁護士さん等より判例を聞くしか有りません。いずれにしても
普通の不動産売買契約の場合は契約の履行前で有っても手付け倍返しを要求され
ますので、契約書を十分に読み込み理解してからリスクや出費を覚悟の上、行動
をして下さい。
-
|
5借り上げ社宅の立退き料・迷惑料- 1 名前: ひろ 投稿日: 2007年09月29日(土)18時05分40秒
すみません、借り上げ社宅が老朽化のため、取り壊される事になりました。
もちろん、私としましては新しい転居先を探さないといけないのですが、不動産屋に行った所、
立退料と迷惑料、そして引越し料が出るらしいのですが、借り上げ社宅のため、
借主は会社になっています。
今後は社宅の使用はなくなり、個人で賃貸物件を探さないといけないのです。
というのも、社宅制度を廃止するようです。
この場合、立退料・迷惑料・引越料の受取は誰になるのでしょうか？
よろしくお願い致します。
- 2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2007年10月01日(月)09時26分57秒
ひろさん、ご質問ありがとうございます。社宅と云うことで有れば立ち退き料
等の支払先は契約者で有る会社と云うことになると思います。後は、会社が
どうのような考え方をするか？と云うことと推定されます。
厳密に言えば会社の意志としての社宅廃止がまず最初に有るのなら社宅は基本的
には社員の厚生福利ですので・・・その点を考える必要が有ります。貸し主側の
突然の取り壊し要求に対しての便乗社宅廃止なら、迷惑を被るのはひろさんと
云うことになるかもしれませんね？
- 3 名前: たか 投稿日: 2008年06月27日(金)00時05分45秒
現在 借り上げ社宅に住んでいます。 会社が破産しまして 出ることになったの
ですが 個人で負担するお金は どれくらいかかりますか？ 敷金については会
社で負担してもらってます。今 不動産会社と破産管財人で話し合い中で 連絡
待ちの状況です。
- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年06月27日(金)09時28分19秒
たかさん、破産管財人さん又は会社の整理担当者にお尋ね下さい。
-
|
6内覧後のキャンセルにつての質問- 1 名前: おず 投稿日: 2008年06月09日(月)20時20分13秒
すいません、質問をお願いします。
まず私の職業は大工です。
先日友人が建て売り住宅を購入するので、
一緒に内覧して欲しいと言われ、快く引き受けました。
建て売りの物件は木造在来です。
そして当日、建物の内装などを、大工の目でチェックしていきましたが、
正直言って綺麗な仕上がりには程遠い内装でした。
傷は多いしサッシをとめるビスなども数え切れないほど施工されていませんでした。
そして、天井の点検口から構造金物をチェックしたところ、
とんでもない事に羽子板ボルトのナットが締められていませんでした。
点検口で見れる所だけで2箇所もです。
いわゆる欠陥住宅だったのです。
当然友人にはキャンセルを勧めました。
ですが、友人は仮契約してしまっていて、
キャンセルには少し抵抗があるようです。
私は住宅購入にはまったく無知なのと、
友人のさらに詳しい事情は解りませんが、
このような欠陥住宅であっても仮契約後のキャンセルに、
なんらかのキャンセル料が発生するのでしょうか？
また、もしも仮契約に内金を支払ってるとしたら、
その内金は返ってこない物なのでしょうか？
ご回答をお願いいたします。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年06月10日(火)13時13分31秒
おずさん、ご質問ありがとうございます。すべては契約書の条文によります。
普通の建売業者や不動産会社の使っている契約書の条文では白紙解約は出来ない
条文となっています。しかし、唯一の救いはクーリングオフの条項が使える
場合が有ります。（不動産物件のクーリングオフに付いてはネット検索等で
勉強して下さい。）
その他、契約時点で手付け金を払っているような手付け解除の条文が有る場合
には手付け金を放棄することで契約解除出来る場合が有ります。
いずれにしても契約条文を良く読み込んで対応をして下さい。
また、欠陥住宅の欠陥の修補を求めることは当然出来ますが・・・構造部分を
すべて丸裸にして点検することは不可能と推定されますのでどこまで直るか？
は疑問と推定申し上げます。
-
|
7泥棒に入られたことの告知義務- 1 名前: けろ 投稿日: 2008年05月31日(土)15時25分33秒
1年半前に中古マンションを購入しました。契約時、物件状況確認書に、売主は、周辺での事件・事故・火災等は知らないと告知していました。口頭で、泥棒に入られた話はないのか聞いたところ、「近所であったようだが、詳しくは知らない」といわれました。
ですが、最近、売主が所有者だったときに、部屋に泥棒が入ったことがあることがわかりました。
泥棒に入られたことに告知義務はないのでしょうか。
また、売主にいくらか返金してもらうことなどはできるのでしょうか。
ご回答お願いいたします。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年06月03日(火)14時28分43秒
けろさん、ご質問ありがとうございます。このご相談の書き込みを見る限り
売り主さんは虚偽の告知をした事になります。この虚偽の告知が無ければ
あなたはこの物件を買うことをしなかったのか？？？つまり真実を知らされ
たら契約をしないと云う客観的で合理的な説明が付くかどうか？？？
また、この虚偽の告知があなたにどの程度の精神的苦痛を与えたか？？？
これを第三者が評定するのはとても難しいと推定されます。
一番費用がかからなくて双方が利益を得る方法をご相談下さい。国土交通省
の指導に基づき近年、物件状況確認書を重要事項説明書に付ける様になり
ました。しかし、この書類が全くなかったとしても重要事項説明義務違反に
は直接的にはならないとのお役所の見解も有る様です。
余談：私見で申し訳御座いませんが・・・話し合いでお互いの納得が行く方法
を見つけ出ししか無いと推定申し上げます。この過去の泥棒被害が貴方にこの
物件を買う意味を喪失させるほどの重要な要件で有る事が説明できない限り
（たとえば過去に泥棒、又は強盗被害に遭い過敏症にになっている等）法廷
闘争に持ち込んでも弁護士さんが一番得する結果になるような気がします。
-
|
8契約解除について- 1 名前: ふく 投稿日: 2008年05月31日(土)13時08分05秒
質問お願い致します。
今回新築で家を建てようと土地を探していましたところ理想の土地が見つかりました。
しかし、母の入院と家族の借金が発覚し購入出来なくなりました。
今日その借金が発覚したので頭がいっぱいいっぱいなのですが・・・。
土地に関しましては地元の不動産なのですがお金は一切払っていませんが契約となっているみたいです。
本当でしたら100万円を手付けとして支払う予定でしたが母の入院があり（手付金は母に払ってもらう予定でした）
延期になったのですが後日不動産の方が来た時に1万円でも2万円でも手付金を払って欲しいと言っていたのですが
その時手付金は今いらないから契約書を書いて欲しいと言われサインと捺印しました。
それで今日事情を話しキャンセルの方向でお話しましたら違反金１１５万円即金でと言われました。
手付金も入れていないのに正式な契約になるのでしょうか？
また115万円は今すぐ即金ではお支払い出来ないのですがすぐ支払わないといけない法律でもあるのでしょうか？
なにぶん素人なもので教えて頂けたらと思います。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年06月03日(火)14時17分25秒
ふくさん、ご質問ありがとうございます。契約書の内容が解りませんで御回答
出来ません。普通の不動産業者なら全ては契約書の条文に書いてありますので
十分読み込んで理解して対応をして下さい。また、良くわからない場合には
優秀で良心的な弁護士さんにご相談するしか無いかも知れませんね？
もちろん、相談は有料です。一般的には弁護士の相談料は30分5千円～1万円程度と
推定されます。
-
|
9不動産契約の解約について- 1 名前: tomo 投稿日: 2008年05月30日(金)05時56分24秒
不動産屋の仲介で、建築条件付き売地を売主(不動産建設業者)から購入する契約をしました。
その後、仲介業者の設計士と間取りの打ち合わせをしたあと、土地の売主である不動産建設業者と契約をしました。しかし、工事請負契約約款や仕様書などの設計図書は、契約書にうたわれておらず、あるのは住宅性能保証に関する説明書のみです。
その後は、下請である工務店と部材などの打ち合わせをし、建築確認申請は、また別の設計士事務所が行いました。その設計士に電話でいろいろ話しても、確認申請の手続きしか請け負っていないので困ると言われました。
どうにか確認申請もおり、これから外壁やサッシ、設備や電気配線などの打ち合わせや図面を確認をして着工になるのかと思ったら、連絡もなしに着工されてしまいました。
現在、下請工務店に直接電話してストップさせました。(基礎完了、プレカット現場搬入済み)
建物に関して、丸投げされているようです。
一番大事な約款も設計図書もありません。請負業者とは、契約時にあっただけです。細かいやり取りは、すべて言われるがままに仲介業者の担当の人を通してに伝えてもらっていました。不審に思い、建設請負業者の方に聞いたら、何やら、土地に対する仲介手数料だけでなく建物についても、この請負業者が仲介業者に手数料のようなものを払うとのことです。
このような、不誠実な対応に我慢の限界です。今からでも解約は可能でしょうか？
その他にいい解決方法があったら顔しえてください。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年05月30日(金)10時19分02秒
tomoさん、ご質問ありがとうございます。さぞ、ご不安、ご心配の事とお察し
申し上げます。tomoさんのまず、行うことは貴方が契約した契約書の内容を
十分読み込み、専門的な用語などを十分理解して、契約書の内容に付いて完璧
の理解をする事です。普通の契約書では、トラブルが発生したり解約をする時
のやり方やペナルティー、禁止行為などが記載されて居るのもです。
感情的にならずにtomoさんの一番有利な方法を選択する事をおすすめ致します。
もちろん、解約そのものは契約書に乗っ取りペナルティー（普通は有る）を
払えば可能と推定されますが・・・・この書き込みを見る限りで判断すれば
明確な手抜き工事や欠陥工事が判明したとは有りません。打ち合わせ不足や
あなたの業界に対する知識不足建設業、不動産業に良くある多重下請け構造
や多重利益獲得の構図の中にズッポリはまってしまったように見受けます。
つづく（笑）
- 3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年05月30日(金)10時36分57秒
tomoさんがまずやること
１，貴方の契約した不動産建設業者の評判や実績を調べる事です。
普通の仕事をして居る会社なら２へ
２，貴方の不安や希望などをキチンと文書で契約当事者に伝えることです。
もちろん、契約書状の違反行為を相手がして居るのならその改善も要求します。
３，２を伝えてみて相手の改善の反応や対応を受けて前向きの反応がされ
たのなら今後、このような事が起きないように対応策を両者で話し合います。
それを打ち合わせ事項として文書にします。
４，tomoさんのブレーンを探します。出来れば建築の現場に精通している
一級建築士が良いと思います。tomoさんはもう疑心暗鬼になって居ると推定
されますので・・・・全てが悪く見えてしまう事を防ぐ為です。
５，とにかく前向きにこの会社でやって行こうと思うのなら・・・雨降って
地固まるのごとくコミュニケーションを十分に取ることです。
６，箸にも棒にもかからない場合
優秀で良心的な弁護士さんに相談するしか無いと推定されます。
余談：残念ながら・・・・貴方の為にとても厳しいことを言います。
一番の原因は・・・・貴方です。貴方がこの会社を選択したことから全てが
始まっています。建設、不動産業者に関わらず世の中には悪人も居ますし善人
も居ます。良い会社も有れば？？？？？な会社も有ります。良く勉強して
良く見分ける責任は当事者に有ります。
家創りに付いてもっともっと勉強する必要が有ります。単なるお金や便利性
だけでは無く本質を十分に見極める事が重要です。
家は・・・・家族が・・・幸せになり・・・そして自分が幸せになる為に求めr
モノです。施主と建設会社は一生のおつきあいをする必要が有ります。家は
メインテナンス無しでは快適に住めないモノだからです。私は、奥さんを選ぶ
様な気持ちで住宅会社を選びなさいと・・・常々言っています。
貴方はお金や見かけだけで・・・・・奥さんを選びましたか？？？？？
奥様を選んだように住宅会社を選びましたか？？？？？
つづく２
- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年05月30日(金)10時42分45秒
最後にお願い（相手が悪党で無い場合）
感情的にならずに十分コミュニケーションを取り貴方の家創りの思いを相手の
建設会社に心を思いっきり込めて泣きながら切、切、と語る事です。
私は施主だ、お金を払っているのだから、私の言うように造れ！！！ではこの
問題はドンドンこじれます。私たちの生業している建設、不動産業界はそんな
あまい業界では有りません。８９３さんでもさけて通る会社も多数存在します。
魑魅魍魎のばっこする業界です。
最後にtomoさんの笑顔が再び訪れますように心よりお祈り申し上げます。
頑張ってね！
-
|
10係争中不動産の購入後トラブルについて- 1 名前: 奥村 投稿日: 2008年05月28日(水)20時47分24秒
こんにちは。
先日、係争中の不動産を購入しました。
その際に、覚書として「買主は本取引によって生じた損害を負担する」という旨の覚書を、一方的ではあり
ますが、交す形になっておりました。
その数ヶ月後、売主に対し、係争の相手方より「係争中物件を勝手に売却した」との訴訟が起こり、売主よ
りそれに伴う弁護士費用等の支払いを求められています。
このような場合、弁護士費用等を支払う必要はあるでしょうか？あるとすると、どのタイミングで法的に支
払い義務が生じるでしょうか？
なお、係争中の物件とは、私の家の前の私道であり、この私道を数十年間（所有権が自分達にないと知らず
に）私の兄と専有利用していたのですが、10年前に売主が登記簿上の所有権は自分にあるといい出し、兄と
係争していたものを、やむをえず買い取ったものです。
ちなみに、私道は父より相続したものですが、大昔に父と売主が取引した際に、所有権の移転と代金の支払
いがないまま、私道として利用を開始したという経緯があります。
ややこしい話で恐縮ですが、アドバイスをお願いします。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年05月30日(金)09時40分21秒
奥村さん、ご質問ありがとうございます。普通は相続すれば登記簿の名義も
変えるモノですが・・・・口約束上？又は形式上の相続ですか？？？？？
この書き込みでは・・・誰の持ち物を誰から買い取ったのか？？？良く理解
出来ません。話がかなりややこしいですし込み入っていますので掲示板等で
のお答えには限界が有ると思います。もうすでに係争になって居ますので
有能で良心的な弁護士さんにご相談する事をおすすめ致します。
-
|
11土地売買契約時に交わした覚書の有効期限- 1 名前: 田山 満 投稿日: 2008年05月24日(土)00時14分17秒
平成元年12月13日に土地売買契約及び覚書を交わし、その後、
正式な「土地売買に関する契約書」を平成2年1月31日に取り
交わしました。 平成元年12月13日に交わした売買契約の覚書に
擁壁工事を行う事とありますが、この覚書は有効でしょうか？
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年05月24日(土)09時50分56秒
田山さん、ご質問ありがとうございます。覚え書きの有効性に付いてはその
覚え書きの交わされた経緯や新たな同一の不動産の為の契約書の文面など
によりその判断は変わってきます。古い契約を破棄しての新規の契約なのか
？？？古い契約の有効性のあるまま新しい契約条項を付け足した？補完した
？又は詳細を煮詰めてより詳細なモノにしたのか？等々この書き込みの相談
だけでは判断が付きません。
田山さんが出来ることはこの契約の経緯を全て文書にして、そして関係書類
契約書等をお持ちになり有能で良心的な弁護士さんにご相談されるしか方法が
無いと推定申し上げます。
余談：市役所等の市民サービスで行っている法律無料相談を利用する方法も
有りますが・・・簡単な案件のみが有効と推定されます。それはこの相談会
が担当弁護士の持ち回りで有り、真剣に相談に乗ってくれる弁護士と・・・
とりあえず義務感？的にやっている弁護士さんが見えます。何にしても時間が
普通は30分程度ですし・・・気分が悪くなるような高飛車な弁護士も居ること
が有ります。
これからの時代、親身になってくれる有能で良心的な弁護士（私の感覚では
１％にも満たない）を探し出してブレーンになって頂く必要性が有るかも
しれませんね・・・・頑張って下さい。
-
|
12時効取得- 1 名前: 鎌田 投稿日: 2008年04月26日(土)19時20分23秒
こんにちは。時効取得について教えてください。登記簿上60坪の土地の上に住宅が建っています。しかし実際は土地は80坪あり、官地が含まれているとのことです。中古住宅は築30年経っております。中古住宅を購入した場合、この官地を時効取得できますか？それとも購入後20年待たなければならないのでしょうか？よろしくお願いします。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年04月30日(水)14時30分36秒
鎌田さん、ご質問ありがとうございます。この件は公物の時効取得に相当する
と推定されます。まず、公物を時効取得するためにはこの土地が黙示の公用
廃止がみなされる場合に限定されます。また、この条件に当てはまりなおかつ
時効取得を明確にするためには売り主が時効取得を理由として登記してその
上で購入する必要が有ると推定されます。時効取得の権利のみが売買の対象に
なるかどうかは残念ながら私の知るところでは有りません。（ただ今調査中）
- 3 名前: 鎌田 投稿日: 2008年05月01日(木)18時25分10秒
ありがとうございました。
-
|
13権利・義務- 1 名前: 大嶋 投稿日: 2008年04月04日(金)10時19分31秒
国有地を現況で購入しました。以前許可なく駐車場に使用していた人に、
整地を請求する権利はあるのでしょうか？またその人は１・２年前に使用を
やめていましたが、
元の状態に戻す義務はあるのでしょうか。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年04月05日(土)09時27分56秒
大嶋さん、不動産契約書にはどのように書いてあるでしょうか？良く読んで
見てください。普通は売り主・買い主の義務としての項目が有ると思います。
契約書に現況有姿と有れば、今、見たままの状態を承諾して買ったと言うこと
ですので契約以前の不法侵入者に対しての改善の訴求権利は買い主には無いと
推定されます。
契約時点での買い主が売り主に請求する購入条件の中で処理する問題と推定
されると思います。
- 3 名前: 大嶋 投稿日: 2008年04月07日(月)15時04分37秒
ありがとうございました。
-
|
14既存宅地の購入について- 1 名前: 名無しさん 投稿日: 2008年03月01日(土)16時38分30秒
いつも参考にさせていただいております。現在既存宅地の中古物件の購入を検討しています。不動産の購入は初めてでわからないことだらけなのですが、将来立替などは簡単に出来るのでしょうか？またそこの駐車場が農地のため、賃貸契約しなければなりません。自分で購入できないのでしょうか？よろしくお願いします。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年03月03日(月)09時25分38秒
名無しさん、ご質問ありがとうございます。基本的には既存宅地上に建物が
合法的に建っていれば・・・建て替えは可能と推定されます。しかし、この
既存宅地制度は先頃廃止？されましたので念には念をいれてお住まいの地域の
市役所、または区役所の建築指導課に電話予約の上出向き具体的な不動産資料
を提示して再建築や法的な規制等に付いて再確認をすると安心できるでしょう。
また、市街化調整地域の農地の購入に関しては農業者資格の有る方しか購入
する事が出来ないとされて居ます。しかし、この農地が農業振興地域以外（白地）
であり雑種地に地目変更が可能な場合には農業者で無くても購入できる場合
が有ります。
余談：いずれにしても取り扱い不動産会社に十分な説明を文書で求めて下さい
また、普通の不動産会社の中には不勉強な人たちも居ると推定されますので
言われたことを鵜呑みにするのでは無く市役所などの公的な機関でダブルチェック
を自らしておくと安心でしょう。頑張ってください。
- 3 名前: 名無しさん 投稿日: 2008年03月04日(火)20時24分48秒
ご丁寧にありがとうございます。本日市役所で今後の建築が可能か確認してきました。また農地の購入についても聞いてきました。農地は30坪ちょっとあるのですが、所有している車2台分で約40平方メートルならもしかすると購入できるかもしれないとのことでした。少し光が見えた感じです。ところで更に質問なのですが、中古物件を購入する場合、不動産会社に支払う手数料の他にお金はかかるのでしょうか？よろしくお願いします。
- 4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年03月06日(木)10時58分02秒
名無しさん、ご質問ありがとうございます。不動産取引に於いては買い主の
名無しさんの名義になるまでには色々な費用がかかります。
１，契約用印紙代
２，不動産手数料
３，司法書士費用（名義変更の手続き費＋登録免許税＋公的書類取得費）
農地転用が有る場合には農地転用費用が加算されます。
４，銀行融資諸費用（融資手数料＋保証費＋印紙代＋抵当権設定費）等
上記は融資を受ける場合に必要
５，火災保険や地震保険
６，不動産取得税（評価や築年数によってはかからない場合あり）
７，中古住宅の場合リフォーム代や耐震補強費がかかる場合が有ります。
昭和56年6月1日以前の確認申請は震度5強で大倒壊しないと云う弱い基準で
許可された場合があり得ます。古い建物には耐震診断をお勧めいたします。
８、その他、引っ越し費用、ご近所挨拶回り費用等がかかると推定されます。
専門的な費用に付いては取り扱い不動産会社に文書でなるべく正確な概算を
出してもらって事前にご確認をお願いします。
- 5 名前: 名無しさん 投稿日: 2008年03月08日(土)19時50分46秒
毎回ありがとうございます。更に質問ですが、農地は仮登録し時間が経てば名義を変更できるとのことなのですが、本当に自分の物になるということなのでしょうか。また仮登記で将来不利になることはありませんか？よろしくお願いします。
- 6 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年03月13日(木)14時05分37秒
仮登記？はあくまで仮登記です。これは仮登記がしてあるとこの仮登記を飛び
超して新たな登記が出来ないと云うだけで・・・・仮は仮です。
詳しくは名無しさんのお取引を担当する司法書士さんにお問い合わせ、説明を
受けて下さい。
-
|
15土地売却に伴う受益者負担金移転- 1 名前: 新米 投稿日: 2008年02月29日(金)21時28分47秒
購入した土地に下水道の前所有者の受益者負担金の支払いが残っていると
下水道課にいわれました。
ただし、下水道整備時畑のため、受益者負担金を前所有者が猶予したとい
うのです。猶予制度について聞くと、下水道整備時田畑に公共ますをつけ
たとき宅地（現況）なるまで支払いを待つとのことで制度らしいのです。
ただし、購入した土地一筆の半分の面積は下水道整備時家が建っていたため
負担金支払い済みで、残りが畑のため猶予してあったというのです。
今回家を建てるにあたり、下水道施設の確認に行ったとき言われました。
土地購入の際、受益者負担金は登記の権利関係を見ても登記されていませ
んでしたし、不動産会社の説明でも負担金支払い済みで、猶予については
いっていませんでした。
これもやっぱり現所有者が払うのですか？
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年03月01日(土)09時42分20秒
新米さん、ご質問ありがとうございます。契約書の条文を良く読み込んで下さい
普通のもめ事はどうするかが記載されています。また、この下水道の負担金に
付きまして明確な記載が無い場合に付いては新米さんが売り主より宅地として
家を建てることを前提で買った場合には当然下水道升は現存して居るわけですから
誰に対しての納付猶予だったのか？？？当事者間でよく話し合って下さい。
普通は売り主は納付猶予を知らされて居るわけですからこの事実を少なくとも
売り主に伝えて売買条件に誰が負担するか明確にする義務が有ると推定され
ます。もちろん、取引の自由、契約の自由の観点から誰が払うべきかは当事者
間で決めれば良いことと推定されますが・・・双方が支払いを拒絶する場合で
当事者間で話し合いが付かない場合には法的な判断を仰ぐ事になるのかもしれ
ません。
余談：私、個人の感想としては買い主は宅地として買ったわけですから、そして
下水道負担金の有ることを知らされて居ないわけですから宅地と
しての前提条件を満たすのは売り主の責務と推定申し上げます。ただし、買い主
の個人の用に期すべき水道の引き込み工事費や権利金等に付きましては買い主が
負担すべきと推定されます。これは私個人としての感想に過ぎませんが・・・
- 3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年03月01日(土)09時51分17秒
訂正：7行目 誤：売り主 正：買い主
-
|
16戸建て本契約解約- 1 名前: ボイマ 投稿日: 2008年02月27日(水)17時51分32秒
はじめまして、ボイマと申します。今年1月中ごろ新築戸建ての本契約をし150万払いました。いつ振込みますか?!!ときくつせかされ、払わなかったらもう買えない様な言い方で、頭金ないのに親に借りて慌てて払いました。その後契約書はコピーとって返しますと言われたまま、返してもらってませんので今請求してます。ローン審査は通ってます。一方、主人の仕事がとてもハードで、日勤＋夜勤＋日勤などぶっ通し働かせる会社で、3年働いてる中、何度が過労で倒れ、全身が激痛等で１ヵ月休養したりずしてましたが、契約した後も、更に仕事がきつく、このままでは主人は死んでしまうと思い、夫婦で話合い思いきって転職するようにしました。この場合ローン審査は通らなくなりますが、150万は全額戻ってくるでしょうか?今は建築家と間取りの話しあいなだけで、着工もかかってなく、完成は7月の予定です。教えて下さい。よろしくお願いします。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年02月28日(木)17時47分19秒
ボイマさん、ご質問ありがとうございます。何よりも早く契約書の内容に
付いて確認する事です。不動産契約書の場合、トラブルが起こったときに
どうするか？が普通の契約書には書かれています。この内容によって契約金
が返金されるか？返金されないかが？決まってきます。当方ではこの契約書
の内容が解りませんので・・・当然判断もできません。
余談：一般的な宅地建物協会の使用する国土交通省の指導の元に作られた契約
書では融資条件付き契約の場合、融資の可否を判断する期限が記載されて居ます。
この期限を過ぎていれば融資が不可能となった場合でも返金はされません。
また、この契約をした時点での購入者の融資資格の故意の変更に付いては判断
が別れる所ではありますが・・・普通は変更することはマズイと推定されます。
いずれにしても取扱い不動産会社または建設会社に十分な説明を受けてください。
-
|
17暴力団事務所が隣の部屋- 1 名前: おでん 投稿日: 2008年02月22日(金)11時20分00秒
現在所有しているマンションで暴力団事務所が隣の部屋なのですが、やはり買う人はいないですか？真剣に売却を考えていますので、アドバイスをお願いします。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年02月25日(月)09時41分54秒
おでんさん、ご質問ありがとうございます。ご心痛お察しもうしあげます。
不動産業界のプロとして言わせていただければどんな不動産でも売れないモノ
は有りません。
しかし、その不動産の持つ価値でしか原則売れません。また、本来の価値より
高く売れる場合はその他の価値を認めてくれる買い主が現れるか？現れないか
によります。つまり、その他の価値を認めてくれる買い主を捜し出せるか
探し出せないかが不動産業者の能力です。今、不動産業界はこの能力に対して
勝ち組、負け組がはっきりしだして居ます。これは大企業が優れているわけ
でも有りません。
余談：世の中全般に言えることですがなんでもゼロからいきなり100点には
なりません。白から黒にもいきなりなりません。そこには中間点やグレーな
部分も有るわけです。商売上や価値観で暴力団をあまり気にしない人も少数
ですが現実には居るわけです。私は暴力団も怖がる普通の市民を知っています。
どんな人にも弱点が有ります。根気よく幅広くこのマンションの価値を認めて
くれる人を探し出してくれる良心的でなお営業力の有る不動産会社を根気よく
探し出して下さい。なお、この物件を二つ返事で引き受ける様な会社は特に
要注意です。その関係者と推定される場合があり得ます。ご注意めされ（笑）
-
|
18中古物件の解約- 1 名前: けんと 投稿日: 2008年02月20日(水)00時56分39秒
はじめまして、けんとと申します
中古物件を購入して、その土地に新築を（建て替え）建てる予定だったのですが
引渡し前に売主の失火で火災を起こしたので、縁起が悪く嫌になり考え直したい気があります。
そこで契約解除およびそのまま契約するなら減額などを請求することはできるのでしょうか？
購入の手付金および工事請負契約の手付金も支払済みです
以上、よろしくお願い致します
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年02月21日(木)11時13分54秒
けんとさん、ご質問ありがとうございます。さぞ、ご気分の悪いこととお察し
もうしあげます。
さて、解約や減額が出来るか否か？に付いてはすべて契約書の内容によります。
通常の不動産協会の指定する契約書では契約の目的を達成できない場合にのみ
契約の解除が出来るとされて居ます。つまり、解体を前提の建物の焼失に付い
ては契約解除は出来ないとされて居ます。また、縁起が悪いと言うことを瑕疵
（欠陥）と見るかどうか？？？もちろん、自殺直後とか言う場合には建物をそのまま使う場合
には瑕疵となり契約解除や減額要求が可能と推定されますが・・・・
最近の判例では自殺でも建物を解体して更地にすれば土地には瑕疵（欠陥）が
無いという事例も有ります。
よって火事が土地に対する瑕疵（欠陥）になるかどうか？は法律的には微妙と
推定されます。もちろん、法律判断はさておき希望としての値引き要求は相手
が応じる応じないは別問題でけんとさんがすることは可能と推定されます。
取り扱い不動産会社さんや売り主さんと十分話し合って関係者全員が納得行く
解決策を見いだして下さい。頑張ってね（笑）
- 3 名前: けんと 投稿日: 2008年02月22日(金)00時59分21秒
早速のご返答ありがとうございます
売主の方が新築を建てる予定で完成するまで半年間、引渡の契約を
待ったのに引き渡し数週間前に火災を起こすなんて何か気分が悪くてしょうがないです
向こうはどうせ解体するから気にもしないでしょうが・・・。
減額の請求が出来るかどうかはわかりませんが不動産会社と何とか話し合ってみます
-
|
19通行地役権 権利証について- 1 名前: ひろりん 投稿日: 2008年02月10日(日)13時34分33秒
平成１９年１２月に、住宅建築用の土地を購入しました。
決済（取引）時には、売主と仲介業者、そして仲介業者指定の司法書士が
来て、登記関係の処理をしてくれました。
その土地は、４ｍの私道に接していて、１０年前に通行地役権が設定されて
いて、将来にわたって通行には支障がないと、説明を受けました。
後日、土地の登記識別情報を渡されたのですが、通行地役権の権利証は
渡されませんでした。司法書士に聴いても、そんなものはないとのことでした。
消失したとかで、完全にこの世の中にない常態であれば良いのですが、
どこかにあるのなら、権利証と認印があれば、通行地役権を抹消できると、
知り合いの不動産屋さんから聴きました。
売主が紛失していた場合、万一の事を考えての【通行地役権を抹消されない
ための】予防策はあるのでしょうか。
また、このようなことになった責任は、誰にあるのでしょうか。
法的に、どこに相談すればよいのでしょうか。
宜しくお願い致します。
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年02月18日(月)09時58分21秒
ひろりんさん、ご質問ありがとうございます。ムムム・・・この司法書士さん
の答弁は？親切で無いかも？知れませんね（涙・・・
通常、私道に面した土地を買う場合には私道が共有持ち分の場合は持ち分の
変更をします。しかし、私道の上に通行地役権が付いている場合には民法
２８１条で特段の特約が無い場合には所有権者が変われば自動的に通行地益
権も移動するとされて居ると推定されます。
私道の地権者が通行地役権者に内緒で勝手に通行地役権を抹消してしまえば
その抹消に対して法的に対応する事となります。場合によっては私文書偽造？
または虚偽申告となる脱法行為となる可能性もあり得ます。
民法２８１条
１項
地役権は、要役地（地役権者の土地であって、他人の土地から便益を受ける
ものをいう。以下同じ。）の所有権に従たるものとして、その所有権ととも
に移転し、又は要役地について存する他の権利の目的となるものとする。
２項
地役権は、要役地から分離して譲り渡し、又は他の権利の目的とすることが
できない。
なお、ご心配なら登記簿や契約書などなどの書類全部を持って市役所などの
行っている無料法律相談に出かけて弁護士や、司法書士さんから詳しく説明
を受けて下さい。正しい知識を持つと言うことはとても重要な事です。
-
|
20自己破産後のマンション購入- 1 名前: さくちん 投稿日: 2008年01月29日(火)19時10分49秒
はずかしい限りなのですが、数年前に自己破産をしました。子供も大きくなり今の部屋では子供部屋が出来ないので
引越しを考えています。通常ならローン関係は一切出来ないのはわかります。でも実家の持ち家の持ち家の資産価値が約2000万位あります。
実家の担保にして銀行等よ資金を調達する事は出来ないのでしょうか・・・？また自己破産のブラック期間が過ぎれば、改めてローンを組む事が出来なのでしょうか？
- 2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2008年01月30日(水)16時56分19秒
さくちんさん、ご質問ありがとうございます。自己破産は金融事故になります
ので金融機関の事故歴に乗ります。基本的に事故歴に乗っていると融資は難しい
場合が有ります。このデーターベースへの掲載期間は５年とも７年とも言われて
居ます。この事故歴が削除されての申し込みとなると推定申し上げます。
この削除は基本的には教えては頂けませんので削除されたと推定される時に
融資の申し込みをして確認するしか無いと推定申し上げます。
-
|
519個のスレッドがあります (最大スレッド保管数1500)
株式会社サンハウジングのサイトに含まれる情報は、日本の著作権法及び国際条約によって保護されています。
Copyright (C) Sunhousing Co.,Ltd
株式会社サンハウジング 愛知県豊橋市小松町字北郷33-1 〒441-8109
電話番号(0532)47-2333 FAX(0532)47-1666 お問い合わせ