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2008年08月30日

土地査定

先日、地主様より・・・・土地を売って欲しいとたのまれました。

そうそう、弊社得意の詳細査定です。

一週間かけてじっくりと査定をさせて頂、40ページほどの査定書が出来上がりました。

可能な限りの価格に影響するデーターを全て揃えます。実はこれにとても多くの労力を伴います。

エンヤコラ・・です。

そうそう、売り主様にご来店を頂き・・・じっくりと御説明をさせて頂きました。

正確に、そして、解りやすく、誰もが納得する査定書ですから・・・

売り主様も・・・ビックリして見えました。こんなに丁寧に出してくれるなんて・・・と・・・

二つ返事で、売却価格から販売方法までご了解頂きました。

弊社の査定は・・・何時も正直価格・・・・値引き交渉を有利にするために価格をふっかけたり致しません。

販売に際して基本的には値引きも致しません。

売る人にとっても、買う人にとても重要な財産です。

公正が重要と真剣に思って居る弊社です。

2008年08月29日

起こるべくして起きた惨事

昨日の・・・大雨

ついに来たか!!!

弊社にご来店のお客様で私のレクチャーを受けた方の”感想”ではないかと思います。

そう、ついに来たか・・・です。

そして年を追うごとに・・・また来たか?・・・そして今年は何度目だろう

弊社のお客様は・・・大雨が何度来ようと・・・涼しい顔です。

弊社に未来店の人たちは・・・”まさか”・・・かも知れません。

何故か?

弊社は・・・・研究機関・・・なんです。

そして

そして

近未来に襲い来る・・・大地震

弊社のお客様は

ついに来たか!!!

そして、地震が襲来して数日後には涼しい顔をして平静な日々をお暮らし出来ると確信しています。

しかし、弊社のお客様以外はあまりにも無関心で無防備、勉強不足な人々が多いが故・・・巻き添えを食わないように祈るばかりです。

平静な日々がおくれる選ばれた弊社のお客様

何故か?

弊社は・・・・研究機関・・・・なんです。

どこよりも深く、広く、・・・・オンリーワン・・・なんです。

お客様の未来の”幸せ”研究の・・・・研究機関なんです。

お問い合わせや、ご来店下さる全てのお客様が・・・”幸せ”研究所・・・のお客様にはなれません。

選ばれた人のみです。

2008年08月26日

季節

8月も・・・もうすぐ終わりです。

朝夕はもう肌寒い風を感じることが有ります。

最近は・・・全力疾走・・・だった様な気がします。

ここらで少し、秋を楽しみましょうか?(笑)

”時”を楽しむ達人の私としては・・・全力疾走中でも楽しんじゃいますがぁ〜(笑)

すこし、スピードを落としましょうか?ね(笑)

2008年08月25日

包み紙

包み紙

今のこの世はこれが重要である。

男芸者、オット表現が昭和20年代(笑)ホストと見まごう一流デパートの外商部の美男子

包み紙も三越、松坂屋、高島屋でないとダメ

中身は同じメーカーのビールなのに2割も高い(値引きがとても少ない)

つまり包み紙とお世辞が2割の価格

お中元、お歳暮のビールなら1000円しか違わないので・・・

まぁ〜見栄とはったりで・・・・よしとしましょう。

しかし、住宅でも同じ事が起きています。

500万円〜800万円の包み紙

みんな・・・大手(決してブランドでは無い)の包み紙が良いんですね

私たちプロの間では大手ハウスメーカーの住宅を素晴らしいと云う人は一人も居ません。なぜならどこまで行っても80点以上は取れないからです。否、取ろうとしません。取ろうとすると利益が減るからです。彼らは素晴らしい住宅を創るのが目的では無いからです。住宅と云う大規模消費材を扱い利益を得たいだけだからです。

お金が潤沢に有り、経験も豊富でインテリジェンスの高い人々はハウスメーカーでは絶対に建てません。これらの人種は絶対に80点では満足しませんし、真のブルジョアジーは生まれながらに本物を見抜く確かな眼力を持っています。まぁ〜建てるとすれば・・・言葉は少し品が有りませんがあえて言うならにわか?”成金殿”

私は・・・不思議を通り越して・・・・言葉が出ません。

確かに建設会社で小さいところは能力のほとんど無い所が多いことは事実です。下請けに甘んじている中小零細建設会社が9割以上ですから・・・

しかし、キラリと光る研究熱心な会社も有ると思います。

古今東西、どのような業種でも・・・キラリと光る会社は、間違いなく全部中小零細企業です。大企業はこれら中小零細の技術を模倣したり拝借したり買い取って居るだけです。

大企業はその体質上、利益を上げるための研究はそれはそれは費用をかけて一生懸命です。しかし、世の中に役立つ基礎研究はほとんどしません。ましてやお客様一人一人に付いて掘り下げて研究したり、対応する能力はとても貧弱です。

イギリス、フランスなどの西洋の住宅文化先進国との明確な違いが出ます。かの国にはマイスター制度が有ります。市民が本物を選ぶ目を持っています。ここに歴史の差、民度の差が明確に出ています。
戦前のかつての日本もマイスター制度に近いモノを持っていました。徒弟制度も厳然と有り、職人は厳しい修行を終えなければ世間を胸を張って歩けませんでした。その職人から選ばれた棟梁は神主さんの代理が出来るほど社会的に尊敬され、認知されて居ました。よってその仕事に対するプライドや誇りは今の時代から比べれば天と地ほどの差があります。

私は思うのです、一生に一度、否、三生に一度の莫大な買い物をするわけです。子、孫に事まで考えて失敗しない家創りをするために建て主は心底勉強して欲しいと思うのです。本物を見分ける目が出来るまで真剣に勉強をして欲しいと思います。

残念ながら、私たちの住宅業界は哲学も誇りも・・・ほとんど有りません。お客様を真に正しく教育するマインドも力も有りません。談合したり、余分なモノを売りつけたり、金儲けの事しか眼中に有りません。

包み紙に何百万円もかける”愚”を犯さないために真の勉強をして欲しいと思います。

2008年08月23日

大丈夫???本当に???

弊社が情報提供していたお客様が他の不動産会社より土地を購入されるとご連絡が有りました。

このお客様、一度も弊社にご来店頂いて居ません。

本当にその土地で大丈夫?????

土地選びには本物のプロしか知らない本当に多くの注意点、検討点、調査点が有ります。

弊社にお越し下さって”達人の巻”を受講された方なら・・・・

そうだ、そうだ・・・とうなずいて下さると思います。

例えどんなインテリでも普通の人はほとんど気付かない・・・とても重要なファクターが有ります。

土地の地盤の事はもちろんの事・・その他にも100以上の注意点が有ります。

(だからレクチャーに3時間以上(フルにすると6時間)もかかるんですが?(笑))

弊社にお越しにならない方はほとんど、とても重要な事を知らないまま素人判断で決断されます。

ご縁とは不思議なモノです。

”運”とは不思議なモノです。

はっきり申し上げます。この業界には本モノのプロは私の知る限り弊社しか居ません。

(チョット言い過ぎ?ごう慢に聞こえたら許して下さいね(笑))

ご来店経験者なら・・・チョット生意気だと思いつつも必ずうなずいて頂ける自信が有ります。

弊社にご来店頂けるだけで・・・・そのお客様は”幸運”に選ばれた人と思います。

過去に弊社にご来店頂けたお客様で・・・目からウロコが落ちなかったお客様は只の一人も居ません。
大学の先生、教授、弁護士、大病院の院長、税理士、高級官僚、普通の人全ての人がビックリします。
(笑)私はご来店者に不動産選びの為の私の持つ全てのノウハウをご提供しています。

例え、弊社で購入しなくても全く私は問題にはしません。なぜならこの世に私が存在する意義を自己の損得を超越した所で絶えず自分自身に問いかけて居るからです。信じられない人は弊社の相談コーナーを最初から最後まで読んで下さい、私がどれほど真剣に顔も知らない、全くご縁のない人に真剣に対応しているかご理解頂けるハズです。ましてやご来店頂き、お顔を存じ上げるご縁の有る方、私が大切にしないハズは有りません。ご来店経験者は私と同じ眼力で不動産を必ず選ばれて居るハズですから失敗は絶対にしないと思います。

今は只、只、未来店のそのお客様の自らお持ちになる可能性の有る”強運”を祈るばかりです。
(強運:何も知らずに買ったけど・・・多角的、専門的に見ても偶然優良物件で有った?確率的には5%位かな(笑)

人が生きていく上で一番大切なモノは”運”です。二番目に大切なモノは”たゆまぬ努力”です、私は54年生きてきて心からそう思います。”運”はご縁が運んできてくれます、そして目の前に”幸運”が有るか?無いか?に気付くのも気づかないのもその人の生まれ持った”定め”かも知れません。

2008年08月21日

我が家は最高のリゾートハウス

昨日、お休みを頂きました。

久しぶりに・・・家でほぼ一日のんびりと過ごしました。まったりとした時間が流れ・・・とても気分がよろしいです。色々なホテルに泊まりましたが我が家より良いホテルを知りません。時にはスイートルームとやら云われる一泊数十万円?数万円?の部屋にも泊まりましたが・・・我が家よりはっきり言って落ちます。

我が家が最高です。

”お仕事場”と”我が家”と”海の上”この三つのゴールデントライアングルこの三角形の上で私は大満足です。

キリストは生涯で一マイルしか移動していないと言われて居ます。私はそれより海の上が有りますので少し広いですが?(笑)これ以上、世界は広くなくても全くかまわないと思って居ます。

最高のマイホームに息子殿も私も大満足です。家が一番良い!!!!!!!!!!!!!!!

最高のリゾートハウス貴方も建てませんか?

2008年08月19日

本日も、小さな工事、大きな工事、大忙しです。

どこの会社も嫌がる小さな工事

実は建設会社に取って小さな工事(20万円以下)は本当に困る工事なのです。

良心的に行えば必ず赤字です。・・・20万円もする一般的には高額と思われる工事も・・・

良心的に行い、人件費計算をすると・・・・必ず赤字です。

逆に言えば・・・小さな工事ばっかり請け負うリフォーム会社は、その発想が違いますから必ず黒字なんです。つまり、利益率や工事の手法が簡便なんです。

私たち新築工事を主体に行う会社は、小さなリフォーム工事の耐久性も何十年と保つ新築工事と同じグレードの仕事を致します。それに利益率もお客様の事を思うと取れないのです。

リフォーム専業会社は少なくとも利益率35%〜45%程度を取ります。しかし、弊社は最高でもその半分程度しか頂けません。それは、小さな工事のお客様が一見のお客様では無いからです。大恩有るお客様から、必要以上に利益は取れないというこの感覚が体に染みついています。

20万円の工事の粗利益率2割として粗利益4万円、この4万円の為に弊社の社員が最初のお見積もりから打ち合わせ、工事の品番決め、丁寧な現場管理、請求書等、アフターフォロー等まで平均的に4人工から5人工程度かかります。

一人工2万円としてその人件費は8万円〜10万円です。4万円の為にその倍の経費をかけるのです。

リフォーム専業会社はその多くはもっと小さな会社へ全て丸投げです。そして現場の問題点をとにかく簡単に考えその場しのぎの工事を選択します。そうすれば確かに利益は出ます。しかし、私どもは大恩有るお客様にこの様な事は死んでも出来ません。

大きな工事も、小さな工事も、丁寧に、丁寧に・・・利益が出ても出なくても日々一生懸命に行い続けます。例え、建設業界のシイラカンスと言われようと・・・・

コツ、コツ、コツ、コツ・・・・これが弊社の信念です。

2008年08月18日

お盆休み明け・・・・本日も超多忙

お休みってなんでこんなに早く終わってしまうのでしょうね?(笑)

あれよ、あれよ・・・・・と云う間に終わりました、なんだか?毎日洗濯をして居て終わってしまったみたいに・・・変な気分です。(毎日洗濯2ハイは欠かさずして居ました。二人しか家族居ないのに???8割は息子殿の洗濯物?????かな?)

夏は汗をかきますから・・・朝昼晩、就寝前と4回着替える?そんな超暑い暑い汗の噴き出すこの頃です。そしてその度にシャワーORバスタイム

しかし、我が家・・洗濯は超簡単・・・なんの苦痛もありません。家事労働が超合理的かつ短時間で出来るようにランドリールーム(ユーティリティー)が手前味噌で恐縮ですがコンパクト&非常に良く設計されて居ます。

本来は5日有ったお盆休みも・・・お仕事が食い込み実質2.5日間しか有りませんでした。お客様のお顔を思い出すと・・・ついつい体が動いてしまいます。(笑)(涙・・・・

本当はメリハリを付けてキチンとお休みしないといけないことは十分承知して居るのですが?もうあまり若くないし・・・・ね(笑)でもジムで骨量を正確に測定してもらったら1540位有り年齢的には35歳相当だと言われました。

さて、本日より夏休み明けのお仕事が始まりました。ドドドドドドドットお客様のご来店やアポイントメントが多数有りました。あっと云う間の夕暮れです。さすがにアポ無しのお客様は少なくなりお客様の渋滞は少ししか有りませんでした。(ホッ)

一応、お盆休みで・・・ポワンと、セーブモードになった私の頭のCPUを早くフル回転モードにストレス無く合わせる必要が有る事を痛感しました。また、いつもの日々と同じように真っ黒く予定の詰まった手帳とにらめっこの日々が始まります。

2008年08月12日

総予算・・・月々の返済

初来店のお客様がお見えになると必ずお尋ねする事があります。

そして、ほとんど必ずお客様は考えて居た予算では不足する事を知ることになります。

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お客様:ご来店後ほとんどの方は無口、緊張して居るご様子・・・しばしの静寂の後

私:不動産をお探しですか?

お客様:ハイ・・・無口

私:どのような条件の不動産をお探しですか???

お客様:○○校区で50坪程度で1400万円程度、南道路、駅までアクセスが良く、環境が良く、学校まで近くで、スーパーも近くで・・・云々・・・・

私:(心の中で・・・)ムムム・・・・ほぼ理想型100点満点のご要望・・・まず無理だなぁ〜・・・しかし、一生に一度の超高額の買い物・・・100点をご希望するのも無理はない

お客様:(警戒心満々)ありますかねぇ〜

私:なかなか厳しい条件ですね?頑張ります。お客様の条件ですともう少しご予算が必要かと思いますが?・・・・

ここからお客様の個人情報が必要となります。それは良い物件をご紹介するためには是非とも必要な情報なのですが???ほとんどのお客様が勤務先すら初対面では教えて頂けない場合が多いです。

私:家を持つと云うことは、土地代、建築費以外にとても多くの経費がかかります。総予算を算出された事はありますか???

お客様:前に住宅展示場に行ったときにハウスメーカーから出してもらった事があります。その予算で今、ハウスメーカーも土地を探してくれて居ますが、なかなか良いのが無いので自分たちでも探しているのです。

その予算は推定するに・・・土地代、1400万円、建築費2200万円、諸経費、400万円、総額4000万円・・・こんな感じのおおざっぱなものなんでしょう。そして頭金500万円、借り入れ3500万円、35年ローン、月々の返済6万円、ボーナス払い30万円、年収440万円(残業代含む)

なんて説明されて居るのでは無いでしょうか?

ハウスメーカーは自社の住宅が買えるための可能な条件を当てはめてシュミレーションを行います。当然と云えば当然ですお客様の幸せの為の家創りのシュミレーションではありません。多くの場合そのシュミレーションには問題点を沢山含んでいます。

なんとか?行けるかな???なんて・・・欲望のままに事が進みますと・・・

この問題点がキチンと理解できないで営業マンの言うままに家造りを始めますと・・・多くの場合不幸が訪れます。幸せになるために家を造ったハズなのに家族ばらばら、角突き合わせて毎日がおもしろくなく言い争い、我慢の人生となります。

問題点1,土地価格と住宅価格のバランスが悪い・・・住宅を資産として捉えたとき土地代と住宅価格は同じ程度が理想です。

問題点2,金利は35年間に変化をします。このリスクを考えて自分なりのシュミレーションをしましょう。最低でも10年固定、20年固定、全固定、そして金利5%の4つのパターンで毎月の返済額を確認して於きましょう。この4つの返済額が一つでも不可能な場合には根本から総予算を見直しましょう。

ちなみに上のハウスメーカーのシュミレーションをやり直すと
10年固定金利  毎月77000円、ボーナス月30万円
20年固定金利  毎月96600円 ボーナス月30万円
全固定金利    毎月94500円 ボーナス月30万円
5%金利     毎月126700円 ボーナス月30万円(変動金利のリスクを考えた場合)

問題点3,年収と、毎月返済額の比率の問題、出来れば年収の25%以下の返済比率にしたいモノです。理想は20%以下ですけどね

問題点4,諸経費の中身に注意・・・本当にこの諸経費の中身がキチンと全て含まれているか???事前に確認を致しましょう。不動産手数料、登記費用、融資諸経費、印紙代、各種税金、確認申請費、地盤調査費、地盤補強費、水道引き込み費用、エアコン、照明器具、外構工事費、引っ越し費用やカーテン代、家具の購入、ご近所挨拶費、その他考えられる全ての出費まで含めましょう。

問題点5,展示場のイメージは絶対に出来ません。この展示場のイメージと現実の現場のイメージの超広大な落差を利用してハウスメーカーは追加工事を取ります。目標2割・・・が普通です。普通はハウスメーカーは指定金融機関と提携(結託?)して居ますので追加融資はいとも簡単にできます。融資は可能でも生活が楽かは?全く問題にしません。

問題点6、住宅の耐久性に付いて考察する

問題点7,万、万が一、の事を考える。病気や事故で働けなくなったとき、家族が病気等で大金が必要になったとき・・・家の処分、現金化・・・ご主人は家長として家族を守るために決断をしなければならない可能性も有ります。この国では二人に一人はガンになり3人に一人はガンで死ぬのです。これらのリスクを防ぐ為には保険費も考えなくてはなりません。

そして家を中古住宅として販売する場合・・・・良い土地は早く、高く売れます。良くない土地は売れなくてディスカウントを余儀なくされます。その意味でも土地価格と住宅価格の適正なバランスは重要です。

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弊社で詳細なシュミレーションをさせて頂くとほぼ90%以上の方は総予算が幸せの為の予算で無い場合が有ります。えぇ〜〜〜こんなにかかるの?えぇ〜〜〜月々こんなに沢山払うの?????

なみなさん、打ちひしがれて肩を落としてお帰りになります。

安全で、幸せの為の再スタートがたった”今”始まったのです。(笑)

2008年08月11日

命の輝き・・・コバルトブルー

感動の色

大自然の命の営みは・・・・まさに”感動”・・・

太平洋の大海原・・・そのコバルトブルーはまさに生きる命の色です。

お魚釣りに合わせてこの素晴らしいコバルトブルーの写真を撮ってきました。

是非、皆様にもこの色に感動してもらいたいと・・・

普通は写真にするとその迫力は何分の一に下がってしまいます。なかなか写真では感動は出来ません。しかし、運が良かったのか?神様が瞬間を切り取る力を私に与えて下さったのか?素晴らしい写真が撮れました。

是非、ご来店頂いてこのコバルトブルーの感動を感じて欲しいと思います。

よく考えれば人間も大自然の中の生き物です。この感動が昔は備え付けられて居たと思います。人間の命の輝き、今はなかなか見ることが出来ません。

しかし、今、オリンピックをしています。一部の選手の”命の輝き”を感じられる場面もあります。素晴らしい命の輝き、全ての人々にこの輝く能力があります。しかし、しかし、多くの人々はその輝き方を知りません。教えられません。この事は現代の教育の最大の欠陥、もっと言えば”罪”です。

教育者その人が輝いて居なければ生徒は輝きを感じることすらありません。今の官僚的なマニュアル教育では限界なんですね。

教育すると言うことは・・・・生きる力を教育する・・・と言うことと私は思います。そしてその生きる質に付いてその教育の成績・成果が決まると思います。私の持論としては”人は人によってのみ磨かれる”という信念があります。私も浅学ではありますが多くの先輩、師匠、先生により啓発され、時には全身が震えるような感動を感じ、全身全霊を込めて勉学に勤しんできた経験があります。

今、人類は”環境”という大問題から目をそらすわけには行きません。人類と云う大きなくくりでは無く、私であり、貴方である個人個人が大問題として地球汚染を直視し自分の事として改善行動をする必要があります。

コバルトブルーの大海原から帰途につくと・・・ダンダン、人々の住まう所に近づくと海の色は変化してきます。その変化は驚くほど劇的に現れます。その劇的な変化はおおむね3段階程度に分けて現れます。

コバルトブルーからくすんだブルーへ、くすんだブルーからグリーンの海へ、そしてグリーンの海から茶褐色又はベージュの海へ・・・・ハット息をのむほどに劇的に線を引いたように変化をします。それに伴い私と云う生命体も徐々にその輝きを曇らせます。素晴らしく解き放された気分からダンダン抑圧された気分に変化をします。色の変化を見るだけで・・・・苦しくなります。

この日本はどこかでおかしくなっています。未来を背負う子供たちの環境教育は大海原に子供たちをいざない子供たちの感性で感じ取るのが一番の早道であり、一番確実に心の真ん中に残る教育と思います。子供達には自ら感じる力、自ら考える力、そして自ら行動する力が備わっています。この”自ら”感じ、考え、行動、する力を奪ってしまうのが現代の教育の様な気もします。

同じような価値観や同じような考え方の人々を大量生産する教育???はたして本当にこれで良いのでしょうか???独自性や、独創性、は社会の排除の対象となる現代

命の輝きをそれぞれ一人、一人が感じられるような人間社会に回帰して欲しいと熱望致します。

弊社は一人一人が輝くような命の入れ物(住宅)をお客様と力を合わせてガップリ四つに組んで全力で創造したいと熱望をしています。

命の輝き・・・・コバルトブルーに・・・思いをはせて・・・・

2008年08月04日

海はいいなぁ〜やっぱり!!!

コバルトブルーの海

吸い込まれるような透明度

なんて美しいのでしょう・・・・・

何度も、何度も海に行きますが・・・決して飽くことは有りません。

日本は周りは全部海なのに・・・ほとんどの日本人はこのすいこまれるようなコバルトブルーを知りません。

実にもったいない話です。

365度周りは見渡す限りぜえぇ〜〜〜〜ん部 海

木の葉の様な小舟にゆられ

自分のちっぽけさを痛感します。

自然を感じられない人たちをこの世界にいざなうと・・・

ほぼ・・・全ての人が・・・恐怖を感じます。

人間以外の自然界ではほぼ全ての野生動物が、恐怖対象は違いますがこの恐怖と共に生きています。

食物連鎖

本当に生きると言うことは恐怖を包含して生きていくことです。

この事が感じられてこそ・・・・

その瞳はコバルトブルーの海のように澄んで行くんですね・・・

あなたの瞳は?

海はいいなぁ〜

2008年08月01日

海に行くぞぉ〜〜〜(笑)

明日から二日間、海に行ってきます。

太平洋ど真ん中?360度うみぃ〜〜〜!!!

お魚釣れるかなぁ〜???

今年前半、本当に一生懸命お仕事させて頂きました。

ここらで・・・・少し息抜きさせて頂きます。(笑)

コバルトブルーの海

良いなぁ〜

ガメラが海底で癒されたように私も癒されてきます。(笑)

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